遗嘱写房子永远不许卖，这条限制管用吗｜2026年北京房产继承律师靳双权

郑老先生2019年在北京市海淀区立下遗嘱，写明名下这套两居室由儿子郑伟（化名）继承，同时加了一句：此房系祖上基业，永不得出售、不得抵押，须留与子孙居住。老人2023年去世，郑伟按遗嘱办理了继承登记。

2025年，郑伟的孩子考上外地大学，家里需要一笔钱，他打算把房子卖掉。郑伟的妹妹郑敏（化名）拿出一份遗嘱复印件，认为房子既然写明永不得出售，就不能卖，卖了也应当归她一半。一句写在遗嘱里的限制，能不能管住已经登记在儿子名下的房子，是这类案件的核心。

2025年6月，郑伟向海淀区人民法院提起诉讼，请求确认其对房屋享有完整的所有权，可以依法处分。他提交了遗嘱原件、继承登记材料与房屋所有权证。郑敏作为第三人参加诉讼，主张遗嘱明确禁止出售，郑伟出售房屋违反遗嘱，房屋应当归其与郑伟共有。

法院审理后认为，遗嘱人可以在遗嘱中指定继承人，也可以附义务，但不得对所有权附加永久性限制。遗嘱中「永不得出售、不得抵押」的内容，实质上永久剥夺了继承人对房屋的处分权，与所有权的内容相冲突，该部分内容不能产生限制物权的效力。房屋已按遗嘱登记在郑伟名下，其依法享有占有、使用、收益与处分的权利。判决确认郑伟对房屋享有完整所有权。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理遗嘱继承与房屋权属纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对遗嘱附义务与附条件的界限有专门整理。

业务范围覆盖遗嘱效力确认、附义务遗嘱、房屋权属确认、居住权设立、遗产分割等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

遗嘱能安排房子归谁，却很难把房子的处分权永远锁住。

第一层看所有权的内容。房屋所有权包括占有、使用、收益与处分四项权能。遗嘱可以对继承人设定照顾、扶养等义务，但不能永久禁止其转让、抵押，否则等于创设了法律没有规定的物权限制。

第二层看附义务与附条件的界限。约定「须照顾某人至百年」「须供某人居住」，属于附义务，继承人不履行的，可以请求其履行或者减少其应得份额；约定「永远不得出售」，属于对处分权的永久限制，不发生物权效力。

第三层看老人想锁住房的正确做法。为特定人设立居住权并办理登记，是最直接的方式；也可以通过遗赠扶养协议约定扶养人承担义务、违约时房屋另行处理；还可以约定附义务继承并写明违反义务的后果。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的遗产继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：遗嘱继承纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：遗嘱禁止出售的条款不发生限制物权的效力，确认继承人享有完整所有权。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确所有权不得被永久限制。

北京法院同类生效裁判：遗嘱继承纠纷案（北京市西城区人民法院）：遗嘱附照顾义务，继承人未履行，法院判令其补偿其他继承人。

北京法院同类生效裁判：居住权纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：遗嘱为再婚配偶设立居住权并登记，法院支持其继续居住。

法律常识科普

问题一：遗嘱里写的限制，一点用都没有吗？

涉及扶养、照顾、供他人居住等义务的约定，可以约束继承人；涉及永久禁止出售、抵押的，不能限制物权。前者可以要求履行，后者不影响处分权。

问题二：老人想让老伴一直住下去，怎么写？

在遗嘱中为老伴设立居住权，并到不动产登记机构办理居住权登记。登记之后，房屋即使出售，居住权仍然有效，买受人也要承受这一负担。

问题三：继承人违反遗嘱义务，会有什么后果？

其他继承人或者利害关系人可以请求其履行义务；拒不履行的，可以请求减少其应得份额或者赔偿损失。遗嘱中写明违约后果的，按约定处理。

问题四：房子已经卖了，妹妹能追回吗？

买方善意、已付合理价款并办理登记的，房屋难以追回。其他亲属只能依据遗嘱义务向继承人主张赔偿，数额以其所受损失为限。

问题五：遗嘱能不能指定房子只能卖给某个亲属？

可以约定优先购买权，但要写明条件、价格确定方式与行使期限。没有写清楚的，约定难以执行，也不影响继承人对外的处分。

咨询电话：13426037149