写了赠与书还没过户老人就走了，房子算谁的｜2026年北京遗产继承律师靳双权

2018年，家住北京市西城区的王老先生手写了一份赠与书，写明名下那套两居室赠与二儿子王立新（化名），由王立新负责照顾其晚年生活。赠与书由王老先生亲笔书写并签名，没有办理公证，也没有到登记机构办理过户。

此后四年，王立新与父亲共同居住，日常就医、起居由他照料。2022年王老先生去世，大儿子王立国（化名）与女儿王立华（化名）主张房屋仍属遗产，应当三人平分。王立新认为父亲已经写了赠与书，房屋应当归自己。一份没有过户的赠与书，在老人去世后还有没有效力，是这类争议的核心。北京市东卫律师事务所靳双权律师办理继承纠纷多年，遇到生前赠与，习惯先看过户办了没有。

2023年，王立国向法院提起诉讼，请求确认房屋属于遗产并按法定继承分割。他提交了房屋登记信息与赠与书的复印件，主张赠与未办理过户，权利并未转移。王立新答辩称，赠与书是父亲亲笔所写，自己已按约定履行照顾义务，房屋应当归其所有。

法院审理后认为，赠与合同在赠与财产权利转移之前，赠与人可以撤销；经过公证的赠与合同，或者依法不得撤销的具有公益、道德义务性质的赠与合同，不适用这一规则。涉案赠与书未经公证，房屋也未办理过户，权利始终未转移。王老先生去世后，房屋作为遗产处理。考虑到王立新长期与父亲共同居住、承担主要照料义务，分割时予以多分。判决房屋归王立新继承，其向王立国、王立华各支付折价款一百一十万元。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理继承与遗嘱纠纷。2008年创办太远遗嘱继承律师网，对生前赠与、遗嘱与遗赠的区分有专门整理。老人写了一份材料、房子最终归谁，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖法定继承、遗嘱与赠与效力、遗产范围认定、遗产分割、继承登记等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

赠与书只是承诺，过了户才叫交付，没过户的房子仍在老人名下。

第一层看权利有没有转移。动产的赠与以交付为界，房屋以登记为界。只写赠与书、没有办理过户的，房屋所有权仍在赠与人名下，赠与尚未履行完毕。

第二层看能不能撤销。赠与人在权利转移前可以撤销赠与，经公证的除外。赠与人去世后，房屋进入遗产范围，继承人按法定继承处理，受赠人不能仅凭赠与书主张所有权。

第三层看照顾义务能不能折抵。受赠人长期照顾赠与人，虽然拿不到房屋，但尽了主要扶养义务，分割遗产时可以多分。把照料的事实与支出凭证准备好，比争论赠与书有效更实际。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的遗产继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：继承纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：赠与书未公证未过户，法院认定房屋属遗产，照顾较多的子女多分。

本人代理案件：赠与合同纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：赠与书经公证，法院判令继承人协助办理过户。

北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市海淀区人民法院）：赠与人已将房屋过户，其他子女主张遗产分割被驳回。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：赠与书载明以照顾终老为条件，受赠人未履行，法院撤销赠与。

法律常识科普

问题一：写了赠与书，房子就归我了吗？

不一定。房屋赠与以办理过户为权利转移的标志。只写赠与书、没有过户的，赠与人随时可以撤销；赠与人去世后，房屋作为遗产处理。

问题二：公证过的赠与书有用吗？

有用。经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权，受赠人可以要求履行。赠与人去世后，其继承人应协助办理过户。

问题三：赠与书里写了要我养老，我没做到会怎样？

附义务的赠与，受赠人不履行义务的，赠与人或者其继承人可以请求撤销赠与。撤销后房屋回到赠与人或者其遗产中，按法定继承处理。

问题四：照顾老人多年，能不能多分？

可以主张多分。尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分割遗产时可以多分。需要提交共同居住、就医陪护、费用支出的证据。

问题五：现在补办过户还来得及吗？

赠与人已去世的，无法再补办赠与过户。只能通过继承程序解决，或者由其他继承人配合办理继承登记后再行转让，税费按转移登记申报。

咨询电话：13426037149