买了没有预售证的房子，合同算不算数｜2026年北京二手房律师靳双权

2020年，许先生在北京市通州区看中一个刚开工的楼盘，售楼处说项目手续正在办，先交钱可以锁定房源、享受开盘折扣。许先生交了定金与首付款共计一百八十万元，签了一份认购书和一份商品房买卖合同，合同上盖着开发商的公章。

2023年项目停工，许先生才知道这个楼盘在收款时并未取得预售许可证。他要求退房退款，开发商说手续后来补齐了，合同有效，退款要按违约处理。买房时开发商没有预售许可证，合同到底算不算数，直接决定许先生能不能拿回全部房款。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理商品房买卖纠纷时，习惯先查项目的手续办理时间。

2024年3月，许先生委托律师向通州区人民法院提起诉讼，请求解除合同、返还已付房款并赔偿损失。他提交了认购书、买卖合同、付款凭证、项目停工的照片，以及住建部门关于该项目预售许可办理情况的查询结果。开发商答辩称，起诉前已经取得预售许可证，合同应当认定有效，许先生解除合同属于违约。

法院审理后认为，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的预售合同，在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。本案开发商在许先生起诉前已补办预售许可，合同有效。但项目停工超过约定交付时间两年，许先生的合同目的无法实现，其解除合同的请求符合约定与法定条件。判决解除合同，开发商返还房款一百八十万元并支付利息。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理商品房买卖与预售合同纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对预售许可对合同效力的影响、逾期交付的解除条件有专门整理。手续不全的项目引发的纠纷，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖商品房预售合同纠纷、认购书效力、逾期交付与解除退房、房款返还与损失赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

预售证什么时候补上的，决定合同算不算数；房子什么时候交，决定能不能退。

第一层看许可的取得时间。未取得预售许可签订的合同，在起诉前取得的，可以认定有效；起诉时仍未取得的，一般认定无效。无效的后果是返还房款、赔偿损失，而不是继续履行。

第二层看合同能不能解除。合同有效不等于必须继续履行。开发商逾期交付超过约定期限，或者停工导致交付无望的，买受人可以解除合同。解除后房款全额返还，并可主张利息与其他损失。

第三层看钱怎么拿回来。起诉时申请财产保全，查封开发商的账户或者未售房源，是拿回房款的关键。开发商资金链紧张的，越早保全越有利。多名业主同时起诉的，可以分别立案、共享证据。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：商品房预售合同纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：起诉前开发商补办预售许可，合同认定有效，因逾期交付判令解除并退款。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：起诉时仍未取得预售许可，法院认定合同无效，判令返还房款并赔偿。

北京法院同类生效裁判：商品房预售合同纠纷案（北京市大兴区人民法院）：认购书具备主要条款，法院认定构成预约合同，开发商双倍返还定金。

北京法院同类生效裁判：商品房交付纠纷案（北京市顺义区人民法院）：项目停工，法院判令解除合同并支付利息。

法律常识科普

问题一：没有预售证，合同一定无效吗？

不一定。起诉前开发商取得预售许可证明的，可以认定有效；起诉时仍未取得的，一般认定无效。无效后房款应当返还，买受人还可以主张利息与合理损失。

问题二：合同有效，还能退房吗？

可以，但要看是否符合解除条件。开发商逾期交付超过约定期限、项目停工导致交付无望、房屋主体结构质量不合格的，都可以解除。解除权有行使期限，收到催告后合理期限内不行使的可能消灭。

问题三：退房能拿回多少钱？

已付房款全额返还，加上资金占用利息；合同约定违约金的，可以一并主张。房屋价格下跌造成的损失，实践中支持的不多，需要证明与开发商违约之间有直接因果关系。

问题四：开发商没钱怎么办？

起诉时申请财产保全，查封账户、未售房源或者土地使用权。进入执行后，可以参与分配。多名业主集中起诉的，保全越早，受偿顺序越有利。

问题五：买之前怎么查预售证？

在住建部门的官方网站查询项目的预售许可信息，核对楼栋号与许可范围；售楼处应当公示预售许可证原件。认购前把许可证编号写进认购书，避免事后争议。

咨询电话：13426037149