离婚时房贷还没还完，房子怎么分、贷款谁还｜2026年北京离婚房产律师靳双权

2017年，马女士与丈夫陈强（化名）在北京市朝阳区买下一套两居室，总价四百八十万元，首付一百六十万元由双方父母各出一半，贷款三百二十万元，主贷人是陈强，期限二十五年。2024年两人因感情不和起诉离婚，房屋还有贷款二百六十万元未还。

两人都想要这套房。马女士认为自己承担了大部分月供，孩子也随她生活；陈强认为首付一半来自自己父母，主贷人也是自己，房子应当归他。房子带着贷款，怎么分、贷款由谁继续还、能不能换主贷人，是离婚案件中最容易卡住的环节。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理离婚房产分割时，习惯先把贷款余额、月供来源与登记情况查清。

2024年6月，马女士向朝阳区人民法院提起离婚诉讼，请求判令房屋归其所有，由她继续偿还贷款并向陈强支付折价款。她提交了婚后月供的转账记录、孩子随其生活的证明、双方父母出资的凭证。陈强同意离婚，但主张房屋归自己，理由是首付一半由其父母出资、贷款也以其名义办理。

法院审理后认为，房屋购于婚后，登记在双方名下，属于夫妻共同财产；双方父母的出资均未明确约定只赠与自己一方，按对双方的赠与处理。考虑到孩子随马女士生活、其月供支付更为连续，判决房屋归马女士所有，剩余贷款由马女士偿还，按评估价扣除剩余贷款后的净值，由马女士向陈强支付一半折价款。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理离婚房产分割与共有物分割纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对按揭房的分割方式、折价款计算与主贷人变更有专门整理。房屋带着贷款要分割的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖离婚房产分割、按揭房折价款计算、主贷人变更协助、夫妻共同财产认定等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房子值多少、贷款还剩多少、谁在还月供，三个数字定了，分割方案才落得下去。

第一层先定性质。婚后购买、登记在双方名下的房屋，属于夫妻共同财产。一方父母出资的，除明确约定只赠与自己子女，否则视为对双方的赠与。出资比例影响的是分割时的照顾，不改变共有性质。

第二层算净值。折价款的基数是房屋评估价减去剩余贷款，不是评估价本身。很多人按总价一半主张，实际拿不到那么多。评估时点一般取起诉时，房价波动大的时期，时点选择直接影响金额。

第三层看贷款怎么办。房屋判归一方，剩余贷款通常由取得方承担，但银行是否同意变更主贷人，取决于取得方的还款能力与征信。银行不同意的，可以由取得方继续以原账户还款，双方在离婚协议或者判决中写明追偿关系。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的离婚房产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：离婚后财产纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：按揭房判归一方，剩余贷款由取得方承担，折价款按净值计算。

本人代理案件：离婚纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：一方父母出资未明确约定，法院认定为对双方的赠与。

北京法院同类生效裁判：离婚房产分割案（北京市海淀区人民法院）：双方均主张房屋，法院组织竞价确定取得方。

北京法院同类生效裁判：离婚后财产纠纷案（北京市丰台区人民法院）：判决未处理剩余贷款，取得方另行起诉追偿。

法律常识科普

问题一：房子判给一方，贷款就自动转过去了吗？

不会。贷款合同的主体是借款人与银行，判决只解决夫妻之间的权利义务，不能当然变更借款人。取得方需要向银行申请变更主贷人，银行审核还款能力与征信后决定是否同意。

问题二：银行不同意变更怎么办？

可以继续以原借款人名义还款，由取得方按月将款项转入还款账户，双方在协议或者判决中写明；也可以提前结清贷款后办理过户。原借款人担心征信受损的，可以要求取得方提供担保。

问题三：折价款按什么基数算？

按评估价减去剩余贷款后的净值计算，再按份额分配。首付、已还月供属于投入，不单独加回。一方主张装修增值的，需要提交装修合同与发票，由评估机构判断是否计入。

问题四：双方都想要房，法院怎么定？

看孩子由谁抚养、谁实际居住、谁有支付能力、房屋登记情况。条件相当的，可以组织竞价，由出价高的一方取得并向另一方支付折价款。竞价对双方都是自愿的。

问题五：一方父母出的首付，能要回来吗？

出资时明确约定为借款的，可以按借款主张；没有约定的，一般认定为对双方的赠与。想主张借款，需要借条、转账备注、聊天记录等证据，事后补写的难以采信。

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