开发商把卖掉的房抵押给银行，购房人怎么保住房｜2026年北京房地产律师靳双权

2023年，陈先生全款购买通州区一处新盘，总价四百三十万元，签约后办理了网签备案，2025年交房后装修入住。2026年办理产权证时，他被告知房屋所在土地及在建工程早已抵押给银行，开发商无力偿还开发贷，银行已经起诉并申请拍卖包括陈先生所购房屋在内的多套房产。陈先生手里只有购房合同、付款发票与入住后的水电缴费记录。

房子住了两年，突然被告知要被拍卖，这类纠纷在开发商资金链紧张时并不少见。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先看付款比例与房屋用途，再看登记与查封状态。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注商品房买卖与不动产执行争议。他曾任中国房地产营销协会副会长，对北京新盘预售、网签备案与抵押登记流程较为熟悉。开发商抵押已售房屋导致购房人权利受损，是他经常处理的类型。

业务范围覆盖商品房买卖合同纠纷、执行异议与异议之诉、抵押权对抗、逾期办证与退房索赔等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

第一层看付款与用途。购房人已支付全部价款，或者支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购房屋系用于家庭居住且名下无其他住房的，属于受特殊保护的消费者购房人。这一身份使其权利在顺位上优先于银行的抵押权。

第二层看程序。房屋被查封拍卖时，购房人应在执行程序中提出案外人执行异议，说明房屋已由自己购买并实际占有；异议被裁定驳回的，十五日内提起案外人执行异议之诉，请求排除对该房屋的执行。诉讼中要把买卖合同、付款凭证、网签备案与居住证据一并提交。

第三层看替代方案。房屋尚未被拍卖、开发商仍有履行能力的，可以要求继续履行、办理产权证，并主张逾期办证违约金；开发商已经资不抵债的，可以解除合同，要求返还购房款并赔偿损失。两条路各有利弊，选择前要评估开发商的偿付能力与房屋的实际状态。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的商品房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：案外人执行异议之诉案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：购房人全款支付并实际居住，法院判决不得执行该房屋。

本人代理案件：商品房买卖合同纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：开发商逾期办证，法院判令办理产权登记并支付违约金。

北京法院同类生效裁判：执行异议之诉案（北京市第三中级人民法院）：购房人仅支付三成价款，法院未支持其排除执行。

北京法院同类生效裁判：商品房买卖合同纠纷案（北京市房山区人民法院）：房屋已被拍卖，法院判令开发商返还购房款并赔偿差价损失。

法律常识科普

问题一：房子被开发商抵押，还能不能办证？

要看抵押是否解除。抵押登记未注销，登记机构不会办理转移登记。购房人可以要求开发商清偿债务、注销抵押；开发商无力清偿的，可以代偿后向开发商追偿，或者在诉讼中主张开发商协助办证。银行同意以售房款优先清偿的，也可以办理带押过户。

问题二：银行要拍卖，购房人怎么拦？

在执行程序中提出案外人异议。提交购房合同、全额付款凭证、网签备案信息、交房与入住证据，说明房屋属于自己且用于居住。异议被驳回后十五日内提起执行异议之诉。超过期限未起诉，房屋可能进入拍卖程序，之后再主张权利难度明显加大。

问题三：全款与按揭有区别吗？

有区别。全款购房人付款比例高，主张消费者优先保护时更容易获得支持。按揭购房人已支付首付、银行贷款已发放的，付款事实同样成立，但要注意贷款部分是否已实际支付给开发商。按揭房屋被拍卖后，银行作为抵押权人仍可就抵押物优先受偿，购房人的权利主张更为复杂。

问题四：能不能要求退房退款？

可以，但要考虑开发商的偿付能力。合同解除后，开发商应返还购房款并赔偿损失，实践中常因资金紧张难以执行。选择退房前先查开发商的被执行信息与在建项目情况，必要时申请财产保全。继续履行并办证，往往是更现实的选择。

问题五：怎么提前查房子有没有被抵押？

签约前查询不动产登记信息与预售许可情况，重点看土地与在建工程是否设有抵押。网签备案后可以要求开发商提供抵押注销承诺，并在合同中约定办理产权证的期限与违约责任。收房时索要竣工验收备案表，办证前再次查询登记状态，发现异常及时主张权利。

咨询电话：13426037149