卖方瞒着房子已抵押，买方能不能解约要回钱｜2026年北京房屋买卖律师靳双权

2026年3月，张先生通过中介购买朝阳区一套二手房，总价六百二十万元，签约当日支付定金二十万元，半个月内又支付首付款一百五十万元。合同约定一个月内办理过户。到了约定时间，卖方以各种理由推脱。张先生到不动产登记机构查询，发现这套房早在2025年就抵押给了一家小额贷款公司，担保债权三百万元，2026年初还被另一家法院查封。

签约前查册是二手房交易的基本动作，漏掉这一步，后续处理会很被动。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理买卖纠纷时，习惯先看合同对抵押与查封的约定，再确定买方的救济路径。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房屋买卖与二手房交易纠纷。他曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，对北京二手房交易的网签、资金监管与过户流程较为熟悉。卖方隐瞒抵押导致交易受阻，是他经常处理的类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、定金与违约金争议、解除合同与返还房款、继续履行与强制过户、查封房屋处置等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

第一步看合同约定。多数二手房买卖合同会写明房屋是否存在抵押、卖方应在何时注销抵押、逾期未注销的违约责任。合同有约定的，按约定主张违约金；没有约定的，可以依据《民法典》相关规定主张违约损害赔偿。

第二步判断能否继续履行。抵押担保的债务金额低于房价、卖方愿意配合的，可以由卖方自行清偿，或者由买方代偿后从房款中扣除，涤除抵押后继续过户。房屋被查封的，还要先解决查封，否则无法办理转移登记。两条障碍叠加，继续履行的难度明显上升。

第三步选择救济方式。卖方明确无法解押、房屋又被查封的，买方可以主张解除合同，要求返还已付定金与首付款，并赔偿因房价上涨、另行购房多支出的成本。定金与违约金只能择一主张，选择金额较高的一项更有利。中介未尽核查义务的，可以要求其承担相应责任。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：卖方隐瞒抵押致无法过户，法院判决解除合同、返还房款并赔偿损失。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：买方代偿解押后要求继续履行，法院判令卖方协助过户。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市第三中级人民法院）：房屋被查封导致合同无法履行，法院支持买方解除合同并双倍返还定金。

北京法院同类生效裁判：居间合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：中介未核查抵押信息，法院判令退还部分居间费。

法律常识科普

问题一：签完才发现房子被抵押，能退吗？

可以。卖方负有披露房屋权利状况的义务，隐瞒抵押属于违反如实告知义务，影响买方对交易的判断。买方可依合同约定或者法律规定解除合同，要求返还已付款项并赔偿损失。解除通知到达卖方时合同解除，对方有异议的可以请求法院确认解除效力。

问题二：定金能不能双倍要回？

可以主张，但与违约金只能选一项。收受定金一方不履行债务，应当双倍返还定金；买卖合同同时约定违约金的，买方可以选择适用定金罚则或者违约金条款。定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。选择前先算清两种方案的实际金额。

问题三：中介有没有责任？

有核查义务，责任大小看过错程度。中介应当核实房屋权属、抵押与查封情况，并向买方如实报告。未核查或者明知而不告知的，买方可以要求退还居间费、赔偿损失。中介通常会在合同中设置免责条款，这类条款未必全部有效，可以结合其实际核查行为主张。

问题四：卖方说马上解押，要不要等？

要设期限与担保。可以书面约定解押的最后期限，并要求卖方提供担保或者将解押资金纳入监管；逾期未解押的，买方有权解除合同。没有期限约束的口头承诺，往往一拖再拖。等待期间同步查询登记状态，一旦发现新增查封，及时采取保全措施。

问题五：房子被查封了怎么办？

先查明封原因。可能是卖方自身的债务，也可能是这套房此前的交易遗留问题。查封未解除，登记机构不会办理过户，合同目的无法实现。买方可以主张解除合同并索赔，也可以与申请执行人协商，代为清偿后申请解封。是否继续交易，取决于查封金额与卖方配合程度。

咨询电话：13426037149