二手房带着租约卖，收房时租客不搬，律师怎么办｜2026年北京二手房律师靳双权

房子过户完成，钥匙也交了，去收房时发现里面住着一家人。对方拿出一份租赁合同，租期二十年，租金已经一次性付清，签约时间在房屋挂牌出售之前。原房主联系不上，租客态度强硬，说买卖不影响租赁，谁来都不搬。

长租约加一次性付清租金，是二手房交易里常见的障碍。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理此类纠纷时习惯先看租赁合同的三处细节：签订时间、租金支付方式、租客是否实际居住。三处对不上，租约就值得推敲。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。二手房交易中的租赁负担与房屋腾退，是他长期办理的类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、房屋腾退与交付、租赁合同效力争议、房屋权属确认、损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

遇到带租约的房屋，先判断租约是真的还是临时做出来的。靳双权律师的审查顺序是：第一，看签订时间与付款凭证。真实的长租约通常有分期支付或者押金记录，一次性付清二十年租金且没有银行流水的，需要对方说明资金来源。第二，看租金水平。租金明显低于周边市场价、多年不涨的，与实际租赁习惯不符。第三，看居住痕迹。水电燃气用量、物业登记、快递与户籍信息，能反映房屋是否真的由租客居住。第四，看双方关系。租客与原房主是否存在亲属关系或者其他利害关系，是判断是否恶意串通的重要线索。第五，看买方是否知情。买卖合同中是否披露租赁情况、看房时房屋是否处于出租状态，会影响买方主张的范围。审查之后分两条路走：租约不真实的，起诉要求腾退并赔偿占用期间的损失；租约真实的，与租客协商解除，或者等租期届满，同时就卖方未披露租赁情况主张违约。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋腾退案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：买方过户后发现房屋由原房主亲属居住，租赁合同租期二十年、租金一次性付清但无付款凭证。法院认定租约缺乏真实履行基础，判令腾退并支付占用费。

本人代理案件：二手房违约赔偿案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：卖方在合同中承诺房屋无租赁，实际存在三年期租约。法院认定卖方违反披露义务，判令其赔偿买方另行租房的损失。

北京法院同类生效裁判：租赁合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：租客提交了租赁合同与多年租金转账记录，法院认定租赁关系真实，买方要求腾退的请求未获支持，但可向卖方主张违约。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市昌平区人民法院）：买方在看房时已知房屋出租，仍签订合同并约定由买方自行处理租赁事宜。法院认为买方自愿承担该负担，驳回其赔偿请求。

法律常识科普

问题一：房子卖了，租客不搬，买方能不能要求腾房？

要看租约是否真实有效。依据《民法典》相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这就是通常所说的买卖不破租赁。租约真实、租客实际居住、租金已按约支付的，买方取得房屋后仍需继续履行原租赁合同，不能要求租客提前搬离。但这条规则保护的是真实的租赁关系，不是纸面上的合同。租期长达二十年、租金一次性付清、没有任何支付凭证与居住痕迹的，法院会审查其真实性；查明属于原房主与租客恶意串通、目的在于阻碍交付的，租约对买方不发生效力，买方可以要求腾退。审查的抓手是证据，不是感觉，买方需要尽可能调取水电燃气记录、物业登记与租金流水。

问题二：怎么判断租约是不是临时做出来的？

可以从五个方面找破绽。一是时间：合同签订日往往紧邻房屋挂牌或者签约日，甚至倒签在挂牌之前。二是租金：一次性支付全部租金，却没有银行转账记录，或者金额明显低于市场价。三是履行：房屋长期无人居住，水电燃气用量接近于零，物业费由原房主缴纳。四是主体：租客与原房主存在亲属、同事或者其他利害关系，签约过程没有中介参与。五是登记：租赁合同未办理备案，租客也没有办理居住登记。这些破绽单独看都不算决定性，合在一起就能形成合理怀疑。买方在诉讼中可以申请法院调取相关记录，也可以申请租客到庭说明租金来源与居住情况。证据准备得越细，主张越容易被采纳。

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