房子出租开店遇上拆迁，停业损失怎么算｜2026年北京拆迁律师靳双权

郑先生2020年租下北京市朝阳区一处临街商铺，租期六年，年租金三十万元。他办了营业执照，开了一家小餐馆，装修投入四十六万元，雇了六名员工，每年纳税记录齐全。2024年9月，该片区被列入征收范围，房屋要拆除。

征收方与产权人许先生谈补偿，评估报告里列了房屋价值、搬迁费与停产停业损失。郑先生找到产权人，要求分得装修与停业损失的补偿，许先生认为补偿是给产权人的，与承租人无关。租来的房子被征收，承租人能拿哪几笔钱，要看合同怎么约定，也要看实际经营情况。

2025年2月，郑先生向朝阳区人民法院提起诉讼，请求产权人许先生支付装修残值补偿、搬迁费与停产停业损失共计一百二十万元。他提交了租赁合同、装修合同与发票、营业执照与纳税记录、员工社保缴纳记录、征收评估报告。许先生答辩称，征收补偿的对象是房屋所有权人，承租人应当自行搬离，无权分配补偿款。

法院审理后认为，征收补偿中的房屋价值部分归产权人，搬迁费、装修残值与停产停业损失应当归属于实际使用并经营的主体。郑先生的餐馆在征收决定作出前正常经营，纳税与用工记录完整，装修尚有使用价值。租赁合同未约定征收时的补偿归属，按实际损失分配。判决许先生向郑先生支付装修残值补偿二十八万元、搬迁费六万元、停产停业损失五十四万元。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房屋征收与租赁经营纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对承租人在征收中的补偿范围有专门整理。

业务范围覆盖房屋征收补偿、承租人权益、停产停业损失、租赁合同解除、装修残值评估等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房子不是自己的，生意是自己的，停业这几个月少赚的钱，不该白白丢掉。

第一层看承租人能拿哪几项。房屋价值补偿归产权人；搬迁费、装修残值、停产停业损失归实际使用与经营的主体。承租人要区分清楚，不要把四笔钱混成一笔谈。

第二层看损失怎么算。停产停业损失通常按纳税记录、经营年限、员工人数与剩余租期综合计算，有的地区按房屋价值的一定比例确定。装修残值按原值扣除已使用年限折旧。

第三层看合同里怎么约定。租赁合同应当写明遇征收时的处理：合同解除时间、补偿归属、装修与停业的分配比例、押金退还与搬迁期限。写清楚了，出事时不用争。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋征收补偿纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：承租人获装修残值、搬迁费与停产停业损失。

本人代理案件：租赁合同纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确停产停业损失归实际经营人。

北京法院同类生效裁判：房屋租赁合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：合同约定征收补偿归产权人，承租人主张未获支持。

北京法院同类生效裁判：征收补偿纠纷案（北京市丰台区人民法院）：承租人无纳税记录，停业损失按最低标准酌定。

法律常识科普

问题一：租的房子被征收，承租人有补偿吗？

有。搬迁费、装修残值与停产停业损失应当归实际使用并经营的主体。房屋价值补偿归产权人，承租人不能主张。

问题二：停业损失怎么算？

通常按纳税记录、经营年限、员工人数与剩余租期综合计算，部分地区按房屋价值的一定比例确定。没有纳税记录的，按行业平均或者酌定。

问题三：合同里写了「征收补偿归甲方」，还能要吗？

约定有效的，按约定处理，承租人难以再主张。签约时要注意这一条，把装修与停业损失单独列出，约定归承租人所有。

问题四：装修钱怎么折？

按装修原值扣除已使用年限折旧计算，可以委托评估。保留装修合同、发票与现场照片，评估时作为依据。

问题五：房东不退押金怎么办？

征收导致合同提前解除，押金应当退还。房东拒退的，可以在同一诉讼中一并主张，或者另行起诉。

咨询电话：13426037149