拆迁时院内自建房不算面积，补偿还能争吗｜2026年北京房产律师靳双权

2023年，村里启动拆迁。李先生家的院子除了正房，还有三间自建房，是2005年在院内空地上盖的，一直用作厨房、储藏和儿子的婚房。评估报告只按产权证上记载的正房面积计算，三间自建房没有计入。补偿总额比邻居家少了将近一半，李先生拿着报告不知道该找谁。

自建房算不算面积，关键看它是不是合法建筑、有没有实际居住。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理拆迁纠纷时，遇到自建部分被漏算，习惯先从建造时间、审批情况与使用状况三方面固定事实。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾任中国房地产营销协会副会长，对北京农村宅基地与征收补偿政策有长期跟踪。院内自建房、历史遗留房屋在征收中的认定争议，涉及建造时间、审批手续与评估方法，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖拆迁补偿纠纷、农村房屋权属确认、评估报告异议、行政复议与行政诉讼等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

没有产权证的自建房，不等于一分不补。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步查时间：房屋建成于哪一年，2008年《城乡规划法》实施前形成的历史遗留房屋，认定上更宽松。第二步查手续：有没有乡村建设规划许可、村委备案、宅基地审批表上的附图，有没有缴纳过相关费用。第三步查使用：水电表安装时间、缴费记录、房屋照片、家庭成员居住情况、出租合同，都能说明房屋实际存在并用于居住。第四步提异议：收到评估报告后在异议期内申请复核，复核不服申请专家鉴定，仍不满意的针对补偿决定申请行政复议或者提起行政诉讼。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：拆迁补偿纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：院内自建房建成于2003年，长期居住使用。法院认定应予补偿，判令重新评估。

本人代理案件：行政复议案（北京市房山区人民政府，靳双权律师代理）：评估报告未载明自建部分。复议机关责令重新作出补偿决定。

北京法院同类生效裁判：行政判决（北京市通州区人民法院）：自建房无审批手续，但形成于2008年之前并长期居住，法院酌情按一定比例认定补偿。

北京法院同类生效裁判：行政判决（北京市大兴区人民法院）：自建房系拆迁公告发布后抢建，法院未支持补偿请求。

北京法院同类生效裁判：行政判决（北京市朝阳区人民法院）：自建房有村委会备案与缴费记录，法院认定按合法建筑面积的七成补偿。

法律常识科普

问题一：自建房能不能算补偿面积？

要区分性质。依据相关规定，未取得规划许可的建筑原则上不予补偿；2008年《城乡规划法》实施前建成、长期用于居住、村集体认可的房屋，实践中多按一定比例认定。判断的落脚点有三个：建造时间、是否长期居住、村集体是否知情认可。拆迁公告发布后抢建、加建的部分，一般不予补偿，也不计入安置面积。房屋部分合法的，合法部分按实计算，超出部分按材料成本或者重置价给予适当补偿，具体比例由当地政策确定。

问题二：评估报告漏了自建房，怎么救济？

按三步走。第一步在收到报告后的异议期内申请复核，书面说明漏项并附证据。第二步对复核结果不服，向房地产估价专家委员会申请鉴定，鉴定意见对征收部门有约束力。第三步仍不满意的，针对补偿决定申请行政复议或者提起行政诉讼，请求撤销并重新作出。举证重点是房屋的客观存在与建造时间：老照片、水电开户记录、缴费凭证、村委会证明、邻居证言，能形成时间线的材料都要提交。

问题三：2008年以后建的无证房，是不是一点补偿都没有？

原则上不予补偿，实践中并非所有情形都一刀切。2008年《城乡规划法》实施后新建、扩建且未取得规划许可的房屋，通常被认定为违法建筑，征收时不予补偿，也不计入安置面积。有的地方对配合拆除、材料可以回收的部分给予适当补助，标准由当地政策确定。房屋是在原有宅基地范围内翻建、面积没有超过审批标准，只是手续不全的，可以申请补办，或者由村集体出具证明，争取按合法面积认定。收到认定文书后，注意复议与诉讼的期限。

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