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在解除房产交易合同时,对于存在的问题该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-15 16:43

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                  原告张彪、范金霞、张莹向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法准许解除原、被告签订的《房产交易合同》;2、请求人民法院依法判令被告赔偿原告违约金人民币3000000元;3、请求人民法院依法判令被告赔偿原告居间费人民币300000元;4、本案相关诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:2016年8月17日,原、被告通过第三人天津中原物业顾问有限公司居间签订了《房产交易合同》(合同编号TJM2016-0008814)及补充协议(二方标准)。《房产交易合同》约定,被告购买三原告位于天津市和平区天津大都会天汇茗苑2-701号房屋,建筑面积649平方米,成交价格为3000万元,定金200万元,2016年12月1日到房地产管理部门签署《天津市房产买卖协议》。2016年9月5日,原、被告双方又就定金问题签订了《补充协议》(追加定金),约定乙方于2016年9月7日向甲方支付定金人民币750000元,并于2016年9月15日向甲方支付定金人民币8000000元。2016年12月13日原、被告签订《补充协议》,约定被告朱文智最晚于2016年12月28日向原告张彪支付定金2000000元,逾期未支付视为根本违约。原、被告双方签订《房产交易合同》时,诉争之房产权证尚未下发,后于2016年10月31日登记在原告范金霞名下所有。因被告称急于用房,原告于签订《房产交易合同》后,遂将诉争房屋交付被告使用,但被告以资金短缺为由一直未向原告方支付定金及购房款,也未按期到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,故起诉来院。

被告辩称

                  被告朱文智辩称,同意原告的第一项诉讼请求,不同意原告的第二项诉讼请求。因为合同解除的法律后果表现为恢复原状、采取补救措施以及赔偿损失,原告依据合同的约定要求支付违约金是没有法律依据的,因为该合同已由原、被告在诉讼中同意解除,解除后的法律后果涉及赔偿而不是违约金的问题,根据法律规定,违约金超过实际损失的30%视为过高。本案中,原告并未实际遭受实际损失,因此无从谈起经济赔偿。如果说原告有实际损失,也是在2016年8月17日-2016年10月份原告将房屋交付给被告,被告占有原告房屋近2个月期间的房租损失。关于原告的第三项诉讼请求,居间费原告并未向中介公司实际支付,该损失并未实际发生,因此,不涉及赔偿的问题。被告并非天津市户籍。原、被告在合同中约定于2017年4月30日办理交款及到房管局办理签订《天津市房产买卖协议》手续,而恰在2017年3月31日天津市人民政府下发了《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,即津政办发48号文件,被告于2017年4月1日已不具备在天津市购买房屋的资格。原、被告签订的《房产交易合同》以及事后签订的补充协议,已经不能实际履行。因此被告朱文智同意解除原、被告间的《房产交易合同》及之后的补充协议,是基于合同的履行不能。我方同意解除原、被告间签订的《房产交易合同》及补充协议,请求驳回原告的其他诉讼请求。

                 第三人天津中原物业顾问有限公司述称,针对原告第一项诉讼请求,我公司没有意见。但是对于房产交易合同中所涉及的居间合同条款我公司认为我公司的居间义务已经履行完毕,故居间合同条款不存在解除的问题,我公司有权按照合同约定收取居间服务费。同意原告的第三项诉讼请求,对于原告的第二、四项诉讼请求,因与我公司无关,不发表意见。

本院查明

                 经审理查明,原告范金霞与张彪、张莹系母子(女)关系,张莹与张彪系姐弟关系。诉争之房坐落天津市和平区天津大都会天汇茗苑2-701号,于2016年10月31日登记在原告范金霞名下所有,建筑面积是642.9平方米。原告张彪、范金霞、张莹与被告朱文智于2016年8月17日签订《房产交易合同》,约定由被告购买三原告坐落天津市和平区天津大都会天汇茗苑2-701号房屋,成交价格为30000000元,乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币200000元。甲乙双方须于2016年12月1日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产交易资金监管中心(简称“资金监管中心”)对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款29800000,甲方同意乙方采用一次性付款方式支付,乙方须于2016年12月2日前将剩余房款存入资金监管中心,同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心。甲乙双方定于定合同当日进行房屋交接,由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。《房产交易合同》第五条约定,甲方与乙方应分别按照不低于交易习惯的标准向丙方支付居间报酬,具体金额以《佣金确认书》为准。因甲乙双方任何一方原因,导致合同日后不能实际履行的丙方仍有权按照约定收取居间服务费,如已收取居间服务费则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的,由违约方向守约方赔偿该笔费用。《房产交易合同》第六条第五项约定,在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。三原告与被告朱文智于签订上述《房产交易合同》当日签署了《补充协议》(二方标准),约定1、总房款分三次付清,第一次于2016年9月15日前付玖佰万元整;2、第二次2016年10月15日前付玖佰万元整,第三次付清所有尾款,最后付清全款当天打协议过户。2016年9月5日三原告与被告朱文智签订《补充协议》(追加定金),约定乙方于2016年9月7日向甲方支付定金人民币750000元,并于2016年9月15日向甲方支付定金人民币8000000元,剩余房款21000000元,乙方以一次性的方式向甲方进行支付。2016年12月13日原告张彪与被告朱文智签订《补充协议》,约定被告朱文智最晚于2016年12月28日向原告张彪支付定金2000000元,如朱文智未能按以上期限支付定金的,则视为朱文智根本违约,需按约定承担违约责任。朱文智根本违约的,应当在2017年1月1日前将先前留在天汇茗苑2-701号房屋内的家具、电器等物品全部腾清,逾期的视为朱文智放弃上述物品的所有权,张彪等有权随意处置。原告方依约将房屋交给被告使用,后被告于2016年10月搬出诉争之房。原告方于2017年2月22日以手机短信方式通知被告在2017年2月26日以前支付张彪等定金2000000元,如果未能支付,视为双方解除合同。被告朱文智至今未支付定金及购房款,现三原告起诉来院要求解除原、被告签订的《房产交易合同》并给付原告违约金及居间费。

                在本案审理过程中,原告撤回要求被告赔偿原告居间费300000元的诉讼请求。

               上述事实,有原、被告当庭陈述及提交的证据材料予以证实,经当庭质证,本院予以确认。

本院认为

                原、被告签订的《房产交易合同》及补充协议系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,依法成立、有效,本院予以确认。根据《房产交易合同》第六条第五项约定,在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。2016年12月13日原告张彪与被告朱文智签订的《补充协议》中约定被告朱文智最晚于2016年12月28日向原告张彪支付定金2000000元,如朱文智未能按以上期限支付定金的,则视为朱文智根本违约,需按约定承担违约责任。《房产交易合同》签订后,原告方依约将诉争之房交付给被告使用,被告至今未按约定给付原告方定金2000000元及购房款,被告已构成根本违约,应当按照《房产交易合同》约定向三原告支付违约金3000000元。原告要求被告给付违约金3000000元之请求,本院予以支持。原告方于2017年2月22日向被告朱文智手机发送短信,通知被告在2017年2月26日以前支付定金2000000元,如果未能支付,视为双方解除合同。被告逾期未向三原告支付定金2000000元,故原、被告双方的《房产交易合同》于2017年2月26日解除。被告以未收到短信为由提出抗辩,未提出相反的证据证明,本院不予采信。被告主张在合同履行过程中,政府出台限购政策导致双方《房产交易合同》不能履行及合同解除后的法律后果涉及赔偿而不是违约金且原告方要求的违约金超过实际损失的30%,视为过高为由提出抗辩,与事实不符,证据不足,抗辩理由不成立,本院亦不予采信。

                在本案审理过程中,原告撤回要求被告赔偿原告居间费300000元的诉讼请求,本院予以准许。

                综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条第一款规定,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下:

裁判结果

                一、原、被告签订的《房产交易合同》及补充协议于2017年2月26日解除;

                二、本判决生效之日起十日内,被告朱文智给付原告张彪、范金霞、张莹违约金3000000元;

                如果被告朱文智未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

                本案诉讼受理费33200元,减半收取16600元,由原告张彪、范金霞、张莹负担1509元,被告朱文智负担15091元。(本判决生效之日起十日内给付原告张彪、范金霞、张莹)

               如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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