卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 商品房借名买房案例 >

在商品车出售时存在手续错误时该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-15 16:02

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                    张春亮上诉请求:1.撤销一审判决;2.依法撤销金山公司和时代百货公司签订的编号为1301005121的商品房买卖合同;3.本案诉讼费用由金山公司、时代百货公司负担。事实和理由:一、一审判决关于张春亮对金山公司的债权形成时间认定错误,债权形成的时间不晚于2013年8月21日。从2013年1月28日《协议书》、7月1日《补充协议书》可知,金山公司首次以房产买卖代为清偿的方式介入张春亮与李永山债权债务纠纷的时间为2013年1月28日。李永山作为金山公司的法定代表人,有权代表金山公司进行民事活动,其提出以物抵债的解决方案,是金山公司的意思表示。2013年8月21日《偿还借款协议书》再次确认金山公司以物抵债代替李永山偿还欠款,李永山作为金山公司的法定代表人签字。根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定,李永山作为金山公司的法定代表人,在协议书上签字的行为,即代表金山公司的意思表示,并不需要再加盖金山公司的公章而使合同成立。金山公司为履行《偿还借款协议书》约定的以房抵债,与张春亮指定的深圳市泰阳投资有限公司(以下简称泰阳公司)签订时代广场36层《房产买卖合同》,并办理了网签手续,金山公司现已实际履行了该协议书项下的义务,可推定金山公司完全认可该协议书的效力,金山公司未盖章并不影响该协议书的效力。二、一审判决认定涉案房产转让时间在2013年7月29日错误。依据《关于实行商品房预售合同网上备案管理的通知》(珠规建房【2011】6号)关于“商品房买卖网上签约和备案”第5条规定,金山公司与时代百货公司签订《珠海市商品房买卖合同》备案时间为2014年1月8日,倒推60日,该合同签订时间应为2013年11月9日之后的日期,而非一审判决认定的2013年7月29日,现有证据未显示金山公司有逾期申请的记录。即使涉案合同的签订时间为2013年7月29日,依据该合同第二十五条的约定,商品房预告登记时间应为2013年9月27日之前的日期,而该商品房真实的预告登记时间却为2014年1月15日,远远晚于合同约定的日期,金山公司与时代百货公司并未对此问题作出解释。

                   另外,从合同签订的具体内容来看,合同诸多条款可以选择和添加内容,且合同中允许当事人手动输入或者填写的内容,均采用了下划线的形式,合同签订的7月29日的时间同样采用了下划线的形式,可以认为是当事人修改添加的内容,而非网签系统自动生成的时间。2013年8月21日《偿还借款协议书》与2013年7月29日《商品房买卖合同》签订的时间相差不过二十几天,不排除金山公司在与张春亮协商签订协议书的同时恶意串通时代百货公司转移财产。三、一审判决认定时代百货公司已经就涉案房产交易支付了相应对价完全错误。从“珠海市商品房预(销)售专网”查询所得涉案房产预售许可证显示,金山公司开设了五个预售款专用账户,其中一个开户行为工商银行珠海夏湾支行,与付款凭证中显示的金山公司的收款账户的开户行虽然一样,但账号却不一样。根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一、三十三条,《珠海市人民政府印发关于进一步加强我市房地产市场监管若干规定的通知》(珠府〔2007〕132号)第七条及珠海市住房和城乡规划建设局《关于进一步完善商品房屋预售资金监督管理的通知》的规定,在办理买卖合同备案时,如没有向监管账号支付购房款,不能办理备案登记,而时代百货公司并未将购房款支付至金山公司开立的在政府备案的监管账号。金山公司在收到时代百货公司有关款项后,没有开具发票,而是出具了收据,而时代百货公司提交的付款凭证等不能证明其已经支付购房款。张春亮已提交证据证明时代百货公司应向金山公司支付共计5.5亿元的购房款,时代百货公司提供的证据只能证明其支付了1.15亿元的购房款,且没有证据证明该笔款项是用于购买涉案第二层商铺的,也与合同约定的110861368元购房款金额不一致。时代百货公司虽然一审主张其已支付全部购房款,钱款差额部分为配套费,但一直未提交证据证明,应认定时代百货公司未支付或者未足额支付涉案房产的相应对价。四、双方交易价格明显过低,一审法院没有对涉案房产交易价格进行评估。本案没有证据证明时代百货公司支付的1.15亿元为总购房款的一部分,时代百货公司仅支付15左右的购房款即取得了五层商铺的所有权,明显属于金山公司以不合理的低价转让房产以逃避债务。即使1.15亿元的购房款为2层商铺的对价,价格远远低于同类地段商铺的出售价格,明显属于不合理的低价。金山公司和时代百货公司主张应以房产交易时的市场价格认定是否属于低价,张春亮也申请一审法院评估房产备案时的市场销售价值,但一审法院不予评估。五、一审判决认定张春亮行使撤销权超过法定除斥期间,属事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定,涉案房产虽然于2014年1月15日办理了预告登记,公示了涉案房产的权利变动情况,但张春亮并不知道上述权利变动,直至2016年4月15日,张春亮委托律师凭相关法律文书才查询到涉案房产的备案合同和登记表。金山公司与时代百货公司在《商品房买卖合同》的主文中称多个合同的主要条款将在附件三中另行约定,而附件三仅约定了价款总额。至于涉案购房款支付情况也是在诉讼过程中,时代百货公司才向一审法庭提交,而这些证据是张春亮行使撤销权的主要依据。六、一审判决认定涉案房产交易不存在恶意串通错误,涉案房产交易双方股东混同及交易双方最终控制人为夫妻关系。李永山为金山公司的法定代表人,同时为时代百货公司的董事之一,其配偶丘某全资控股的永达投资国际有限公司为时代百货公司的全资股东,同时丘某透过永达国际集团有限公司和永达国际地产发展公司持有金山公司56.7%的股份,为金山公司的实际控制人。2013年1月28日《协议书》和2013年7月1日《补充协议书》均提到了金山公司以房抵债代替李永山还款的解决方案,各方也对该解决方案予以认可,因此各方对金山公司与张春亮之间债务的形成是明知的。基于涉案房产交易双方之间特殊的关联关系以及未有充分证据显示时代百货公司已支付合理对价,涉案房产交易双方存在明显恶意。涉案商品房买卖合同的第六、七、八、九、十一、十二、十三、十四、十六、十七条约定不符合交易惯例,证明交易双方恶意串通。七、一审判决认定交易双方的行为没有给张春亮的债权造成损害完全错误。根据2015年7月28日《协议书》,张春亮向深圳市福田区人民法院申请解除了所有与李永山、金山公司和关联人相关的查封、扣押、冻结等措施,深圳市福田区人民法院据此作出了(2014)深福法执字第6589-2号民事裁定书。之后金山公司并未按照《协议书》的约定履行以房抵债的还款义务,张春亮遂向深圳市福田区人民法院申请恢复执行。深圳市福田区人民法院在执行过程中,发现金山公司名下的财产已被多个法院冻结、查封,已无其他财产可供执行,据此作出了(2014)深福法执字第6589-3号民事裁定书。张春亮与李永山、丘某、永达国际地产发展公司以及金山公司就解决各方存在的债权债务纠纷,从2012年起,已经达成了多份协议,均未获得履行,但过错均不在张春亮。时代百货公司与金山公司通过商品房买卖合同将金山公司名下的优质资产转移至时代百货公司名下,并以需要办理过户为由,要求张春亮解除查封,导致房产再次被查封,张春亮无法受偿,债权无法实现。综上所述,一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

                   金山公司辩称:一审判决认定事实和适用法律正确,本案不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的情形,张春亮的上诉请求和理由没有任何法律和事实依据,应予驳回。一、张春亮主张的债权是其与李永山之间的法律事实,金山公司一直未参与其中。涉案房产在2013年6月27日取得预售登记许可后,一直对外销售,张春亮也一直知情。2013年1月28日《协议书》和7月1日《补充协议书》的签订金山公司均未参与。张春亮提起(2013)深福法民一初字第4063号诉讼时也未将金山公司作为被告主张权利,甚至在达成调解时,也未要求金山公司参与调解为李永山担保。在调解书生成时,张春亮并未对金山公司有清偿债务的预期。在这个期间,金山公司财产处置行为在主观上并无恶意,也未损害张春亮的债权。二、金山公司的资产情况清楚,张春亮与金山公司之间对以物抵债的标的物有清楚的意思表示,而涉案房产是排除在双方谈判外的。张春亮在以物抵债的目的无法实现后,主张撤销之前的交易,不符合法律规定,也与双方一直以来的意思表示相背。商品房买卖合同是时代百货公司和金山公司真实意思表示,时代百货公司按合同约定支付了购房款,是合法的行为。

                  时代百货公司辩称:一审判决事实清楚,适用法律正确,请求驳回张春亮的上诉,维持原判。一、一审判决认定张春亮对金山公司的债权形成时间晚于涉案房产转让时间正确。根据(2013)深福法民一初字第4063号民事调解书,张春亮的债权起源于其收购李永山持有的珠海市盈亿利投资咨询有限公司的股权未能实现,将已支付的股权转让款转换为张春亮对李永山个人的借款,并非张春亮对金山公司所享有的债权。在(2014)深福法执字第6589-1号执行裁定期间,金山公司并未与张春亮达成任何协议。依据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定,张春亮与李永山个人在此期间所约定的以金山公司名下房产抵债的行为产生的法律后果应当由李永山个人承担,不能认定张春亮对金山公司享有债权。(2013)深福法民一初字第4063号民事调解书作出时,金山公司不是张春亮的债务人,金山公司第一次作为担保人对张春亮承担责任是在(2014)深福法执字第6589-1号执行裁定中。此时,涉案房产早已完成转让,并预告登记在时代百货公司名下。这说明在调解协议达成之时,张春亮和其他债务人并没有达成以金山公司名下资产清偿债务的合意。张春亮在起诉时否认签署了2013年8月21日《偿还借款协议书》,且在一审开庭之后才补交该份协议书,而该协议并无金山公司盖章,张春亮在起诉时也没有将其作为债权依据提交深圳市福田区人民法院。2015年7月28日,张春亮与金山公司协商由时代广场项目主楼36层抵偿债务,这证明张春亮没有考虑以涉案房产抵债,金山公司也只是以其他的资产用于抵偿债务。二、时代百货公司与金山公司之间的房产买卖合同的履行并未对张春亮的债权造成损害。2015年7月30日,张春亮申请解除了永达国际地产发展公司持有的金山公司70%的股权、丘某名下的亨泰山庄45栋和金山公司名下的大量房产。这表明,在涉案房产预告登记一年半之后,张春亮还查封了大量的债务人的资产,足以使得债权得到受偿,但张春亮在明知涉案房产已预告登记至时代百货公司名下后仍然主动放弃了对债务人资产的查封和控制,如果因此使得债权受到损害,张春亮应自行承担相应的责任,与涉案房产的转让无关。此外,在时代百货公司与李永山签署相关协议之后,可抵债的36层和41层房产具备可登记至张春亮名下的可能性,但张春亮并未积极行使以物抵债的权利。且涉案房产早已排除在张春亮与金山公司的债务清偿范围之外。张春亮在以物抵债无法实现后,转而申请撤销几年前的交易,不符合法律规定。三、张春亮应当对《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的撤销权构成要件承担举证责任,张春亮提交的证据既不能证明存在无偿或者低价转让的事实,也不能证明对张春亮造成了损害。时代百货公司提供的银行转账凭证证明其已经足额向金山公司支付时代广场第二层商铺购房款,当时房产为毛坯交付,时代百货公司与金山公司之间的涉案房产买卖价款也不存在明显低价。张春亮并未提交任何证据证明答辩人与张春亮之间存在恶意串通的事由,应承担举证不能的不利后果。四、张春亮所主张的撤销权已经超过法定的一年除斥期间。依据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定,撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。时代百货公司与金山公司于2013年7月29日签订涉案《商品房买卖合同》,并于2014年1月15日办理预告登记,涉案房产预告登记至时代百货公司名下时起即产生法定的公示效力。张春亮至少从2014年1月15日起就应当知道涉案房产转让的事实,但直至2016年6月22日才提起本案诉讼,已超过一年的除斥期间。五、时代百货公司与金山公司是否按照《广东省商品房预售管理条例》履行买卖合同,不影响商品房买卖合同的效力。该条例对查明本案事实和法律关系的定性没有帮助,张春亮不能依据该条例的规定推翻一审查明的事实。六、金山公司的股份结构说明只能证明金山公司与时代百货公司之间的关系,不能证明张春亮的撤销权成立。

                  张春亮向一审法院起诉请求:1.撤销金山公司与时代百货公司签订的合同编号为1301005121商品房买卖合同;2.本案诉讼费用由金山公司、时代百货公司承担。

                  一审法院认定事实:2013年1月28日,张春亮与案外人李永山、永达国际地产发展公司签订一份《协议书》,确认李永山欠张春亮借款人民币2000万元,李永山用金山公司开发的华融时代广场的部分房产抵偿欠款,该协议第三条并约定,金山公司愿意以华融时代广场主楼物业代替李永山抵债给张春亮。

                  2013年7月1日,以李永山为甲方,张春亮为乙方,永达国际地产发展公司为丙方,丘某为丁方,四方签订一份《补充协议书》,约定李永山在2012年11月30日前未向张春亮支付欠款、利息及赔偿款共计人民币24151788.34元,如李永山仍未能按期归还欠款本金及违约金,则张春亮有权按2012年11月28日协议确定的至2012年11月30日李永山欠张春亮人民币24151788.34元向李永山追讨,同时李永山还需从2012年11月30日起计算以欠款总额的2.5%为作为月息直至还清欠款。

                  2013年8月21日,以李永山为甲方,张春亮为乙方,永达国际地产发展公司为丙方,丘某为丁方,金山公司为戊方,五方签订一份《偿还借款协议书》,约定截至2013年8月10日,甲方欠乙方全部欠款本金为人民币24151788.34元,并以该日计算以欠款总额的2.5%的月息。该协议第二条并约定,戊方以其开发的华融时代广场主楼物业用于抵债给张春亮用于清偿李永山欠张春亮的债务,以及用于抵偿泰阳电气(深圳)有限公司(以下简称泰阳公司)承接戊方开发的华融时代广场项目未付款项。该协议上戊方签章栏无金山公司盖章。

                  此后,张春亮向深圳市福田区人民法院起诉李永山、丘某、永达国际地产发展公司民间借贷纠纷一案,要求判李永山偿还借款及利息,丘某、永达国际地产发展公司承担连带清偿责任。案中,各当事人达成调解,深圳市福田区人民法院于2014年出具了(2013)深福法民一初字第4063号民事调解书,确认李永山应按约定期限向张春亮偿还借款及损失。丘某、永达国际地产发展公司作为担保人为李永山应付张春亮全部借款本金及损失承担连带清偿责任。

                由于李永山、丘某、永达国际地产发展公司未按上述调解书履行义务,张春亮向深圳市福田区人民法院申请强制执行,在执行过程中,金山公司以其名下财产对调解书确认的债务提供连带保证责任,深圳市福田区人民法院于2015年1月9日作出(2014)深福法执字第6589-1号执行裁定书,冻结扣划金山公司名下的银行存款或其他款项、或查封、扣押等值财产。

                 2015年7月28日,张春亮与泰阳公司、李永山、金山公司共同签订一份《协议书》,协议书对相关的债权债务履行进行了约定,并约定张春亮在金山公司履行完义务后向法院解除相关查封、扣押、冻结等措施。

                 2015年7月30日,根据张春亮的申请,深圳市福田区人民法院作出(2014)深福法执字第6589-2号执行裁定书,解除了对永达国际房地产发展公司持有的金山公司70%股权的冻结和丘某名下房产的查封,以及对金山公司名下位于珠海市迎宾南路房产的轮候查封和对金山公司名下位于珠海市迎宾南路房产的查封。

                 一审法院另查明,2013年7月29日,金山公司与时代百货公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号:1301005121),约定金山公司将珠海市香洲区迎宾南路商场出售给时代百货公司。合同第四条约定,该商品房单价为人民币每平方米20006.53元,总金额10861368元。合同附件三约定,合同第四条第1点商品房总金额为人民币110861368元,金额以附件三为准。2013年10月30日,时代百货公司两次分别向金山公司转账支付了6000万元和5500万元。

                一审法院再查明,案涉房产珠海市香洲区迎宾南商场于2014年1月15日办理了预购登记,现预告登记在时代百货公司名下。

                一审法院又查明,在珠海市香洲区人民法院审理本案期间,张春亮向一审法院申请对案涉商场在案涉合同备案日期时的市场交易价格进行评估。

                一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。对于本案张春亮主张的撤销权是否成立,结合在案证据及查明的事实,一审法院作如下认定:其一,从在案证据分析,张春亮所提交的2013年1月28日、7月1日的《协议书》《补充协议书》均无金山公司的参与,张春亮在向深圳市福田区人民法院提起的(2013)深福法民一初字第4063号诉讼中亦未将金山公司列为被告主张权利。而2013年8月21日的《偿还借款协议书》并无金山公司的盖章确认。2015年7月28日的《协议书》却有金山公司的盖章确认。由此,结合深圳市福田区人民法院(2014)深福法执字第6589-1号执行裁定书的查明可知,张春亮的债权形成于2014年在执行(2013)深福法民一初字第4063号民事调解书的过程中金山公司所提供的担保责任,而金山公司与时代百货公司之间关于案涉房产的出售行为发生在2013年7月29日,并且金山公司所出售的案涉房产亦与其提供担保而被法院查封的房产不是同一房产。亦即,在金山公司向时代百货公司出售案涉房产时,张春亮并未取得金山公司的债权人身份。其二,案涉《商品房买卖合同》约定的售房金额在附件中已有明确载明,时代百货公司亦支付了相应对价,并无证据表明该转让价格属于明显不合理的低价或时代百货公司支付的款项不属于购买案涉房产的对价,而从2015年张春亮申请解除金山公司名下其他房产的情形亦可知,在当时金山公司仍有其他房产可以承担担保责任,虽然张春亮提出付款金额不一致、公司股东身份混同的主张。但并不足以成为认定金山公司出售案涉房产的行为对张春亮债权造成了损害的依据,并且案中亦无证据表明金山公司与时代百货公司之间对此存在恶意串通的情形。其三,根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定,撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使,自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭。本案中金山公司与时代百货公司的商品房买卖发生于2013年7月29日,于2014年1月15日在不动产登记部门办理了预购登记,而公示效力本身就是预购登记的作用之一,此时张春亮已经可以通过公开渠道获知案涉房产的权利变动情况,应当知道其权利可能受到损害。张春亮认为其直至2016年4月才知道双方的买卖情况,但是从本案查明的事实可知,自2012年至2015年期间,张春亮一直与金山公司等当事人通过诉讼、协商等方式在处理其债权债务问题,因此其该主张与常理不符,亦无相应证据可以证明,一审法院不予采信。就此而言,张春亮的主张撤销权亦超过了法定的诉讼时效期间。综上所述,本案并无必要对案涉房产的价格进行评估,对张春亮的评估申请一审法院不予同意,张春亮以债权人身份提出撤销的诉讼请求理据并不充分,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条的规定,判决如下:驳回张春亮的诉讼请求。一审受理费596107元,保全费5000元,合计601107元,均由张春亮负担。

本院查明

               一审查明的事实,有相关证据予以证明。

               张春亮二审中另提交以下证据材料:1.金山公司与泰阳公司于2013年8月21日签订的18份商品房买卖合同,拟证明金山公司实际履行了2013年8月21日的《偿还借款协议书》;2.金山公司于2015年7月28日与泰阳公司签订的18份商品房买卖合同,拟证明预售许可证到期是金山公司请求张春亮解封的原因;3.金山公司于2015年8月12日向泰阳公司出具的18份收据,拟证明金山公司履行2015年7月28日的协议;4.广东省珠海市商品房预售许可证,拟证明时代百货公司未将涉案购房款付至预售款专用账户,并未实际支付购房款;5.永达国际集团有限公司和永达国际地产发展公司的周年申报表,拟证明丘某为金山公司的实际控制人,金山公司与时代百货公司之间存在股东混同情况,涉案交易明显存在恶意。时代百货公司质证认为,补充证据1-3的真实性由法院审查认定,涉案房产买卖合同的标的系商铺,与以物抵债的第36层房产没有关系,第36层房产仍登记在金山公司名下,张春亮或泰阳公司可以依据合同约定行使权利,不能证明张春亮的债权受到损害,其无权提起本案撤销权诉讼。时代百货公司另确认涉案购房款未支付至金山公司设立的预售款专用账户;对于金山公司与时代百货公司之间的股权结构关系,时代百货公司予以确认,但认为不能构成行使撤销权的理由。金山公司未发表质证意见。本院认为,对张春亮主张且时代百货公司予以确认的事实,本院依法予以确认。金山公司与泰阳公司先后签订的36份商品房买卖合同和收据,张春亮已提供原件核对,其真实性可以确认,对上述证据予以采信。

本院认为

                本院认为,本案为撤销权纠纷。张春亮以金山公司与时代百货公司签订的《商品房买卖合同》损害其债权,请求撤销该商品房买卖合同,其撤销权能否成立,应根据《中华人民共和国合同法》第七十四条关于“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”以及第七十五条关于“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭”的规定进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见,结合庭审调查,本案二审的争议焦点是张春亮对金山公司债权的形成时间、金山公司向时代百货公司出售涉案商场是否损害了张春亮的债权、金山公司是否以不合理的低价转让财产、金山公司与时代百货公司是否存在恶意串通情形、张春亮行使撤销权是否已经超过1年除斥期间。

                一、关于张春亮对金山公司债权的形成时间

                张春亮主张其对金山公司享有的债权基础是张春亮与李永山之间存在个人借款所形成的债权债务关系,金山公司通过2013年1月28日《协议书》加入到该债权债务关系中。经查,2013年1月28日《协议书》当事人为张春亮、李永山和永达国际地产发展公司。虽然该协议书第三条约定金山公司愿意以华融时代广场主楼第36层整层物业和第50楼一套物业代替李永山抵债给张春亮,但是金山公司并未作为协议当事人出现,李永山也未代表金山公司在该协议上签署,故该协议不应拘束金山公司。张春亮主张其自2013年1月28日起对金山公司享有债权不能成立。

                2013年8月21日,李永山为甲方、张春亮为乙方,永达国际地产发展公司为丙方,丘某为丁方,金山公司为戊方,签订了《偿还借款协议书》,其中约定金山公司以其开发的华融时代广场主楼第36层整层物业和第47楼一套物业用于抵债给张春亮清偿李永山欠张春亮的债务。该协议书的戊方由李永山签署,金山公司据此主张该协议的主体并非金山公司。经查,该协议签署当时,李永山为金山公司的法定代表人,其在作为甲方签署的同时,在戊方签署了该协议。金山公司其后也部分履行了该合同,与泰阳公司签订了针对第36层物业的商品房买卖合同,故应认定李永山系代表金山公司签署该协议,该协议对金山公司依法具有拘束力。

                在深圳市福田区人民法院受理的张春亮诉李永山、邱健、永达国际地产发展公司民间借贷纠纷案中,深圳市福田区人民法院于2014年出具了(2013)深福法民一初字第4063号民事调解书。在该调解书的执行过程中,金山公司以其名下财产对调解书确认的债务提供连带保证担保。

                从上述各合同的签署和履行过程看,张春亮因《偿还借款协议书》而享有了请求金山公司履行以物抵债协议的权利,其后因担保法律关系而对金山公司享有担保物权。

                二、金山公司向时代百货公司出售涉案商场是否损害了张春亮的债权

                时代百货公司与金山公司于2013年7月29日签署《商品房买卖合同》,并于2013年10月30日两次向金山公司转账支付了6000万元和5500万元合同款项,该商铺买卖于2014年1月15日办理了预购登记。张春亮主张《商品房买卖合同》上的日期系倒签,其理由是根据《关于实行商品房预售合同网上备案管理的通知》的规定,网签备案时间为60日,该合同签订时间应为2013年11月9日之后的日期。时代百货公司对此解释称网签时间即2013年7月29日,60日系行政管理规定,当时的实务操作亦没有那么严格,涉案合同网签时间虽然超过了60日,仍进行了备案登记。

                从张春亮根据《偿还借款协议书》而取得的以物抵债的权利看,其用以抵债的标的为华融时代广场主楼第36层整层物业和第47楼一套物业,各方当事人确认该部分物业系于2015年被查封。不论涉案《商品房买卖合同》系签订于2013年7月还是11月,上述用以抵债的物业在涉案《商品房买卖合同》签订当时并未被查封,张春亮可依法要求履行该以物抵债协议。双方也确实通过由泰阳公司与金山公司签订商品房买卖合同的方式履行以物抵债协议。并且,金山公司与时代百货公司签订的《商品房买卖合同》的标的系华融时代广场2层商铺,而非金山公司用以抵债的第36层整层物业和第47楼一套物业,金山公司与时代百货公司就涉案商铺的买卖并不会损害张春亮行使以物抵债的权利。

                在(2013)深福法民一初字第4063号民事调解书的执行过程中,金山公司以其名下财产对调解书确认的债务提供连带保证担保,该担保物权形成于2014年。而涉案《商品房买卖合同》成立于2013年,该合同成立和履行当时,张春亮对金山公司的担保物权尚未成立,更无从谈及被损害。

                从本案查明的情况看,在(2014)深福法执字第6589-1号执行裁定书执行过程中,根据张春亮的申请,深圳市福田区人民法院于2015年1月依法查封了金山公司名下的部分财产,即直至2015年,金山公司名下尚有房产可供执行。张春亮确认因金山公司的商品房预售许可证到期,金山公司需要重新申请预售许可证,故与张春亮达成执行和解,在收到金山公司支付的1190万元款项后,解除了对金山公司名下房产的查封。由此可见,张春亮的债权未能得到偿付与涉案商铺买卖并无直接因果关系,涉案商铺买卖并未事实上损害了张春亮的债权。

                三、关于张春亮行使撤销权是否已经超过一年除斥期间

                根据本案查明的事实,金山公司与时代百货公司签订的《商品房买卖合同》于2014年1月15日办理了预购登记,该登记具有公示效力。并且,在2014年之后的时间内,张春亮与金山公司通过诉讼、协商等各种方式处理涉案纠纷,其亦曾在2015年1月向法院申请过对金山公司名下的房产进行查封。张春亮应当知道涉案房产的买卖情况。张春亮于2016年6月提起本案诉讼,已经超过《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的一年除斥期间,其主张的撤销权即使成立也依法已经消灭。
 
                关于金山公司是否以不合理的低价转让财产、金山公司与时代百货公司之间是否存在恶意串通情形问题不影响本案的处理,本院不再审处。

                综上,张春亮的上诉请求没有事实和法律依据,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果恰当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

二审裁判结果

                驳回上诉,维持原判。

                二审案件受理费596107元,由上诉人张春亮负担。

                本判决为终审判决。
分享到:

上一篇:在选择银行代理贷款时出现纠纷该怎么解决?

下一篇:如果因解除房产交易合同导致出现损失该怎么解决?



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询