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在房产交付时,如果房产面积多出与合同约定面积时该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-15 15:30

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                   姜颖上诉请求:姜颖为与范利梅房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省开封市金明区人民法院(2017)豫0211民初3219号民事判决书,认为该判决认定基本事实不清,故依法提起上诉。事实和理由:一审判决认定的案件基本事实存在严重错误。1.一审判决未认定“姜颖、范利梅房产交易合同的实际成交价是82万元”,是错误的。房产交易合同约定范利梅第一次付房款24万元,第二次付房款58万元,比80万元多出2万元。这不是笔误,这是合同双方真实意思表示。第一,姜颖出售房屋时要求净落80万元。因此合同约定范利梅支付姜颖2万元用于姜颖支付出售房屋未交纳的契税。第二,姜颖收到该2万元后,确实支付了未交纳的出售房屋的契税。2.一审判决未认定“房产交易合同约定出售房屋面积为126.7平方。但出售房屋面积最后界定比126.7多出1.74平方。范利梅应支付该1.74平方的相应差价款”,是认定事实错误。范利梅本购买房屋面积为126.7平方,现多出1.74平方,对多出的1.74平方,范利梅无理由无偿获得,且因出售房屋面积最后界定比126.7多出1.74平方,姜颖多支付了相应契税等费用。因此姜颖应当获得该1.74平方的差价款14790元。3.一审判决认定“因姜颖未按照约定及时协助范利梅办理完房屋过户手续,导致范利梅2017年1月21日至8月11日房租损失10720元”,是认定事实错误。一审判决审理查明中已认定:因涉案房屋未办理房屋分割,故房屋过户未果。且涉案房屋未办理房屋分割证并不是姜颖原因造成。一审判决审理查明中已认定:范利梅2017年2月20日签订租房合同,租房是开始时间2017年2月20日。显然一审判决认定:“因姜颖未按照约定及时协助范利梅办理完房屋过户手续,导致范利梅2017年1月21日至8月11日房租损失10720元”,是认定事实错误。4.一审判决未认定:“物业管理公司应否收取住房专项维修基金7582元、物业管理费4086元”,是认定事实错误。第一,物业管理公司已收到了房地产开发公司留存的住房专项维修基金,业主无需再缴纳住房专项维修基金。第二,姜颖从没在出售房屋居住,物业管理公司收取物业管理费4086元无法律依据。因此范利梅缴纳的上述款项,让姜颖承担无法律依据。综上所述,姜颖请求二审法院支持姜颖的上诉请求,保护姜颖的合法权益。

被上诉人辩称

                 范利梅辩称,一审认定事实清楚,采信证据正确。依法驳回姜颖上诉请求。

                 顾顺岐述称,成交价80万是正确的,首付高,贷款会多贷点。贷58万,多贷2万想装修用,56万是正确的。这个房子已经卖过一次了,姜颖当时说房产证已经下来了。我们没办法求证,买房解押,房子以前办的有贷款,贷款解押不到30万。范利梅2016年12月首付24万就是房子的30%预付款。过户当天给了姜颖10万,解压当天又补齐了一共24万(包括15万定金)。解压好领分割证,姜颖独自去解压,说分割证没有下来。第一时间通知我了,我就跟范利梅说了。说房子已经卖给范利梅了,什么时候下来,什么时候给她。范利梅转给我8万元(包含15XX面的5万),让我办手续,后来又退给范利梅3万元。从房本下来了,姜颖提出来,她女儿出国急需钱。24万办解压,3万退给范利梅,5万给姜颖。姜颖说需要付利息,我让姜颖给范利梅打了一个29首付款的条。姜颖打电话说房本下来了,说房价涨了,需要支付利息,我就把范利梅叫来了。我说5万元含中介费。去店里协调了两三次,中介费什么我都没拿到,商量好之后去过户。中介费5000元,当时谈好的,口头确认的,5万元里包含了5000中介费,现在也没有拿到。

                 范利梅向一审法院起诉请求:1、姜颖、第三人顾顺歧返还范利梅维修基金7582元、物业费4068元、租金11200元(自2017年2月21日起至2017年8月21日,每月1600元)、过户费用50000元,共计72850元及利息(利息从起诉之日起计算至全部付清为止,按照中国人民银行同期贷款利率计算);2、诉讼费由姜颖承担。

                 一审法院认定事实:2016年12月17日,范利梅(买方)与姜颖(卖方)、第三人顾顺歧(经纪方)签订《房屋交易合同》一份,合同主要约定:“姜颖将位于开封市橄榄城二期A区6号楼2单元1101号房屋(建筑面积126.37平方米)房屋出卖给买方范利梅,房屋成交价为800000元,双方同意于2017年1月21日前办理完上述房产的过户手续;为确保合同的履行,在签订合同时,买方将购房定金150000元交于经纪方代为保管,卖方将身份证复印件交于经纪方保管,双方履行合同后,该定金抵作买方的购房款或经纪方的中介佣金;办理过户手续应缴纳的全部税、费(职能部门收取的)由买方承担;该房产钥匙交割时,以前所有已发生而未缴纳的费用均由卖方承担,以后所产生的一切费用由买方承担;买卖双方就房款支付达成一致,由买方以按揭付款的方式支付房款,该房款分两次付清,第一次买卖双方到房管局办理完过户手续后,买方将房款240000元打入卖方帐户,第二次在买卖双方办理完过户手续,并办妥他项权利证登记后,由贷款银行将房款580000元打入卖方帐户,如买方按揭付款,则买卖双方约定在2017年1月11日前到相关银行办理该房产的按揭贷款手续,买方向银行申请贷款额为580000元。房本下来之前,契税由房主交纳,包括配套和维修基金及房本费用;买方首付240000元后和卖方共同解押,剩余解押款由卖方承担;银行审批于2017年1月11日前,过户于2017年1月21日之前。”另查明:合同签订后,范利梅将首付款240000元交付于姜颖。在办理房屋过户手续前,范利梅向第三人顾顺歧支付了80000元过户费用,并委托第三人顾顺歧与姜颖一起办理房屋过户手续;但因涉案房屋未办理房屋分割证,故房屋过户未果,姜颖以急需用钱为由向第三人顾面歧提出将范利梅所支付的80000元过户费当中的50000元暂借给姜颖使用,第三人顾顺歧通知范利梅,范利梅表示在办理过户手续时需将该50000元用于过户,第三人顾顺歧表示同意,并将上述80000元过户费当中的50000元借给了姜颖,剩余30000元过户费用第三人顾顺歧已返还给了范利梅。2017年5月15日,涉案房屋过户到范利梅的名下。因姜颖未按照合同约定及时缴纳住房专项房屋维修基金、物业费,范利梅于2017年8月10日代替姜颖缴纳了住房专项维修基金7582元,于2017年8月11日代替姜颖缴纳了物业管理费4068元,范利梅于2017年8月11日从物业公司处领取了涉案房屋钥匙。又查明:2017年2月20日,范利梅与案外人张静静签订《租房合同》一份,约定张静静将其位于开封市新芒果蓝湾国际小区5号楼1002号房屋出租给范利梅居住使用,租赁期限自2017年2月20日至2018年2月20日,月租金1600元,按三个月结算。范利梅已向张静静支付自2017年2月20日至2017年8月20日的租金共计14400元。范利梅为此起诉,要求判如所请。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。范利梅、姜颖与第三人顾顺歧签订的《房屋交易合同》系当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,合同当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋交易合同》约定了“该房产钥匙交割时,以前所有已发生而未缴纳的费用均由卖方承担,以后所产生的一切费用由买方承担;房本下来之前,契税由房主交纳,包括配套和维修基金及房本费用,”故维修基金7582元、物业费4068元属姜颖在涉案房屋交钥匙前应缴纳完毕的义务,因范利梅代替姜颖缴纳,姜颖应当予以返还,故对于范利梅要求姜颖返还维修基金7582元、物业费4068元的诉讼请求,本院予以支持。对于范利梅要求姜颖支付租金11200元的诉讼请求,《房屋交易合同》约定了于2017年1月21日前办理完房屋手续,但因姜颖未按照约定及时协助范利梅办理房屋过户手续,致使范利梅于2017年8月11日才拿到房屋钥匙,从而使范利梅产生了租房损失(自2017年1月21日起至2017年8月11日,共计201天,按照月租金1600元计算,范利梅的租房损失共计10720元),属违约行为,姜颖应当向范利梅承担租房损失10720元的赔偿责任,对于范利梅要求姜颖支付的租金超出本院认定的部分,无事实根据和法律依据,本院不予支持。范利梅将80000元过户费当中的50000元暂借给姜颖使用,且在办理房屋过户手续时,姜颖并未实际将该50000元用于办理过户手续,姜颖应当将50000元返还给范利梅,故对于范利梅要求姜颖返还过户费50000的诉讼请求,本院予以支持。对于范利梅要求姜颖支付自起诉之日起至全部付清为止,按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求,不违反法律规定,本院予以支持。因第三人顾顺歧已将范利梅所交的首付款240000元及50000元过户费支付给了姜颖,剩余30000元的过户费已返还给了范利梅,故对于要求第三人顾顺歧承担返还责任的诉讼请求,本院依法不予支持。判决:一、姜颖于本判决生效之日起十日内返还范利梅维修基金7582元、物业费4068元、租金10720元、房屋过户费50000元,共计72370元及利息(利息以72370元本金,自2017年9月18日起至姜颖全部付清之日,按照中国人民银行同期银行贷款利率计算);二、驳回范利梅对第三人顾顺歧的诉讼请求;三、驳回范利梅的其它诉讼请求。

                 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审判决无异议的部分本院予以确认。

本院认为

                 本院认为,上诉人与被上诉人之间签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示,双方应按协议约定履行各自权利义务。对于上诉人上诉请求称按照双方间的《房产交易合同》第1条约定:房产成交价是80万元,与《房产交易合同》第9条约定:范利梅第一次付放款24万元,第二次付放款58万元,金额比80万元多2万,用于补偿上诉人利息等损失的意见。经查,原审第三人,本次房产交易的经纪人顾顺岐称:本案所涉房屋成交价80万是正确的,首付高,贷款会多贷点,双方协商贷58万,多贷2万想装修用,实际应支付上诉人姜颖56万是正确的。顾顺岐关于本案争议的2万元的陈述客观真实,且与被上诉人范利梅的答辩意见一致,本院予以确认。上诉人此部分的上诉意见不能成立,本院不予采纳。关于上诉人称被上诉人应支付房屋多出的1.74平方的相应差价款的意见。经查,上诉人与被上诉人签订的《房屋交易合同》80万元应为本案所涉房屋开封市橄榄城二期A区6号楼2单元1101房屋的整体价格,合同中并未对该房屋每平方米单价进行确定,且该合同中亦未对房屋面积增减的结算进行约定,故上诉人的此部分上诉意见不能成立。关于上诉人称被上诉人的租赁房屋费用不应由上诉人支付的上诉意见。经查,本案涉案房屋未及时办理过户的原因是因为改房屋未办理房屋分割证,未办理房屋分割证的原因是房地产开发公司和房屋管理部门造成的,并非上诉人原因引起。且上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》第3项约定:如因房管局或银行原因导致延迟,则时间应相应顺延。上诉人姜颖在前往房屋管理部门办理房屋分割证当天得知不能办理的情况后,及时通知了原审第三人,此次房屋交易的经纪人顾顺崎,顾顺崎同日将真实情况告知了被上诉人范利敏,已经尽到了及时通知义务。双方应共同协商妥善的变更和补救方法。现有证据不能证明上诉人与被上诉人协商确定因不能办理房屋过户手续,上诉方需要承担被上诉方房屋租赁的相关费用。故上诉人此部分上诉意见成立,本院予以采纳。关于上诉人称物业管理公司收取住房专项维修基金7582元、物业管理费4086元,不应当由上诉人返还的上诉意见。经查,上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》中明确约定:在房本下来之前,契税由房主缴纳,包括配套和维修基金及房本费用。郑州亚新物业服务有限公司开封分公司开具的物业费增值税发票显示,4086元物业费服务期间为2016年7月1日——2017年12月31日,每天的物业费应为11.35元。上诉人与被上诉人实际过户时间为2017年5月15日,故2017年5月15日——2017年12月31日的物业费2247.3元应由被上诉人承担,上诉人应支付物业费1838.7元。上诉人的部分上诉请求成立。

                 综上所述,姜颖的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

二审裁判结果

                 一、维持河南省开封市金明区人民法院(2017)豫0211民初3219号民事判决书第二项、第三项;

                 二、变更河南省开封市金明区人民法院(2017)豫0211民初3219号民事判决书第一项为姜颖于本判决生效之日起十日内返还范利梅维修基金7582元、物业费1838.7元、姜颖通过顾顺崎使用范利梅的借款50000,共计59420.7元及利息(利息以59420.7元为本金,自2017年9月18日起至姜颖全部付清之日,按照中国人民银行同期银行贷款利率计算)。

                 二审案件受理费1622元,由姜颖负担1285元,由范利梅负担337元。

                本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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