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如果购买了低价房后出现了纠纷该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-13 19:43

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

再审申请人称/抗诉机关称

                 高佩玲、张跃申请再审称,(一)高佩玲、张跃与马增兰签订的《房产交易合同》作低房价,违反了国家税收管理法律、行政法规强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定,涉案《房产交易合同》实际应为76万元,但在马增兰执意要求情况下,将房价压低至60万元,逃避监管,故涉案《房产交易合同》应属于无效合同,高佩玲、张跃不承担民事责任。(二)《补充协议》第2条明确约定,马增兰交付16万元后,再办理过户手续。预约过户时间变更后,高佩玲、张跃与马增兰及我爱我家公司没有再约定任何新的《补充协议》,预约过户时间的变更并不必然导致马增兰给付款项时间的变更,原判决对此认定有误。高佩玲多次找到马增兰及我爱我家公司要求给付16万元,马增兰始终拒绝给付。正是由于马增兰拒绝给付16万元,导致高佩玲无法购买限价房,经济损失极大。马增兰一会起诉要求履行合同,一会起诉要求解除合同,根本不想买房,而是非法获利。(三)涉案房屋价格鉴定应为2016年6月而非当年10月,且高佩玲、张跃并不知道对涉案房屋鉴定之事。(四)马增兰原诉请为要求我爱我家公司、高佩玲、张跃三方赔偿经济损失15万元,但原判决判令高佩玲、张跃赔偿马增兰房屋差价款22万元,显然错误。(五)我爱我家公司没有促成此笔交易,不应收取中介费,原判决判令高佩玲、张跃承担该中介费实属错误。综上,高佩玲、张跃依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。

再审被申请人辩称

                马增兰提交意见称,不同意高佩玲、张跃的再审申请。涉案《房产交易合同》在我爱我家公司处自主签订。16万元提前支付是因有装修费和定金,属于补偿款,高佩玲、张跃又急需钱。天津市河东区人民法院另案判决与高佩玲、张跃所述不一致,法院未判令继续履行是因涉案房屋买卖合同未签订机打协议,且涉案房屋抵押权也未撤销。高佩玲、张跃想抬高房价,所以马增兰没答应。

                我爱我家公司提交意见称,原判决认定事实清楚,适用法律正确,不同意高佩玲、张跃的再审申请。

本院认为

               本院经审查认为,(一)高佩玲、张跃与马增兰在我爱我家公司居间下签订的《房产交易合同》及其后高佩玲、张跃与马增兰签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效。《补充协议》虽存在买卖双方在房管部门签署《天津市房产买卖协议》过户价格与实际成交价格不一致之约定,但高佩玲、张跃与马增兰并未实际签订《天津市房产买卖协议》,从而亦未按约定支付过户价格并依法缴纳相应税款,未现实损害税收监管秩序,且依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定,违反税收监管规定产生的是补缴等行政责任,而并不导致房屋买卖合同无效,对高佩玲、张跃上述主张不予采纳。(二)按照《补充协议》第2条约定,16万元于过户之日由马增兰一次性支付于高佩玲、张跃。高佩玲、张跃与马增兰约定2016年5月16日前至房管局签订《天津市房产买卖协议》,但按照房管局预约号时间为2016年5月30日及2016年7月25日,因预约号时间由房管局负责发放,当事人无法控制,且该预约号系张跃领取并由我爱我家公司通知马增兰,故而,应视为各方当事人对《房产交易合同》预约过户时间等约定的变更,马增兰交付16万元的时间也应相应变更。已生效之天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3832号民事判决(以下简称另案判决)亦作出相应认定。故而,在此情形下,因高佩玲、张跃并未按约对涉案房屋清贷、撤销抵押权,且亦未于2016年5月30日至房管局办理相关手续,构成违约,应承担相应责任,原判决相应认定并无不当。(三)关于马增兰先前诉讼与本次诉讼的关系。另案判决所涉案件系天津市河东区人民法院2016年6月8日受理,在本案之前,马增兰当时的诉请为要求高佩玲、张跃、我爱我家公司继续履行在我爱我家公司签订的《房产交易合同》,另案判决综合涉案房屋未还清贷款、注销抵押,且未按约签订《天津市房产买卖协议》等因素,认定《房产交易合同》不具备继续履行的条件,从而驳回马增兰的诉讼请求。但该另案判决并未否认马增兰在无法通过主张继续履行涉案房屋买卖合同获得救济的情形下,可以另行主张损害赔偿以获得救济。故而,马增兰在该另案判决生效后,再次起诉,提出解除《房产交易合同》,并由高佩玲与张跃返还定金、赔偿中介费及房屋差价损失等诉讼请求,并不违反法律规定。(四)关于原判决是否超出马增兰诉讼请求及评估价值时点问题。在一审期间,马增兰申请对涉案房屋市场价值进行评估,并按照评估结果总价1195000元变更诉讼请求,改为要求高佩玲、张跃赔偿马增兰房屋差价损失435000元,该差价损失请求即以2016年10月8日为价值时点作出的评估结果总价与实际成交价格之差额。原判决结合本案高佩玲、张跃违约情形、合同履行情况等因素综合考虑,酌定房屋差价款赔偿额为22万元,未超出马增兰诉请,亦较为公平合理。此外,一审法院在委托评估前曾询问高佩玲、张跃,高佩玲、张跃明确表示不配合评估,亦未参与选取评估机构,故高佩玲、张跃主张自己对评估不知情等理由亦不能成立。(五)关于中介费。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。故而,完成《房产交易合同》签订,即应视为我爱我家公司完成了居间义务,从而具备支付报酬请求权,亦有权保有当事人已支付的报酬。本案中,马增兰已向我爱我家公司实际支付中介费15200元,且按照《房产交易合同》约定,高佩玲、张跃违反合同约定不履行合同,守约方支付的经纪服务费,由违约方予以赔偿。故而原判决判令由高佩玲、张跃赔偿中介费,并未违反法律规定及涉案房屋买卖合同约定。

                依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

再审裁判结果

               驳回高佩玲、张跃的再审申请。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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