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对于房产交易上的差价问题该怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-11 15:17

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                   范瑄上诉请求:1.请求二审法院撤销原审判决,改判上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失138917元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:交易合同不能继续履行虽然是上诉人在庭审中明确表示的,但是刘超与天津链家宝业房地产经纪有限公司对此存在过错,应当承担相应责任,应在范瑄承担的赔偿数额内冲抵。一审判决上诉人承担房屋差价损失的90%没有充足的事实和法律依据。刘超支付的定金比例并不高,资金占用程度较低,涉诉房屋不属于学区房,刘超未能购买房屋没有导致其他损失,其已经另购房屋故实际损失不高。一审判决中支持的被上诉人损失超出了合同签订双方在合同订立时应当预见到的损失数额,属于适用法律错误。

                   刘超辩称,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。事实及理由:合同不能履行的原因是范瑄未如期清偿诉争房屋贷款导致。天津链家宝业房地产经纪有限公司及中国工商银行股份有限公司天津成都道支行的陈述均可以证明责任在于范瑄。2016年5月份签订房产交易合同后,房产涨幅巨大,如果范瑄不违约,房屋差价部分应由刘超全部享有,现刘超丧失同等价位购买房屋的机会。原审判决认定赔偿90%的差价损失合情合理,符合法律规定。2016年5月2日签订的补充协议不是谅解,是双方约定办理清偿尾款时需范瑄本人到场,超过合同约定时间,时间顺延。2017年11月3日范瑄一方表示不再履约,当时天津市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的通知已经下发,上诉人已经知道其应承担的后果。

被上诉人辩称

                   天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称,同意原审判决,本公司对合同不能履行没有过错,服从二审法院判决。

                   中国工商银行股份有限公司天津成都道支行未到庭发表意见。

                   刘超向一审法院起诉请求:1.判令范瑄继续履行《房产交易合同》,刘超支付范瑄剩余购房款1000000元,范瑄将坐落于天津市河西区房屋过户至刘超名下;2.本案诉讼费由范瑄承担。后刘超变更诉讼请求为:1.判令解除《房产交易合同》,范瑄双倍返还定金60000元、赔偿中介费22200元及房屋差价损失337834元和租金损失48000元;2.本案诉讼费及鉴定费由范瑄承担。

                   一审法院认定事实:刘超、范瑄与天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年5月2日签订《房产交易合同》,合同约定刘超以1030000元购买范瑄名下坐落于天津市河西区房屋,房屋面积40.77平方米,贷款余额170000元,范瑄于2016年7月15日之前还清;刘超于2016年5月2日将30000元交付范瑄作为定金,如刘超未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除,则已付定金归范瑄所有,范瑄有权再将该房屋转让于任何人,如范瑄未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除,则范瑄须双倍返还定金给刘超;除定金外1000000元房款范瑄同意刘超采用贷款方式支付,刘超同意委托天津链家宝业房地产经纪有限公司协助刘超、范瑄办理贷款手续,如委托天津链家宝业房地产经纪有限公司办理贷款手续,则刘超另行与天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托合同》;刘超、范瑄双方均同意委托天津链家宝业房地产经纪有限公司协助办理评估事宜,如委托其协助评估事宜,刘超、范瑄双方应当另行与天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《委托评估协议》;双方须于2016年7月30日之前到房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》;刘超向天津链家宝业房地产经纪有限公司支付20600元居间服务费;刘超、范瑄双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续,如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金,违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金;在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金;本合同签订后,如刘超、范瑄双方或任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同日,刘超与天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托合同》,刘超、范瑄及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《委托评估协议》。上述协议签订后,刘超向范瑄支付定金30000元,向天津链家宝业房地产经纪有限公司支付居间服务费20600元、贷款服务费600元、评估费1000元。因范瑄未如期清偿涉诉房屋贷款,双方未如约到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。庭审中,范瑄于2017年11月3日明确表示不再继续履行涉诉的《房产交易合同》;天津链家宝业房地产经纪有限公司表示,如合同不能继续履行,其同意退还贷款服务费及评估费,刘超据此表示,如天津链家宝业房地产经纪有限公司退还贷款服务费及评估费,则刘超不再向范瑄主张上述权利。

本院认为

                 本案在审理过程中,经刘超申请,一审法院作出(2017)津0104民初557号民事裁定书,查封范瑄名下坐落于天津市河西区房屋的所有权转移、变更手续,期限为三年。保全费5000元由刘超预付。另,依刘超申请一审法院委托天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司对涉诉房屋在2017年11月3日的市场价值进行评估,评估结果为涉诉房屋在2017年11月3日的市场价值为1367834元。鉴定费7255元由原告预付。

                 一审法院认为,涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》均系各方当事人真实意思表示,且未违反法律强制性规定,上述合同合法有效,各方均应依据该合同约定履行义务。《房产交易合同》签订后,因范瑄未依约清偿涉诉房屋的贷款,致使刘超、范瑄不能签订《天津市房产买卖协议》,且范瑄于庭审中明确表示不再履行《房产交易合同》,对此,范瑄应对刘超承担违约责任。刘超诉请解除《房产交易合同》、范瑄双倍返还定金60000元、赔偿居间服务费20600元,符合合同约定及法律规定,一审法院准予。涉诉《房产交易合同》的解除日期认定为2017年11月3日,依据天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司的评估报告,此时点涉诉房屋的市场价格认定为1367834元,与2016年5月2日签订《房产交易合同》时的房屋差价为337834元,一审法院综合考虑范瑄的过错程度、本市房屋市场价格的涨幅等因素,酌定此差价损失由范瑄向刘超承担90%即304050.60元(337834元×90%)的违约赔偿责任,鉴定费亦依此比例承担。因一审法院已支持刘超双倍返还定金的诉请,故在差价损失中减除30000元,即范瑄实际赔偿刘超房屋差价损失274050.60元(304050.60元-30000元)。天津链家宝业房地产经纪有限公司于庭审中表示如合同不能继续履行,其退还收取的贷款服务费600元及评估费1000元,刘超据此表示不再向范瑄主张上述权利,一审法院照准。刘超筹集购房款系其履行涉诉《房产交易合同》的法定义务,现其以为筹集购房款而导致其产生48000元租金损失,于法无据,一审法院不予支持。因现有证据不能证明天津链家宝业房地产经纪有限公司在履行涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》中存在过错,故对范瑄请求天津链家宝业房地产经纪有限公司应承担合同责任的主张,一审法院不予采信。

                 综上所述,范瑄逾期履行合同义务,且于本案审理过程中明确表示不再履行《房产交易合同》,对刘超构成违约,应依法承担违约责任。刘超诉请解除《房产交易合同》及范瑄双倍返还定金并承担居间服务费,一审法院予以支持,刘超另主张范瑄承担涉诉房屋的差价损失,一审法院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、刘超与范瑄及天津链家宝业房地产经纪有限公司2016年5月2日签订的《房产交易合同》于2017年11月3日解除;二、判决生效后三十日内,范瑄双倍返还刘超定金60000元;三、判决生效后三十日内,范瑄赔偿刘超居间服务费20600元;四、判决生效后三十日内,范瑄赔偿刘超房屋差价损失274050.60元;五、判决生效后三十日内,天津链家宝业房地产经纪有限公司退还刘超贷款服务费600元、评估费1000元;六、驳回刘超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9100元,由刘超负担6619元,由范瑄负担2481元;保全费5000元,由范瑄负担;鉴定费7255元,由刘超负担725.50元,由范瑄负担6529.50元。

                二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

                本院认为,涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》均系各方当事人真实意思表示,且未违反法律强制性规定,上述合同合法有效,各方均应依据该合同约定履行义务。

                上诉人应当按照约定及时清偿贷款,其因未能按照规定提供清贷所需的相关手续,致使清贷未能完成,对合同不能顺利履行存在过错。被上诉人刘超起诉要求继续履行,上诉人明确表示不再继续履行合同,构成根本违约,应当承担违约责任。上诉人主张被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司对上诉人清贷手续不完善存在过错,没有事实及法律依据,本院不予采信。

                上诉人拒绝履行合同,被上诉人有权请求上诉人返还定金,并承担违约导致的损失。鉴定报告表明房屋涨幅金额较高,仅赔偿一倍定金返还不足以弥补被上诉人的损失。一审法院综合案情,确认以房屋差价的90%作为被上诉人的实际损失并无不当。一审法院支持被上诉人主张的一倍定金及部分房屋差价,两项合计并未超过被上诉人的实际损失,本院予以确认。

                综上所述,范瑄的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

                驳回上诉,维持原判。

                二审案件受理费3078元,由上诉人范瑄负担。

               本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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