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如果房产购买背景上有纠纷该怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-10 21:48

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                 马克云上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判或发回重审;2、一、二审诉讼费用等由李海金负担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。(一)关于王维强、刘庆禄、鞠瑞军及李海军之间房屋买卖合同是否真实并未查清。1、马克云与王维强、案外人刘庆禄、鞠瑞军之间存在借贷法律关系,各方之间并无真实买卖合同法律关系。王维强经刘庆禄介绍向鞠瑞军借款,为保证借款能够及时归还,王维强将登记在自己名下的房产涉案房产通过虚假买卖的方式过户至刘庆禄名下,在借贷合同履行的过程中,房产先后以远低于市场价的价格过户至鞠瑞军、李海金名下。2、通过一审法院调查可知,王维强与刘庆禄、鞠瑞军、李海金之间的买卖合同均无房屋交付约定,房屋买卖价格严重低于市场价格,并且李海金也未能就房屋的款项支付作出合理解释。同时,房产在短时间之内数次交易,也没有何人中介机构的参与、也无网络任何网上房产出售信息,与正常房产交易严重不符。(二)房屋依法应当归属马克云所有。马克云与王维强在2014年8月l3日、2010年8月l2日、2016年12月5日三次离婚协议时均有财产归属女方的约定。涉案房产虽于2014年8月19日方由王维强取得,但其在2015年1月15日的房产买卖合同并非真实房产交易,且刘庆禄与鞠瑞军在2015年12、月l7日的房产交易明显不属于真实交易。房屋实际上仍归属王维强所有,根据马克云与王维强2016年12月5日签订的离婚协议,涉案房产应当归属马克云所有。(三)房屋在数次交易中均无实际交付环节。涉案房屋一直由马克云实际控制,在上述提及的数次房产交易中均无房产交易环节,也无任何购买人实地前往房产查看房屋实况。(四)房屋买卖合同与正常交易严重不符。即便是鞠瑞军与李海金的房产交易也与争产房产交易严重不符,在正常二手房房屋买卖过程中如果通过银行按揭款方式购买,银行通常会就买卖房产即贷款抵押物登门核实拍照。而鞠瑞军与李海金的房产交易并无银行按揭贷款的核查抵押物环节,加之李海金不能陈述清楚房产购买背景、款项支付情况,两者之间无真实房产买卖关系。二、一审法院适用法律错误。首先,一审已经提及法院应当依据真实的法律关系进行审理,法院应当结合民间借贷法律综合审理;其次,婚姻法相对于物权法属于特别法,婚姻法规定应当优先适用;再次,根据民事证据规则的司法解释,结合本案中存在的种种疑点,一审法院足以排除李海金的证据;最后,一审法院部分程序法律适用不当。综上,请二审法院支持马克云的上诉请求。

被上诉人辩称

                 李海金辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,依法应予以维持。一、李海金对涉案房产享有合法所有权,一审判决认定马克云无权占有使用李海金合法所有的涉案房产的事实清楚明确。一审判决认定李海金依据买卖合同办理涉案房产变更登记,依法取得涉案房产的所有权证据材料充分,认定事实清楚。马克云无权占用涉案房产的事实清楚明确,其抗辩主张的基础事实错误,既缺乏有效的证据支持,也无法律依据。二、一审判决适用法律正确无误,审判程序合法正当。一审判决依据我国法律的相关规定,认定李海金对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的所有权,结合事实部分认定的马克云非法占用涉案房产的事实,依法判决马克云返还原物并支付房屋占用使用费的合法权利系适用法律正确。一审过程中,法院依法公告送达开庭传票,缺席审理和裁判符合法律的规定,审判程序合法正当。三、马克云的上诉既无事实依据,也没有法律的规定,依法应驳回上诉,维持原判。马克云并非涉案房产的所有权人,也没有取得涉案房产的合法所有权,也不是买卖合同的相对人,其主张本案存在借贷关系、涉案房产归其所有、房产买卖程序不合常理等上诉事由,既未提供合法有效充分的证据材料,也不符合一审判决查明的事实,更缺乏法律法规的依据,也与本案无关。依据“谁主张谁举证”的举证责任规则,马克云应承担举证不能的不利法律后果。为维护李海金的合法权益和法律的公正实施,应依法驳回马克云的上诉,维持原判。

                李海金向一审法院起诉请求:1、判令马克云、王维强、王润立即停止侵权行为,返还李海金合法所有的房屋,排除一切妨碍,从李海金合法所有的房屋中彻底搬离;2、判令马克云、王维强、王润支付房屋占用费24000元(房屋占用费以每月3000元为基数,自2016年11月李海金取得房屋所有权起计算至2017年7月止;另主张房屋占用费以每月3000元为基数,从2017年8月计算至马克云、王维强、王润返还之日)。

                一审法院认定事实:马克云与王维强原系夫妻关系,其双方于2002年4月17日登记结婚,马克云系再婚,王润(曾用名王瑞雪)系马克云与前夫所生。2004年8月13日,马克云与王维强经济南市市中区民政局登记离婚,离婚协议约定:双方共同财产归女方所有,女儿王瑞雪由女方抚养。同年8月30日,马克云与王维强复婚。2010年8月12日,马克云与王维强经济南市市中区民政局登记离婚,离婚协议约定:女儿王润、儿子王传烨均由女方抚养,男方每月向女方支付孩子抚养费1000元,位于济南市室房产及家中财产均归女方所有。2016年7月19日,马克云与王维强经济南市市中区民政局登记结婚。同年12月5日,其双方经济南市市中区民政局登记离婚,离婚协议约定:女儿王润、儿子王传烨均由女方抚养,由男方每月付600元抚养费,夫妻现有财产均归女方所有,无共同债权债务。涉案的济南市市中区伟东新都四区14号楼1-905室房产(以下简称“涉案房产”)原归王维强父亲王宗舜所有。王宗舜于2012年2月14日死亡。2014年6月9日,王维强以其母亲邵玉芬、其兄王维民为被告向一审法院起诉,要求继承其父亲王宗舜遗留的涉案房产,一审法院依法受理,案号为(2014)市民初字第1566号。该案审理过程中,经一审法院主持调解,王维强、邵玉芬、王维民自愿达成如下协议:位于济南市市中区伟东新都四区14号楼1-905(房产证号为:济房权证中字第2455**号)一套归李海金王维强所有。邵玉芬、王维民于2014年7月1日前协助李海金王维强办理上述房屋产权过户手续。一审法院以(2014)市民初字第1566号民事调解书对上述协议予以确认,该民事调解书已发生法律效力。2014年8月19日,王维强经济南市住房保障和房产管理局登记取得涉案房产所有权(房产证号为:济房权证中字第2709**号),房产证共有情况栏内载明为单独所有。2015年1月5日,王维强与案外人刘庆禄(公民身份号码:370983197601105314)签订编号为010000120150105099的《济南市存量房买卖协议》,协议约定王维强以50万元价格将涉案房产卖于案外人刘庆禄。

                 2015年1月15日,双方办理了涉案房产所有权变更登记手续,刘庆禄取得由济南市住房保障和房产管理局颁发的涉案房产的所有权证书(房产证号:济房权证中字第2818**号)。2015年12月17日,案外人刘庆禄与案外人鞠瑞军(公民身份号码:371323198303242130)签订编号为济存量房字000120151217000**号的《济南市存量房买卖合同》,合同约定案外人刘庆禄以40万元价格将涉案房产卖于案外人鞠瑞军。2015年12月18日,双方办理了涉案房产所有权变更登记手续,案外人鞠瑞军取得由济南市住房保障和房产管理局颁发的涉案房产所有权证书(房产证号:济房权证中字第3110**号)。2016年11月1日,案外人鞠瑞军与李海金签订编号为济存量房字013320161101000**号的《济南市存量房买卖合同》,合同约定案外人鞠瑞军以40万元价格将涉案房产卖于李海金。次日,双方办理了涉案房产所有权变更登记手续,李海金取得由济南市住房保障和房产管理局颁发的涉案房产所有权证书(房产证号:济南201601356**号)。2016年11月3日,李海金和其妻李成芹在中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行以涉案房产抵押申请个人二手房贷款88万元,贷款期限为30年,该贷款由中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行于2016年11月18日经李海金放款账户直接转付至案外人鞠瑞军账号为6217994510010987568的银行账户。后因李海金将涉案房产所有权证书遗失,李海金向登记机关申请补办,2017年5月3日,济南市国土资源局为李海金补发了《不动产权证书》(不动产权证号:鲁(2017)济南市不动产权第0084137号)。一审法院另查明:王维强、案外人刘庆禄、鞠瑞军及李海金就涉案房产所签存量房买卖合同中,均无交付涉案房产的约定。涉案房产由马克云于2014年4月15日出租给案外人樊文昊使用至2016年8月,其中2014年4月15日至2015年4月14日每月租金1900元,此后,每月租金2000元。之后,涉案房屋由马克云、王润居住,王维强之母偶尔来此处居住。2017年7月10日,李海金通过邮政特快专递EMS(单号:1030329671922)向马克云、王维强、王润邮寄了《要求“王伟强、马克云、王润”限期搬离本人合法所有房屋的通知》,要求王伟强(应为王维强,上同,一审法院注)、马克云、王润自收到通知之日起七日内搬离涉案房屋。邮寄单载明的收件人地址为涉案房屋地址,该邮寄单《物流跟踪信息》显示:该邮件于2017年7月12日投递并签收,签收人:“他人收送家”。当月,李海金找到马克云当面要求其腾出涉案房屋,马克云、王维强、王润亦未腾房。李海金就在中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行的贷款逐月足额还款至2017年7月,后自2017年8月至2018年1月,共还款三笔,其中2017年11月2日还款40元、2017年11月3日还款1166.92元、2018年1月1日还款1182.56元。本案审理期间,马克云与王维强有相互往来和电话联系,马克云已将涉案房产纠纷正在一审法院审理的情况告知王维强,并告知其开庭的具体时间。自2015年1月王维强将涉案房产售于案外人刘庆禄至今,马克云、王维强均未就涉案房产的三次买卖提起过确认合同无效或撤销合同之诉。本案审理过程中,李海金将第二项诉讼请求中要求马克云、王维强、王润支付房屋占用费的支付标准变更为每月1900元。马克云主张,王维强与案外人刘庆禄、鞠瑞军之间不存在真是的房屋买卖关系,实际系以买卖为担保的借贷关系,并涉嫌“套路贷”,李海金与王维强、案外人鞠瑞军、刘庆禄系恶意串通损害其利益,均未举证加以证明,故对其主张的上述事实,一审法院不予认定。李海金主张其购买案外人鞠瑞军涉案房产的真实价格为108万元,其中20万元系现金支付给鞠瑞军,一审法院限期其提供向鞠瑞军支付20万元现金的证据,其在一审法院限期内及期满后至今,未向一审法院提供相关证据,故一审法院对其主张的该事实,亦不予认定。

本院查明

              一审法院认为,根据我国物权法的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明;所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利;无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物;不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及孳息。李海金根据与案外人鞠瑞军所签涉案房产的买卖合同,依法办理了涉案房产的所有权变更登记手续,取得了涉案房产的权属证书,其享有对涉案房产占有、使用、收益和处分的权利。马克云虽辩称根据其与王维强2010年8月12日所签《离婚协议书》,涉案房产应归其所有,李海金与王维强、案外人鞠瑞军、刘庆禄属恶意串通损害其利益;王维强与案外人刘庆禄、鞠瑞军之间不存在真实的房屋买卖关系,而系以房屋买卖为担保的借贷关系;且案外人刘庆禄、鞠瑞军和李海金均系以远低于市场价的价格将涉案房产过户于其名下,均属虚假交易,并涉嫌偷逃税款。但根据一审法院查明的事实,王维强系于2014年8月19日继承其父王宗舜遗产而取得涉案房产所有权,其于2010年8月12日与马克云离婚时尚未取得涉案房屋所有权,故其在与马克云所签《离婚协议书》中约定涉案房产归马克云所有属无权处分,且王维强取得涉案房产所有权后并未过户给马克云,而是售予案外人刘庆禄,对此,马克云明知(在王维强与邵玉芬、王维民继承一案中,马克云系邵玉芬、王维民诉讼代理人)而至今亦未依法主张权利,故马克云以涉案房产归其所有提出的抗辩,缺乏法律依据;王维强自2015年1月将涉案房产售予案外人刘庆禄至今,其作为涉案房产的原所有人,并未以其与案外人刘庆禄所签房屋买卖协议并非其真实意思的表示,或者以合同约定价格显示公平为由,依法向人民法院或仲裁机构请求确认合同无效或撤销该合同,故马克云在并非涉案房产所有权人和合同当事人的情况下,主张涉案房产买卖协议系虚假交易或恶意串通损害其合法权益,亦无法律和事实依据;本案并非房屋买卖纠纷,王维强、案外人刘庆禄、鞠瑞军和李海金之间就涉案房产所签《济南市存量房买卖合同》中约定的交易价格是否真实,不属本案审理和认定的范围,且即使合同约定的交易价格远低于真实交易价格,涉嫌偷逃税款,其违反的也并非法律和行政法规的效力性强制规定,并不导致双方所签民事合同本身无效。综上,马克云的抗辩理由不能成立,一审法院不予支持。现马克云、王润均未提供证据证明其具有合法占有涉案房屋的依据,而王维强作为涉案房屋的第一手出卖人具有交付涉案房屋的义务,故对李海金要求马克云、王维强、王润返还涉案房屋的诉讼请求,一审法院予以支持。关于李海金要求马克云、王维强、王润自2016年11月向其支付房屋占用费的请求,一审法院认为,李海金虽然已于2016年11月2日取得涉案房产的权属证书,但其与出卖人鞠瑞军所签《济南市存量房买卖合同》中并未约定交付涉案房屋的时间或期限,其亦未提供其他证据证明其之后与出卖人鞠瑞军就此作了约定,故一审法院仅对其向马克云、王维强、王润(不确定此处)提出腾房要求时所限期限届满之后,即2017年7月19日之后部分的占用费给付请求予以支持,对其超出此部分的请求,一审法院不予支持。李海金变更原要求马克云、王维强、王润按每月3000元支付房屋占用费的诉讼请求为每月按1900元支付,系其对自己民事和诉讼权利的处分,不违反法律规定和损害第三人利益,且其变更后请求马克云、王维强、王润支付房屋占用费的标准与马克云之前出租涉案房屋的租金数额相当,故一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项,《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第二百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决:一、马克云、王维强、王润于判决生效之日起二十日内将济南市市中区伟东新都四区14号楼1-905室房屋腾空交于李海金;二、马克云、王维强、王润于判决生效之日起二十日内向李海金支付自2017年7月20日起至实际交付涉案房屋之日止,按每月1900元计算的房屋占用费;三、驳回李海金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元,公告费560元,由马克云、王维强、王润负担。

               二审中,当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为

                本院认为,根据我国物权法的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明;所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利;无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物;不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及孳息。李海金根据与案外人鞠瑞军所签涉案房产的买卖合同,依法办理了涉案房产的所有权变更登记手续,取得了涉案房产的权属证书,其享有对涉案房产占有、使用、收益和处分的权利。马克云主张涉案房产归其所有,并主张涉案房产买卖协议系虚假交易或恶意串通损害其合法权益,没有法律和事实依据,本院不予支持。另,一审法院审理程序、适用法律并无不当。
综上所述,马克云的上诉请求不能成立,应予驳回;一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

二审裁判结果

               驳回上诉,维持原判。

               二审案件受理费500元,由上诉人马克云负担。

               本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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