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在房交易中,对于中介手续上的问题该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-10 20:59

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                 齐月玲向本院提出诉讼请求:1.确认原告与二被告于2016年5月7日签订的《房产交易合同》无效;2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:原、被告系房屋买卖中介合同关系。2016年5月7日三方签订了房屋买卖中介合同,被告链家公司提供居间服务,但被告链家公司故意隐瞒与订立合同有关的情况,损害委托人利益,基于被告链家公司的违法行为,该合同目的不能实现。依据合同法第五十二条的规定,涉诉合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同,故应属于无效。该无效情形成立的法律要件为:1、合同的目的为法律所禁止;2、合同的当事人具有规避法律的故意;3、当事人为规避法律、行政法规、强制规定采用了合法形式对非法目的进行了掩盖。涉诉合同有两个目的,一个是被告链家公司作为中介收取中介费,第二是房屋买卖。合同法规定中介是给买卖双方介绍房屋买卖机会,签订合同,介绍的情况不属实,不应当收取费用,且应承担相应损失,本案涉诉房屋到目前为止仍未登记。根据物权法规定,不动产转移应进行登记,未经登记不发生转移的效力。涉诉房屋尚未进行登记,即尚未转移到原告名下。根据天津市房屋管理登记办法的规定,未经登记的房屋不能进行买卖。另外,合同当事人均有规避法律的故意。涉诉房屋没有产权证,但在合同中却写着乙方审查了房屋产权证,这是虚假的陈述,说明当事人故意规避法律。涉诉合同依法也没有生效。根据合同法第52条的规定,合同可以附条件,附条件的合同自条件成就时生效,合同中第13条约定了涉诉合同自三方签字盖章之日起生效,故该合同是附条件的合同。但至今该合同上只有中介的签字盖章,但原告和被告郝天明只有签字,没有盖章。所以该合同所附条件尚未成就,该合同因此尚未生效,也就是无效。

被告辩称

                  链家公司辩称,2016年5月7日三方签订的《房产交易合同》及补充协议真实的反映了原告出售涉诉房屋及被告郝天明购买涉诉房屋的意思表示,故原告的诉讼请求无事实和法律依据,请求依法驳回原告的全部诉讼请求。另,原告确实没有办理产权证,各方对此也予以知晓,在房产交易合同中记载的是原告购房合同的编号。

                 郝天明辩称,请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。理由:第一,2016年5月7日三方就涉诉房屋签订了《房产交易合同》及补充协议,两份协议是三方当事人的真实意思表示,合法有效。第二,合同签订后,被告郝天明向原告支付了500000元的定金,向中介支付了中介费、评估费、贷款服务费共计54000元,合同已经实际履行。第三,涉诉房屋没有产权证书,原告认为违反了房屋登记管理办法而不能买卖,原告该种陈述不符合法律规定,天津市的房屋登记办法所规定的是行政管理措施,而不是合同法52条所涉及的内容,即不是合同无效的法律规定,且该管理办法并不是法律和行政法规的范畴。另,该管理办法所规定的内容与合同法中规定的以合法形式掩盖非法目的是两回事,不是同一问题。第四,《房产交易合同》第13条清楚的注明了三方签字盖章合同即可生效。原告对该条约定的理解错误。

                  郝天明向本院提出反诉请求:1.判令原告齐月玲与二被告继续履行三方于2016年5月7日签订的《房产交易合同》及《补充协议》,原告齐月玲协助被告郝天明办理天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园×××房屋的过户手续,将房屋转移登记至被告郝天明名下;2.判令原告齐月玲承担迟延到房管局签订合同的违约金(自房产证下发之日开始至判决生效之日,以2620000元为基数,按照日千分之一的标准计算);3.判令原告齐月玲将房屋租金支付给被告郝天明(自2017年1月至判决生效之日);4.反诉费由原告齐月玲承担。事实和理由:2016年5月7日,三方当事人签订了《房产交易合同》,合同约定:被告郝天明购买原告位于天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园×××房屋,交易价格2620000元,被告郝天明于2016年5月7日将500000元交付给原告作为定金,余款2120000元采取银行贷款方式支付,同时,原告与被告郝天明签订了《补充协议》,约定:鉴于原告房屋产权证尚未发放,故原告配合被告郝天明在房屋契税票过两年之后办理买卖流程,即于2017年6月24日至7月24日之间到房管部门办理打协议手续,双方任何一方均不得以房价上涨或下降为由,单方提出要求涨价或者降价,拒绝履行《房产交易合同》;被告郝天明于2016年5月10日之前给付原告定金500000元。上述合同签订后,被告郝天明将500000元定金支付给原告,原告将涉诉房屋交付给被告管理。因涉诉房屋有租户,被告约见了租户,告知租户租金的支付及房屋的管理情况。2017年春节后,原告通过中介提出房屋涨价要求,被告不同意,此后双方协商几次未果。现涉诉房屋产权证已经办理完毕,被告可以一次性付款购买涉诉房屋。

                 齐月玲就反诉请求辩称,不同意被告郝天明的全部诉讼请求,请求法院予以驳回。理由:涉诉合同依法没有生效,应当无效。根据物权法第9条的规定,不动产物权的变更、转移等均应进行登记。订立合同时房屋没有登记,所以应为无效合同。违反国家法律的义务性规定和法律的禁止性规定都叫做违反法律的强制性规定。

本院查明

                 本院经审理认定事实如下:2016年5月7日,原告与二被告共同签订《房产交易合同》,约定被告郝天明向原告购买天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园×××房屋,该房屋所有权证编号为×××,产权为私产,产权人为原告齐月玲,房屋面积94.54平方米(以房产证上标记面积为准);成交价格为2620000元;被告郝天明应于2016年5月7日将500000元交付原告作为定金,其他款项共计2120000元,原告同意被告郝天明采取银行贷款方式付款;买卖双方须于2016年6月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》;买卖双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续,如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金;该合同第十三条约定,本合同自三方签字盖章之日起生效,一式三份。在该合同落款处,有原告和被告郝天明的签字以及被告链家公司的盖章。同日,原告与被告郝天明签订一份《补充协议》,内容为:鉴于原告所售房屋产权证尚未发放,故作如下约定:1.原告现所售房屋地址以《商品房买卖合同》(合同编号×××)为准,若与产权证地址不符,买卖双方均不得以此作为拒绝或迟延履行合同的抗辩理由,若《商品房买卖合同》与产权证面积不符,所退或所补交差价费用均由被告郝天明承担;2.买卖双方协商,原告配合被告郝天明房屋契税票过两年之后办理买卖流程,即于2017年6月24日至7月24日之间到房屋管理部门办理打协议手续(以房屋管理部门或开发商最早通知时间为准);3.鉴于原告尚无法确定产权下发时间,若办理过户手续时新增税费均由被告郝天明承担,税费具体数额以房管局核定为准,多出部分由被告郝天明承担;4.买卖双方任何一方均不得以房价上涨或者下降为由,单方提出要求涨价或者降价,拒绝履行《房产交易合同》;5.现因房屋为出租状态,故买卖双方协商2016年12月28日之前租金归原告所有,2016年12月28日之后租金归被告郝天明所有,月租金为每月3000元整,该房屋现有的热水器、灶具、电视原告留给被告郝天明,如在租赁期间,租户需要配置空调,需被告郝天明负责,买卖双方均认可;6.该房屋的附属物品以物业交割单为准,原告不得人为损坏该房屋的装修及附属物品,应保证交付的房屋与被告郝天明实际验看时一样;7.买卖双方协商,被告郝天明于2016年5月10日之前给付原告定金500000元;8.买卖双方任何一方违反本协议约定则承担《房产交易合同》中违约条款的相应责任。该《补充协议》上有原告及被告郝天明的签字。

                上述协议签订后,被告郝天明向原告支付了定金500000元,向被告链家公司支付了居间服务费、贷款服务费及代收评估费共计54000元。

                另查,天津市不动产登记簿记载,本案涉诉的天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园×××房屋于2017年7月28日进行了所有权登记,权利人为本案原告齐月玲。

                庭审中,被告郝天明表示在签订合同后,其应涉诉房屋现承租人的要求为涉诉房屋安装了空调,并告知该承租人于2016年12月28日后向被告郝天明交纳房屋租金,且表示不再与该承租人续租,因该承租人希望继续承租涉诉房屋,故该承租人将此后的房屋租金交给了原告。原告对于承租人将租金交给原告的事实予以认可,但不认可原告与承租人续签了房屋租赁合同。被告郝天明表示其可以向原告支付全款购买涉诉房屋,并在本案审理过程中将剩余房款2120000元交至本院。

               另,本案审理过程中,被告郝天明向本院提出财产保全申请,请求查封原告名下坐落天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园×××房屋的所有权转移变更手续,并向本院提供相应担保,本院依被告郝天明的申请对该财产进行了保全,被告郝天明因此支付保全费5000元。

本院认为

               本院认为,原、被告于2016年5月7日签订的《房产交易合同》及《补充协议》系各方真实意思表示,虽涉诉房屋在签订该合同时并未下发产权证,但原、被告对此均系明知,且在《补充协议》中约定在房屋产权证下发后办理过户手续,该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,故原告主张涉诉《房产交易合同》无效,缺乏法律依据,本院不予支持。涉诉《房产交易合同》中约定“自三方签字盖章之日起生效”,符合合同法对于合同成立生效条件的规定,其中的“签字盖章”应理解为签字或盖章,该合同有原告、被告郝天明的签字及被告链家公司的盖章,且被告郝天明已依该合同约定向原告支付了定金500000元,足以表明涉诉《房产交易合同》系各方的真实意思表示,原告主张各方当事人同时在合同上签字并盖章是该合同生效的条件,缺乏依据,故原告主张涉诉《房产交易合同》并未生效,本院亦不予支持。因各方所签订的《房产交易合同》合法有效,各方均应依该合同履行各自义务。被告郝天明已将定金500000元给付原告,并将剩余房款2120000元交纳至本院,且涉诉房屋已经进行了不动产权登记,涉诉合同具备继续履行的条件,故被告郝天明反诉请求各方继续履行涉诉《房产交易合同》及《补充协议》,并要求原告协助被告郝天明办理天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园×××房屋的过户手续,符合合同约定及法律规定,本院予以支持。因涉诉《房产交易合同》及《补充协议》均未明确约定具体的过户时间,故被告郝天明主张原告自房产证下发之日开始承担迟延履行合同的违约金,缺乏合同依据,本院不予支持。对于被告郝天明主张原告将自2017年1月起的房屋租金支付给被告郝天明一节,因原、被告对于涉诉房屋“2016年12月28日之后租金归被告郝天明所有”的约定,涉及到案外人即涉诉房屋实际承租人的权利义务,且被告郝天明在本案中并未明确其该项诉讼请求的具体金额,故本案对该项诉讼请求不予处理,被告郝天明可就房屋租赁事宜另行主张权利。

                综上所述,涉诉《房产交易合同》及《补充协议》不存在法律规定的无效情形,故原告要求确认涉诉合同无效,缺乏法律依据,本院不予支持。因涉诉合同合法有效,且具备继续履行的条件,故被告郝天明主张继续履行合同,并要求原告协助被告郝天明办理房屋过户手续,符合合同约定,本院予以支持。关于被告郝天明主张2016年1月始的租金一节,被告郝天明可另行主张权利。被告郝天明的其他诉讼请求,缺乏事实依据,本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条,第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下:

裁判结果

                一、原告齐月玲、被告郝天明及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司继续履行2016年5月7日签订的《房产交易合同》及《补充协议》,原告齐月玲于本判决生效后三十日内协助被告郝天明将天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园×××房屋过户至被告郝天明名下;

               二、原告齐月玲履行本判决第一项规定的义务后五日内,于本院领取原告郝天明交纳至本院的购房款2120000元;

               三、驳回原告齐月玲的诉讼请求;

               四、驳回被告郝天明的其他反诉请求。

               本诉案件受理费80元,减半收取计40元,由原告齐月玲负担。反诉案件受理费40元,由原告齐月玲负担。保全费5000元,由原告齐月玲负担。

               如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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