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如果出现不履行购房合同时该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-10 20:45

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                  荣易家公司上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审;2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:本案争议焦点在于上诉人是否有义务审核被上诉人购房资质,上诉人作为居间方是否存在服务瑕疵以及违约行为。一、被上诉人是否符合天津市购房条件不属于上诉人审核义务。1、上诉人系专门从事房地产经纪业务的公司,为买卖双方促成交易提供居间介绍服务。《房产交易合同》自各方当事人签字盖章之时成立并生效,对各方当事人产生约束力。被上诉人与原审被告之间在合同履行过程中产生的履行瑕疵及争议,均应当由各自承担。上诉人作为居间方,应当促成双方达成有效的《房产买卖协议》。上诉人的责任义务边界应当在于促成合同的成立生效而不是保证合同的完全履行。该合同的解除并非上诉人原因导致,被上诉人如因无法购买应当自行承担相应的违约责任。2、本案中,上诉人在促成达成合同前已经对被上诉人存在资质瑕疵所面临的风险对双方进行了提示,一审庭审中被上诉人与原审被告对此均予以认可。后被上诉人表示其可以通过变更购房人为其爱人的方式进行购买,对此双方也均认可。对于变更购房主体的履行方式,原审被告也予以认同。故上诉人没有保证双方完全履行合同的义务,上诉人已经尽可能的对可能面临的风险进行过提示,被上诉人与原审被告作为买卖双方,对于变更具体的履行方式达成了合意。一审法院让上诉人承担被上诉人的违约行为及后果,盲目增加了上诉人的合同义务,也不符合市场交易习惯。二、上诉人认为自身已经积极履行合同义务,上诉人通过居间行为,为被上诉人与原审被告达成购房协议提供成交机会。上诉人在签订合同前对于可能面临的风险已经作出提示。合同履行中,当被上诉人无法按照约定付款时,上诉人积极帮助联系贷款机构,促成合同继续履行。上诉人积极促成合同的成立、生效,为帮助被上诉人与原审被告实现购买的合同目的,积极履行合同义务,甚至是超过合同义务履行。上诉人并无任何违约行为。一审判决随意扩大解释合同、加重上诉人合同义务,对于各方均无异议的事实不予认定,属于事实查明不清,应当判决上诉人收取的部分居间费用不予退还。

被上诉人辩称

                  被上诉人杜伟辩称,1、上诉人提出的上诉请求互相矛盾,一方面称上诉人为专业的中介机构,另一方面又称核实双方履行合同的资格不属于中介方的义务。本案中,上诉人并未与被上诉人签订专门的居间服务合同,而根据《中华人民共和国合同法》的规定,作为居间服务方应当促成供需双方签订合法有效的合同才有权按约收取居间报酬。本案中,被上诉人杜伟不具备符合天津限购政策的购房条件,上诉人所促成签订的房产交易合同无法按约完成,且根源在于居间方并未严格审核供需双方履行合同的基本条件;2、上诉人促成被上诉人及原审被告的房产交易合同约定不全,该房产交易合同并未约定买卖双方到房管局办理过户手续的具体时间,被上诉人认为,此类严重的过错属于上诉人的重大过错,是上诉人的具体行为导致被上诉人履行合同处于一种权利、义务不确定状态,被上诉人认为,核查供需双方的资质、明示相关的政策及相关费用,促成供需双方合法有效且能够得以按约实现合同目的的有效合同是居间服务方的最重要的三项居间服务内容,本案中上诉人一方作为专业的中介服务机构,具有重大的过错,不应当收取约定的居间费。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求法院驳回上诉人的上诉请求。

                 原审被告石文才述称,同意一审判决,对于上诉人与被上诉人之间的纠纷不发表意见。

                 向一审法院起诉请求:1、解除杜伟与石文才、荣易家公司三方签订的房产交易(居间)合同;2、石文才返还杜伟定金100000元;3、荣易家公司返还杜伟居间服务费100000元;4、本案诉讼费用由石文才、荣易家公司承担。一

                 一审法院认定事实:2017年4月6日,杜伟与石文才、荣易家公司三方签订房产交易(居间)合同,约定:杜伟购买石文才所有的诉争房屋一套,房屋成交价为6200000元;杜伟于合同签订时支付定金100000元;诉争房屋存在设立抵押情况,石文才承诺于2017年4月30日前还清贷款并注销该抵押;石文才4400000元的尾款由杜伟负责清还,所产生的清贷费用由杜伟承担,清贷手续费用由石文才承担;石文才配合杜伟办理所有相关手续;剩余房款1700000元杜伟于2017年5月17日前交付石文才。合同签订当日,杜伟给付石文才定金100000元,给付荣易家居间服务费100000元。后杜伟未履行清还相关尾款和承担相关清贷费用的约定。

                另,2017年3月31日,天津市人民政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,规定:“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”。该实施意见自2017年4月1日起实施。杜伟户籍地址为安徽省宿州市xxxx号;杜伟曾于2014年11月至2015年6月在本市缴纳社会保险,无其他本市缴费年限记录;杜伟无在本市实际缴纳个人所得税记录。杜伟、石文才及荣易家公司三方签订房产交易(居间)合同时,荣易家在知晓杜伟为非本市户籍居民后,未对杜伟本人是否具有购买诉争房屋资格条件进行严格检查,并告知相关行为后果。

                一审法院认为,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。杜伟与石文才、荣易家公司签订的房产交易(居间)合同自各方当事人签字或者盖章后成立且生效。该合同包含房产交易合同(杜伟与石文才签订)与居间合同(杜伟与石文才、荣易家公司三方签订)两部分内容。对于杜伟要求解除房产交易(居间)合同的诉讼请求,庭审中石文才表示同意解除其中与杜伟签订的房产交易合同,该房产交易合同解除。荣易家作为居间人在签订房产交易(居间)合同时明知杜伟非本市户口,未对杜伟是否具有购房资格进行审查,未尽到居间人义务,影响了杜伟与石文才对达成交易合意的判断。房产交易合同解除后杜伟与石文才、荣易家公司三方签订的相关居间合同亦应解除。一审法院对杜伟要求解除房产交易(居间)合同的诉讼请求予以支持。

                 对于杜伟要求石文才返还定金的诉讼请求,2017年4月1日《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》实施,杜伟对此情况应知晓。杜伟以签订合同后才得知其不具备购房条件,并表示不再履行合同,属于违约。给付定金一方不履行约定债务的,无权要求返还定金。对于杜伟要求石文才返还定金的诉讼请求,一审法院不予支持。对于杜伟要求荣易家公司返还居间服务费100000元的诉讼请求,荣易家公司在提供居间服务过程中未尽到居间义务,存在违约行为,合同解除后应返还杜伟居间服务费。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定,判决:“一、解除原告与二被告签订的关于坐落于天津市河西区房屋房产交易(居间)合同;二、被告天津市荣易家房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告杜伟居间服务费10万元;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元,减半收取后为2150元,由原告负担1075元,由被告天津市荣易家房地产经纪有限公司负担1075元。”

                二审中,当事人没有提交新的证据。

本院查明

               本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。

本院认为

                本院认为,上诉人作为专门从事房产居间服务的专业机构,为被上诉人与原审被告提供房屋买卖居间服务,不仅应当促成双方签订房屋买卖合同,而且应当在可以预见的情况下促成双方所签订的房屋买卖合同可以顺利履行以实现买卖双方的合同目的。在本市房地产市场调控政策出台后,上诉人作为具有房地产经纪领域专业知识的中介机构,应当对于买房人的购房资格予以审慎审查,为买卖双方提供真实、全面的信息。上诉人虽主张其已履行严格的审查义务,但并未提供充分证据予以佐证,且被上诉人对此不予认可,故上诉人应承担举证不能的不利后果。对于上诉人主张各方已协商一致变更具备购房资格的买受人一节,因在案合同对于变更买受人并无明确约定,被上诉人对此亦予以否认,上诉人又未就此提供证据加以证明,故对于上诉人所主张的该事实,因缺乏证据佐证,本院不予采信。因购房人的资格直接影响买卖双方对于达成交易合意的判断,一审判决认定上诉人在提供居间服务过程中存在过错,并无不当,上诉人应将其收取的居间费予以返还。此外,因涉案房屋买卖居间合同签订之时,本市房地产市场调控政策已经出台,被上诉人作为完全民事行为能力人,对于自身是否具备政策规定的购房条件应有清晰认识。然,被上诉人未能对于自身购房条件予以正确评估并积极与上诉人进行沟通,故其对于涉案合同无法继续履行亦不能完全免责。综合考虑上诉人及被上诉人在居间合同履行过程中存在的过错程度,并考虑上诉人确已为买卖双方提供订立合同的居间服务等服务内容,本院酌情确定上诉人返还被上诉人中介费90000元,其余10000元由上诉人自担。

               因各方当事人对于买卖双方签订的房屋买卖合同解除均无异议,一审判决认定上诉人与被上诉人及原审被告之间的居间合同关系亦应解除,并无不妥,本院予以维持。

               综上所述,上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

二审裁判结果

               一、维持天津市河西区人民法院(2017)津0103民初11506号民事判决第一项;

               二、撤销天津市河西区人民法院(2017)津0103民初11506号民事判决第二、三项;

               三、本判决生效之日起十日内,上诉人天津市荣易家房地产经纪有限公司返还被上诉人杜伟居间服务费90000元;

               四、驳回被上诉人杜伟的一审其他诉讼请求;

                五、驳回上诉人天津市荣易家房地产经纪有限公司的二审其他上诉请求。

                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

                一审案件受理费4300元,减半收取2150元,由上诉人天津市荣易家房地产经纪有限公司负担967.5元,由被上诉人杜伟负担1182.5元。二审案件受理费2300元,由上诉人天津市荣易家房地产经纪有限公司负担2070元,由被上诉人杜伟负担230元。
本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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