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如果购买到抵押房产想解压时该怎么做?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-10 20:25

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                 原告向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告返还原告首付款12万元;2、依法判令被告支付原告违约金5.75万元;3、依法判令被告赔偿原告损失1.8万元;4、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由:2016年11月19日,解媛哲作为买方和王向丽作为卖方、第三人洛阳市汇天房地产咨询有限公司(以下简称第三人)作为居间方签订《房产交易合同》一份,约定:王向丽自愿将合同项下的坐落于洛阳市洛龙区开元大道219号1-4幢2-2402,建筑面积为92.11平方米的房屋出售给解媛哲;房产设立抵押的,解媛哲、王向丽按照合同约定于2016年12月25日前办理房产解押等相关手续;房屋成交价格为人民币57.5万元整;如任何一方未按本合同约定履行义务的,应当向守约方承担相应的违约责任,违约金额为该房产成交价的10%。合同签订后,解媛哲按照合同约定向王向丽支付首付款12万元,向第三人支付了居间服务费1.8万元,并积极协助王向丽办理房产解押等相关事宜。但截止至今,王向丽及第三人未办理该房屋抵押贷款解押手续,造成合同履行不能。无奈,解媛哲于2017年1月10日向王向丽及第三人邮寄《律师函》,要求王向丽在收到本函后五日内完成银行抵押手续、十五日内完成房产过户手续,并配合办理按揭贷款手续。第三人协助办理上述抵押手续、房产过户手续、按揭贷款手续。逾期不履行则解除解媛哲与王向丽签订的《房产交易合同》,解除解媛哲与第三人居间法律服务关系。但时至今日,王向丽及第三人仍未办理或者协助办理抵押手续、房产过户手续、按揭贷款手续。
 
被告辩称

                 被告王向丽答辩称:2016年11月19日,原、被告及其第三人确实签订了一份房产交易合同,按照合同第一条第四项约定,答辩人当日支付了两万元定金,该合同第一条第四项约定:买卖双方按照合同约定于2016年12月25日前办理房产协助解押等相关事宜,具体约定如下:第一条第4项第二款约定,由买方出资协作解押,出资金额为(大写)29000元。因被答辩人的原因一直筹集不到29万元,故2016年12月25日前无法办理房产解押手续。被答辩人按照合同约定已经违约。应承担相应的违约责任。即合同的第二条第6项规定:如买方未能履行合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成,则已付之定金卖方不予退还。违约方的违约责任,约定赔偿对方该房产交易价的1%,故原告应赔偿答辩人5.75万元。2017年元月4日第三方电话通知答辩人到某银行大厅在进行协商,第三方(小孔、小李)代表被答辩人(原告)说:合同继续履行。答辩人提出,现我们已经又交了一个月的按揭贷款2400余元,买方(原告)给卖方造成的经济损失2400余元需承担2000元,买方不答应。协商无果,大约又隔了10天左右第三方电话通知答辩人到其办公室说:买方要求答辩人退回已交的全款12万元,合同继续履行,只是空手套白狼的圈套,答辩人无法答应。被答辩人一次又一次的违约,并提出违约后的无理要求,致使合同无法履行,责任在被答辩人一方。另外,关于律师函的问题,答辩人是接到一份不调查、不研究,在不了解任何事实真相的情况下,挥舞着律师大棒,强迫命令答辩人必须按照他们说的办。难道律师有那么大的权力吗?律师就可以不讲法,不讲道理吗?答辩人无法接受。综上,被答辩人一次又一次的违约,答辩人一忍再忍,退让没有追究被答辩人(原告)的违约责任,而被答辩人又强词夺理的告上法庭,答辩人是相信法律的,故请求法庭依法驳回被答辩人的诉求。

                第三人述称:在签订完合同后,因为垫资费的问题,我们房产交易合同第一条第4项有约定,由买方出资协助解押,出资金额为29万元,针对该套房屋去银行面签的时候,买方向卖方支付了12万元,卖方在银行有29万元房屋贷款需要解押,签合同当时口头约定,由买方协助卖方解押,包含首付12万元,垫资17万元的费用由买方支付。由于卖方把12万元首付挪作私用,出现了12万元的资金缺口,经中介方多次协商没有达成一致,导致合同无法正常履行。

                反诉原告王向丽提出反诉请求:1、依法判令被反诉人支付给反诉人违约金5.75万元。2、依法判令被反诉人所付的2万元定金合法有效,不予返还.3、依法判令被反诉人承担反诉费。事实与理由:2016年11月19日,反诉人与被反诉人及第三人签订了一份房产交易合同,反诉人为卖方被反诉人为买方,第三人为居间方。合同约定反诉人将坐落于洛龙区开元大道219号1-4幢2-2402建筑面积为92.11平方米的住院给被反诉人,合同第一条第四项约定:由买方出资协助解押,出资金额为29万元整,因被反诉人一直筹集不到29万元,致使2016年12月25日前无法办理房产解押手续。被反诉人已属违约行为。违约后又不依照合同第三条第七条规定,每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1%作为违约金的约定,赔付反诉人。违约15天后应承担86250元的违约金。元月14日反诉人按照约定到达指定地点,中介方(第三人)小孔、小李告诉反诉人,买方(被反诉方)提出要求,合同继续履行,将所交的定金2万元及10万元的首付款共12万元,金额退回买方,协助解押。被反诉人提出:这样作法等于白白将房子给他。反诉人现又多交了一个月的按揭贷款2400余元。被反诉方(买方)必须承担2000元的损失。但买方不答应。协商无果。后第三方又通知被反诉人到办公室说:买方要求退回12万元,合同不再履行,又无果。综上:根据我国“合同法”及本房产交易合同的约定,被反诉人一次一次再次违约,不按照合同履行自己的义务,应赔偿被反诉人房产交易总价的10%违约金5.75万元,且定金不予退还,望法庭依法作出公正的判决。以维护反诉人的合法利益,维护法律的尊严。

                反诉被告解媛哲答辩称,反诉人的诉状没有事实和法律依据,违约在于反诉方,应予以驳回。

                第三人述称,我们对反诉请求不发表意见,我们只是陈述一下事实经过。
 
本院查明

                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:2016年11月11日,解媛哲作为买方、王向丽作为卖方、第三人作为中介方签订《房产交易合同》一份。《房产交易合同》第一条约定,王向丽自愿将合同项下的坐落于洛阳市洛龙区开元大道219号1-4幢2-2402,建筑面积为92.11平方米,房产权证号06××66的房屋出售给解媛哲;房产设立抵押的,买卖双方按照合同约定于2016年12月25日前办理房产解押等相关手续;由买房出资协助解押,出资金额为29万元。《房产交易合同》第二条约定,房屋成交价格为人民币57.5万元整;买房须在2016年12月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款,首付款金额为12万元。《房产交易合同》第四条约定,如任何一方未按本合同约定履行义务的,应当向守约方承担相应的违约责任,违约金额为该房产成交价的10%。合同签订前,经第三人口头协商,王向丽的银行按揭贷款29万元由解媛哲出资解押,出资的29万元包括解媛哲的首付款12万元,剩余17万元由第三人找人垫资,利息由解媛哲承担,王向丽和解媛哲均表示同意。对付款方式第三人解释为:买方申请贷款45.5万,剩余12万为首付款,这样贷款与首付款之和57.5万为房屋总价款。合同签订当日,解媛哲支付王向丽定金2万元,支付第三人佣金1.8万元。2016年11月24日,解媛哲支付王向丽10万元。随后,王向丽和第三人在向银行办理贷款解押手续时,由于王向丽提出解媛哲支付的12万元首付款已经使用,不能再用于偿还银行贷款,导致合同无法继续履行。后经第三人多次协调,王向丽一直不同意履行。解媛哲于2017年1月12日向王向丽及第三人邮寄《律师函》,要求王向丽在收到本函后五日内完成银行抵押手续、十五日内完成房产过户手续,并配合办理按揭贷款手续。第三人协助办理上述抵押手续、房产过户手续、按揭贷款手续。逾期不履行则解除解媛哲与王向丽签订的《房产交易合同》,解除解媛哲与第三人居间法律服务关系。2017年1月13日,王向丽、第三人收到律师函后,仍未履行《房产交易合同》。《房产交易合同》已经于2017年1月28日解除。
 
本院认为

               本院认为:王向丽、解媛哲及第三人签订的《房产交易合同》合法有效,三方应按照协议内容严格履行。《房产交易合同》关于出资解押款29万元是否包含首付款12万元存在争议,王向丽认为不包括首付款12万元,解媛哲认为包括首付款12万元,而合同条款未明确是否包括首付款12万元。但根据第三人庭审陈述的事实,三方签订《房产交易合同》当日约定出资解押款29万元包括解媛哲支付的首付款12万元,因此本院对出资解押款29万元包含解媛哲的首付款12万元的事实予以认定,王向丽的辩解理由不能成立。由于王向丽的违约行为,导致《房产交易合同》迟迟无法履行,已经给解媛哲造成了相应的经济损失。解媛哲向王向丽邮寄了《律师函》,要求王向丽限期履行《房产交易合同》。但王向丽仍未履行,解媛哲解除《房产交易合同》并要求王向丽赔偿损失符合法律规定,本院依法予以支持。而关于王向丽反诉请求,由于本案是因为王向丽违约导致纠纷发生,王向丽反诉要求解媛哲赔偿损失没有事实和法律依据,本院依法不予支持。解媛哲依据《房产交易合同》支付的首付款12万元及佣金1.8万元共计13.8万元,要求王向丽承担符合法律规定。违约金按照《房产交易合同》第四条约定主张5.75万元,该标准远低于双方发生纠纷以来交易房屋价格的增值部分,本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条条、第一百零七条之规定,经合议庭评议,判决如下:

裁判结果
 
               一、被告王向丽于本判决生效之日起十日内返还原告解媛哲首付款12万元;

               二、被告王向丽于本判决生效之日起十日内支付原告解媛哲佣金支出1.8万元;

               三、被告王向丽于本判决生效之日起十日内支付原告解媛哲违约金5.75万元;

               四、驳回反诉原告王向丽的反诉请求。

               如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

               案件受理费4210元、保全费1498元,反诉费869元由被告王向丽负担。

               如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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