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对于房产贷款期限上的问题该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-09 20:49

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                田志钢上诉请求:1.依法撤销原判第二、四、五、八项;2.改判被上诉人向上诉人支付违约金20万;3.全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:原审认为被上诉人提出的原告的违约行为不存在,上诉人认为与事实不符,原审认定事实错误。原审原告在履行合同的时间结点上拖延时间,构成根本违约。2016年4月2日三方签订房产交易合同第2.2项约定到房管部门签订天津市房产买卖协议,同时将首付存入该机构。2016年4月12日双方签订天津市房产买卖协议第4条约定:乙方自订立本协议之日起5个工作日内将首付款40万一次性存入房地产交易资金监管中心。被上诉人实际交付首付款的日期是2016年5月9日,依据房产交易合同约定在签订房产买卖协议当天2016年4月12日应当交付首付,被告迟延交付27日。房产交易合同第8条约定违约方逾期15个工作日不履行合同义务,即根本违约。上诉人与被上诉人签订房产买卖协议当天就配合被上诉人在贷款材料上签字,当天就应当申请贷款。但被上诉人在206年5月3日才向银行申请贷款,银行于当日受理,被上诉人违约迟延21天申请贷款,构成根本违约。因被上诉人迟延交付首付、迟延办理申请贷款,所以在规定的30日内不具备办理产权转移登记条件,责任在被上诉人,银行没有责任。对被上诉人的违约行为上诉人提出了书面催告。被上诉人存在根本违约行为,是客观存在的,原审认定事实是错误的。原审法院认为三方签订的房产交易合同合法有效,又认为要求被上诉人承担房产交易合同中约定的违约责任没有依据互相矛盾。房产交易合同、天津市房产买卖协议这两个合同互相联系、互相补充,两个合同的标的物是同一处性质房产。被上诉人迟延履行合同义务的行为违反了买卖协议,也违反了房产交易合同,上诉人要求被上诉人承担房产交易合同的违约责任完全有依据。依据《中华人民共和国合同法》第67条的规定上诉人有权拒绝被上诉人的相应的履行要求,上诉人不存在违约行为,被判向被上诉人支付房款10%违约金没有法律依据。上诉人的反诉请求是完全有事实根据和合同条款依据的。原审法院不支持上诉人依据房产交易合同的约定追究被上诉人的违约责任,却同时依据该合同的约定追究上诉人的违约责任,判决上诉人向被上诉人支付房产成交价10%的违约金。原审法院对不同当事人适用不同的准绳是错误的。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

                 伊子悦、杜雪珊辩称,原审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。实际办理贷款过程中操作性极强,交首付款的时间是听贷款银行的通知、指令,被上诉人不存在迟延交付首付款。双方签订买卖协议当日下午被上诉人到贷款银行申请办理贷款手续,不存在拖延申请,银行何时受理也是听贷款银行的,此决定权不在被上诉人,被上诉人不存在任何过错。房地产管理部门不直接收首付款全部跟银行有协作关系,所有的监管资金是由协作银行进行操作,申请首付款的时间节点都听银行的。去年天津市房地产市场暴涨,高院也就此作出司法解释,本案是因为诱惑利益太强。三方签订了房产交易合同后被上诉人按合同约定交付定金,双方前期也履行了部分合同义务(签订买卖协议、申请贷款),办理过户、抵押登记时因为市场暴涨所以上诉人提出不卖房子了,有录音可以证明上诉人拒绝卖房。被上诉人按交易合同约定、银行通知向上诉人电话、书面通知催促上诉人办理过户,6月7日双方见面谈过户,上诉人提出要涨价,否则不过户,被上诉人向上诉人发了催告函、确认函,这些函件上诉人已收到。被上诉人不存在任何违约行为。

                 原审第三人:请求驳回上诉,维持原判。被上诉人所讲的事实基本属实。

                 伊子悦、杜雪珊向一审法院起诉请求:1、解除原、被告签订的房产交易合同、天津市房产买卖协议;2、被告配合原告向天津市南开区房地产管理局办理退还原告首付款400000元;3、被告向原告支付违约金203000元;4、被告向原告返还定金40000元;5、被告向原告支付相应利息损失6531元(2016年7月1日至2016年9月22日期间的利息);6、被告向原告支付居间服务费损失40600元;7、被告向原告支付迟延履约金30450元;8、被告向原告赔偿因其违约而给原告造成的经济损失500000元;9、本案案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。

                 田志钢向一审法院反诉请求:1、原告向被告支付违约金200000元;2、原告协助被告从第三人处取回被告缴纳的腾房押金5000元;3、本案诉讼费由原告承担。

                 一审法院认定事实:原告伊子悦与被告及第三人于2016年4月2日签订《房产交易合同》,约定原告伊子悦向被告购买坐落本市南开区龙川路××段西侧龙川里1号楼2门204房屋,成交价格为2030000元,该合同约定原告伊子悦应于合同签订当日向被告支付定金40000元,其余1990000元被告同意原告伊子悦采用银行贷款方式支付,上述房款中非以银行贷款方式支付的部分及定金作为首付款,买卖双方应于2016年4月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时原告需将除定金的其他首付款存入该机构,被告将已收取的定金存入该机构,原告应于交付全部首付款五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续,签订贷款合同并办理一切相关手续,待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内,买卖双方在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。该合同还约定,买卖双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续,逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行,则守约方有权解除房屋买卖合同关系,并要求支付该房屋成交价格10%作为违约金;合同签订后,如买卖双方或任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方追缴其居间服务费损失。

                 上述合同签订后,原告伊子悦于当日向被告支付定金40000元,并向第三人支付居间服务费40600元。2016年4月12日,涉诉房屋买卖双方及第三人依约来到房管部门,由原告杜雪珊(原告伊子悦之妻)与被告签署《天津市房产买卖协议》。后原告杜雪珊于当日下午向银行申请贷款,被告配合原告杜雪珊在相关贷款材料上签字。中国农业银行股份有限公司新技术产业园区支行于2016年5月3日受理公积金,公积金中心于2016年6月6日审批通过。2016年5月9日原告向房管部门指定的资金监管账户交付首付款400000元。2016年6月7日原告及第三人与被告联系办理过户事宜,被告以原告贷款期限过长、违反了合同约定为由,表示不再向原告出售涉诉房屋。庭审中,被告表示其已退还原告定金10000元,原告对此予以认可。第三人认可被告在第三人处留有5000元腾房押金,并表示如一审法院判决解除合同,则其可将该5000元腾房押金退还给被告,无需原告方的配合。另,原告在立案后增加要求被告支付迟延履约金30450元经济损失500000元的诉讼请求,但未就其增加的诉讼请求交纳诉讼费用。

                  一审法院认为,原告伊子悦与被告、第三人签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示,且未违反法律强制性规定,该合同合法有效,各方均应依该合同履行签订《天津市房产买卖协议》、办理贷款及过户等各项合同义务。后原告杜雪珊与被告在房管部门签订《天津市房产买卖协议》,以原告杜雪珊名义购买涉诉房屋并办理购房贷款,买卖双方对上述购房人的变更均予以认可,一审法院予以确认。原告方于买卖双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》当日即到银行申请办理贷款手续,并已向资金监管账户支付首付款,原告已履行其应尽的合同义务,贷款获得银行审批后,双方应按合同约定继续履行房屋过户等合同内容。对于被告表示原告申请贷款超过合同约定期限的主张,因《天津市房产买卖协议》与《房产交易合同》系两份独立的合同,《天津市房产买卖协议》约定双方应在协议签订后30日内办理房屋所有权转移登记手续,系对双方办理过户手续时间的约定,而并非直接约定原告办理贷款的期限,现原告已及时向银行申请办理贷款,因贷款审批期限过长而导致在该期限内无法办理过户手续,故该合同迟延履行并非因原告的过错所导致,且被告所依据的《天津市房产买卖协议》中并未对双方的违约责任作出约定,被告以原告违反《天津市房产买卖协议》的约定为由,要求原告承担《房产交易合同》中所约定的违约责任,缺乏依据,一审法院不予支持。

                  因被告所提出的原告违约行为不存在,故被告拒绝向原告出售涉诉房屋的行为已违反合同约定,原告依据合同向被告主张退还定金、首付款并支付房屋成交价格10%即203000元违约金的诉讼请求,符合合同约定,一审法院予以支持。对于被告应返还定金的数额,经双方在庭审中确认,被告实际收取原告定金30000元,故被告应将该30000元返还原告。因原告已将首付款400000元存入房管部门指定的资金监管账户,原告主张被告配合原告办理退还该首付款的相应手续,一审法院予以支持。因原告已向居间方支付中介服务费40600元,涉诉房产交易合同不能实际履行系因被告原因导致,依据该合同约定,如买卖双方或任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方追缴其居间服务费损失,故原告主张被告赔偿原告中介服务费40600元,符合合同约定,一审法院依法予以支持。因各方均认可解除涉诉的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》,一审法院予以确认。

                 对于原告主张被告向原告支付相应利息损失的诉讼请求,因原告已按合同约定向被告主张了相应的违约责任,原告其他损失的诉讼请求缺乏合同及法律依据,一审法院不予支持。因原告未就其增加的诉讼请求足额交纳诉讼费用,故对原告要求被告支付迟延履约金及其他经济损失的诉讼请求,一审法院不予处理。对于被告提出由原告协助被告从第三人处取回腾房押金5000元的诉讼请求,第三人同意返还被告,且表示不需要原告予以配合,一审法院照准。综上所述,经调解无果,判决如下:一、解除原告(反诉被告)伊子悦与被告(反诉原告)田志钢及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年4月2日签订的编号为100000083139号《房产交易合同》、原告(反诉被告)杜雪珊与被告(反诉原告)田志钢于2016年4月12日签订的编号为26247-023899号《天津市房产买卖协议》;二、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)田志钢返还原告(反诉被告)伊子悦、原告(反诉被告)杜雪珊定金30000元;三、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)田志钢配合原告(反诉被告)伊子悦、原告(反诉被告)杜雪珊办理退还原告首付款400000元的相关手续;四、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)田志钢向原告(反诉被告)伊子悦、原告(反诉被告)杜雪珊支付违约金203000元;五、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)田志钢向原告(反诉被告)伊子悦、原告(反诉被告)杜雪珊支付中介服务费40600元;六、本判决生效后十五日内,第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退还被告(反诉原告)田志钢腾房押金5000元;七、驳回原告(反诉被告)伊子悦、原告(反诉被告)杜雪珊的其他诉讼请求;八、驳回被告(反诉原告)田志钢的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11069元,减半收取5534.5元,由原告(反诉被告)伊子悦、原告(反诉被告)杜雪珊负担405.5元,由被告(反诉原告)田志钢负担5129元;反诉受理费2187元,由被告(反诉原告)田志钢负担。

                二审中,当事人没有提交新证据。

本院查明

               对当事人二审争议的事实,本院认定如下:本院查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。

本院认为

               本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人田志钢在上诉中所主张的“在履行合同的时间结点上被上诉人伊子悦、杜雪珊拖延时间,构成根本违约”的上诉理由,因上诉人田志钢在二审庭审中确认,上诉人田志钢与被上诉人伊子悦、杜雪珊及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司,于2016年4月12日上午依约到房管部门签署《天津市房产买卖协议》后,于当日下午在原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司办公所在地办理向银行申请贷款的手续,在相关贷款材料上签字的现场有银行工作人员在场。所以被上诉人伊子悦、杜雪珊在履行合同的时间结点上已依合同履行自己应当履行的义务,不构成违约,且上诉人田志钢未能提供证据加以证明其上诉主张成立,故上诉人田志钢的上诉请求证据不足,理由不能成立,本院不予支持。

               综上所述,上诉人田志钢的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

               驳回上诉,维持原判。

               二审案件受理费4300元,由上诉人田志钢负担。

               本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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