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如果房产交易合同违法诚信原则时该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-09 20:39

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                  闫清章上诉请求:撤销一审判决第二项,改判支持闫清章合同无效后双方互相返还财产的诉讼请求。事实和理由:一、一审法院判决确认合同无效,但对合同无效后的法律后果不予以认可,该判决于法不符。合同法第五十八条明文规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”一审审理过程中,闫清章明确提出了返还房屋的诉讼请求,潘荣庆也在庭审过程中提出了赔偿经济损失的要求,并主动向人民法院申请司法鉴定,认定房屋的原有部分价值和添附部分的价值,认定经济损失的额度。但一审判决偏离诉讼请求和双方争议的焦点。二、一审判决在文书中直接认定闫清章违反了诚实信用原则,这一认定明显与法律相抵触。诚实信用原则必须建立在合法行为的基础上,违法行为不适用诚实信用原则。城镇居民买卖农村宅基地房屋本身就是法律明文禁止的违法行为,闫清章向法院起诉,是对违法行为的纠正,是维护自身的合法权益。三、一审判决认定不能返还原物,是适用法律不当,闫清章作为房屋的合法权利人本身就取得了返还原物的请求权,而一审判决收回闫清章的合法请求权,严重侵害了闫清章的合法权益。

被上诉人辩称

                   潘荣庆辩称,1、本案和一般的合同无效不能等同定论。潘荣庆2006年6月购买了房屋,在里面居住了十年有余,且是唯一住房。购买房屋之后还进行了公证,专门约定了房屋因没有产权不能办理过户将来发生纠纷的处理方式。2、一审法院根据本案客观事实认定对方不符合诚信原则。潘荣庆购买房屋之后一直在该房屋居住,闫清章从来没有主张合同无效。一审法院认定不返还房屋,是合情合理的。潘荣庆几十年的积蓄全都花在了买房子上,现在闫清章要求返还财产,潘荣庆就无处可去,无力继续生活。闫清章曾提出以33万元收回房子,可是潘荣庆居住这么多年,对房屋进行了装修改建,价值已经超过了33万元。

本院查明

                   潘荣庆上诉请求:请求二审法院依法改判潘荣庆与闫清章于2006年6月7日签订的《房产交易合同》有效;上诉费由闫清章承担。事实与理由:一、潘荣庆与闫清章于2006年6月7日所签订的《房产交易合同》有效。1、潘荣庆与闫清章都在《房产交易合同》上签了字,捺了手印,是双方当事人的真实意思表示。2、紫阳村委会在《房产交易合同》上盖了公章,紫阳村委会对潘荣庆与闫清章所签订的《房产交易合同》是同意的。3、宜昌市××军区对《房产交易合同》进行了公证,已证明了其合同的真实性和合法性。二、闫清章起诉要求判决《房产交易合同》无效,违背了民商事行为诚实信用的原则。1、该《房产交易合同》系2006年6月签订,潘荣庆在该房屋已居住十年有余,该房屋系潘荣庆唯一的栖身之地。2、潘荣庆在该房屋居住的十多年中,将自己一生全部积蓄、心血都投入到这个房屋上,共投资了30多万元进行了房屋的修缮及附属设施的兴建。3、闫清章在转让房屋时,对一户一处宅基地转让后,村里不会再批给宅基地的规定是清楚的。4、闫清章起诉的目的是利益所驱使。综上所述该《房产交易合同》合法有效,系潘荣庆与闫清章的真实意思表示,请二审法院依法改判《房产交易合同》有效。
闫清章辩称,1、诚实信用原则是建立在合法的情况下。农村买房建房是违法行为,不能受法律保护。一审法律文书以诚实信用原则进行裁判是不能接受的。2、本案合同明显是无效合同,合同法58条规定,无效合同中涉及到的财产应该返还,不能返还的应该折价。对房屋的原有部分及添附的部分进行了鉴定。3、潘荣庆购买房屋的时候是有房子的,后来拆迁后,将拆迁房卖给了国家,潘荣庆夫妇有无房屋居住,是执行的问题,审理过程中不应考虑。
闫清章向一审法院提出诉讼请求:一、依法确认闫清章、潘荣庆于2006年6月7日签订的《房产交易合同》无效。二、判令潘荣庆限期交还房屋,并返还《集体土地建设用地使用证》(宜市集建92字第031207007号)。
一审法院认定事实:闫清章原系农业人口,在宜昌市点军区点军街办××村××组拥有农村住宅一套,宅基地总面积128.02平方米,1992年9月15日,宜昌市人民政府给其颁发了集体土地建设用地使用证,编号为宜市集建(92)字第031207007号。2006年6月7日,闫清章与潘荣庆签订《房产交易合同》约定:闫清章将座落于宜昌市××军区紫阳村七组4-47号2层,建筑面积128平方米、使用面积200平方米的产权房屋出售给潘荣庆,并将房屋附带的共约17棵桔树,屋旁的自留地及屋后的田地以及其他地方的田地05亩一并转让,交易格为61500元。2006年6月8日,点军区点军街道办事处紫阳村村民委员会在该《房产交易合同》盖章,并注明:闫清章系紫阳村七组人。2006年6月8日,闫清章、潘荣庆在宜昌市××军区公证处办理了该《房产交易合同》的公证,2006年6月14日,宜昌市××军区公证处出具了2006宜市点证内民字第94号公证书。2006年6月14日,潘荣庆出具收条一份,载明:今收到闫清章集体土地使用证一本,编号宜市集建(92)字第031207007号,系购买闫清章房屋凭证。2006年8月25日,闫清章之子闫凤云出具收据一份,载明:本人收到潘荣庆购房款61500元(陆万壹仟伍佰元整),以此为证。潘荣庆购房后,于2006年即搬至该房屋居住生活至今,2017年2月4日,点军区点军街道办事处紫阳村民委员会出具证明一份,载明:潘荣庆于2006年购我村七组村民闫清章的房子,此后该同志一直(致)在紫阳村居住至今。特此证明。
一审法院同时认定:1、潘荣庆为非农业户口。2、经一审法院查询,宜昌市房屋交易与产权管理处出具三份现有房产查询结果证明载明:闫清章现有房屋登记情况(只限宜昌市城区不含夷陵区)显示为“未登记”,潘荣庆及其妻子姚承英现有房屋登记情况(只限宜昌市城区不含夷陵区)显示为“未登记”。3、庭审中闫清章陈述,其卖房后一直居住在三峡制药厂门前的居民楼内。4、庭审过程中,潘荣庆申请对诉争的房屋价值进行评估。2017年10月11日,宜昌信诚房地产估价咨询有限公司出具报告书,载明:经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析,估价对象于价值日期(2017年6月12日)的市场价值为人民币肆拾壹万壹仟陆佰玖拾肆元整(411694.00元)。潘荣庆为此支付鉴定费用5000元。

                  一审法院认为,一、关于闫清章与潘荣庆签订的《房产交易合同》效力。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据已查明事实,潘荣庆系非农业户口,并非涉案房屋所在村集体经济组织成员,依法不具备购买该村宅基地上房屋的资格,故该《房产交易合同》违反法律、行政法规的强制性规定,应为无效。闫清章主张确认该《房产交易合同》无效的诉讼请求,理由正当,予以支持。二、关于潘荣庆是否应返还该房屋。潘荣庆在购买该房屋后,一直在该村居住和生活,长达十一年之久,对该房屋形成了长期、稳定的占有和使用关系,且该房屋为潘荣庆唯一住房,不具备返还条件,客观上无法返还,如果返还该房屋,就会导致潘荣庆居无定所,无法保障公民基本生活权。同时,根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条规定,诚实信用原则是公民的义务,闫清章在出卖房屋多年后,以该合同无效主张收回该房屋,也违反了诚实信用原则。因此,闫清章诉请潘荣庆限期交还房屋,并返还《集体土地建设用地使用证》(宜市集建92字第031207007号)的诉讼请求,一审法院难以支持。

                 综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,判决:一、闫清章与潘荣庆于2006年6月7日签订的《房产交易合同》无效;二、驳回闫清章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元、鉴定费5000元,合计5669元,由闫清章负担2834.5元,潘荣庆负担2834.5元。

                 本院二审期间,双方当事人均未提交新的证据,本院对一审法院认定的事实予以确认。二审同时查明:宜昌信诚房地产估价咨询有限公司对案涉房屋现价值评估结论中,房屋原有部分价值为189171元,添建部分价值为212065元,室外部分价值为10458元,其中添建部分和室外部分均为2012年以后完成。

本院认为

                本院认为,1、关于案涉合同效力问题。

                案涉房屋系建设在农村集体所有的宅基地上,不同于建设于国有土地上的房屋,其转让因受到土地性质的约束,只能在集体经济组织内部交易,若允许集体经济组织成员对外任意转让,势必会与目前的土地政策相冲突,而本案潘荣庆系城镇户口,其与闫清章之间的房产交易合同因损害社会公共利益而归于无效。

                2、关于案涉房屋能否返还的问题。

              《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”分析该条可知,合同无效之后以相互返还为原则,但不排除以折价补偿的方式代替相互返还的后果。本院注意到,案涉房屋已经经过较大程度改造,潘荣庆加建部分的价值已经高于房屋原有部分的价值,此种情形不宜认定为潘荣庆在原房屋上进行了添附,潘荣庆加建的房屋与闫清章原有房屋已经无法分割,加之潘荣庆夫妻二人目前并无其他房屋可供居住,一审法院未判令潘荣庆向闫清章返还房屋符合本案实际,本院予以维持。

                综上所述,闫清章、潘荣庆的上诉理由均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

               驳回上诉,维持原判。

               二审案件受理费2676元,由闫清章、潘荣庆各负担1338元。

               本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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