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如果因限购政策导致房产交易合同不能履行时该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-09 20:25

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                 章旭上诉请求:1、依法撤销一审判决,改判支持上诉人在一审的诉讼请求或发回重审;2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、双方房屋买卖合同无法继续履行是因为天津2017年4月1日实施的限购政策,上诉人系非本市户口居民,根据该新政,上诉人没有资格购买涉诉房屋,并非上诉人自身原因导致合同不能继续履行,故涉诉合同解除后,被上诉人应将定金返还给上诉人;2、在2017年6月7日得知限购政策后,上诉人想继续履行涉诉合同,并在6月15日与被上诉人沟通如何能够继续履行合同。双方协商,如上诉人在8月底取得天津市户口,并在房屋涨价100000元基础上,可以继续履行合同,并要求上诉人在五日内答复,五日内上诉人答复无法达到上述要求,并同时要求被上诉人退还定金100000元,被上诉人不予退还,上诉人呈讼,双方并不存在一审判决认定的达成补充约定的事实。

被上诉人辩称

                 周全玲辩称,不同意章旭的上诉请求。被上诉人已经按照合同约定到6月15日之前配合对方履行合同义务,由于上诉人的原因导致网签没有成功,故上诉人存在违约,不应退还其定金。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

                 章旭向一审法院起诉请求:1、解除原、被告签订的关于坐落于天津市津南区房屋的《房产交易合同》;2、被告向原告返还定金100000元;3、诉讼费用由被告承担。

                 一审法院认定事实:2017年2月25日,原、被告经案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)提供居间服务,签订《房产交易合同》,约定被告将其名下的涉诉房屋售予原告,房屋面积110.83平方米,成交价1260000元,原告应于合同签订当日将100000元交付被告作为定金,如原告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除,则已付定金归被告所有,如被告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除,则被告须双倍返还定金给原告,双方须于2017年6月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时原告将除定金外的其他首付款存入该机构,被告将已收取的定金存入该机构,双方均应按合同约定相互配合,到场办理过户、贷款,违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不能履行,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖关系(但需书面告知违约方)等。合同签订后,原告向被告交付定金100000元。2017年4月1日起《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》开始实施,同日《关于完善差别化住房信贷政策的通知》开始执行,对于非本市户籍人员在津购房做出了限制。原、被告在上述文件发布后即知晓相关政策变化情况,原告当时并不符合购房条件,原、被告当即进行沟通,原告表示正在办理落户手续,能够解决购房资格问题,要求继续购买涉诉房屋,被告未提出异议。2017年6月7日,被告应原告及案外人链家公司要求至天津市津南区房管局办理签订《天津市房产买卖协议》手续,但因原告未带齐必要文件未能成功办理。2017年6月13日,被告再次应原告及案外人链家公司要求至天津市津南区房管局办理签订《天津市房产买卖协议》手续,但因原告提供的纳税证明系虚假证明文件未能办理。2017年6月15日,原、被告通过电话沟通,原告表示诚心想购买涉诉房屋,关于购房资格的问题,原告可以寻找具有资格的朋友借名购买,但被告未予同意,提出原告未在合同约定的期间内到房管局签订协议,如原告继续购买房屋,需要增加房款100000元,全款购买房屋,且在一个月时间内解决购房资格问题,被告称原告可在五日内回复是否同意上述条件。2017年6月23日,原告即起诉要求解除涉诉房屋买卖合同及被告返还定金等。

                一审法院认为,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。原、被告签订的合同约定被告将涉诉房屋以1260000元的价格售予原告,该合同系双方真实意思表示,具有法律效力,双方成立买卖合同法律关系。关于原告的第一项诉讼请求,对于原告解除合同的诉讼请求,被告未提出异议,双方对于合同解除已不存在争议,一审法院对于双方解除《房产交易合同》予以确认。关于原告的第二项诉讼请求,根据法律规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。原、被告在《房产交易合同》中关于定金的约定符合法律规定,原、被告应按照该合同中的约定对于定金作出处理。原告主张原、被告无法继续履行《房产交易合同》原因在于本市房屋限购政策的实施,但根据原、被告履行合同的过程及双方沟通内容可以确定,原告在得知房屋限购政策实施后并未要求解除《房产交易合同》,而是与被告沟通要求继续购买房屋,并承诺能够自行解决购房资格问题,被告基于对原告该项承诺的信任予以应允。原、被告上述沟通内容达成一致,系对原《房产交易合同》内容的补充约定,对于双方产生拘束力,双方除按照《房产交易合同》约定的条款外,还应按照补充协议内容履行合同义务。被告应原告要求分别于2017年6月7日及2017年6月13日配合往房管部门办理手续,但均因原告未能提供完整、真实文件未能成功办理,并无违反合同约定的行为。2017年6月15日,原、被告在《房产交易合同》中约定的前往房管部门签订《天津市房产买卖协议》期限已经届满,原告此时尚未能够解决购房资格问题,但仍提出希望以借名买房的方式继续购买涉诉房屋,被告并未应允,同时提出了原告继续购房需要满足被告提出的全款购房、房款增加100000元及一个月内办理完毕手续等条件,原、被告在此时进行的沟通均视为对合同的变更进行协商,但双方未能达成一致,故仍应按照《房产交易合同》及补充协议确定双方的权利及义务。由此可见,限购政策实施后,原告并未立即与被告解除合同,导致《房产交易合同》不能继续履行的主要原因在于原告在知晓限购政策内容后,过于乐观地估计了其取得购房资格的能力,并且在合同约定的期限内未能取得购房资格,导致房屋无法在合同约定的期限内继续交易。原告的主张缺乏事实依据,不予采信。原告未能履行合同条款导致合同无法履行,按照合同约定已付定金归被告所有,原告要求被告返还定金的诉讼请求不符合法律规定及合同约定,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:“一、解除原告章旭与被告周全玲于2017年2月25日签订的关于坐落于天津市津南区房屋的《房产交易合同》;二、驳回原告章旭的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1418元,由原告章旭负担。”

               二审期间,被上诉人提交微信记录5份,证明上诉人在6月5日已经知道天津市限购政策,且证明6月7日中介链家公司通知被上诉人去天津市津南区房屋管理部门办理网签,被上诉人也去了天津市津南区房管局。上诉人对被上诉人提交证据的证明目的不予认可。本院经审查认为被上诉人提交的上述证据不能足以证明本案的待证事实,本院不予采信。

               二审庭审中,上诉人与被上诉人均表示2017年6月7日,双方系接到链家公司的通知到天津市津南区房管部门办理签订《天津市房产买卖协议》手续,本院予以确认。本院审理期间,经询链家公司,该公司对于解除涉诉《房产交易合同》无异议。对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为

               本院认为,本案争议的主要焦点为:上诉人是否存在违约行为,如果存在违约行为,应当如何承担违约责任。围绕争议焦点,本院阐述如下:

               上诉人、被上诉人以及案外人链家公司签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示,且不违反法律规定,该合同合法有效,各方均应依约履行各自的合同义务。合同约定,上诉人与被上诉人须于2017年6月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。但合同签订后,时值2017年4月1日天津市房地产调控新政实施,根据该政策,上诉人作为非天津市户籍人员,不能购买涉诉房屋,在出台新政之后,上诉人积极表示继续履行合同,被上诉人并未提出异议,并明确表示在合同约定履行期限届满前积极配合上诉人继续履行合同,直至合同履行期限届满,上诉人仍不符合购买涉诉房屋的条件,合同不能继续履行,故双方不能继续履行合同,根本原因系政策发生变化,不能归结于任何一方,双方均不应承担违约责任,故被上诉人应将收取的定金100000元退还予上诉人。

               综上所述,章旭的上诉请求能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定,判决如下:

二审裁判结果

               一、维持天津市津南区人民法院(2017)津0112民初8603号民事判决第一项;

              二、撤销天津市津南区人民法院(2017)津0112民初8603号民事判决第二项;

              三、被上诉人周全玲于本判决生效之日起十日内返还上诉人章旭定金共计100000元;

              四、驳回上诉人章旭其他诉讼请求;

              五、驳回上诉人章旭其他上诉请求.

              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

              一审案件受理费1418元,由被上诉人周全玲负担;二审案件受理费2300元,由被上诉人周全玲负担。

              本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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