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在二手房产交易过程中,办理按揭贷款时出现纠纷该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-09 20:20

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                原告诉称:2017年4月2日,原、被告签订《房产交易合同》,合同约定原告以98万元的价格购买被告杨海伟名下商品房一套,该房位于洛阳市××××3-1201(房产证号:洛房权证市字第××号)。合同签订当日,原告支付2万元定金。2017年4月4日,原告按约将首付款29万元存入银行。2017年4月21日,第三人通知原告,被告不同意继续履行合同拒绝卖房,后经多次协商未果。原、被告签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示,双方均应按照约定履行自己的合同义务。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求:1、判令被告继续履行合同,配合原告办理银行贷款手续、房屋所有权转移登记手续;2、被告支付原告违约金10万元;3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

                被告杨海伟、耿凤玉辩称:2017年4月2日原告与耿凤玉、第三人签订的房产交易合同应终止。交易合同不是耿凤玉的真实意思表示,耿凤玉在签订合同时年岁已高,是在他人诱导的情况下签订的。耿凤玉在签订交易合同时,未经杨海伟的授权,耿凤玉无权签订该合同,本案所涉房屋是杨海伟的房屋,交易合同只是意向书,杨海伟并没有与原告按照交易合同的约定签署洛阳市房屋买卖协议,原告也未按交易合同的约定将首付款存入房管局指定的监管机构。原告在签订合同时存在过错,应当承担相应的责任。交易合同约定的违约金没有依据且过高,应不予支持或减少。

第三人述称

                第三人发表意见为:2017年4月2日原告和被告耿凤玉在我们那里签订了房屋买卖合同协议。到场的是原告及原告妻子、被告杨海伟的妻子和被告耿凤玉。原告向被告支付了房屋定金1万元。原告走贷款手续,我公司带他们去农业银行办理贷款申请手续,后期我们公司员工接到原告电话告知我们,杨海伟及其妻子丁海英这个房子不卖给他们了,我公司跟丁海英、耿凤玉沟通过几次,但没有效果,说是耿凤玉因身体不适不能腾房,不能办理过户手续。

本院查明

                经审理查明:2017年4月2日,被告杨海伟作为卖方由被告耿凤玉代理与作为买方的原告签订《房产交易合同》,被告耿凤玉作为代理人将被告杨海伟名下的、位于洛阳市××××3-1201室房产(以下简称:涉案房产)以98万元的价格出售给原告,双方在第三人的中和门店签字确认,第三人在该合同上亦盖章确认。签订该《房产交易合同》时,被告杨海伟未到场,合同落款卖方处的“杨海伟”系由他人代签,其下端的委托代理人处的“耿凤玉”,系由被告耿凤玉本人所写,买方处由原告本人所签;合同约定在签订合同当日,原告向被告支付定金1万元,该定金在双方签订《洛阳市房产买卖协议》后,可折抵等额的房款。当日,原告支付定金1万元,被告耿凤玉出具收据一份;合同约定的房款支付方式为,在2017年4月5日前原告支付首付款30万元存入洛阳市房管局指定的资金监管机构,剩余款项由原告向银行申请按揭贷款。2017年4月4日,原告将29万元存入农业银行自己的银行卡中,作为首付监管资金。并于同日,原告和其妻子柴琪和被告杨海伟及其妻子丁海英共同到农业银行洛阳分行二手房贷款中心,办理购房按揭贷款的相关手续,该相关手续材料中有原告和其妻子柴琪和被告杨海伟及其妻子丁海英的签字的资料,及银行给双方的拍摄照片可查,且申请银行贷款的材料中,还有一份被告杨海伟与原告和其妻子签订的《洛阳市房屋买卖合同》。《房产交易合同》第四条的违约责任约定为:“4.1买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的,应当向守约方承担相应的违约责任;双方均未按本合同约定履行义务的,应各自承担相应的违约责任。违约金额为该房产成交价的10%。4.2如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的,买卖双方已支付的居间报酬不予退还,守约方支付的居间报酬作为其损失,由违约方予以赔偿。”在2017年4月2日当日,原告向第三人支付中介费3.09万元,对此第三人向原告出具收款收据一份;后因涉案房产的房产证丢失,需登报声明,故双方之间的相关手续及银行的贷款手续,暂时搁置;2017年5月25日,涉案房产的房产证补办发证,但被告杨海伟将涉案房产借款担保抵押给了案外人李黎,办理了抵押登记,并拒绝将涉案房产出售给原告,导致本案诉讼纠纷的发生;本案审理中,原告虽明知涉案房产已为案外人设立了抵押登记,但仍然坚持要求被告杨海伟履行合同。而被告杨海伟则称,自己没有给耿凤玉出具委托手续,其代理出售涉案房产的行为无效,为此提起反诉,要求终止原告与被告耿凤玉于2017年4月2日签订的《房产交易合同》,但未在指定期间缴纳反诉费。

                审理中,因当事人的意见分歧较大,致调解不能。

本院认为

                本院认为:一、原告与被告耿凤玉于2017年4月2日签订《房产交易合同》时,被告耿凤玉的代理行为虽未取得被告杨海伟的书面授权,但从2017年4月4日被告杨海伟夫妇与原告夫妇一起到农业银行进行房贷面签签署材料的事实可查,证明被告杨海伟对耿凤玉签订《房产交易合同》代理行为的追认,故在《房产交易合同》项下所产生的责任后果应由被告杨海伟承担。被告杨海伟辩解被告耿凤玉代理行为无效的意见,本院不予采纳。二、在《房产交易合同》签订后,银行审核材料放贷期间,因涉案房产的房产证遗失登报声明而延误相关手续的办理,该事由不能归责于原告和被告杨海伟。被告杨海伟在补办房产证后,应当积极协助原告办理后续房产交易手续,但被告杨海伟却将涉案房屋借款担保抵押给案外人,拒绝继续履行合同,致使原告的合同目的不能实现,被告杨海伟的行为已构成违约,应当承担违约责任。本案审理中,原告已明知被告杨海伟将涉案房产对案外人进行了抵押,但仍然要求被告杨海伟履行合同,显然其意见不能被采纳,双方之间的《房产交易合同》应当予以解除。三、关于《房产交易合同》解除后的原告损失赔偿问题。1、原告在《房产交易合同》项下负有按约向洛阳市房管局指定的资金监管机构存入首付款30万元的先合同义务,但其却将首付款29万元存入自己的银行账户,该行为已违反了合同的约定,原告自身存在过错。被告杨海伟构成违约,应按《房产交易合同》4.1条中约定按涉案房产成交价的10%,支付原告违约金,但考虑到原被告的过错程度,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”的规定,被告杨海伟支付原告首付款30万元(原告自行存入自己账户29万元+1万元定金)10%的违约金,即3万元。2、本案合同解除后,被告杨海伟应返还收取的原告定金1万元,因本院已判定被告杨海伟向原告支付违约金,故该定金不适用双倍返还罚则。3、根据《房产交易合同》4.2条的约定,原告向第三人支付的中介费3.09万元,第三人不予退还,故该损失按约定应由被告杨海伟支付给原告。上述第1至3项,被告杨海伟合计支付原告违约金7.09万元。四、本院认定被告耿凤玉系被告杨海伟的代理人,故驳回原告对被告耿凤玉的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十条之规定,判决如下:

裁判结果

               一、原告陈永岗与被告杨海伟于2017年4月2日签订的《房产交易合同》于本判决生效之日予以解除。

               二、被告杨海伟于本判决生效之日起十日内支付原告违约金7.09万元。

               三、驳回原告的其他诉讼请求。

               如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

               本案受理费14520元,由原被告各半承担。

               如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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