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对于房产交易资金存在纠纷时该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-09 20:10

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                  上诉人黄奋不服原审判决,向本院提起上诉称,请求:l、依法判令撤销广东省深圳市南山区人民法院(2009)深南法民三初字第501号民事判决书第一、二项判决;2、依法判令驳回被上诉人都某某的全部诉讼请求;3、依法判令二被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由:2009年6月12日,上诉人与被上诉人都某某代理人阮某某(即第一被上诉人)签订《房地产纪人合同》,约定上诉人将其所有的南山区半岛城邦8栋22层C房屋以人民币(以下略)350万元的价格转让给被上诉人都某某。该《房地产纪人合同》第三条第二项规定,定金为人民币35万元,分为两笔收取;第一笔5万元,在签订本合同时(即2009年6月12日)收取,第二笔在收取第一笔之日起两个工作日内(2009年6月15日前)收取。该《房地产纪人合同》第四条第二项规定,如被上诉人未能履行本合同条款以至交易不能顺利完成,则上诉人有权没收定金及终止本合同。其后,被上诉人仅在2009年6月12日、13日向上诉人支付了5万元定金,剩下30万元定金至今没有支付或提存。2009年6月18日,上诉人与被上诉人签订《房产交易资金委托监管协议》,该协议第四条约定被上诉人应当在签订协议之日起三日内(即2009年6月20日之前)将交易资金65万元划入监管账户;该协议第十一条规定在被上诉人将监管资金存入指定监管银行账户之日起生效。直至现在,被上诉人也未能将交易资金65万元划入监管账户,因此,上诉人与被上诉人签订《房产交易资金委托监管协议》至今没有生效。由于被上诉人多次未能履行签订正式房地产买卖合同的前期支付义务,上诉人有理由认为其无能力继续履行房地产买卖合同,因此向其提出解除合同,并愿意返还其5万元定金。被上诉人在自己无能力继续履行合同的情况下,偷偷将上诉人在协商阶段的忍让谈话录下作为上诉人违约证据,要求上诉人双倍返还其定金及赔偿其损失。这就是本案的事实经过,上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同最终未能履行,完全是被上诉人的违约行为所致,应当由被上诉人承担相关责任。一审法院无视被上诉人的违约事实,将上诉人因被上诉人违约而解除合同的合法行为认定为违约,从而判决上诉人向被上诉人都某某双倍返还定金。一审法院这样认定事实和适用法律是错误的。一、被上诉人未能按约履行签订正式房地产买卖合同的前期支付义务(定金和监管资金),构成根本违约,导致上诉人的合同目的不能顺利完成,上诉人有权终止合同及没收5万元定金。1、根据上诉人与被上诉人之间的《房地产纪人合同》第三条第二项规定,被上诉人应当向上诉人支付定金35万元,分为两笔支付:第一笔5万元,在签订本合同时(即2009年6月12日)支付,第二笔在收取第一笔之日起两个工作日内(2009年6月15日前)支付。但是,被上诉人只向上诉人支付过5万元,剩下30万元定金至今没有支付或提存。本案涉案房地产交易价格高达350万元,上诉人向被上诉人收取35万元的定金完全符合有关法律规定。这也是上诉人与被上诉人之间关于定金的唯一书面约定,被上诉人必须按时向上诉人交足35万元才算履行其支付定金的义务。

                   这也是《房地产纪人合同》得以继续履行的前提和基础。只有被上诉人按约履行了支付定金义务,上诉人才有履行《房地产纪人合同》的义务。被上诉人仅支付5万元定金没有全面履行自己的支付定金义务。2、根据上诉人与被上诉人在2009年6月18日签订的《房产交易资金委托监管协议》,该协议第四条约定被上诉人应当在签订协议之日起三日内(即2009年6月20日之前)将交易资金65万元划入监管账户;该协议第十一条规定在被上诉人将监管资金存入指定监管银行账户之日起生效。直至现在,被上诉人也未能将交易资金65万元划入监管账户,导致上诉人与被上诉人签订《房产交易资金委托监管协议》至今没有生效。在本案中,涉案房地产买卖属于二手房买卖,买方(被上诉人)有没有付款能力决定着涉案房地产买卖能否最终完成。依照交易惯例及上诉人与被上诉人签订的《房地产纪人合同》规定,被上诉人先行支付了定金及监管资金是上诉人履行自己义务的前提和基础,也是上诉人与被上诉人签订正式房地产买卖合同的前提和基础。被上诉人没有按约支付定金和监管资金的违约行为,不但表明了被上诉人无意继续履行合同,也表明了被上诉人没有能力继续履行合同,其行为已实际导致了上诉人的合同目的无法顺利完成。在此情况下,依照《房地产纪人合同》第四条第二项关于:如买方(被上诉人)未能履行本合同条款以至交易不能顺利完成,则买方己付之定金由卖方(上诉人)没收后本合同终止的规定,上诉人有权没收被上诉人5万元定金并终止合同。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定,认为"被告(上诉人)没有催告并给予原告(被上诉人)合理期限、、、实质是以自己的行为表明其将不履行合同义务(见民事判决书第7页第7行至13行)"。一审法院作出这样的认定是错误的。上诉人与被上诉人签订的《房地产纪人合同》第四条第二项关于:如买方(被上诉人)未能履行本合同条款以至交易不能顺利完成,则买方已付之定金由卖方(上诉人)没收后本合同终止的规定,是上诉人与被上诉人双方自愿协商的结果,该规定并没有违反法律的强制性规定,在有该条规定存在的情况下,一审法院不应当再适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定。二、一审法院在本案中有四个事实认定错误,导致作出错误的判决。1、关于上诉人与被上诉人在2009年6月18日签订的《房产交易资金委托监管协议》效力问题。该协议第十一条规定:本协议经甲(被上诉人)、乙(上诉人)、丙(监管行)三方签字、盖章,并甲方按协议约定将监管资金存入指定监管银行账户之日起生效。直至现在,被上诉人也未能将交易资金65万元划入监管账户,丙(监管行)也没有在协议上签字、盖章,因此上诉人与被上诉人签订《房产交易资金委托监管协议》至今没有生效。但是一审法院无视《房产交易资金委托监管协议》没有生效这个事实,依据该协议第四条认定"可视为双方对该定金30万元及第二部分楼款35万元的支付方式的变更已协商一致",从而进一步认为"被告主张原告都某某未于2009年6月16日前支付定金30万元已构成违约,没有事实依据,本院不予采信"(见民事判决书第6页第18行至第7页第l行)。一审法院这样认定事实显然是错误的。同时,该《房产交易资金委托监管协议》也根本没有提及"定金"二字,"视为对该定金30万元变更已协商一致"从何说起。2、关干被上诉人支付定金、监管资金有没有违约问题。首先,在支付的定金数额上,被上诉人应当支付的定金数额为35万元,而被上诉人仅支付定金5万元,己构成违约。其次,在定金支付的时间上,被上诉人应当在2009年6月15日前支付定金35万元,而到现在,而被上诉人仅支付定金5万元,己构成违约。一审法院仅凭没有生效的《房产交易资金委托监管协议》就认定"可视为双方对该定金30万元及第二部分楼款35万元的支付方式的变更已协商一致"、"被告主张原告都某某未于2009年6月16日前支付定金30万元已构成违约,没有事实依据,本院不予采信"没有事实和法律依据。最后,上诉人与被上诉人签订《房产交易资金委托监管协议》后,被上诉人至今没有按协议规定将交易资金65万元划入监管账户,导致《房产交易资金委托监管协议》至今没有生效。一审法院一方面将这个协议作为依据认定上诉人的责任,另一方面却没有将这个协议作为依据去认定被上诉人没有按约支付监管资金的违约责任,显然是错误的。3、关于被上诉人没有履行前期支付定金及监管资金的义务是否构成根本性违约问题。在本案中,涉案房地产买卖属于二手房买卖,买方(被上诉人)有没有付款能力决定着涉案房地产买卖能否最终完成。依照交易惯例及上诉人与被上诉人签订的《房地产纪人合同》规定,被上诉人先行支付了定金及监管资金是上诉人履行自己义务的前提和基础,也是上诉人与被上诉人签订正式房地产买卖合同的前提和基础。被上诉人没有按约支付定金和监管资金的违约行为,不但表明了被上诉人无意继续履行合同,也表明了被上诉人没有能力继续履行合同,其行为已实际导致了上诉人的合同目的无法顺利完成。在此情况下,依照《房地产纪人合同》第四条第二项关于:如买方(被上诉人)未能履行本合同条款以至交易不能顺利完成,则买方己付之定金由卖方(上诉人)没收后本合同终止的规定,上诉人有权没收被上诉人5万元定金并终止合同。一审法院在没有认定被上诉人在履行支付定金、监管资金前期义务存在违约责任的情况下,作出被上诉人没有根本违约、上诉人无权解除合同的认定,这显然是错误的。4、关于录音资料的问题。虽然上诉人在录音资料上有说过"确实是我违约"但这不过是在协商时的一种息事宁人的忍让说法,没有实际的违约事实,不足以采信。首先在本案中,依照交易惯例及上诉人与被上诉人签订的《房地产纪人合同》规定,被上诉人先行支付了定金及监管资金是上诉人履行自己义务的前捉和基础,也是上诉人与被上诉人签订正式房地产买卖合同的前提和基础。在被上诉人没有按约支付定金和监管资金的情况下,上诉人无须履行任何义务,不存在违约事实。其次,被上诉人没有按约支付定金和监管资金的行为不但表明了被上诉人无意继续履行合同,也表明了被上诉人没有能力继续履行合同,其行为己实际导致了上诉人的合同目的无法顺利完成。在此情况下,依照《房地产纪人合同》第四条第二项关于:如买方(被上诉人)未能履行本合同条款以至交易不能顺利完成,则买方己付之定金由卖方(上诉人)没收后本合同终止的规定,上诉人有权没收被上诉人5万元定金并终止合同。因此,上诉人终止合同及没收被上诉人定金完全是合法行为,也不存在违约的事实。

被上诉人辩称

                 被上诉人口头答辩称,本案一审认定事实清楚、适用法律正确,请二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

                本院经审理查明,原审法院查明的事实清楚,本院予以确认。

本院认为

                本院认为,上诉人与被上诉人2009年6月12日签订的《房地产纪人合同》是双方的真实意思表示,主体适格,内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定,依法应认定为有效。本案争议的焦点问题是:被上诉人未履行签订正式房地产买卖合同前期支付资金的义务是否构成根本性违约。

                关于被上诉人未履行签订正式房地产买卖合同前期支付定金的义务是否构成根本性违约的问题。首先,上诉人与被上诉人于2009年6月18日签订的《房地产交易资金委托监管协议》约定被上诉人在该协议签订三日内将交易资金65万元托管于银行的资金监管账户,因此,该协议应为上诉人与被上诉人对2009年6月12日双方签订的《房地产纪人合同》中有关第二笔定金30万元及第二部分购房款35万元共计65万元支付约定的变更,双方重新确定了此65万元支付的时间与方式。其次,上诉人与被上诉人签订的《房地产纪人合同》中并未对资金监管事项作出约定,之后上诉人与被上诉人针对资金监管事项特意签订了《房地产交易资金委托监管协议》,但该协议中只有上诉人与被上诉人的签字及指模,并没有双方约定的监管银行的签字或盖章,因此,该协议缺乏主要协议当事人的签字并未成立。综上,本院认为,由于上诉人与被上诉人签订的《房地产交易资金委托监管协议》未成立,双方所约定的支付第二笔定金30万元及第二部分购房款35万元的时间与方式也未成立。故,被上诉人未在该协议约定的时间内支付第二笔定金30万元及第二部分购房款35万元没有违约,并不构成根本性违约。上诉人的上诉理由不成立,本院不予支持。上诉人单方解除合同的行为,致使合同目的无法实现,应承担违约责任,双倍返还定金共计10万元给被上诉人。原审法院对此认定清楚,本院予以支持。

               综上,上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原审法院认定的事实清楚,处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

              驳回上诉,维持原判。

              如果上诉人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

              本案二审案件受理费人民币2300元,由上诉人黄奋负担。

              本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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