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如果不按照房产交易合同办理贷款时需要怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-08 09:20

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                原告宏盛公司、马永林向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《购楼协议》与《商品房买卖合同补充协议》,原告退还被告已经交纳的50万元购房款;2、判令被告返还安达小区111-211号商住楼,并按每年4万元租金支付自2011年3月6日至2016年10月6日的租赁费22万元;3、判令被告支付房产证、土地证办证费用46669.00元,并自2014年4月16日起支付利息,按年利率24%计算至给付之日;4、判令被告承担2013年1月4日原告的起诉费4600.00元及本案诉讼费用。事实与理由:2011年3月1日,原、被告经协商,双方签订了《购楼协议》,约定被告购买原告开发的乌镇安达小区1号商住楼111-211号商铺,建筑面积236.88㎡,单价3968.25元,总价款94万元,连体车库6万元,合计为100万元。首付50万元,剩余50万元待房产证出来后缴清。2013年1月23日,原告因被告拖欠购房款50万元提起诉讼,2013年2月27日,东乌旗人民法院下达(2013)东民初字第31号民事调解书,并签订《商品房买卖合同补充协议》约定:1、购房余款由甲方负责办理工商银行按揭贷款十年期等额贷款方式;2、甲乙双方必须符合银行贷款条件,如因单方不具备条件,由该方承担一切责任。期间,原告与东乌旗工商银行联系贷款事宜,但经该行行长赵淑慧审核后,认为被告不具备贷款条件,具体为:1、购楼款经法院调解属于信用不佳;2、作为个体户不能提供贷款前六个月的纳税证明与经济收入确认书,不符合贷款条件;3、未提供近一年的银行资金流水。按约定,被告应承担一切责任,已经违约。为了解决问题,2016年6月22日,原告宏盛公司刘经理打电话给被告,约被告到公司处理本案事宜,同时原告又联系了东乌旗邮政储蓄银行五年期的按揭贷款,但是被告不予配合,声称办不了工商银行的贷款,拖欠的房款不给。被告违背合同约定,无理由拒绝给付购房款,给原告造成了严重的经济损失和恶劣影响,故为保护原告的合法权益不受侵害,故诉至法院。

被告辩称

                被告乔杰君辩称:1、被告在原告处买了房屋并签订了《购楼协议》,将位于东乌旗四区毕力格街安达小区1号楼最东侧临街商住楼1-2层及后面连体车库出售给被告,但由于双方出现了争执,原告也曾向法院起诉,而此案早在东乌旗人民法院进行过调解,法院的生效法律文书中明确确认了具体房屋买卖协议以补充合同内容为准,原来的《商品房买卖合同》只作为办理相关房产手续使用,由原告负责给被告办理工商银行十年期限50万元按揭贷款。由于原告没有按照法院民事调解书的内容为被告积极办理贷款事宜,故导致被告一直无法交付剩余房款。现原告主张解除《购楼协议》与《商品房买卖合同补充协议》并退还被告所交纳的50万元的购房款,被告认为,如果原告主张解除合同,原告应当承担因解除合同而对被告所造成的损失。原告应当按照房屋总价款计算利息,自2011年3月1日至实际解除合同之日按年利率24%计算,予以承担对被告造成的损失。2、对原告主张被告支付租金22万元,被告不予认可。被告不是不缴纳剩余房款,而是原告没有按照法院的调解书约定为被告办理贷款,所以原告不应向被告主张租金。被告在使用房屋期间装修及购买设备共花费了30万元,原告于2015年12月7日强行锁住被告正常营业的宾馆一年,给被告造成了经济损失345600.00元,原告解除合同,应赔偿上述两项直接损失。3、因为购房协议已经过东乌旗法院审理并作出(2013)年东民初字第31号民事调解书,因此关于购房协议的诉求属于重复起诉;关于解除商品房买卖合同的补充协议,因为该协议属于调解书的重要组成部分,原告要求解除该协议首先应撤销该调解书,直接解除于法无据;关于原告的第二项诉求,2011年被告购买房屋时候已经支付了一半房款,该房屋已经属于被告所有,因此要求支付租金的诉讼请求没有依据;关于判令支付房产证费用的诉求,因为原告至今未能将房产证交付给被告,故被告并不清楚其是否已经彻底的履行了该项义务,要求支付利息于法无据;原告的第四项诉讼请求于法无据。

               第三人赵玉华述称:我没有其他意见,同被告乔杰君的意见一致。

本院查明

               本院经审理查明认定事实如下:2009年,原告马永林以其自有土地所有权挂靠原告宏盛公司资质开发建设、销售东乌旗乌镇四区毕力格街安达小区。2013年3月11日,原告马永林与被告乔杰君签订《购楼协议》,约定原告马永林将安达小区东边1-2层商住楼及后面连体车库以100万元的价格出售给被告乔杰君,协议签订当日被告给付原告马永林房款50万元,剩余50万元约定办理产权证书时由原告马永林跑手续协商贷款,被告乔杰君支付费用。《购楼协议》签订后,被告向原告马永林支付购房款50万元,原告马永林于2011年4月份将上述房屋交由被告使用。2013年1月23日,原告马永林诉至东乌珠穆沁旗法院,要求被告支付购楼款50万元及逾期违约金等。2013年3月27日,该案经东乌珠穆沁旗人民院调解,原告马永林、宏盛公司与被告乔杰君达成调解协议,东乌珠穆沁旗人民法院出具(2013)东民初字第31号民事调解书载明“……本院在审理过程中经人民法院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:一、原、被告就商品房买卖一事签订一份补充协议,原《商品房买卖合同》只作为办理相关房产手续使用,具体房屋买卖协议以补充协议内容为准。二、原告方负责给被告办理相关房产手续,办理手续所需的大修基金、工本费、交易税由被告负责。三、原告方负责给被告乔杰君办理工商银行十年期限五十万元的按揭贷款,被告必须符合银行贷款条件,协助提供贷款相关手续。四、原告诉称土地出让金一万元由其自行承担。五、案件受理费4600.00元由原告马永林承担。……”。本案原、被告双方达成调解协议当日即2013年3月27日签订了《商品房买卖合同补充协议》约定“经法院调解甲乙双方(甲方:宏盛公司、马永林,乙方:乔杰君)共同协商达成如下协议:一、由甲方负责给乙方办理土地使用权证和房屋产权证,……办理房产手续所需的大修基金、工本费、交易税由乙方负责。……四、付款方式及期限:按照法院调解的协议书执行,购房余款由甲方负责办理工商银行按揭贷款十年期等额房贷贷款方式。……七、甲方办出房产证后乙方必须积极配合履行办理贷款手续。办证费用由甲方先替乙方垫付,房产证出来之日乙方向甲方支付相关费用。……九、甲乙双方必须符合银行贷款条件,如因单方不具备条件,由该方承担一切责任。”2013年4月11日,因办理产权证书需要,双方又签订了《商品房买卖合同》。2013年4月15日,原、被告双方就《商品房买卖合同》进行了公证,原告马永林支付公证费3010.00元。2014年1月13日至2014年3月31日期间,原告马永林为办理该案涉案房产即安达小区111-211商铺房屋产权证书及土地使用权证书分别支付房屋维修基金11844.00元、房屋所有权登记费550.00元、房管所手续费948.00元、房产交易契税29989.01元、测绘费300.00元、土地登记费13.00元。本案涉案房屋分别于2014年3月7日及4月16日取得所有权人为乔杰君的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》,其中《房屋所有权证》中载明共有人为第三人赵玉华。2015年3月13日,原告马永林向东乌珠穆沁旗人民法院提出执行申请,要求执行(2013)东民初字第31号民事调解书的调解事项。2015年5月29日,因原告马永林未能为被告乔杰君办理工商银行十年期按揭贷款,而向东乌珠穆沁旗人民法院提出撤回执行申请,东乌珠穆沁旗人民法院于当日予以准许,并作出(2015)东执字第154号执行裁定书,终结该执行案件。此后,被告乔杰君以原告未给其办理工商银行十年期按揭贷款为由,未向原告支付剩余房款50万元,故2016年12月6日,原告宏盛公司及马永林诉至本院并提出上述诉讼请求。

                另查明,被告乔杰君与第三人赵玉华系夫妻关系。

                以上事实,有原、被告及第三人的当庭陈述、《购楼协议》、(2013)东民初字第31号民事调解书复印件、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》及《国有土地使用证》、(2015)东执字第154号执行裁定书等证据在案佐证,均经庭审质证具有证明效力。

本院认为

               本院认为,首先针对本案是否属于重复诉讼的问题,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十八条的规定“裁判发生法律效力后,发生新的事实,当事人再次提起诉讼的,人民法院应当依法受理”,本案中,2013年3月27日东乌珠穆沁旗人民法院出具(2013)东民初字第31号民事调解书中,双方约定原告为被告办理工商银行十年期按揭贷款以支付剩余房款50万元,但调解书生效后经历三年之久,工商银行仍未批准该贷款,被告亦不同意办理其他银行的按揭贷款,导致生效法律文书确定的义务存在事实上的障碍而不能顺利履行,因此(2013)东民初字第31号民事调解书存在事实上的客观障碍不能履行,双方又和解不成,故本案原告可以基于新的事实另行提起诉讼要求解除合同,综上由于本案与前案诉请的法律基础不同,本案不构成重复诉讼。第二,本案诉争房屋未能办理按揭贷款的原因及归责,本案被告乔杰君提供其个人信用报告证明其并无影响贷款的逾期记录,被告乔杰君亦未向法庭提供证据证明未办理银行按揭贷款系原告存在过错,各个银行对借款人员的要求在不同时期随着政策等变化各有不同,且还存在银行审核人员主观上的判断问题,故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的释规》第二十三条规定,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此,对于原告要求解除合同、返还房屋并退还被告50万元购房款的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。第三,关于合同解除后,已经产生费用的承担问题,本案中,原告马永林因办理涉案房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》产生的费用为:公证费3010.00元、房屋维修基金11844.00元、房屋所有权登记费550.00元、房管所手续费948.00元、房产交易契税29989.01元、测绘费300.00元、土地登记费13.00元,因本案解除合同是因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能继续履行而解除的,所以对于上述费用中的公证费3010.00元、房屋所有权登记费550.00元、房管所手续费948.00元、房产交易契税29989.01元、测绘费300.00元、土地登记费13.00元,共计34810.01元原、被告应共同承担,因该费用原告马永林已经担负,故被告乔杰君应向原告支付办证费用17405.005元。因双方已经解除合同,房屋维修基金11844.00元亦属于一次性收取的费用,即每一套房产只收取一次房屋维修基金,原告将该房屋再次出售时,该笔费用应由实际购房人承担,故本案中该费用应由原告马永林垫付。对于原告马永林主张被告乔杰君支付租赁费22万元、办证费用利息及(2013)东民初字第31号案件中案件受理费4600.00元的诉讼请求,因其于法无据,故本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的释规》第二十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

               一、解除原告东乌珠穆沁旗宏盛房地产开发有限公司、原告马永林与被告乔杰君签订的《商品房买卖合同补充协议》;

               二、被告乔杰君、第三人赵玉华于本判决生效之日起三十日内返还原告东乌珠穆沁旗宏盛房地产开发有限公司、原告马永林位于东乌旗乌镇四区毕力格街安达小区111-211商铺,原告马永林于本判决生效之日起三十日内返还原告乔杰君购房款50万元;

               三、被告乔杰君于本判决生效之日起三十日内向原告马永林支付办证费用17405.005元;

               四、驳回原告东乌珠穆沁旗宏盛房地产开发有限公司、原告马永林的其他诉讼请求。

               如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

               案件受理费16241.42元(原告马永林已经预交),由原告东乌珠穆沁旗宏盛房地产开发有限公司、原告马永林承担9631.18元,由被告乔杰君承担6610.24元。

               如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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