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对于有抵押纠纷的房产该怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-03 16:57

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                桂雪梅上诉请求:1.撤销原审判决,依法改判上诉人不退还被上诉人定金47000元,违约金264700元以及中介费26470元,共计338170元;2.本案一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一、被上诉人违约在先,迟延交付定金;二、《房屋交易合同》及定金收据中的案外人石红梅代理签字权一审法院没有查清;三、一审判决的违约金过高。

被上诉人辩称

                被上诉人于晓峰未答辩。

                于晓峰向一审法院起诉请求:1、判令桂雪梅向于晓峰返还定金47000元、支付违约金264700元、支付中介服务费26470元;2、本案诉讼费由桂雪梅承担。

                一审法院认定事实:2016年2月20日,于晓峰与桂雪梅签订《房产交易合同》,约定于晓峰购买桂雪梅所有的坐落本市南开区××道××室私产房屋,建筑面积198.42平方米,成交价格2647000元;该房屋上有抵押权,桂雪梅应于2016年4月15日前还清贷款并注销抵押权;于晓峰应于合同签订时向桂雪梅支付定金47000元,双方须于2016年4月20日到房管部门签署《天津市房产买卖协议》并依约办理买卖手续;于晓峰采用贷款方式付款,须于2016年4月25日前办理贷款申请手续;因买卖双方或其中任何一方原因,导致合同不能实际履行的,居间方有权按照约定收取居间服务报酬,如已收取居间服务报酬则居间方不予退还,守约方支付居间服务报酬的,由违约方向守约方赔偿该笔费用;在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系,并要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。该合同上出售方签名处有两种笔迹的桂雪梅签名和案外人“石红梅代”字样。签订该合同当日,案外人石红梅出具了其代桂雪梅收取于晓峰定金47000元的收条一张,在居间方拟定的业主收据中,亦记载桂雪梅收到于晓峰定金47000元,该收据亦有两种笔迹的桂雪梅签名及“石红梅代”字样。签订合同后,于晓峰向桂雪梅支付了定金47000元,并向居间方支付了居间服务费26470元。

                庭审中,桂雪梅在答辩时称对于合同签订的事实予以认可,对于晓峰提交的《房产交易合同》的真实性予以认可,且桂雪梅亦以该合同作为证据,用以证明于晓峰存在违约情形,后桂雪梅反言称其并未委托案外人石红梅签订涉诉房产交易合同,并表示桂雪梅本人亦未在涉诉房产交易合同上签字。对于支付定金的时间,于晓峰表示其于签订合同当日即通过网上银行向桂雪梅转账47000元,但因银行系统原因,该47000元于2016年2月22日退还于晓峰账户,于晓峰即于当日再次将47000元定金转账至桂雪梅账户中,桂雪梅表示其于2016年2月22日收到于晓峰支付的47000元,并表示涉诉房屋至今未清偿贷款及注销抵押权。

                一审法院认为,民事活动应遵循诚实信用原则。桂雪梅以其与于晓峰签订的《房产交易合同》作为证据,并以于晓峰迟延支付定金为由主张于晓峰存在违约行为,故可以认定桂雪梅清楚并认可其与于晓峰所签订的《房产交易合同》,桂雪梅在庭审中反言称其未签署亦未委托案外人签署合同,但其并未提交足以推翻该事实的相反证据,故法院对于双方签订《房产交易合同》的事实予以确认,该合同系双方真实意思表示,且未违反法律禁止性规定,合法有效,各方均应依合同约定行使权利、履行义务。于晓峰所提交的证据可以证明桂雪梅方于合同签订当日有收取于晓峰定金的行为,虽桂雪梅实际收到于晓峰定金的时间于签订合同后两日,但该定金给付时间的迟延并未影响主合同的生效及履行,亦不能作为桂雪梅拒绝履行合同的合法理由。桂雪梅至今未按合同约定清偿涉诉房屋上的抵押贷款,导致双方无法继续履行涉诉房屋买卖合同,桂雪梅该行为已表明其不履行主要义务,故于晓峰主张桂雪梅向于晓峰返还定金47000元并支付违约金264700元,符合法律规定及合同约定,法院予以支持。因于晓峰已向居间方支付中介服务费26470元,涉诉房产交易合同不能实际履行系因桂雪梅原因导致,依据该合同约定,居间方已收取的中介服务费不予退还,于晓峰方所支付的该笔费用应由桂雪梅方予以赔偿,故于晓峰主张桂雪梅赔偿于晓峰中介服务费26470元,符合合同约定,法院依法予以支持。桂雪梅抗辩称应先由于晓峰办理贷款后桂雪梅方可涤除涉诉房屋上的抵押权,缺乏依据,法院不予采信。双方均认可解除涉诉《房产交易合同》,法院予以确认。

                综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定,判决:一、判决生效后十五日内,桂雪梅返还于晓峰定金47000元;二、判决生效后十五日内,桂雪梅向于晓峰支付违约金264700元;三、判决生效后十五日内,桂雪梅赔偿于晓峰中介服务费26470元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6373元,减半收取3186.5元,由桂雪梅负担,于判决生效后十五日内交付原审法院。

本院查明

               二审中,当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致,本院予以确认。

本院认为

               本院认为,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案,上诉人的上诉主张不能作为其拒绝履行合同的合法理由,本院难予支持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

二审裁判结果

               驳回上诉,维持原判。

              二审案件受理费4723元,由上诉人桂雪梅负担。

              本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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