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如果因购房政策导致不能履行房产交易合同时该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-02 22:29

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                原告姜世海向本院提出诉讼请求:1、判决原告与被告刘韦凤解除《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY);2、判决原告与第二被告解除《天津市存量房屋买卖协议》;3、判令二被告依据原告与二被告签订的《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY)以及《天津市存量房屋买卖协议》赔偿原告违约金壹拾捌万捌千(小写:188000元);4、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告与被告系房屋买卖合同关系,二被告系夫妻关系,2017年3月31日原告与被告刘韦凤签订《房产交易合同》约定以188万元的价格出售原告坐落于天津市北辰区的房屋,房屋面积82.66平方米。为了房屋署名及贷款事项,二被告提出由被告张玉良与原告于2017年3月31日签订了《天津市存量房屋买卖协议》。二被告在给付首付款后,至今未能履行付款义务,经了解被告已经不能履行后续支付义务。根据《房产交易合同》第四条第一款,买卖双方任何一方未按照本合同约定履行义务的,应当向守约方承担违约责任,给付守约方违约金的标准为房屋成交价格的10%。据此请求法院判决双方解除《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》,并且由二被告赔偿原告违约金188000元,故原告呈诉。

被告辩称

                被告张玉良与刘韦凤共同辩称,原告无权要求二被告给付其违约金,其虽与二被告签订了上述合同,但由于原、被告及第三人签订交易免责的补充协议,三方应各不追究违约责任,第三人全额退还服务费。根据相关规定,在本市有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录及暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款,由于被告张玉良属于无住房但有购房贷款记录,使得被告无力购买此房,因此,原告应返还定金20000元及解除合同。原告无权要求二被告赔偿违约金18万元,2017年4月1日限购政策出台,属原、被告及第三方解除合同的约定条件,互不追究各自违约责任。案外人罗海涛证实因张玉良外地有房贷不符合贷款政策的证言,其证明力高于工行崔志强证言。交易免责的补充协议高于上述存量房协议及房产交易合同,三方均应按免责协议执行。综上,同意原告主张的第一、二项诉讼请求,请求法院驳回原告的第三项诉讼请求,要求原告返还二被告2万元定金,诉讼费由原告承担。

               第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称,被告张玉良申请贷款时交纳四成首付,但在银行审批中发现其在外地有购买及贷款记录,后银行要求被告提供购房合同,但因时间太长,被告通过各种途径没有找到开发商,其向银行提供各种契税票据,但银行不认可,后银行提出如被告结清外地贷款或增加一成首付也可以审批该笔贷款。但因被告经济无法承担,未能达成一致,故形成诉讼。因此,第三人愿意配合法庭调查,听从法院判决。

本院查明

               根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2017年3月31日原告(卖方)与被告刘韦凤(买方)签订《房产交易合同》,约定原告将坐落于天津市北辰区房产出售给被告刘韦凤,成交价格为188万元,买方应在本合同签订之日向卖方交付定金2万元,剩余房款186万元以银行贷款支付,贷款种类为按揭贷款。买方须在2017年4月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外剩余的房款并作为首付款,买卖双方须在2017年4月5日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》,递件至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理,买方须在2017年4月10日前办理贷款申请手续。如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的,则买方首付款金额必须相应增加,同时买方应在三日内补足差额部分房款作为首付款存入房管局指定的资金监管机构,否则视为买方违约。买方以贷款方式支付房款的,则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料;如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的,买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的,每逾期一日,应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金;逾期三十日(自未按一次性付款到期日起算)卖方有权视为买方拒绝履行合同,即日起卖方有权将该房产另行转让。买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的,应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的,守约方可向违约方请求赔偿实际损失;双方均未按本合同约定履行义务的,应各自承担相应的违约责任。该合同签订后,被告刘韦凤给付原告定金20000元。

               同日,原告与被告刘韦凤、第三人签订了《关于交易免责的补充协议》(以下简称补充协议),约定为避免天津市限购限贷政策影响导致合同无法履行给双方造成不应有的损失,经双方自愿友好协商,就《房产交易合同》作如下补充协议:若出现以下三种情形中任意一种则三方免责,互不追究其违约责任:1、新政执行后,买方不再具备购买不动产之资质,导致合同无法履行;2、新政执行后,买方不再具备购买该不动产之贷款资质,导致合同无法履行;3、新政执行后,因限贷政策影响导致买方首付比例增加后无能力购买,导致合同无法履行。双方应在签署《解除协议》后,卖方全额退还买方已付的定金,第三人全额退还买卖双方已支付的经纪服务费及尚未发生的评估费、代办贷款费(以收据为准)。

               同日,被告张玉良(乙方)与原告(甲方)签订《天津市存量房屋买卖协议》,约定原告将坐落在北辰区秋瑞家园7-2-802房产出售给被告张玉良,房屋总价款186万元,双方同意以银行贷款方式支付房屋价款,乙方首付款74.4万元,申请银行贷款111.6万元。贷款种类为不包含公积金。乙方应于2017年9月20日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时,应委托银行将贷款资金全部划入上述账户。乙方应于2017年9月20日前办理完毕贷款手续,贷款银行核定的贷款额度降低的,乙方应调增首付款数额,并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部监管房屋价款,监管房屋价款总额不变。庭审中原、被告及第三人均称将签约人换为被告张玉良的原因系由于当时二被告为了署名、贷款方便。

              2017年4月7日,二被告委托第三人向银行提出贷款申请,2017年4月20日被告张玉良将首付款74.4万元存入资金监管账户。

              2017年3月31日,天津银监会和中国人民银行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》。二被告系夫妻关系,户籍地均非天津市。

本院认为

             本院认为,本案的争议焦点为:被告没有办理贷款及没有及时足额补充全款是否符合补充协议免责情形。

             原告与被告刘韦凤签订的房产交易合同及补充协议,系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。该合同及补充协议虽没有被告张玉良签字,但被告张玉良系被告刘韦凤之夫,该签约行为系发生在二人夫妻关系存续期间,且被告张玉良明知并同意房产交易合同及补充协议约定,亦应受其约束。原告与被告张玉良签订《天津市存量房屋买卖协议》,系为了履行原告与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》,该协议变更买受人只是出于署名及贷款的考量,对于房产交易合同与天津市存量房买卖协议之间不一致的地方,应依当事人真实意思予以确定。现原告主张解除其与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY)及其与被告张玉良签订的《天津市存量房屋买卖协议》(协议编号:32377-001977),被告刘韦凤、张玉良均表示同意,本院予以准许。

              原、被告之间的补充协议约定了三种免责情形,现二被告主张被告张玉良申请的贷款未获批准系由于限购、限贷政策的影响符合补充协议约定的免责情形,但未能提供充足的证据予以证实,对二被告的该项主张,本院不予支持。被告张玉良申请贷款未获批准,二被告应及时将剩余房款补齐。但至原告起诉前二被告仍未补齐剩余房款,构成违约,应承担相应的违约责任。现原告主张二被告按照其与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》的约定给付其该房屋成交价格的10%作为违约金,本院予以支持。原、被告解除上述《房产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》,双方的权利义务终止,原告已向被告主张违约金,故其应将收取被告的20000元定金予以返还。

              综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第五条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:

裁判结果

              一、原告姜世海与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY)依法解除;

              二、原告姜世海与被告张玉良签订的《天津市存量房屋买卖协议》依法解除;

              三、被告刘韦凤、张玉良于本判决发生法律效力之日起十日内连带给付原告姜世海违约金188000元;

              四、原告姜世海于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告张玉良、被告刘韦凤定金20000元;

              五、上述第三、四项相折抵后,被告刘韦凤、张玉良应于本判决生效后十日内连带给付原告姜世海168000元。

              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

              案件受理费4060元,由原告姜世海负担432元,被告刘韦凤、张玉良连带负担3628元。

             如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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