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对于逾期交房问题该怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-02 21:34

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                原告王硕诉称,2014年5月2日,原告母亲即第三人杨淑芳为了给原告购买房屋,与被告刘越在被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的居间介绍下签订了《房产交易合同》,约定以1580000元的价格购买被告所有的坐落天津市XX区XX花园XX号的房屋。2014年6月13日,第三人将合同权利义务转让给原告,原告与被告刘越签订《补充协议》,约定了追加定金的相关事宜。同日,原告与被告刘越在房管局签订了《天津市房产买卖协议》。按照合同约定,被告刘越应当在全部房款到账后的20天内交付房屋,如果不按照约定的期限履行合同义务,则每逾期一个工作日,违约方按照房屋成交价的1‰支付违约金。但被告刘越在2014年7月1日取得原告支付的全部房款后,一直拖延交付房屋,经原告和居间人一再催促,其于2014年8月30日交付房屋,总计逾期30个工作日。接收房屋之后,原告向供热公司申请开通供热,供热单位告知该房屋原产权人刘越拖欠供热费共计8950元,如果不结清该欠款不能开通供热和变更用户名。为了正常用热,原告向供热公司缴纳了涉诉房屋的全部供热欠费。按照合同约定,房屋交付之前的相关费用应由被告刘越承担。被告链家公司在《签约告知书》中也承诺如果购买的房屋有欠费则先行垫付,因此,二被告均有义务赔偿原告所缴纳的8950元供热费损失。故原告诉至法院,请求判令:1、被告刘越向原告支付迟延交付房屋的违约金47400元;2、二被告向原告支付房屋欠缴的供热费8950元;3、诉讼费用由二被告承担。

                原告王硕提交证据如下:

                一、涉诉房屋房地产权证,证明涉诉房屋的产权情况;

                二、签订日期为2014年5月2日的《房产交易合同》,证明上述合同签订情况;

                三、签订日期为2014年5月2日的《补充协议》两份,证明上述协议签订情况;

                四、签订日期为2014年6月13日的补充协议一份,证明上述协议签订情况;

                五、签订日期为2014年6月13日的《天津市房产买卖协议》,证明上述协议签订情况;

                六、收条三张,证明被告刘越分三次收取了原告房屋定金400000元;

                七、原告向房管局资金监管账户汇入首付款480000元的收款凭证,证明原告支付首付款480000元的情况;

                八、原告银行卡交易明细,证明原告在2014年6月14日从其账户向资金监管账户转入首付款480000元;

                九、《履行合同通知书》一份,证明被告刘越未按照合同约定交付房屋;

                十、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司经纪人范会勇出具的证明一份,证明房屋的实际交付时间是2014年8月30日;

                十一、红桥区中嘉花园供热站发票6张,证明原告支付房屋欠缴供热费8950元的情况;

                十二、签约告知书一份,证明被告承诺先行垫付房屋欠费的情况。

被告辩称

                被告刘越未到庭应诉答辩,亦未提交证据。

                被告天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称,第三人杨淑芳与被告刘越于2014年5月2日在我公司居间交易下签订《房产交易合同》。2014年6月23日,双方在我方居间下办理完毕过户手续。依约定,被告刘越应于房款到账20日后将房屋交付原告,但被告实际未予交付,为此我公司多次帮助双方协调并多次催促被告。2014年8月15日,我公司又以书面方式向被告发送了《合同履行通知书》,催促被告尽快将房屋交给原告并将函件抄送给原告,但一直未收到被告刘越任何回复,直到2014年8月30日,被告刘越才将房屋交付原告。关于原告主张的赔偿供热费用的要求,按照《房产交易合同》第4.2条的约定,因原、被告未交我方保管腾房押金,故不符合我公司先行垫付的范围。综上,我公司已尽居间义务,房屋迟延交付的责任以及房屋交付之前的供热费用均应由出售方即本案被告刘越承担。因此对原告第一项诉讼请求我公司尊重法院判决,对其第二、三项诉讼请求我方不予认可,请求法院全部予以驳回。

                被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交证据如下:

                签订日期为2014年5月2日的《房产交易合同》一份,证明根据该合同第4.1条约定,在买卖双方未委托居间方保管房屋押金且未向居间方交纳贷款服务费、评估费的情况下,卖方所拖欠的物业相关费用应由买方自行解决,与居间方无关。

                第三人杨淑芳述称,同意原告诉请。对于被告天津链家宝业房地产经纪有限公司所陈述的答辩意见,第三人认为没有交付腾房押金的过错在于二被告,原告及第三人均无过错,因此,被告天津链家宝业房地产经纪有限公司应当对欠缴的供热费承担连带责任。

                第三人杨淑芳未提交证据。

                诉讼过程中,应原告申请,本院调取了中国建设银行被告刘越名下账号为00×××35的账户明细,该明细显示上述账户于2014年7月1日收到从资金监管中心代付资金专户汇入的资金1180127.63元。

                经质证,对于原告提交的证据,被告天津链家宝业房地产经纪有限公司对证据一、二、五、六、七、八、九、十、十一均认可无异议;对证据三、四认为因无被告公司签字盖章,亦不涉及其权利义务,故不发表质证意见;对证据十二的真实性、合法性认可,但对关联性有异议,认为《签约告知书》第4条第1款写明了先行垫付欠费的条件,原、被告未向居间方交付腾房押金、房产评估费及贷款服务费,故原告主张没有依据。第三人对原告提交的全部证据均认可无异议。

                对于被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交的证据,原告及第三人均认为买卖合同中双方未缴纳腾房押金是二被告的过错,因此被告链家公司应当对涉诉房屋欠缴费用承担连带责任。

                对于本院调取的中国建设银行被告刘越名下账号为00×××35的账户明细,原告、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司及第三人均认可无异议。

                 本院认证如下,原告提交的证据一至证据十二均真实、合法、与本案相关联,本院予以采纳;被告天津链家宝业房地产经纪有限公司提交的证据具有真实性、合法性、关联性,本院予以采纳;本院依法调取的中国建设银行被告刘越名下账号为00×××35的账户明细真实、合法,与本案相关联,本院予以采纳。

本院查明

                经审理查明,涉诉房屋坐落天津市XX区XX花园X号楼X门X号,原产权人为被告刘越。

                2014年5月2日,被告刘越、第三人杨淑芳及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》,约定被告刘越向第三人杨淑芳出售涉诉房屋。关于房屋价款,该合同第二条约定,房屋成交价格为1580000元,乙方(买受方)于当日向甲方(出售方)支付20000元作为定金,其他价款通过贷款方式支付。关于房屋交付,该合同第4.3条约定,甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕,且甲方全部房款到账20日内将房屋交付乙方;并约定,如《天津市房产买卖协议》中约定的交付房屋时间与本合同不符,以本合同为准。关于逾期交付房屋的违约责任,该合同第八条第1款约定:甲乙双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定的期限履行合同相关义务,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰的迟延履行违约金。关于供热费用的承担,该合同第4.1条约定,为了保障甲方将所售房屋的水、电、煤气、供暖、物业管理费等相关费用的结清,故在本合同签订后一周内,可由丙方(居间方)协助甲乙双方进行物业交验……同时甲乙双方均同意在售房款中扣除腾房押金/元,并于签订合同时委托丙方处予以保管。……若甲乙双方未经丙方而自行办理物业交验、自行办理物业交割、自行办理房屋过户手续、已签署《买卖房屋交割清单》并认可物业相关费用均已结清、未向丙方实际支付全额居间服务费、贷款服务费、评估费等或未委托丙方保管腾房押金的,则甲方所欠物业相关费用,由乙方自行解决。合同第4.2条约定,甲方承担房屋交付之前的物业相关费用及其他有关该房屋的杂费,房屋交付之后产生的相关费用及更名费用由乙方承担。

                同日,第三人杨淑芳与被告刘越签订两份《补充协议》,分别就房屋产权证办理(以下称为《补充协议一》)及贷款(以下称为《补充协议二》)等相关事项作出约定。《补充协议一》第一条第5款约定,甲方(出售方)应在合同签署完毕后两日内将该房屋交付乙方(买受方),且交付房屋钥匙即视为交房。在甲方交付乙方该房屋钥匙前所产生的费用由甲方承担,之后所产生的费用由乙方承担。

                2014年6月13日,原告王硕作为买受方,与被告刘越作为出售方签订《补充协议》(以下称为《补充协议三》),约定乙方(买受方)追加200000元定金,于当日支付给甲方(出售方),故总计乙方给付甲方定金220000元。并约定,鉴于《房产交易合同》的成交价格1580000元中已包含上述220000元整,故双方在房管局打印《天津市房产买卖协议》时以1180000元为过户价格。协议注明,该补充协议作为《房产交易合同》的一部分,一式三份具有同等法律效力。

                同日,原告王硕作为买受人,与被告刘越作为出卖人在房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》。关于房屋价款,该协议约定涉诉房屋总价款118000元,其中乙方(买受人)首付款480000元,申请银行贷款700000元,监管房价款合计1180000元。关于房屋交付,该协议约定,甲方(出卖人)须于2014年8月20日前将该房产及相关证明交付乙方。该协议未约定违约责任及供热费用承担相关事宜。

                被告刘越于2014年5月2日收到第三人支付的定金20000元,于2014年6月13日收到原告王硕支付的追加定金200000元,于2014年6月23日收到原告王硕支付的追加定金180000元,于2014年7月1日收到资金监管中心代付资金专户汇入的监管房价款1180127.63元,合计1580127.63元。2014年6月30日,原告王硕取得涉诉房屋房地产权证。

                2014年8月15日,被告天津链家宝业房地产经纪有限公司向被告刘越发出履行合同通知书,要求被告履行交付房屋的合同义务。2014年8月30日,被告刘越向原告王硕实际交付了涉诉房屋,交付房屋时,涉诉房屋供热过户问题未解决。

                 2014年12月26日,原告王硕向天津市XX区XX花园供热站支付涉诉房屋2010-2011年采暖费2124元,违约金2701.7元;2011-2012年采暖费2124元,违约金1151.2元;2012年-2013年采暖费424.8元;2013-2014年采暖费424.8元,合计8950.5元。

                另查,被告天津链家宝业房地产经纪有限公司向原告出具的《天津链家签约告知书》载明,“买到的房屋有欠费,链家承诺欠费先行垫付”,同时载明“若甲乙双方未经丙方而自行办理物业交验、自行办理物业交割、自行办理房屋过户手续、已签署《买卖房屋交割清单》并认可物业相关费用均已结清、未向丙方实际支付全额居间服务费、贷款服务费、评估费等或未委托丙方保管腾房押金的,则甲方所欠物业相关费用,由乙方自行解决。”

本院认为

                本院认为,第三人杨淑芳与被告刘越及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》及第三人杨淑芳与被告刘越于同日签订的《补充协议一》、《补充协议二》意思表示真实,内容不违反法律规定,均为有效合同。2014年6月13日,原告王硕与被告刘越签订《补充协议三》及《天津市房产买卖协议》,涉诉房屋的买受人由第三人杨淑芳变更为原告王硕。原告主张第三人杨淑芳由此将前述《房产交易合同》及《补充协议一》、《补充协议二》的权利义务概括转让给原告王硕,因《补充协议三》及《天津市房产买卖协议》的内容系对前述《房产交易合同》的相关事宜予以补充,并继续履行《房产交易合同》的约定事项,被告刘越以签订上述协议的形式对上述转让行为表示了同意,第三人亦无异议,故本院对原告的主张予以采纳。《补充协议三》及《天津市房产买卖协议》均合法有效,2014年6月13日之后,《房产交易合同》及《补充协议一》、《补充协议二》的出卖人变更为原告王硕,对原告王硕与被告刘越及相关合同当事人均具有法律约束力。

                关于被告是否存在逾期交付房屋的违约行为及其应当承担的违约责任问题。关于涉诉房屋的交付时间,《房产交易合同》、《补充协议一》及《天津市房产买卖协议》均作出了约定。因《房产交易合同》中明确约定“如《天津市房产买卖协议》中约定的交付房屋时间与本合同不符,以本合同为准”,而《补充协议一》约定的交付时间为“合同签署完毕后两日内”,早于《房产交易合同》约定的“甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕,且甲方全部房款到账20日内”,因此原告作为受领房屋的权利人,主张适用《房产交易合同》的约定确定房屋交付时间,不违反法律规定及合同约定,本院予以准许。原告王硕于2014年6月30日取得涉诉房屋房地产权证,被告刘越于2014年7月1日收到全部房款,故被告刘越应于2014年7月2日至2014年7月21日期间向原告交付房屋。被告于2014年8月30日实际交付房屋,迟延交付房屋达29个工作日,故构成违约。按照《房产交易合同》“如不按约定的期限履行合同相关义务,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰的迟延履行违约金”的约定,被告应向原告支付迟延履行违约金45820元(1580000元*1‰*29日)。故原告请求被告刘越向原告支付迟延交付房屋的违约金47400元,计算有误,本院认定被告刘越应向原告支付迟延交付房屋违约金45820元。

                关于涉诉供热费用的承担问题。按照合同约定,房屋交付前的物业相关费用由出卖方承担,涉诉供热费用8950.5元均于2014年8月30日前产生,故应当由被告刘越承担。原告为了保障涉诉房屋的正常供热,代为缴纳了上述费用,该费用应由被告偿还原告。因原告主张被告偿还该项费用数额为8950元,故本院依此认定被告刘越向原告偿还供热费用8950元。原告主张被告天津链家宝业房地产经纪有限公司就供热费用的偿还承担连带责任,因《房产交易合同》及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司向原告出具的《签约告知书》均明确说明其承担先行垫付相关费用的责任的条件为房屋买卖双方委托居间方保管腾房押金,而原告及被告刘越并未委托被告天津链家宝业房地产经纪有限公司保管腾房押金,故本院对于原告要求被告天津链家宝业房地产经纪有限公司承担连带责任的请求不予支持。被告刘越经合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

裁判结果

               一、自本判决生效之日起十五日内,被告刘越一次性给付原告王硕迟延交付房屋的违约金45820元;

               二、自本判决生效之日起十五日内,被告刘越一次性偿还原告王硕供热费用8950元;

               三、驳回原告其他诉讼请求。

               如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

               案件受理费1209元,公告费560元,合计1769元,由原告王硕负担36元,由被告刘越负担1733元。

                如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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