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购置商品房时能否借名贷款?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-03-01 22:05

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                刘韦凤、张玉良上诉请求:1.请求维持一审判决第一、二项;2.撤销一审判决第三、四、五项;3.改判驳回被上诉人的其他诉讼请求;4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定上诉人一方没有办理贷款错误,上诉人一方委托天津市我爱我家房地产经纪有限公司向银行提出了贷款申请,上诉人一方不存在没有办理贷款的情形,亦不存在上诉人一方应当一次性付款的情形。二、我方最终未贷出款系受2017年的新调整政策影响导致,一审对此未予查清,在上诉人一方没有能力到银行取证的情况下,仅以举证责任分配的理由认定由上诉人一方证明上诉人受政策影响,导致本案基本事实认定不清。三、一审举证责任分配错误,按照2017年4月1日天津新实施的限贷政策和上诉人的实际情况,银行工作人员明确上诉人因此未能获批贷款,对此,上诉人已经完成举证。对方如认为上诉人符合调控政策,应提供证据予以反驳,如对方不能举证反驳,上诉人所证的事实成立。一审判决中关于上诉人一方支付违约金的内容不符合当事人约定和法律规定,判决由上诉人一方承担全部责任无合同和法律依据。四、一审对违约金问题未予释明,违反法定程序。即使一审法院认定上诉人一方应当承担违约责任,被上诉人主张的违约金也过高,在被上诉人没有证明实际损失的情况下,一审法院判决上诉人一方承担合同标的10%的违约金,没有事实和法律依据。

被上诉人辩称

                姜世海辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持,驳回上诉人全部诉讼请求,诉讼费用由上诉人承担。

                天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称,不发表任何意见。

                 姜世海向一审法院起诉请求:1.判决原告与被告刘韦凤解除《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY);2.判决原告与第二被告解除《天津市存量房屋买卖协议》;3.判令二被告依据原告与二被告签订的《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY)以及《天津市存量房屋买卖协议》赔偿原告违约金壹拾捌万捌仟(小写:188000元);4.由二被告承担本案全部诉讼费用。

                一审法院认定事实:2017年3月31日原告(卖方)与被告刘韦凤(买方)签订《房产交易合同》,约定原告将坐落于天津市北辰区秋瑞家园7-2-802房产出售给被告刘韦凤,成交价格为188万元,买方应在本合同签订之日向卖方交付定金2万元,剩余房款186万元以银行贷款支付,贷款种类为按揭贷款。买方须在2017年4月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外剩余的房款并作为首付款,买卖双方须在2017年4月5日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》,递件至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理,买方须在2017年4月10日前办理贷款申请手续。如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的,则买方首付款金额必须相应增加,同时买方应在三日内补足差额部分房款作为首付款存入房管局指定的资金监管机构,否则视为买方违约。买方以贷款方式支付房款的,则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料;如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的,买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的,每逾期一日,应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金;逾期三十日(自未按一次性付款到期日起算)卖方有权视为买方拒绝履行合同,即日起卖方有权将该房产另行转让。买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的,应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的,守约方可向违约方请求赔偿实际损失;双方均未按本合同约定履行义务的,应各自承担相应的违约责任。该合同签订后,被告刘韦凤给付原告定金20000元。

                同日,原告与被告刘韦凤、第三人签订了《关于交易免责的补充协议》(以下简称补充协议),约定为避免天津市限购限贷政策影响导致合同无法履行给双方造成不应有的损失,经双方自愿友好协商,就《房产交易合同》作如下补充协议:若出现以下三种情形中任意一种则三方免责,互不追究其违约责任:1.新政执行后,买方不再具备购买不动产之资质,导致合同无法履行;2.新政执行后,买方不再具备购买该不动产之贷款资质,导致合同无法履行;3.新政执行后,因限贷政策影响导致买方首付比例增加后无能力购买,导致合同无法履行。双方应在签署《解除协议》后,卖方全额退还买方已付的定金,第三人全额退还买卖双方已支付的经纪服务费及尚未发生的评估费、代办贷款费(以收据为准)。

                同日,被告张玉良(乙方)与原告(甲方)签订《天津市存量房屋买卖协议》,约定原告将坐落在北辰区秋瑞家园7-2-802房产出售给被告张玉良,房屋总价款186万元,双方同意以银行贷款方式支付房屋价款,乙方首付款74.4万元,申请银行贷款111.6万元。贷款种类为不包含公积金。乙方应于2017年9月20日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时,应委托银行将贷款资金全部划入上述账户。乙方应于2017年9月20日前办理完毕贷款手续,贷款银行核定的贷款额度降低的,乙方应调增首付款数额,并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部监管房屋价款,监管房屋价款总额不变。庭审中原、被告及第三人均称将签约人换为被告张玉良的原因系由于当时二被告为了署名、贷款方便。

                2017年4月7日,二被告委托第三人向银行提出贷款申请,2017年4月20日被告张玉良将首付款74.4万元存入资金监管账户。

                2017年3月31日,天津银监会和中国人民银行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》。二被告系夫妻关系,户籍地均非天津市。

本院认为

                一审法院认为,本案的争议焦点为:被告没有办理贷款及没有及时足额补充全款是否符合补充协议免责情形。

                原告与被告刘韦凤签订的房产交易合同及补充协议,系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。该合同及补充协议虽没有被告张玉良签字,但被告张玉良系被告刘韦凤之夫,该签约行为系发生在二人夫妻关系存续期间,且被告张玉良明知并同意房产交易合同及补充协议约定,亦应受其约束。原告与被告张玉良签订《天津市存量房屋买卖协议》,系为了履行原告与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》,该协议变更买受人只是出于署名及贷款的考量,对于房产交易合同与天津市存量房买卖协议之间不一致的地方,应依当事人真实意思予以确定。现原告主张解除其与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY)及其与被告张玉良签订的《天津市存量房屋买卖协议》(协议编号:32377-001977),被告刘韦凤、张玉良均表示同意,一审法院予以准许。

                原、被告之间的补充协议约定了三种免责情形,现二被告主张被告张玉良申请的贷款未获批准系由于限购、限贷政策的影响符合补充协议约定的免责情形,但未能提供充足的证据予以证实,对二被告的该项主张,一审法院不予支持。被告张玉良申请贷款未获批准,二被告应及时将剩余房款补齐。但至原告起诉前二被告仍未补齐剩余房款,构成违约,应承担相应的违约责任。现原告主张二被告按照其与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》的约定给付其该房屋成交价格的10%作为违约金,一审法院予以支持。原、被告解除上述《房产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》,双方的权利义务终止,原告已向被告主张违约金,故其应将收取被告的20000元定金予以返还。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、原告姜世海与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》(编号:ZHDL0111644ZY)依法解除;二、原告姜世海与被告张玉良签订的《天津市存量房屋买卖协议》依法解除;三、被告刘韦凤、张玉良于本判决发生法律效力之日起十日内连带给付原告姜世海违约金188000元;四、原告姜世海于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告张玉良、被告刘韦凤定金20000元;五、上述第三、四项相折抵后,被告刘韦凤、张玉良应于本判决生效后十日内连带给付原告姜世海168000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元,由原告姜世海负担432元,被告刘韦凤、张玉良连带负担3628元。

               本院二审期间,上诉人提交:证据1、天津市2016年11月28日中国人民银行同天津银监会联合发布的通知,证明上诉人属于该政策第一项规定的情况,确实是受新政策影响首套变二套了。证据2、个人征信报告,证明上诉人无信用不良记录,非上诉人责任导致合同不能履行。证据3、个人账户明细、办理贷款时递交给银行的流水单,证明上诉人月收入已达到月应还款的4倍以上,有足够的还款能力。经质证,被上诉人认为,该三份证据不应作为新证据。证据1的政策应结合2017年4月1日再次发行的新政策使用,关于政策的使用在一审中已发表过意见。证据2、证据3均不认可,被上诉人认为是否符合银行的信贷条件应由银行决定,不是法庭审查的范围。原审第三人的质证意见同意被上诉人的意见。对上诉人提交的证据,本院认定如下:上诉人提交的证据均属于原审庭审结束前就已经客观存在并可以获取的证据,上诉人未向本院作出逾期举证的理由,因此上述证据虽在原审未提交,但亦不构成新的证据,本院不作为新证据采纳。本院对一审查明的事实予以确认。

               姜世海与刘韦凤签订的房产交易合同、补充协议及姜世海与张玉良签订的《天津市存量房屋买卖协议》均系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽然两份合同的签订主体分别为刘韦凤和张玉良,但上诉人与被上诉人均认可两份合同对刘韦凤和张玉良具有约束力,本院予以确认。现双方对上诉人未能办理贷款是否符合补充协议约定的免责情形产生争议。银行信贷员罗雪涛已明确向法院表示上诉人在外地有购房,不符合天津市的购房政策,该询问笔录内容充分反映了上诉人无法购房及办理贷款系因天津市的购房政策所致。关于原审法院于2018年9月25日对银行负责人崔志强所做询问笔录,未对上诉人未能办理贷款的原因作出明确解释说明,故该证据无法采信。结合原审第三人在原审及二审庭审中所做的上诉人无法办理贷款原因的表述,应当认定上诉人无法办理贷款符合补充协议中的免责情形,故房屋买卖合同不能履行,属不可归责于双方当事人的原因,上诉人不应承担违约责任,一审对此问题认定错误,本院予以更正。现上诉人自愿补偿被上诉人80000元,系上诉人的意思自治,本院予以照准。此款可部分抵作定金,姜世海无需再返还定金。

               综上所述,张玉良、刘韦凤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

               一、维持天津市北辰区人民法院(2018)津0113民初7080号民事判决第一项、第二项、第四项;

               二、撤销天津市北辰区人民法院(2018)津0113民初7080号民事判决第三项、第五项;

               三、改判天津市北辰区人民法院(2018)津0113民初7080号民事判决第三项为:本判决生效后十日内,刘韦凤、张玉良连带给付姜世海80000元;

               四、改判天津市北辰区人民法院(2018)津0113民初7080号民事判决第五项为:上述第三项、第四项相折抵后,刘韦凤、张玉良于本判决生效后十日内连带给付姜世海60000元;

               五、驳回姜世海的其他诉讼请求;

               六、驳回刘韦凤、张玉良的其他上诉请求。

               如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

               一审案件受理费4060元,由姜世海负担。二审案件受理费3660元,由张玉良负担。

               本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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