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购房时,如果违背了个人住房借款合同时需要怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-17 21:13

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                辰湾公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除辰湾公司与朱长泉签订的合同编号为201601646号《商品房买卖合同》并判令朱长泉协助办理撤销备案登记第101605180038号《南平市商品房买卖合同备案信息表》及南房预字第××号及第××号《房屋预告登记证明》;2.判令朱长泉赔付辰湾公司10%的违约金66250元;3.判令朱长泉立即归还辰湾公司因阶段性担保被银行扣划的按揭贷款96396.27元(从2017年4月24日暂计算至2019年4月3日止,应计算至银行实际扣款之日止);4.判令朱长泉支付本案诉讼费。事实和理由:2016年5月8日,辰湾公司与朱长泉就辰湾公司开发建设的位于南平房屋一套(建筑面积为113.03M2)签定《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份,明确约定:房屋总价款为662500元,朱长泉虽然名义首付购房款132500元,但其中辰湾公司给予其优惠121312元,实际付款11188元,余款530000元以向银行贷款的方式支付,并由辰湾公司承担按揭贷款担保,在担保期间内朱长泉延期缴纳按揭本息,致使银行从出卖人账户扣款的,买受人应当将出卖人被扣款金额归还出卖人;买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的,出卖人有权解除合同及协议…并扣除本合同总价款的10%作为违约金。2016年7月26日,辰湾公司、朱长泉与建行南平分行三方共同签订《个人住房借款合同》,约定:朱长泉向建行南平分行申请办理按揭贷款计530000元,期限192个月,月平均归还3789.90元,辰湾公司承担阶段性担保。合同签订后,双方在2016年6月24日、6月28日及7月29日分别在南平市房地产交易登记服务中心办理《南平市商品房买卖合同备案信息表》的备案登记及《房屋预告登记证明》,但朱长泉未向银行履行按揭还款义务,致使辰湾公司在2017年4月24日至2019年4月3日被建行南平分行扣划25个月的贷款本息96396.27元(其中:本金51080.32元、利息45175.34元、罚息140.61元),2018年12月5日,辰湾公司向朱长泉发出书面《关于限期履行购房合同义务立即归还出卖人被银行扣款通知》要求朱长泉履约,但朱长泉未履行该义务,严重损害了辰湾公司的利益,辰湾公司遂诉至法院。

被告辩称

               朱长泉未作答辩。

               建行南平分行向本院提出诉讼请求:1.判令解除建行南平分行与朱长泉于2016年7月26日签订的《个人住房借款合同》(合同编号350677008-212-20160941050);2.判令朱长泉一次性偿还建行南平分行借款本金461144.42元(截止2019年6月20日)及至全部款项实际清偿之日止的利息、罚息(利率按借款合同约定计算);3.判令辰湾公司对朱长泉的上述债务承担连带清偿责任;4.判令《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》同时解除后,辰湾公司返还购房款,应优先返还朱长泉所欠建行南平分行的借款本金461144.42元及至全部款项实际清偿之日止的利息、罚息(利率按借款合同约定计算);5.判令朱长泉、辰湾公司承担本案的诉讼费用。事实与理由:2016年7月26日,建行南平分行与朱长泉签订《个人住房借款合同》(合同编号:350677008-212-20160941050)。合同约定:朱长泉向建行南平分行借款53万元,用于购买南平市工业路108号辰湾江景名苑6幢2层205室,借款期限为192个月,即从2016年8月1日起至2032年8月1日止。双方对贷款利率、还款方式、违约责任、送达条款等事项均作了约定。辰湾公司为上述借款提供阶段性连带保证责任,并在《个人住房借款合同》保证人处签字盖章。2016年7月29日,双方就上述房产共同到南平市房地产交易登记服务中心办理了预售房抵押登记。合同签订后,建行南平分行依约向朱长泉发放贷款53万元,但朱长泉却未按合同约定及时还款,经催讨,辰湾公司为朱长泉代偿了拖欠借款本息,截至2019年6月20日,朱长泉尚欠建行南平分行借款本金余额461144.42元。

本院查明

               朱长泉的行为已构成违约,根据双方签订的《个人住房借款合同》第十六条、第十七条约定及《合同法》第九十四条之规定,建行南平分行有权解除《个人住房借款合同》并提前收回全部贷款本息;鉴于辰湾公司系上述债务的连带保证人,应与朱长泉共同清偿上述债务。现辰湾公司诉请解除《商品房买卖合同》,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,商品房买卖合同解除后,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

本院认为

              当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方进行了证据交换和质证。辰湾公司提交了如下证据:证据1.《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《福建增值税普通发票》、《收据》各一份,证据2.《南平市商品房买卖合同备案信息表》、《房屋预告登记证明》各一份,证据3.《个人住房借款合同》一份,证据4.《个人贷款还款凭证》一份,证据5.《关于限期履行购房合同义务立即归还出卖人被银行扣款通知》、《国内标准快递单》各一份,证据6.《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》各一份,证据7.《身份证》一份。建行南平分行提交了如下证据:证据1.《个人住房借款合同》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》各一份,证据2.《个人贷款对账单》一份,证据3.《房屋预告登记证明》一份,证据4.《未婚声明书》一份。经质证,辰湾公司、建行南平分行对对方提交的证据均无异议。本院认为,朱长泉未到庭参加诉讼,又未书面提出异议并提交证据,视为自愿放弃举证和质证的权利。辰湾公司和建行南平分行提交的证据具有真实性、合法性,对其提出的待证事实具有证明力,本院均予以采信。

              根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年5月18日,辰湾公司与朱长泉签订一份《商品房买卖合同》(合同编号:201601646)。合同主要约定:辰湾公司将南平市工业路108号辰湾“江景名苑”6幢2层205室房屋出售给朱长泉;该房屋建筑面积为113.03平方米;房屋单价为5861.28元,房屋总价款为662500元;首期付款132500元,二期付款530000元(银行按揭贷款)。该合同的附件六《合同补充协议》第三条第7项约定:出卖人承担按揭贷款担保,在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息,致使银行从出卖人账户扣款的,买受人应在出卖人发出书面通知的七日内,将出卖人被扣款项金额归还出卖人,并以被扣款项金额为基数,另向出卖人按扣款日至买受人归还日之间每日万分之五计付违约金。第三条第8项约定:买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的,出卖人有权解除合同及协议,解除的书面通知以出卖人按合同所列明的通信地址发出之日立即生效。出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额及已发生的相关费用(包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等)并扣除本合同总价款的10%作为违约金。由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任(包括但不限于利息损失等)均由买受人承担,与出卖人无关。合同签订后,辰湾公司给予朱长泉购房款优惠121312元,朱长泉于2016年5月18日向辰湾公司出具收据,确定其已收到优惠款项,2016年6月22日,朱长泉向辰湾公司支付了首付款132500元,实际支付11188元。2016年6月24日,同年6月28日,双方在南平市房地产交易登记服务中心(现更名为南平市不动产登记中心)为前述《商品房买卖合同》分别办理了合同备案登记(业务宗号:101605180038),房屋预告登记(《房屋预告登记证明》证号为南房预字第××号)。

                2016年7月26日,朱长泉、辰湾公司与建行南平分行三方签订一份《个人住房借款合同》(合同号:350677008-2012-20160941050)。合同约定:朱长泉向建行南平分行借款530000元用于购买南平市工业路108号辰湾“江景名苑”6幢2层205室房屋;借款期限为192个月,即从2016年8月1日起至2032年8月1日止;借款年利率为基准利率下调10%。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例(上浮/下调幅度),在本合同约定的每个利率调整日调整一次,同时借款人同意,在不违反国家利率政策前提下,贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整,并在经贷款人公告后适用本合同项下的借款,此时本合同利率的调整不受每年只能调整一次的限制;还款方式采用等额本息还款法,在本合同签订时的贷款利率水平下,每一个月归还本息金额约为3852.74元;本合同签订后,借款首次发放前,如遇人民银行调整利率,则上述每月归还本息金额相应调整;辰湾公司为该笔借款提供阶段性担保,保证期间从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还就其他权利义务作出约定。借款合同签订后,2016年7月29日,建行南平分行、朱长泉办理了预购商品房抵押权预告登记手续,预告登记号码为南房预字第××号,预告登记权利人为建行南平分行,预告登记义务人为朱长泉,房屋坐落为南平市工业路108号辰湾“江景名苑”6幢2层205室房屋,担保债权数额为530000元,债务履行期限为2016年7月26日至2032年7月26日。2016年8月1日,建行南平分行向朱长泉发放了借款530000元,并按合同约定将款转入辰湾公司的银行账户。发放借款后,朱长泉向建行南平分行履行还款义务至2017年3月。自2017年4月份起,朱长泉未按照借款合同约定偿还借款本息。建行南平分行从2017年4月24日起直接从辰湾公司的账户内扣划当月应付的借款本息。截止至2019年7月5日,建行南平分行扣划辰湾公司借款本金57530.75元、利息50283.13元、罚息148.41元。截止至2019年7月24日,朱长泉尚欠建行南平分行借款本金458986.39元。

               辰湾公司与朱长泉签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》,朱长泉、辰湾公司与建行南平分行签订的《个人住房借款合同》,均系合同当事人的真实意思表示,其主要内容不违反法律、法规强制性规定,合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于辰湾公司主张解除《商品房买卖合同》及建行南平分行主张解除《个人住房借款合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》第三条第8项约定:“买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的,出卖人有权解除本合同,……”本案中,朱长泉在建行南平分行发放借款后,未依照《个人住房借款合同》的约定及时归还借款,导致辰湾公司被扣款。朱长泉至今仍未归还辰湾公司被扣款项,且至今仍未按《个人住房借款合同》约定履行还本付息义务,朱长泉的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四第一款第(四)项的规定,辰湾公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求,具有合同和法律依据,予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中,因本院已对辰湾公司主张解除其与朱长泉之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持,根据前述司法解释的规定,建行南平分行有权解除《个人住房借款合同》。因此,建行南平分行主张解除《个人住房借款合同》的诉讼请求,具有法律依据,予以支持。关于《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案,辰湾公司与朱长泉已就涉案房屋办理了《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。根据《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》第十条第3项约定及前述法律规定,《商品房买卖合同》解除后,朱长泉应协助辰湾公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。故辰湾公司要求朱长泉及协助解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求,具有合同依据,且符合法律规定,予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案,辰湾公司已收受朱长泉向建行南平分行的个人住房借款530000元及首付款11188元,依据前述司法解释的规定,《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》解除后,朱长泉尚欠建行南平分行的借款本金458986.39元(截止至2019年7月24日)及之后的利息,由辰湾公司直接返还给建行南平分行。辰湾公司应当返还朱长泉已支付的购房首付款,因朱长泉未到庭应诉亦未提出该项请求,故本院对此不予处理,朱长泉可另行向辰湾公司主张。辰湾公司作为《个人住房借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人,在朱长泉未按期履行偿还银行借款的义务时,承担了保证责任,并为朱长泉代偿借款本金57530.75元、利息50283.13元、罚息148.41元(截止至2019年7月5日)。

                为此,辰湾公司可以向朱长泉行使追偿权,但前提是以继续履行《商品房买卖合同》为基础,而本案辰湾公司主张的是解除《商品房买卖合同》,且其代偿借款本金就是涉案房屋价款的一部分,合同解除后,辰湾公司无需将该款项返还给朱长泉,也无权要求朱长泉偿还。辰湾公司主张归还其为朱长泉偿还代偿借款本金的诉讼请求,没有事实依据和法律依据,不予支持。《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》的解除系朱长泉违约所致,辰湾公司为朱长泉代偿借款利息、罚息的损失,朱长泉对此应承担赔偿责任。故辰湾公司主张朱长泉归还其为朱长泉偿还代偿的截至2019年7月5日止的利息50283.13元、罚息148.41元的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,辰湾公司向建行南平分行返还尚履行的借款本金及利息后,建行南平分行应当与朱长泉协助辰湾公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。关于辰湾公司主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”朱长泉未按约履行《商品房买卖合同》已构成违约。《合同补充协议》第三条第八项约定辰湾公司在解除《商品房买卖合同》时有权扣除合同总价款的10%作为违约金。虽然《商品房买卖合同》约定房屋总价款为662500元,但双方在实际履行过程中,辰湾公司给予朱长泉优惠121312元,实际房屋总价款为541188元。按前述合同约定的违约金计算标准,朱长泉应当支付辰湾公司违约金54118.80元。辰湾公司主张的违约金超出54118.8元的部分,缺乏依据,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四第一款第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零六条、第二百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:

裁判结果

                一、解除福建辰湾房地产开发有限公司与朱长泉于2016年5月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201601646);

                二、解除中国建设银行股份有限公司南平分行与福建辰湾房地产开发有限公司、朱长泉于2016年7月26日签订的《个人住房借款合同》(合同号:350677008-2012-20160941050);

                三、朱长泉应于本判决生效之日起十日内偿还福建辰湾房地产开发有限公司垫付的借款利息共计50431.54元(暂计算至2019年7月5日,之后的按照《个人住房借款合同》约定的利率标准计算);

                四、朱长泉应于本判决生效之日起十日内协助福建辰湾房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续(合同备案登记业务宗号:101605180038、房屋预告登记证号:南房预字第××号);

                五、福建辰湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内代朱长泉偿还其尚欠中国建设银行股份有限公司南平分行借款本金458986.39元及利息〔按《个人住房借款合同》(合同号:350677008-2012-20160941050)约定的利率标准,从2019年7月24日起计算至实际支付之日止〕;

                六、朱长泉应于本判决生效之日起十日内向福建辰湾房地产开发有限公司支付违约金54118.80元;

                七、驳回福建辰湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求;

                八、驳回中国建设银行股份有限公司南平分行的其他诉讼请求。

                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。

                案件受理费11770.07元,减半收取计5885.04元,由朱长泉负担。

                如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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