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如果房地产权证的平面图有差异时怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-16 19:42

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                 杨丹不服原审判决,向本院提起上诉请求:1.撤销原审判决,改判支持上诉人在原审中提出的诉讼请求;2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:被上诉人亘德公司至今都没有按照《商品房买卖合同》的约定,将涉案商品房交付上诉人使用,依法应承担支付违约金的民事责任。一、《商品房买卖合同》第十一条约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,因此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中,被上诉人既没有提供证据证明其曾以书面或短信形式通知上诉人办理交付房屋手续,也没有提供证据证明其向上诉人出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等合同约定的证明文件,应由其承担不利的法律后果,故应认定被上诉人没有按照合同约定将涉案商品房交付上诉人使用。二、本案中,上诉人按约支付购房款,不存在违约行为。由于上诉人在银行的贷款额度不足,经被上诉人同意上诉人以现金的方式支付了剩余的购房款,此得到被上诉人的准许,否则被上诉人不会收款。三、原审认定被上诉人在履行合同过程中没有违约行为错误。原审判决置被上诉人至今没有交房的违约事实于不顾,错误认定上诉人没有依约交存住宅专项维修基金和物业管理费构成违约,本末倒置,是一份错误的判决。而且,与本案基本事实相同、诉讼请求大同小异、案由相同的案件,已经审理的法院作出亘德公司违约的认定,但原审却对本案作出亘德公司不违约的认定,同案不同判,原审有故意偏袒被上诉人之嫌。综上,原审判决认定事实和适用法律错误,请求二审法院依法纠正,支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

                 亘德公司答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉请求不能成立,请求二审法院驳回上诉人的上诉,维持原判。主要事实和理由:上诉人杨丹存在逾期付款、未交存住宅专项维修基金等违约行为的事实清楚,证据充分。本案不存在同案不同判的情形,因为本案与另案在法律事实和客观事实方面均不同,本案中上诉人存在逾期付款的违约行为,另案则没有。综上,被上诉人未向上诉人交付涉案商品房不构成违约,请求二审法院驳回上诉人的上诉,维持原判。

本院查明

                本院经审理查明,原审判决查明的事实清楚,本院予以确认。

本院认为

                本院认为:杨丹和亘德公司签订的《商品房买卖合同》(含合同主文及附件一、二、三、四)是双方的真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,是合法、有效的合同。杨丹和亘德公司应按上述合同的约定享有权利及履行义务。根据本院查明的事实和杨丹的上诉请求、亘德公司的答辩意见,本案争议的焦点为:亘德公司对逾期交房应否承担违约责任。

                杨丹上诉认为亘德公司没有按照合同约定的时间交付涉案商品房,构成违约,应承担支付违约金的民事责任。本院认为,第一,《商品房买卖合同》第八条约定:“交付期限。出卖人应当在2013年7月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。……”。附件四合同补充协议第四条约定:“对《商品房买卖合同》第八条的补充:……(三)在出卖人按本《商品房买卖合同》规定将商品房交付买受人使用前十五天内,买受人必须付清全部房价款及违约金(如有)、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预购登记手续、银行按揭贷款申请银行批准并放款,且付清全部入住费用(包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金),否则,视作买受人违约,出卖人有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限,直至买受人交清全部款项和费用之日起十五天内,才将商品房交付买受人使用,但该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第八条约定时间转移给买受人,自风险责任转移给买受人之日起,由买受人承担该商品房的物业服务费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。(四)如因买受人原因导致延期交房的,出卖人无须以书面通知买受人。”根据双方上述约定,亘德公司应当在2013年7月1日前将涉案商品房交付杨丹使用,但前提是杨丹应当在亘德公司将涉案商品房交付给其使用前的十五天内付清全部购房款及住宅专项维修资金等款项,否则亘德公司有权顺延合同约定的交付条件完成期限及交房期限,并且无须书面通知买受人。

                 而根据《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限……3.银行按揭……若楼房已封顶的,于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款(属购买第二套房者,按银行规定办理)”的约定,因双方在签订《商品房买卖合同》时涉案商品房已建成封顶,故杨丹应在《商品房买卖合同》签订日2013年5月20日之后十五天内即2013年6月5日前到指定银行办理按揭贷款,但杨丹于2014年1月15日才通过银行按揭贷款方式支付购房款200000元,且直至2014年7月11日才向亘德公司付清全部购房款,其行为明显违反双方的约定,亘德公司依约可顺延交付条件完成期限及交房期限。另外,杨丹未在涉案商品房交付给其使用前的十五天内交存住宅专项维修资金,亘德公司依约也可延期交房给杨丹。第二,参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”和第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定,基于杨丹至今都未交存住宅专项维修资金,亘德公司可按上述管理办法的规定,拒绝将涉案商品房交付给杨丹。因此,亘德公司至今没有交房给杨丹使用符合合同约定和相关法规的规定,不构成违约,无需承担违约责任。至于杨丹有关亘德公司未以书面或短信形式通知其办理交付房屋手续构成违约的上诉意见,根据合同补充协议第四条第四项“如因买受人原因导致延期交房的,出卖人无须以书面通知买受人。”、第十一条“本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的,以本补充协议为准。”的约定,因本案是杨丹原因导致延期交房,故应认定亘德公司无需再以书面形式通知杨丹交房及付款事宜,杨丹该上诉意见缺乏依据,本院不予采纳。因此,杨丹上诉主张亘德公司应承担支付违约金的民事责任缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。
综上所述,杨丹的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

               驳回上诉,维持原判。

              二审案件受理费3250元,由上诉人杨丹负担。

              本判决为终审判决。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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