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如果因商品房买卖合同解除而受到的实际损失怎么样能解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-16 19:37

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                城投公司上诉请求:1.请求撤销黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院(2018)黑1004民初211号民事判决书,或者依法改判驳回王文常对城投公司的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由王文常承担。事实和理由:一、一审判决依据的基础是错误的,故其认定事实不清,证据不足。(一)一审判决依据黑中力鉴字(2017)第J1-0001号司法鉴定意见书,认定涉案房屋主体结构质量不合格,属于事实认定错误。1.第JL-0001号鉴定结论与一审法院申请事项不符,没有作出涉案房屋主体结构是否合格的结论,一审判决混淆了“主体结构未达到设计图纸和国家施工验收规范要求”与“主体结构不合格”的关系,推断涉案房屋主体结构不合格,属于事实不清,证据不足。首先,第J1-0001号鉴定意见没有按照申请的事项予以鉴定,其次,第J1-0001号鉴定意见没有依法按照相关的技术规范等标准进行鉴定。2.第J1-0001号鉴定结论不具有唯一性和明确性,以此为证据,属于事实不清,证据不足。3.鉴定人在出庭接受质询时的观点,恰恰证明鉴定的房屋可以维修。(二)一审判决认定房梁不符合设计要求且影响结构安全,没有相关科学的数据为依据,属于事实认定错误。(三)一审判决赔偿损失的事实认定错误。1.一审判决损失范围认定错误,且显失公平。2.对于扩大部分的损失应当由王文常自行承担。二、涉案房屋主体结构合格。1.依据第J1-0001号鉴定部门检测的对A轴9-15轴单个构件混凝土强度推定值为27.2Mpa,单构件梁的强度不能代表整个房屋主体的梁板结构强度,且不能得出房屋主体结构质量不合格的结论。涉案房屋虽然没有达到设计要求,但符合结构要求,房屋可以交付使用。三、第J1-0001号司法鉴定意见书的认定,不具有合法性,不能作为一审判决的依据。1.黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司不具备结构检测资质,且存在违法转包情形。2.鉴定人员纪守琦作为鉴定人出庭,身份不具有合法性,其质证言辞不能作为认定本案事实的依据。四、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,只有涉案房屋存在主体结构质量经核验确属不合格的情形,才能适用解除合同,但一审判决却认定为涉案房屋存在质量问题,符合合同解除情形,显然属于适用法律不当。综上,第J1-0001号司法鉴定意见书并没有作出涉案房屋主体结构不合格的鉴定结论,城投公司与王文常签订的商品房买卖合同不符合法定的合同解除条件。

被上诉人辩称

                王文常辩称,城投公司对黑中力鉴字[2017]第J1-0001号司法鉴定意见书和对一审判决损失范围提出的异议,没有事实和法律依据。一审判决对涉案房屋主体结构质量是否存在问题,《商品房买卖合同》是否符合法律规定的解除情形,合同的解除是否给王文常造成损失,损失的范围和金额等事项作出了正确的判决,事实认定清楚,法律适用正确,程序正当,请求二审依法驳回上诉,维持原判。

               王文常向一审法院起诉请求:1.请求判令解除王文常与城投公司签订的《商品房买卖合同》;2.请求判令城投公司退还购房款552090元;3.请求判令城投公司赔偿王文常购房贷款利息26490元;4.请求判令城投公司赔偿涉案房屋增值损失452010元;5.请求判令城投公司赔偿涉案房屋装修费损失241008元;6.请求判令城投公司支付逾期交房违约金5520元;7.请求判令城投公司支付2011年3月29日至2018年1月9日逾期办理房屋产权证违约金136807元;8.请求判令城投公司赔偿供热费损失45000元;9.请求判令城投公司支付鉴定费45000元;10.请求判令城投公司赔偿误工损失12000元、交通费1500元、材料复印费800元;11.请求判令城投公司赔偿涉案房屋燃气管道投资损失5300元;12.诉讼费由城投公司承担。诉讼中,王文常将请求判令城投公司支付2011年3月29日至2018年1月9日逾期办理房屋产权证违约金136807元变更为请求判令城投公司支付2011年3月29日至2017年3月21日逾期办理房屋产权证违约金120391元,并将请求判令城投公司赔偿涉案房屋增值损失和装修费损失的数额变更为436178元。

              一审法院认定事实:2010年7月29日,王文常与城投公司签订了两份《商品房买卖合同》(合同编号分别为20100729A22016338603号和20100729AAD0C4338583号),约定王文常购买城投公司开发建设的位于牡丹江市爱民区曙光新城第6幢2单元020201号房屋和曙光新城第6幢2单元020202号房屋;房屋建筑面积均为100.42平方米、房屋价款均为276045元;城投公司应于2010年9月30日前将经验收合格的商品房交付王文常使用,逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,城投公司按日向王文常支付已交付房价款万分之一的违约金;城投公司应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案,如因城投公司的责任,王文常不能在规定期限内取得房地产权属证书的,城投公司按日向王文常支付已交付房款的万分之一的违约金,合同继续履行。城投公司及其相关负责人在合同中盖章和签名、王文常在合同中签名捺印。合同签订后,王文常支付曙光新城第6幢2单元020202号房屋购房款276045元,并支付曙光新城第6幢2单元020201号房屋首付款111045元。2010年8月31日,王文常与建设银行签订230709170-011-2010001048号《个人住房(商业用房)借款合同》,约定王文常购买曙光新城第6幢2单元020201号房屋在该行贷款165000元,贷款期限72个月,贷款利率3.96‰。合同签订后,王文常按期偿还了全部贷款;王文常称,其偿还的购房贷款利息为26490元,但未举示充分证据证实。2011年1月25日,王文常办理了两处房屋入户手续并交纳了物业费、电梯费、垃圾清运费、供热费等相关费用。入户后,王文常对两处房屋进行了装修;王文常称,其支付装修费241008元,但未举证证实。2016年4月15日,因两处房屋的阳台、墙体等多处出现裂缝等问题,王文常以房屋主体结构质量不合格为由诉至一审法院,请求解除《商品房买卖合同》并请求城投公司赔偿相关损失;诉讼中,一审法院依王文常的申请依法委托力得尔公司对两处房屋是否存在主体结构质量不合格问题进行司法鉴定;

               2017年3月30日,力得尔公司作出黑中力鉴字[2017]第J1-0001号《司法鉴定意见书》,鉴定意见为:位于牡丹江市爱民区曙光新城6号楼涉案房屋主体结构存在以下问题:填充墙体砌筑、A轴9-15轴段混凝土梁类构件强度和12-13轴D-B轴、12-8轴A-F轴、13-14轴F-H轴一层混凝土顶板尺寸偏差质量未达到设计图纸和国家施工验收规范要求;为此,王文常支付鉴定费30000元、复印费70元。后城投公司对该鉴定意见有异议并申请鉴定人出庭;2017年5月27日,鉴定人纪守琦出庭接受质询,并答复根据《建设工程司法鉴定程序规范》第6.1.5条的规定,对建设工程施工质量进行司法鉴定,不应做出合格或不合格的鉴定意见,而应做出工程质量是否符合施工图纸设计文件、相关标准、技术文件的鉴定意见的鉴定意见,故其未对两处房屋主体结构质量作出是否合格的评价,且两处房屋的填充墙体砌筑和一层混凝土顶板尺寸偏差问题属于一般质量问题,目前混凝土梁类构件强度经回弹法检测不符合设计要求且影响结构安全,并可采用取芯法进行最终检测。2017年12月18日,因王文常未在一审法院限定期限内预交诉讼费,一审法院作出(2016)黑1004民初432号《民事裁定书》,裁定本案按王文常撤回起诉处理。2018年4月9日,一审法院依王文常的申请依法委托黑龙江省鑫佳房屋土地估价咨询有限公司对两处房屋(含装修)的市场价值进行司法鉴定;2018年6月22日,该公司作出黑鑫佳[2018]估字第048号《司法鉴定意见书》,鉴定意见为:两处涉案房屋(含装修)市场现价为单价4930元平方米、总价988268元;为此,王文常支付鉴定费15000元。在本案诉讼中,城投公司以力得尔公司采用回弹法进行检测不是最终结论为由申请采用取芯法对两处房屋主体结构质量是否合格问题进行补充鉴定,后其又以采用取芯法亦无法确定两处房屋主体结构质量是否合格为由申请对两处房屋主体结构存在的质量问题能否修复及修复费用进行司法鉴定;经一审法院询问,如王文常与城投公司签订的《商品房买卖合同》应予解除,城投公司请求王文常返还两处房屋。另查,两处涉案房屋经测绘实际建筑面积均为100.23平方米;2011年1月25日,王文常交纳曙光新城第6幢2单元020201号房屋煤气管道配套费2000元。2010年至2015年,王文常向华电能源股份有限公司牡丹江第二发电厂交纳两处房屋供热费20046.60元。2017年1月3日,城投公司取得了两处涉案房屋所有权证,后王文常向牡丹江市房地产产权市场管理处申请办理两处房屋所有权转移登记。2017年5月13日,王文常交纳曙光新城第6幢2单元020201号房屋煤气改换燃气相关费用650元。2018年,牡丹江第二发电厂热力公司发出《收取热费通知》,内容为王文常欠缴两处房屋供热费15223.82元并自收到本通知3日内交费,逾期仍未交纳,该公司将收取违约金。一审法院认为,(一)根据法律规定,依法成立的合同,自成立时生效。本案中,王文常与城投公司于2010年7月29日签订的两份《商品房买卖合同》中有双方的盖章和签名予以确认,此系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故上述两份《商品房买卖合同》合法有效。

               (二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。本案中,王文常购买的两处涉案房屋虽已交付使用,但因此两处房屋的阳台、墙体等多处存在裂缝等问题,且根据一审法院依法委托力得尔公司作出的黑中力鉴字[2017]第J1-0001号司法鉴定意见,认定两处涉案房屋主体结构存在填充墙体砌筑、A轴9-15轴段混凝土梁类构件强度和12-13轴D-B轴、12-8轴A-F轴、13-14轴F-H轴一层混凝土顶板尺寸偏差质量未达到设计图纸和国家施工验收规范要求的问题,鉴定人在出庭接受质询时亦明确两处涉案房屋存在质量问题且房屋A轴9-15轴段混凝土梁类构件强度目前不符合设计要求并影响房屋结构安全,故根据法律规定,一审法院对王文常诉请解除其与城投公司签订的两份《商品房买卖合同》予以支持。城投公司虽主张两处涉案房屋出现的裂缝等问题属于一般质量问题,力得尔公司作出的黑中力鉴字[2017]第J1-0001号司法鉴定意见并未认定涉案房屋主体结构质量不合格,且该鉴定意见不是最终结论,故其与王文常签订的两份《商品房买卖合同》不应解除,但经力得尔公司鉴定涉案房屋主体结构存在上述三方面的质量问题,且根据《建设工程司法鉴定程序规范》第6.1.5条的规定:“对建设工程施工质量进行司法鉴定,不应做出合格或不合格的鉴定意见,而应做出工程质量是否符合施工图纸设计文件、相关标准、技术文件的鉴定意见的鉴定意见”,故该公司在黑中力鉴字[2017]第J1-0001号司法鉴定意见中认定涉案房屋主体结构质量存在未达到设计图纸和国家施工验收规范要求的问题,而未作出合格与否的鉴定意见,且该鉴定意见虽不是最终结论,但城投公司在申请采用取芯法对涉案房屋主体结构质量是否合格问题进行补充鉴定后又以采用取芯法亦无法确定房屋主体结构质量不合格为由放弃了此项鉴定申请,城投公司在庭审中亦未举示充分有效证据证实其上述主张,故对城投公司的抗辩主张不予支持;又因王文常与城投公司系因两处涉案房屋是否存在主体结构质量不合格及《商品房买卖合同》是否应予解除问题而产生争议,且力得尔公司已对涉案房屋是否存在主体结构质量不合格问题进行鉴定,目前两处涉案房屋主体结构存在质量问题,王文常与城投公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定的解除情形,现城投公司申请对两处房屋主体结构存在的质量问题能否修复及修复费用进行鉴定,与本案争议事实无关,故不予准许。(三)《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。本案中,王文常与城投公司签订《商品房买卖合同》后,王文常已支付城投公司两处涉案房屋购房款552090元,城投公司亦已将两处房屋交付给王文常使用至今,根据法律规定,在合同解除后,城投公司应将购房款返还给王文常,故对王文常诉请城投公司返还两处房屋购房款552090元予以支持;经一审法院询问,如本案商品房买卖合同解除,城投公司请求王文常返还两处涉案房屋,故根据法律规定,王文常亦应将两处涉案房屋返还给城投公司。(四)关于王文常诉请城投公司赔偿涉案房屋增值及装修损失436178元问题。因王文常于2010年系以552090元的价格购买两处涉案房屋,房屋交易距今已有八年之久,房屋价值已上涨,且经鉴定两处涉案房屋(含装修)的市场现价值总额为988268元,即涉案房屋(含装修)增值436178元,此系王文常因本案商品房买卖合同解除而受到的可信赖利益损失,故根据法律规定,对王文常诉请城投公司赔偿两处涉案房屋(含装修)增值损失436178元予以支持。(五)关于王文常诉请城投公司赔偿购房贷款利息26490元的问题。

                王文常虽因购买曙光新城第6幢2单元020202号房屋在建设银行贷款165000元并已偿还该笔贷款,但因王文常未举示充分证据证实其支付的银行贷款利息为26490元,故对王文常的此项诉讼请求不予支持。(六)关于王文常诉请城投公司支付逾期交房违约金5520元的问题。王文常与城投公司在合同中虽约定城投公司应于2010年9月30日前交付房屋,且城投公司于2011年1月25日将房屋交付给王文常已构成违约,但因王文常自知道城投公司逾期交房后一直未向城投公司主张权利,现王文常诉请城投公司支付逾期交房违约金已超过诉讼时效,且此项损失非因本案商品房买卖合同解除所产生的直接损失,故对王文常的此项诉讼请求不予支持。(七)关于王文常诉请城投公司支付逾期办理涉案房屋产权证违约金136807元的问题。城投公司虽未按照合同约定期限为王文常办理涉案房屋产权证,其行为已构成违约,但因本案商品房买卖合同应予解除,现城投公司已不负有为王文常办理涉案房屋产权证的义务,且此项损失非因本案商品房买卖合同解除所产生的直接损失,故对王文常的此项诉讼请求不予支持。(八)关于王文常诉请城投公司赔偿供热费损失45000元的问题。因城投公司自2011年起已将两处涉案房屋交付王文常使用,两处房屋的供热费理应由王文常交纳,且此项费用并非系王文常因本案商品房买卖合同解除所产生的直接损失,故对王文常的此项诉讼请求不予支持。(九)关于王文常诉请城投公司赔偿误工损失12000元、交通费1500元及材料复印费800元的问题。王文常因进行司法鉴定复印图纸支付70元,有相关票据为凭,此系其因本案实际支出的合理费用,故对此予以支持;因王文常未举示有效证据证实其主张的误工费、交通费及除复印图纸支付70元外的材料复印费系其因本案实际支出的合理费用,故对此不予支持。(十)关于王文常诉请城投公司赔偿涉案房屋燃气管道投资损失5300元的问题。王文常在购买两处涉案房屋后于2011年1月25日支付煤气管道配套费2000元,并于2017年5月13日支付煤气改换燃气相关费用650元,合计2650元,此系王文常因本案商品房买卖合同解除而受到的实际损失,且有相关票据为凭,故对此予以支持;对于王文常诉请此项费用的超出部分,无相关依据,不予支持。(十一)关于王文常诉请城投公司支付鉴定费45000元的问题。王文常因申请对涉案房屋是否存在主体结构质量不合格问题进行司法鉴定支付鉴定费30000元,并因申请对涉案房屋市场价值进行司法鉴定支付鉴定费15000元,合计45000元,且有相关票据为凭,此系王文常因本案商品房买卖合同解除而受到的实际损失,故对王文常的此项诉讼请求予以支持。综上所述,对王文常的部分诉讼请求予以支持。判决:一、解除王文常与牡丹江市城市投资集团有限公司于2010年7月29日签订的20100729A22016338603号《商品房买卖合同》和20100729AAD0C4338583号《商品房买卖合同》;二、牡丹江市城市投资集团有限公司于本判决生效后十日内返还王文常购房(位于牡丹江市爱民区曙光新城第6幢2单元020201号、房产图号415-475-12-6、建筑面积100.23平方米房屋和位于牡丹江市爱民区曙光新城第6幢2单元020202号、房产图号415-475-12-6、建筑面积100.23平方米房屋)款552090元;三、牡丹江市城市投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿王文常上述房屋(含装修)增值损失436178元、材料复印费70元及燃气管道投资损失2650元,合计438898元;四、驳回王文常的其他诉讼请求。案件受理费18378元,由王文常负担6305.33元、牡丹江市城市投资集团有限公司负担12072.67元;鉴定费45000元,由牡丹江市城市投资集团有限公司负担。

本院查明

              二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为

             本院认为,黑中力鉴字[2017]第J1-0001号《司法鉴定意见书》已对牡丹江市爱民区曙光新城6号楼涉案房屋主体结构作出“填充墙体砌筑、A轴9-15轴段混凝土梁类构件强度和12-13轴D-B轴、12-8轴A-F轴、13-14轴F-H轴一层混凝土顶板尺寸偏差质量未达到设计图纸和国家施工验收规范要求”的鉴定意见,虽然一审城投公司申请对涉案房屋主体结构质量进行补充鉴定,但此后该公司向一审法院递交《城投公司关于王文常案件启动司法鉴定程序意见书》,以力得尔公司对单个构建采取回弹法和取芯法进行检测,都无法得出涉案房屋主体结构不合格的结论,力得尔公司无法满足一审法院委托的鉴定要求为由放弃了鉴定申请,故一审认定涉案房屋主体结构存在质量问题,王文常不能实现合同目的,判决解除双方签订的《商品房买卖合同》,城投公司返还王文常购房款、赔偿王文常房屋增值的其他损失,并无不当。对黑中力鉴字[2017]第J1-0001号《司法鉴定意见书》、黑鑫佳[2018]估字第048号《司法鉴定意见书》的法律效力,本院予以确认。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定,并在此基础上依法作出一审判决,合法合理,且理由阐述充分,本院予以确认。二审中,城投公司既未有新的事实与理由,也未提交新的证据予以佐证其主张,故对城投公司关于一审判决推断涉案房屋主体结构不合格,属于事实不清,证据不足的上诉理由,本院不予支持。

             综上所述,城投公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

             驳回上诉,维持原判。

             二审案件受理费13710元,由上诉人牡丹江市城市投资集团有限公司负担。

            本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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