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在购置商品房的过程中,当在退房问题上出现争议时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-15 21:33

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                  李彬、吕启圆上诉请求:撤销一审判决,改判逸涛雅苑公司向李彬、吕启圆返还购买广州市南沙区南沙街赏涛xxx号(自编13号楼B座)xxx房的购房定金50000元。事实与理由:一审法院对于导致双方未能签订正式《商品房买卖合同》的责任的认定错误,李彬、吕启圆未与逸涛雅苑公司签订正式的《商品房买卖合同》的原因系逸涛雅苑公司造成的,因此逸涛雅苑公司应向李彬、吕启圆返还涉案的50000元购房定金。本案中,李彬、吕启圆与逸涛雅苑公司于2018年10月21日签订《商品房认购书》。逸涛雅苑公司于2018年11月8日向李彬、吕启圆发出《通知函》以及于2018年11月2日向李彬、吕启圆发出《解约确认函》后,逸涛雅苑公司又于2018年11月22日向李彬、吕启圆表示“我们破例让您退(涉案的50000元购房定金),走流程还是要等的吧。”。时至2019年2月27日,逸涛雅苑公司又向李彬、吕启圆表示“我问了后台,您的退房申请被退回来了,集团不通过审核,因为定金都不让退的,最后到集团那里又被打回来了”。从2018年11月22日答应申请退款至2019年2月27日明确拒绝退款的长达3个月的时间里,逸涛雅苑公司自始没有将退款失败后的法律后果(李彬、吕启圆无法再将涉案的50000元购房定金抵作购买逸涛雅苑公司其他房屋的购房款)告知李彬、吕启圆。逸涛雅苑公司的这一行为客观上耽误了李彬、吕启圆重新选购逸涛雅苑公司其他房屋的时机,因为如果逸涛雅苑公司一开始便明确表示:(1)不予退还涉案的50000元购房定金;(2)不予退还涉案的50000元购房定金亦不能抵作李彬、吕启圆选购逸涛雅苑公司其他房屋的购房款。则李彬、吕启圆定当会将涉案房屋买下来或立即重新选购逸涛雅苑公司的其他房屋。而逸涛雅苑公司于2019年2月27日明确拒绝退款后,逸涛雅苑公司已大幅提高其所售房屋的价格。客规上致使了李彬、吕启圆错过了最佳的买房时机,大幅增加了李彬、吕启圆的再次购房成本。双方无法顺利签订《商品房买卖合同》的责任应由逸涛雅苑公司承担,逸涛雅苑公司应向李彬、吕启圆返还涉案的50000元购房定金。另外,逸涛雅苑公司的销售人员骆xx传达给李彬、吕启圆关于涉案房屋出售的优惠折扣是错误的,导致正式合同的价格比骆xx所传达的总价多出6305元。这是导致双方不能签订正式买卖合同的重要原因之一。综合所述,逸涛雅苑公司对于合同未能签订具有过错,50000元购房定金,即使不能全部退回,也应当按照双方过错的比例进行相应的判决。

被上诉人辩称

                逸涛雅苑公司辩称:一、李彬、吕启圆严重违反《商品房认购书》约定的义务导致后续无法签约,逸涛雅苑公司有权依法解除认购书并没收所有定金。双方于2018年10月21日所签署的认购书中对于购房折扣以及购房总价均有明确的约定,不存在逸涛雅苑公司所谓的价格折扣有误。在认购书签署后经逸涛雅苑公司多次催促,李彬、吕启圆仍然以钱款不齐、没有时间、要求换房等理由拒绝签约。二、逸涛雅苑公司从未向李彬、吕启圆承诺退回50000元购房定金,李彬、吕启圆退还申请只是其单方请求,从未得到逸涛雅苑公司的确认。李彬、吕启圆提交的微信聊天记录以及录音证据中,逸涛雅苑公司已经多次告知李彬、吕启圆该50000元购房定金不能退还。李彬、吕启圆只是对于聊天记录的只言片语进行断章取义的截取,与事实不符。三、李彬、吕启圆是否另行购买房屋是其个人选择,逸涛雅苑公司没有权利也没有办法决定李彬、吕启圆的购房意向,李彬、吕启圆无权要求逸涛雅苑公司承担其选择的后果及责任。逸涛雅苑公司在认购书解除后并未调整该涉案房屋的备案价格,不存在李彬、吕启圆所述的大幅提高涉案房屋的价格的情况。综上所述,同意一审判决处理,不同意李彬、吕启圆的上诉请求。

              李彬、吕启圆于2019年3月18日向一审法院提起本案诉讼,请求判令:1.逸涛雅苑公司向李彬、吕启圆返还购买广州市南沙区南沙街赏涛xxx号(自编13号楼B座)xxx房的购房定金50000元;2.本案诉讼费由逸涛雅苑公司承担。

               一审法院经审理查明:2018年10月21日,李彬、吕启圆(乙方,联络地址广州市越秀区中山二xxx号中山大学北校区)与逸涛雅苑公司(甲方)签订《商品房认购书》,约定李彬、吕启圆认购涉案房屋,总房款1713720元,房屋折扣为(商业银行按揭付款100%-活动优惠折扣-总房款减50000元)*认购优惠折扣98%-活动优惠折扣-楼栋优惠-10000元,折扣后成交总价1620446元。备注双方同意,总房款为基础固定总价,折扣后成交总价=总房款×购房折扣,折扣后成交单价=折扣后成交总价÷预测建筑面积,上述按建筑面积摊分单价系遵循市场房价表达习惯,仅供乙方对标价格水平之用,最终计价方式、计价面积、和总价最终以双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议和相关文件约定为准,但总价(面积补差部分除外)应以不超过本认购书约定之基础为限。付款方式为按揭贷款付款,首期款不低于成交总价50%即810466元,具体金额以乙方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件当天甲方确认的应付产值首期房款金额为准,乙方不得因此拒绝履行本认购书第三条第2款约定,无论采取何种付款方式,乙方应于《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件签订之日起45天内付清全部房款。乙方理解并同意上述付款方式及期限,承诺若未按时足额支付甲方确认之应付首期金额或尾款,甲方有权按照本认购书第三条第4款之约定处理。选择贷款付款方式的,乙方应于签署《商品房买卖合同》及补充协议和配套文件前提供真实完整贷款资料,乙方理解并同意,若在前述《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件签订之日起7天内未取得贷款银行/公积金中心(以下统称银行)批准贷款申请文件,乙方应在时限届满之日起3天内更换贷款银行申请,如截至2.1条约定的余款付款期限期满之日银行批准的贷款金额/实际放款金额不足付清应付未付购房款的,乙方应按照《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件约定承担违约责任,并应在2.1条约定的付款期限届满之日起10日内一次性补足购房款。乙方知悉并认可前述期限,未经甲乙双方同意,在签订《商品房买卖合同》其补充协议和配套文件时不得变更。第三条其他约定,1.乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元,在双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件之日,该定金自动转为所购买商品房的房款。2.乙方应于本认购书签订之日起7日内即2018年10月28日前持本认购书原件、定金收据与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件。3.双方确认,本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的主要条款,且乙方在签订本认购书之前,已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的全部内容,充分了解《商品房买卖合同》及其补充协议和相关文件之内容,确认《商品房买卖合同》以及补充协议的全部内容与甲方在房地产交易所网签系统导入的合同模板一致,并无异议。

                同时,双方确认为购买该房屋双方另行签署的配套之相关文件、附件,虽未导入网签系统,但双方签署本认购书时也已对配套之相关文件、附件中的内容充分协商一致,同意在签署《商品房买卖合同》时同步签署。若乙方以《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件中的条款未与甲方达成一致为由,而拒绝签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的,甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4.乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的签署,或未于约定期限付清相应购房款的,或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的,或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的,乙方承担违约责任,甲方有权单方解除本认购书及与本认购书项下的物业有关的全部合同,甲方有权将本认购书项下之物业转售他人而无须另行通知乙方,同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。8.双方同意,甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)和销售代理单位(包括销售代理单位雇佣的人员)所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞,在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息,与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的,不构成合同内容,对甲方无约束力。甲方及销售人员为客户提供的付款模拟测算在任何情况下均不被理解为销售承诺。12.乙方在本认购书中提供的联系方式应准确详尽,如须变更,应以书面方式告知甲方,否则甲方按本认购书载明的乙方的联系方式所发出的任何书面通知均视为乙方已收悉,由此导致无法送达的责任由乙方自行承担。18.在签署本协议前,乙方已认真阅读了本协议,且对于可能限制影响乙方权利的条款,甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明,经与甲方进行充分协商,乙方明确理解本协议各条款的含义,知悉双方的权利和义务,并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。在《商品房认购书》附上《购房须知》。《购房须知》载明逸涛雅苑公司在现场销售中心,已公示《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关文件、《红线内外不利因素特别提示》等文件,认购前,请认真审阅由逸涛雅苑公司已公示的商品房买卖合同及其补充协议和其他相关文件的示范文本、法律法规规定应公示的各项证书、文件,并对所认购的物业状况、交楼标准、交付时间、交易条件、周边环境,经充分了解后进行签订认购书等内容。请明确所认购的所有者姓名后,方可在《认购书》上签字。此文件一经签署,所有内容条款即时生效,不得更改。

                 在签订《商品房认购书》当天,吕启圆、李彬向逸涛雅苑公司支付购房定金50000元。后吕启圆、李彬以逸涛雅苑公司没有兑现99%的活动优惠折扣为由,未在约定的期限内与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》。
2018年11月8日,逸涛雅苑公司向吕启圆、李(地址为认购书约定的联络地址址)寄送《通知函》,载明“您与我司签订《认购书》,认购涉案房屋,因您未在约定期限内签署《商品房预(出)售合同》以及相关文件、付清相应购房款、提交完整的购房资料/按揭贷款资料。根据《认购书》相关约定,我司与您签署的《认购书》已经解除。如您愿意重新认购该房屋,请务必于本函发出之日起5日内,至我司售楼处办理重新认购该房屋以及支付相应购房款/签署《商品房买卖合同》/补齐购房款和按揭贷款资料等相关手续。否则,《认购书》解除后的相关后果(包括该房屋转售他人、不予退还您已支付的定金等)由您自行承担。”逸涛雅苑公司提供的时间地点和跟踪进度单显示该邮件于2018年11月13日由他人签收。吕启圆、李彬认为未收到该通知书。2018年11月22日,逸涛雅苑公司向吕启圆、李(地址为认购书约定的联络地址址)寄送《解约确认函》,载明“您与我司签订《认购书》认购涉案房屋,截至本函件发出之日,您仍未前来我司办理重新认购该房屋及签约/付款等相关手续,故此,我司再次正式通知您,您与我司签订的《认购书》已经解除,您已支付的定金我司不予退还,该房屋我司将另行销售。”逸涛雅苑公司提供的时间地点和跟踪进度单显示该邮件于2018年11月23日由本人签收。吕启圆、李彬认为查询的结果虽显示为本人签收,但其并没有拆开该邮件,且逸涛雅苑公司在2018年11月4日允诺吕启圆、李彬退款,其不构成违约,逸涛雅苑公司要求解约的依据不足。

               一审法院另查明:对《商品房认购书》约定的购房折扣的理解,吕启圆、李彬认为商业银行按揭付款100%是指1713720元,活动优惠折扣-总房款减五万50000元,是指1713720元减去50000元得1663720元,认购优惠折扣98%是指在1663720元的基础上打98折得1630446元,而活动优惠折扣-楼栋优惠减10000元虽然在字面上意思是指1630446元的基础上减10000元得1620446元,但逸涛雅苑公司销售人员承诺在1630446元的基础上再打99折,得1614141元。逸涛雅苑公司则认为约定三项折扣,“活动优惠折扣-楼栋优惠减10000元”,“-”是破折号,意思是活动优惠折扣是总房款减10000元,认购书第一条第七款折扣后的成交总价的金额恰好是总房款结合第六款的购房折扣计算所得,两者金额证明了购房只有逸涛雅苑公司所称的三项优惠。吕启圆、李彬则认为该“-”是减号。

               吕启圆、李彬提供其二人分别与逸涛雅苑公司销售人员骆xx的微信聊天记录,以证明因逸涛雅苑公司的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》。吕启圆与骆xx的微信聊天内容其中有,2018年10月23日,骆xx“吕老师,我把您的情况反应给经理了,您需要按照原来的时间28号前来草签(有法律效应)交首付,这样能帮您保留准签折扣,然后11月9日过来正式签约。”吕启圆“骆小姐,您好,我那个房子到28号签约的话总共是打三个折扣98折,99折,99折,对吧。”骆xx“最后一个99折是您28号前签约才有的。”“想给您一个惊喜,您自己发掘到了。”吕启圆“我现场给您确认过的啊,我知道最后一个折扣的啊,这个惊喜早就知道了啊。”骆xx“好的吧。”吕启圆“当时你手机上帮我算的最后是160万零几千的房价吗?就是所有折扣打完。”骆xx“嗯嗯,是的。”2018年10月24日,骆xx“吕老师,你们资金准备妥当就可以过来草签的,不需要等到27/28日,那时人太多,一天都不一定能签下来。”吕启圆“没关系我们不着急。”“我准备先弄户口去。”骆xx“您户口不是**月**日才能弄到么?”“**号前能否草签呢。”吕启圆“现在不能确定。”“这个星期非常慢。”“忙。”骆xx“吕老师,您不要跨过28日,跨过承诺书上写的日期,最后那个折扣我几乎申请不到了”2018年10月26日,骆xx“老师,有时间就先过来草签,我给您争取准时签约99折吖。”吕启圆“今天征信也没打出来,打车过去下班了,下午我又上一下午课,钱也稍微差点。”2018年10月27日,骆xx“吕老师,您明天几点过来签约呢。”吕启圆“明天过不去了啊,我的钱还没准备好。”2018年10月29日,吕启圆“如果换房需要重新下定还是直接把之前的转过去?”骆xx“老师,不要换熙悦,是前者。”“不是因为重新交钱的问题,是觉得澜悦更好。”吕启圆“我家里因为买房闹的不可开交,交房太晚是一个问题,我买了房子学校的房子必须要退回去,所以想换熙悦交房早点。”吕启圆“我还是想买那边的房子,只是我老公因为环境的问题是态度比较强硬,我也没办法了。”2018年10月30日,吕启圆“骆小姐,请问你们领导是什么答复,可以允许我们换房吗?”骆xx“不能换的”吕启圆“主要是那个地方离污染源有点近,交房晚,我孩子要上学,可以再商量啊”骆xx“吕老师,污染源这件事和您的丈夫说过,不在我们的红线范围。熙悦和澜悦的情况,当初给您对比过,您和您的丈夫选择了澜悦(我依旧赞同当时的选择),咱都要有契约精神”吕启圆“那您现在可以给我说下污染源在哪里吗?我是有知情权的吧”骆xx回复了一张地图截图。吕启圆“直线距离是多少?”骆xx“不在红线范围”2018年11月22日,骆xx“吕老师,李先生:你好已经在破例退定了,定金到了会打在当初认购那张卡上,当初已告知李先生退订的时间是3-6个月,当初是在接受这个情况下,李先生才同意退订的。”李彬与骆xx的微信聊天内容其中有,2018年10月29日,李彬“那个合同没有尽告知义务签的,是无效的,你们也是欺骗行为”骆xx“我需要向领导反应您的情况,您是因为什么原因要换房”李彬“因为上当。你一定比我清楚,也应该知道我为什么换房,除非你们是装糊涂”骆xx“我是真不明白,是因为交楼时间的问题么”李彬“这是其次的,不是主要的,交楼时间你以前是告知的,我也清楚。你应该比我清楚,更了解那里的环境。为什么不告诉我们那里的污染源呢?污染这么严重,你们为何不提”骆xx“哪里有啊,平时大家都在那条河里钓鱼的。您说的是小虎岛么?它距离我们一万八千里,而且您都没办法看见的”李彬“你签合同前都没有带我们去现场看,后来我又去现场看了垃圾处理的也在附近,小虎岛2公里多”骆xx“您明天过来,我再带您去看看。垃圾处理站是在越秀滨海新城小区,不是在我们小区的。整个南沙有很多问题,我不能都告知啊,我能讲的是项目附近的情况啊”。2018年11月22日,李彬“我的五万块钱什么时候给我退回来?”骆xx“不是3-6个月么。”李彬“我只知道你们经理说3到六个月,不知道为什么这么久。”骆xx“现在您的信息是直接对接区域财务的。我们也查不到”“您违约了,我们破例让您退,走流程还是要等的吧。”2019年1月30日,李彬“骆小姐好!今天有空帮我问问吧!谢谢!”骆xx“没那么快啊,已经在追了,卡在集团那里了,流程到最后一个了,审批完了等执行就好”2019年2月27日,李彬“能不能帮我问下大概的时间?”骆xx“我问了后台,您的退房申请被退回来了,集团不通过审核,因为定金都不让退的,最后到集团那里又被打回来了”。

                 一审庭审中,吕启圆、李彬提供涉案房屋所在的阳光城丽景湾与小虎岛石化工业区的距离的地图、就涉案房屋所在小区阳光城丽景湾发布的文章《近400户南沙业主喊冤!没!人!管!》,以证明逸涛雅苑公司销售人员骆xx隐瞒涉案房屋所在阳光城丽景湾就在小虎岛石化工业区重大污染源的事实,这是导致吕启圆、李彬无法与逸涛雅苑公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的一个原因,逸涛雅苑公司通过欺骗、隐瞒手段达到销售房屋的目的。逸涛雅苑公司对涉案房屋所在的阳光城丽景湾与小虎岛石化工业区的距离的地图的真实性予以确认,对就涉案房屋所在小区阳光城丽景湾发布的文章《近400户南沙业主喊冤!没!人!管!》的真实性、合法性、关联性不予确认。

               吕启圆、李彬提供通话录音,以证明无法继续履行《商品房认购书》的原因在于逸涛雅苑公司,逸涛雅苑公司承诺在3至6个月退回定金50000元。2018年11月4日通话内容其中有,李彬“那钱什么时候可以退到银行卡里?”骆xx“年底。”李彬“这个我可以,就是其他的怎么解释。什么定金一方拒绝订立合同的无权要求返还定金。”骆xx的经理“你能不能理解,你这个合同本来就是成立的。你现在要退钱,我帮你申请。懂我意思吗?我原则上是可以不退给你的……我现在帮你申请,但原则上我可以不退给你的,帮你申请而已。”李彬“你一定可以退给我们是不是?”骆xx的经理“不是说一定,我们帮你走流程申请上去……”李彬“嗯,行。”骆xx的经理“快的话3个月,慢的话6个月……”。2019年李彬通话内容有,李彬,“是,你当时是没有答应给我们一个99折,你没有做到。你没有给我们加个99折,是因为这件事,我找你们经理,你们经理才说。”骆xx“当时是因为那个99折吗?你真的确定是因为那个99折吗?当时跟你说不是这样子。”

本院认为

                一审法院认为:案件的案由反映其所涉及民事法律关系的性质,因当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系存在不一致的情形,应以法院最终查明法律关系予以确认。涉案《商品房认购书》约定吕启圆、李彬向逸涛雅苑公司支付定金50000元,双方于2018年10月28日前签订《商品房买卖合同》,故双方之间成立商品房预约合同关系,本案案由应为商品房预约合同纠纷。李彬、吕启圆与逸涛雅苑公司签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示,内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。结合诉辩双方的意见,本案的争议焦点是逸涛雅苑公司应否返还购房定金给吕启圆、李彬,一审法院据此阐述如下。

               其一、吕启圆、李彬提供的证据不能证明小虎岛石化工业区对涉案房屋造成环境污染,其以逸涛雅苑公司销售人员隐瞒涉案房屋所在楼盘就在小虎岛石化工业区重大污染源,导致双方未能签订《商品房买卖合同》的依据不足,一审法院不予支持。其二、从吕启圆与逸涛雅苑公司销售人员的微信聊天记录看,逸涛雅苑公司销售人员曾多次要求吕启圆在2018年10月28日前草签合同,才能争取准时签约的99折优惠,吕启圆则以先办户口或未准备好购房款为由,,回复不能于2018年10月28日签订合同。另外,《商品房认购书》已约定购房折扣和折扣后成交总价,吕启圆、李彬提供的证据不能证明逸涛雅苑公司销售人员再承诺给予其两个99%的活动优惠折扣。故吕启圆、李彬认为逸涛雅苑公司没有向其兑现两个99%的活动优惠折扣,致使其未与逸涛雅苑公司签订正式的《商品房买卖合同》的依据不足,一审法院不予支持。其三、从李彬与逸涛雅苑公司工作人员的电话通话中,逸涛雅苑公司的工作人员亦表明帮吕启圆、李彬申请办理退款手续,快的3个月,慢的6个月,不是一定能退款,而从李彬与逸涛雅苑公司销售人员骆xx的微信聊天记录看,骆xx也表明“现在您的信息直接对接区域财务的。”吕启圆、李彬认为逸涛雅苑公司工作人员承诺3至6个月退款的依据不足,一审法院不予采纳。因此,吕启圆、李彬未能依约与逸涛雅苑公司于2018年10月28日签订《商品房买卖合同》,责任在于吕启圆、李彬,逸涛雅苑公司已向吕启圆、李彬发出《解约通知书》,通知吕启圆、李彬《商品房认购书》已解除,不予退还定金。现吕启圆、李彬要求逸涛雅苑公司返还定金50000元的依据不足,一审法院不予支持。

              综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,一审法院于2019年9月12日作出一审判决:驳回吕启圆、李彬的全部诉讼请求。案件受理费1050元,由吕启圆、李彬负担。

二审裁判结果

             本院经二审审查,确认一审法院查明的基本事实。

             二审期间,逸涛雅苑陈述,吕启圆在2018年10月23日23:40的微信聊天记录中说“最后是160万零几千的房价”,这一句是阐述如果李彬、吕启圆按照认购书的约定准时签约,可以再另行享受99折优惠,按照认购书约定的折扣后成交总价1620446元乘以99%就是1604241元。李彬、吕启圆陈述,“160万零几千”是吕启圆计算的,李彬算过以后认为不对就去找逸涛雅苑的经理协商,其同意再给李彬、吕启圆打99折。

             根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为:李彬、吕启圆要求逸涛雅苑公司退还50000元购房定金的理由能否成立。

             李彬、吕启圆与逸涛雅苑公司签订的《商品房认购书》已对涉案房屋的总房款、房屋折扣、折扣后成交总价进行了约定,并且明确了如吕启圆、李彬未能在2018年10月28日前与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》,逸涛雅苑公司有权单方解除《商品房认购书》及没收已收取的定金。现吕启圆、李彬未能于2018年10月28日前与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》,逸涛雅苑公司没收吕启圆、李彬支付的50000元购房定金,具有合同依据。李彬、吕启圆主张的房价折扣与《商品房认购书》约定不一致,按照《商品房认购书》第三条第8款“甲方(逸涛雅苑公司)雇佣的任何人员(包括销售人员)和销售代理单位(包括销售代理单位雇佣的人员)所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞,在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力”的约定,应以《商品房认购书》为准。此外,吕启圆在与逸涛雅苑销售人员骆xx的微信聊天记录中也提出“最后是160万零几千的房价吗?就是所有折扣打完”,骆xx回复“是的”。逸涛雅苑二审中陈述如果李彬、吕启圆按照认购书的约定准时签约,可以再另行享受99折优惠,按照认购书约定的折扣后成交总价1620446元乘以99%就是1604241元,该陈述与吕启圆在微信聊天记录中提出的最后总房价相一致。李彬、吕启圆关于逸涛雅苑公司对优惠折扣的承诺前后不一致,因此未能签订商品房买卖合同的责任在于逸涛雅苑公司的主张依据不足,本院不予采纳。李彬、吕启圆上诉主张逸涛雅苑公司不同意退还定金又未及时告知其相应后果,导致其无法购买涉案房屋或重新选购逸涛雅苑公司的其他房屋,因此未能签订商品房买卖合同的责任在于逸涛雅苑公司,亦缺乏合同和法律依据,本院不予采纳。一审法院关于购房定金的处理,并无不当,本院予以维持。

              综上所述,李彬、吕启圆上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

              驳回上诉,维持原判。

              二审案件受理费1050元,由上诉人李彬、吕启圆负担。

             本判决为终审判决。
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靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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