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如果商品房认购协议书违背合同法时需要怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-15 20:33

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                   游永明上诉请求:1.依法撤销一审民事判决,并改判支持游永明的诉讼请求;2.本案一、二审的诉讼费用由福州融信双杭公司承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。游永明、福州融信双杭公司已签订了《商品房买卖合同》,并由福州融信双杭公司负责办理合同备案手续。2015年9月24日,福州融信双杭公司置业顾问林涵向游永明发手机短信告知游永明合同已交房管局备案完毕,并准备材料办理按揭贷款。游永明请求一审法院要求福州融信双杭公司的前后两任置业顾问刘丽洁、林涵出庭接受质询。然而,福州融信双杭公司称其员工刘丽洁在2015年6月1日已辞职,其员工林涵只负责办理商品房买卖内部事务,未出庭接受质询。福州融信双杭公司拒不让其经办人员林涵出庭接受质询、陈述本案的重要事实,依法应当承担不利的法律后果。二、双方当事人已实际履行《商品房买卖合同》。游永明已支付498532元的购房款(福州融信双杭公司称为50%的购房款),且福州融信双杭公司于2015年5月13日还向游永明收取了“融信双杭城SOHO3#2523单元首付逾期付款违约金”14795元,说明双方当事人已在实际履行《商品房买卖合同》。三、即使双方未签订《商品房买卖合同》,案涉的《商品房认购协议书》应依法认定为《商品房买卖合同》。1.买受人支付购房款是《商品房买卖合同》中买受人的主要义务,若属于预约性质的《商品房认购协议书》则不应当包含有要求买受人支付购房款,甚至要求买受人支付逾期支付购房款的违约金等应属于《商品房买卖合同》主要条款的内容,福州融信双杭公司无权依据仅为意向性质的《商品房认购协议书》收取购房款及逾期支付购房款的违约金。而案涉的《商品房认购协议书》诸多条款如第四、九、十、十二条均明确约定了支付购房款等相关内容。福州融信双杭公司不可能一方面认为《商品房认购协议书》仅为买卖讼争商品房的初步意向协议协议,不是《商品房买卖合同》,另一方面却依据《商品房认购协议书》向游永明收取购房款及期逾支付购房款的违约金。同样,一审法院一方面认为双方不存在商品房买卖合同关系,另一方面却认为福州融信双杭公司有权收取游永明逾期支付购房款的违约金,岂非自相矛盾。2.福州融信双杭公司认为案涉的《商品房认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,《商品房认购协议书》仅为买卖讼争商品房的初步意向协议,不是商品房买卖合同,明显不成立。3.案涉的《商品房认购协议书》是福州融信双杭公司单方面提供的格式合同,结合本案的具体情况,应当作有利于游永明的解释。四、即使双方未成立商品房买卖合同关系,福州融信双杭公司应当退还游永明购房款及逾期支付购房款的违约金,且因福州融信双杭公司原因导致未能订立商品房买卖合同,福州融信双杭公司应当加倍返还定金。福州融信双杭公司提供的格式合同《商品房认购协议书》约定由福州融信双杭公司向游永明发出《签约通知书》之日起七日内双方签定《商品房买卖合同》,福州融信双杭公司应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。福州融信双杭公司在认购协议书中仅记载“通讯址址:连江县凤尾镇”这一明显不明确的地址,并未提请游永明注意,福州融信双杭公司负有责任。在地址不明确的情况下,福州融信双杭公司应当以合同约定的电话联系方式以及其他已知联系方式通知游永明,然而,在游永明未收到福州融信双杭公司向其身份证地址寄送的《关于签订﹤商品房买卖合同﹥的通知》、《关于签订﹤商品房买卖合同﹥的通知》及《解除合同通知书》三份EMS快件的情况下,福州融信双杭公司已承认无法查询,一审法院又如何认为“可查有真实寄出并退回”。因此,福州融信双杭公司应当承担举证不能的责任。既然福州融信双杭公司无法证明其依约向游永明寄发过《签约通知书》,那么福州融信双杭公司没收游永明100000元的定金并将房屋出售予他人,已构成违约。

被上诉人辩称

                 福州融信双杭公司辩称,一审法院认定事实正确,适用法律准确,应予维持。一、游永明与福州融信双杭公司仅签订了《商品房认购协议书》,并没有签署过《商品房买卖合同》。1.游永明未举证说明双方于2015年2月21日签署《商品房买卖合同》。(1)游永明主张双方签署过《商品房买卖合同》的唯一证据即“林涵向游永明发送的手机短信”。但证据存在如下问题:一是该短信明显系群发内容,没有任何业主名字,没有所购房产户号,更没有说明签署过《商品房买卖合同》;二是该短信内容的真实性、机主身份等均不明确。2.相反,一审大量证据说明双方之间并未签署有《商品房买卖合同》,具体如下:(1)根据《商品房认购协议书》第六条规定,只有在福州融信双杭公司发出《签约通知书》之后,游永明才可能与福州融信双杭公司签署《商品房买卖合同》。但是,福州融信双杭公司于2015年10月9日才第一次向游永明发出《关于签订商品房买卖合同的通知书》,游永明怎么可能于2015年2月21日就与福州融信双杭公司签订《商品房买卖合同》。更何况,还有办理网上备案、签署银行贷款文件等诸多手续。(2)根据双方签署的《商品房认购协议书》第六条规定,在签署《商品房买卖合同》的书面文件和办理网上备案手续前,游永明应足额缴清购房首期款、已到期购房款,以及根据认购协议应支付的违约金或其他款项。可见,在游永明足额缴清购房首期款、已到期购房款及违约金或其他款项之前,双方不可能签署《商品房买卖合同》。一审庭审过程中,游永明都不知道购房价款总额(游永明起诉宣称购房总价人民币1112194元,实际购房总价为人民币988532元)、购房首期款等,更何况游永明直至2015年5月13日才缴清违约金,又怎么可能于2015年2月21日与福州融信双杭公司签署《商品房买卖合同》。(3)根据福州融信双杭公司作出的《融信集团合同审核单》,直至2015年5月18日经福州融信双杭公司相关部门审批才最后确定,游永明所购商品房优惠后的价格为人民币988532元(原总价人民币1112194元),游永明怎么可能在2015年2月21日支付购房首期款。(4)游永明分别于2015年10月9日、2015年11月10日两次发函催告游永明签署《商品房买卖合同》,并于2015年12月6日发出解除《商品房认购协议书》通知,但游永明始终没有任何回应。二、游永明将履行签署《商品房买卖合同》前置条件的行为视为实际履行《商品房买卖合同》是错误的。双方之间不但未签署有《商品房买卖合同》,也未实际履行《商品房买卖合同》。游永明共计支付498532元购房款以及支付逾期付款违约金的行为,是其履行《商品房认购协议书》的内容,并非实际履行《商品房买卖合同》。三、《商品房认购协议》仅仅是双方买卖讼争商品房达成的初步意向,不是《商品房买卖合同》,更不能视为具备《商品房买卖合同》效力。1.案涉《商品房认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。甚至双方在签署《商品房认购协议》时,连最基本的“购房总价款”都未协商最终确定。因此,该《商品房认购协议》仅为买卖讼争商品房的初步意向协议,不是商品房买卖合同,更不能视为具备《商品房买卖合同》效力。四、福州融信双杭公司已经依据《商品房认购协议》约定履行通知、送达义务,游永明在多次通知下,拒绝与福州融信双杭公司签署《商品房买卖合同》,依法应承担相应违约责任。五、福州融信双杭公司已通知游永明配合办理定金没收和剩余购房款返还结算手续,但其始终置之不理,由此产生的责任应由游永明承担。

                  游永明向一审法院起诉请求:1.判令解除游永明、福州融信双杭公司于2015年2月21日签订的《商品房买卖合同》;2.判令福州融信双杭公司立即返还游永明已付购房款513327元(含10万元定金)、利息(利息自游永明支付购房款之日起计算至福州融信双杭公司返还款项之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算,暂计至2016年12月30日止利息为46124.60元)及加倍部分的定金10万元;3.判令福州融信双杭公司赔偿游永明损失221250元;4.判令福州融信双杭公司承担已付购房款513327元一倍的赔偿责任;5、本案的诉讼费用均由福州融信双杭公司承担。

                 一审法院认定事实:2015年2月7日,以福州融信双杭公司福州融信双杭公司为出卖人(甲方),游永明为买受人(乙方),双方签订一份《商品房认购协议》,约定:乙方购买甲方开发的“融信双杭城”项目SOHO3号楼25层2523单元;购房款总价1112194元;四、付款方式及期限(该款空白格式处均划线,未填写内容);六、乙方应在甲方发出《签约通知书》之日起七日内,携配偶及有关证件和甲方要求的其他材料到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》的纸质合同、办理网上备案手续……;十二、1、……。2、乙方逾期签署《商品房买卖合同》或未能依照本协议约定履行义务或办理相关手续的,每逾期一日,乙方应按购房款总额日万分之五的标准向甲方支付违约金;逾期超过15日后,甲方有权解除本协议。3、如因乙方违反本协议约定导致甲方解除本协议的,甲方有权将该商品房另行销售,没收购房定金,要求乙方按购房总价的10%支付违约金……;十四、乙方的联系方式均以本协议载明的为准。若乙方变更联系方式的,乙方应于变更后一日内以书面形式通知甲方。甲方根据本协议载明的乙方联系方式所发出的通知自发出之日即视为已送达乙方,且甲方已履行相应的通知义务。如出现本合同载明的乙方联系方式不详或联系方式已变更,而乙方未按时书面通知甲方等情形导致甲方发出的通知延期或无法到达乙方而产生的所有相关责任均由乙方自行承担,甲方不承担任何责任;等等。该《商品房认购协议》首部载明乙方(游永明)通讯地址:连江县凤尾镇。上述《商品房认购协议》签订当天,福州融信双杭公司收取了游永明100000元,并开具给游永明一份《收款收据》,该《收款收据》款项内容一栏载明“融信·双杭城购房定金(SOHO3号楼-2523单元)”。2015年5月13日,福州融信双杭公司向游永明开具两份《收款收据》,金额为398532元、编号为0019097的《收款收据》款项内容一栏载明“融信双杭城SOHO3#2523单元预收购房款”,金额为14795元、编号为0018869的《收款收据》款项内容一栏载明“融信双杭城SOHO3#2523单元首付逾期付款违约金”。2015年10月9日,福州融信双杭公司通过邮政快递(编号1066945071716)向游永明发出“关于签订《商品房买卖合同》的通知”,11月10日通过邮政快递(编号1066945092416)向游永明发出“催签《商品房买卖合同》的通知”,2015年12月7日通过邮政快递(编号1066945104516)向游永明发出《解除合同通知书》,上述三份邮政快递寄送的地址均为“连江县凤尾镇八一六北路56号3单元”(即游永明公民身份证上载明的住址),且均被退回。另查明,讼争房屋“融信双杭城3#楼2523单元”已于2016年10月22日由福州融信双杭公司出售给案外人。

                 一审法院认为:游永明与福州融信双杭公司福州融信双杭公司于2015年2月7日签订的《商品房认购协议书》,系双方真实意思表示,且内容未违反法律法规强制性规定,应认定合法有效,双方应依约履行。但该《商品房认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,不是《商品房买卖合同》。游永明主张福州融信双杭公司与其曾于2015年2月21日就讼争房屋签订有一份《商品房买卖合同》,而福州融信双杭公司对此予以否认,游永明亦未能举证证明,应承担举证不能的责任,故游永明要求判令解除游永明、福州融信双杭公司于2015年2月21日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求,缺乏事实依据。

                 2015年5月13日,福州融信双杭公司向游永明开具的金额为14795元、编号为0018869的《收款收据》,因款项内容一栏已明确载明“融信双杭城SOHO3#2523单元首付逾期付款违约金”,游永明并未提出异议,故应认定游永明当时对其支出该笔“首付逾期付款违约金”是认可的。

                 福州融信双杭公司先后于2015年10月9日、11月10日、12月7日向游永明发出签订《商品房买卖合同》的通知、催签通知及解除《商品房认购协议书》通知,三份邮政快递寄送的地址均为《商品房认购协议书》上载明的游永明通讯地址“连江县凤尾镇”,虽被退回,但依约应由游永明自行承担责任。

                《商品房认购协议》签订当天,即2015年2月7日福州融信双杭公司开具给游永明的《收款收据》款项内容一栏已载明“融信·双杭城购房定金(SOHO3号楼-2523单元)”内容,故该笔100000款项应认定为定金。根据双方签订的《商品房认购协议》的约定,以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”的规定,因游永明未能依约与福州融信双杭公司签订正式的《商品房买卖合同》,故其无权要求返还该笔定金。由于游永明未能与福州融信双杭公司就讼争房屋签订正式的《商品房买卖合同》,并非福州融信双杭公司的违约行为导致,因此游永明要求判令福州融信双杭公司赔偿损失221250元及承担已付购房款513327元一倍赔偿责任的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。至于预付购房款398532元款项,福州融信双杭公司已表示游永明可至福州融信双杭公司处办理相关结算手续,故游永明可前往办理退款。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:一、游永明于判决生效之日起十五日内前往福州融信双杭公司办理退还预付购房款398532元的结算手续,福州融信双杭公司应予以配合将该笔款项退还给游永明;二、驳回游永明的其他诉讼请求。案件受理费14809元,由游永明负担10593元,福州融信双杭公司负担4216元。

本院查明

                二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

               本院认为,游永明主张与福州融信双杭公司就讼争房屋签订有一份《商品房买卖合同》,未能提供充分证据,福州融信双杭公司对此予以否认,一审法院不予采信并无不当。关于案涉《商品房认购协议书》能否认定为《商品房买卖合同》问题。从协议书的内容上看,双方仅仅是为购买讼争房产达成初步意见,没有明确约定具体的付款方式及交房时间,双方在签订《商品房认购协议书》时,真正的商品房买卖行为并未发生,仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段,故一审认定《商品房认购协议书》的合同性质为预约合同正确。关于福州融信双杭公司能否解除《商品房认购协议书》问题。《商品房认购协议书》约定游永明在福州融信双杭公司发出《签约通知书》之日起七日内到福州融信双杭公司售楼部签订正式的《房屋买卖合同》;逾期超过十五日后,福州融信双杭公司有权解除合同。本案中,福州融信双杭公司先后于2015年10月9日、11月10日、12月7日,按《商品房认购协议书》上载明的游永明通讯地址发出签订《商品房买卖合同》的通知、催签通知及解除《商品房认购协议书》通知,虽因地址错误被退回,但因此产生的解约后果应由地址提供人游永明自行承担。关于14795元违约金及100000元定金能否退还游永明问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金条款或者定金条款。本案中,福州融信双杭公司已适用定金条款没收了游永明的100000元定金,再收取游永明14795元违约金没有法律依据,应予退还。

               综上所述,游永明的部分上诉请求成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

二审裁判结果

               一、维持福州市台江区人民法院(2017)闽0103民初133号民事判决第一项;

               二、撤销福州市台江区人民法院(2017)闽0103民初133号民事判决第二项;

               三、福州融信双杭投资发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还游永明14795元逾期付款违约金;

               四、驳回游永明的其他诉讼请求。

               一审案件受理费按一审判决执行,二审案件受理费14809元,由游永明负担13000元,福州融信双杭投资发展有限公司负担1809元。

               本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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