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当签订完房产交易合同后发现房产已被转卖给第三人时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-12 15:21

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                  原告刘和晋诉称,2014年12月27日原告与被告借信公司签订了《华信天街房屋订购协议》(以下简称“订购协议”),在协议中约定原告购买被告位于重庆市秀山县武陵北路处的门面,约定总成交价为1137680元,面积为33.99平方米,单价为33471元/平方米,并约定在2015年1月5日前签订《商品房买卖合同》并付清首期房款。在签订该协议之前,被告故意隐瞒了该门面未取得商品房预售许可证的事实。由于被告至今未取得商品房预售许可证,导致双方未签订《商品房买卖合同》。原被告双方签订的协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,该协议应认定为《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定,应认定该协议无效,被告应向原告赔偿损失。为维护原告合法权益,特诉至法院,请求:1、确认双方于2014年12月27日签订的订购协议无效;2、被告返还原告购房款120000元,并赔偿原告损失30000元,共计150000元;3、由被告承担本案的诉讼费。案件审理过程中,经法院释明后,原告刘和晋提出,若人民法院依法确认订购协议有效,将诉讼请求变更为:1、原被告双方在判决生效后30日内按协议的约定签订《商品房买卖合同》;2、若实际不能履行,则请求解除订购协议,并要求被告返还订金120000元,并赔偿损失30000元。

被告辩称

                  被告借信公司辩称,一、原告的诉讼请求不能成立,依法应予驳回。首先,原、被告之间的订购协议系双方真实意思表示,且不存在法定无效情形,该协议是合法有效的。原告要求确认双方签订的协议无效没有法律依据和事实基础。其次,协议中约定“乙方应在甲方签订本协议时支付定金贰拾万元整(签订商品房买卖合同时冲抵首付款)”,被告与原告未签订书面的商品房买卖合同,原告仅通过订购方式向被告支付了一部分定金作为订立商品房买卖合同的担保,并未向答辩人支付任何购房款,原告要求被告返还购房款120000元,并赔偿损失30000元没有事实依据,依法应予驳回。二、原告诉称的事实和理由与客观事实不符,且不能成为支持其诉讼请求的理由。被告的工程已经竣工验收,根据《商品房销售管理办法》第七条规定,被告已经具备商品房现售的条件,不需要办理商品房预售许可,原告认定商品房不能预售导致双方《商品房买卖合同》未签订,明显与事实不符。另外,订购协议约定,原告应于2015年1月5日前与被告签订《商品房买卖合同》并付清首期购房款,缴付金额不低于总房款的50%。被告出售给原告的是现售房,原告理应按照协议的约定,与被告签订《商品房买卖合同》并支付首期购房款。最后,订购协议不具备商品房买卖合同的主要内容,《商品房销售管理办法》第十六条规定总共有十三款,原告与被告签订的协议中仅包含十三款中的第一款、第二款,其余十一款均未明确,因此,不应将该协议认定为商品房买卖合同。同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定的前提是双方订立了商品房买卖合同,且第二条的规定仅针对预售商品房。原告并未与被告签订《商品房买卖合同》,不适用该规定。而且原告在事实及理由的前半部分已经承认双方未签订《商品房买卖合同》,在后半部分又要认定双方签订了《商品房买卖合同》,前后说辞矛盾。

                 针对原告变更的诉讼请求,被告辩称,1、原告的请求不明确具体并且不确定,不符合民诉法的规定。原告在申请书中列举的两项请求均不是原告已经确定的请求,而是请求人民法院为其选择请求。被告不知选择哪一请求进行答辩。2、针对第一项请求,被告认为既然是按订购协议约定签署商品房买卖合同,那么协议只是约定:“乙方应于2015年1月5日前与甲方签署《商品房买卖合同》”,并非约定在判决生效后30日内签署《商品房买卖合同》。根据协议第3条约定:“本协议所规定之时限至为重要,立约双方应严格遵守。乙方若未按本协议约定的期限与甲方签署《商品房买卖合同》并交付房款,视为乙方毁约,并视为乙方已单方放弃认购权及交纳的定金,甲方有权将上述房屋另行出售,而勿须另行通知乙方。”按此约定,原告未在约定的期限内与被告订立《商品房买卖合同》亦未按订购协议约定交付购房款,原告已经毁约、放弃认购权,被告已将该房屋另行出售给他人,在此情况下,原告无权要求人民法院判决双方签署《商品房买卖合同》;3、原告变更后的第2项请求没有事实根据和法律依据,不应得到支持。首先,不是被告不能履行,而是原告不在约定的期限内与被告订立《商品房买卖合同》,原告已经毁约。原被告双方约定订立《商品房买卖合同》期限届满后,原告未按约定前往被告处订立《商品房买卖合同》,经被告工作人员催告后仍未前往被告处订立《商品房买卖合同》,对此事实有被告提交的第15号证据在案佐证,原告也当庭承认被告的工作人员于2015年1月5日向其发送短信,然而原告并未前往被告售房部订立《商品房买卖合同》,因而不是被告不能履约,而是原告不讲诚信公然毁约。其次,原告要求被告返还定金12万元,赔偿损失3万元的请求既无事实根据,也与法律规定相悖。根据订购协议第3条约定:“乙方若未按协议约定的期限与甲方签署《商品房买卖合同》并交付房款,视为乙方毁约,并视为乙方已单方面放弃认购权及交纳的定金。”按此约定,原告无权要求被告返还定金,更无权要求被告赔偿损失。根据《合同法》第一百一十五条规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收取定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”原告不按协议约定的期限与被告订立《商品房买卖合同》并交付房款,系原告毁约,无权要求被告返还定金。为此,请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

                原告刘和晋为支持其所主张的事实,在举证期限内,本院开庭审理时,向本院举示如下证据材料:

               证据一、《华信天街房屋订购协议》一份。证明1、原被告双方于2014年12月27日签订了协议;2、该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,应认定该协议为《商品房买卖合同》。

               证据二、收据一张。证明原告已支付购房款120000元。

               被告借信公司质证认为,对证据一的真实性、合法性无异议,对证明目的1无异议,但是对证明目的2有异议。协议中只表明了姓名、住所、商品房的基本款,但总价款、付款期限、后期的购房款都没有约定,根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定,该协议并不具备《商品房买卖合同》的内容。对证据二的真实性、合法性无异议,但只能表明原告刘和晋支付了定金120000元。

本院查明

               经审查,本院对原告刘和晋提交证据一、证据二的真实性、关联性、合法性予以确认。

              被告借信公司为支持其抗辩的事实,在举证期限内,本院开庭审理时,向本院举示如下证据材料:

              证据一、《营业执照》一份、《中华人民共和国组织机构代码》一份。证明被告借信公司的法定代表人是冯亚辉,借信公司具有诉讼主体资格。

              证据二、《法定代表人身份证明书》一份。证明冯亚辉系借信公司的法定代表人。

              证据三、《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》一份。证明借信公司开发建设秀山武陵广场地下空间项目的资质合格。

              证据四、《中华人民共和国建设用地批准书》一份。证明被告关于武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目的建设用地已经被批准。

              证据五、《中华人民共和国建设用地规划许可证及附件》一份。证明被告依法取得武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目的建设用地已经被批准。

              证据六、《建设工程方案设计审查意见函》一份。证明被告关于武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目的设计方案合格。

              证据七、《中华人民共和国建设工程施工许可证》及附件一份。证明被告关于武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目的施工合法。

             证据八、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》及附件一份。证明被告关于武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目的施工合法。

             证据九、《备案凭证》一份。证明秀山县城乡建设委员会已接收借信公司关于武陵广场地下空间建设项目的报批材料。

             证据十、《秀山土家族苗族自治县民防办公室关于秀山武陵广场地下空间建设项目建设人防工程的批复》一份。证明秀山县民防办公室同意武陵广场地下空间项目建设人民防空6级人员隐蔽工程。

             证据十一、《秀山土家族苗族自治县公安消防大队关于同意武陵广场(火车站前广场)地下空间工程(方案)的消防设计审查意见的函》。证明武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目消防设计方案合格。

             证据十二、《建设工程竣工验收意见书(二)》一份。证明被告与原告签订协议时秀山武陵广场地下空间建设项目已经验收合格。

              证据十三、《秀山土家族苗族自治县市政园林管理局关于秀山华信房地产开发有限责任公司武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目配套绿地的审查意见》一份。证明武陵广场(火车站前广场)地下空间建设项目绿地指标合格。

              证据十四、《重庆市前期物业服务合同》一份。证明被告就秀山县中和街道武陵北路的物业管理方案已经落实。

              证据十五、《短信》一份。证明被告销售人员在协议约定的期限届满之前向原告发出了催告通知。

              原告刘和晋质证认为,对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十的真实性、合法性和关联性无异议;证据十一、证据十三、证据十四关联性有异议;证据十二的真实性和关联性有异议;对证据十五的合法性有异议。

              经审查,本院对被告借信公司提交证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十二、证据十五的真实性、合法性和关联性予以确认;证据十一、证据十三、证据十四与本案无关联,不予确认。

              经审理查明,原告刘和晋(乙方)与被告借信公司(甲方)于2014年12月27日签订了《订购协议》,协议中包含当事人姓名和住所等基本身份情况、房号、建筑面积和套内建筑面积、优惠前总价和优惠前建筑面积单价、投资顾问、销售经理、开发商和双方约定条款等内容。原告刘和晋按协议约定于2014年12月27日支付了订金12万元。按照协议约定,乙方应于2015年1月5日前与甲方签署《商品房买卖合同》并付清首期购房款,缴付金额不低于总房款的50%。被告借信公司工作人员于2015年1月5日向原告刘和晋发出催告短信,通知原告刘和晋于2015年1月5日前到华信爱情广场售房部签订《商品房买卖合同》和《租赁协议》。但是原告刘和晋以在国土处查询到该房屋没有取得《商品房预售许可证》为由,拒绝与被告借信公司签订《商品房买卖合同》。现被告借信公司已将重庆市秀山县武陵北路处的门面出卖给第三人。
另查明,武陵广场(火车站前广场)地下空间项目于2015年4月20日取得重庆市秀山县商品房预售(预租)许可证。

本院认为

               本院认为,商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,而商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。2014年12月27日,原告刘和晋与被告借信公司签订的《订购协议》约定了当事人基本情况、房屋基本情况、签署正式买卖合同的期限和定金,在性质上属商品房预约合同,因而是否取得商品房预售许可证不影响《订购协议》效力。《订购协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,对签约双方均有拘束力。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。根据《订购协议》约定,原告刘和晋应于2015年1月5日前与被告借信公司签署《商品房买卖合同》并付清首期购房款,缴付金额不低于总房款的50%,被告借信公司应当在2015年1月5日前取得诉争房屋的商品房预售许可证,才能对外预售商品房。但是,被告借信公司于2015年4月20日取得商品房预售许可证,原告刘和晋以未取得商品房预售许可证为由拒绝签订《商品房买卖合同》理由正当。因原告未去签订合同,被告借信公司已将重庆市秀山县武陵北路处的门面出卖给第三人,双方签订的《订购协议》客观上已履行不能,原告刘和晋请求解除《华信天街房屋订购协议》、要求被告借信公司返还定金120000元,符合法律规定,本院予以支持。被告借信公司主张诉争房屋是现房销售,但是并没有证据证明其已经取得建设主管部门的竣工验收备案,销售未经竣工验收合格的商品房的不属商品房现售,本院对该事实不予确认。原告要求被告借信公司赔偿其损失30000元的请求,因原告刘和晋的请求权基础为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定认为被告故意隐瞒未取得预售商品房许可证的事实,可要求被告赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而本案中原、被告签订的《订购协议》属商品房预约合同,而不是商品房买卖合同,故原告的请求与本案查明事实不符,且不符合法律规定,本院不予支持。

              综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条之规定,判决如下:

裁判结果

             一、解除原告刘和晋与被告秀山华信房地产开发有限责任公司签订的《华信天街房屋订购协议》。

             二、被告秀山华信房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告刘和晋定金120000元。

             三、驳回原告刘和晋的其他诉讼请求。

             案件受理费3300元,由被告秀山华信房地产开发有限责任公司负担3000元,原告刘和晋负担300元。

             如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

              如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后,权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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