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如果在商品房认购协议书中有贷款争议要求解除时需要怎么做?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-11 15:26

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                  原告陈丰向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除《信协.城立方认购协议书》,且确认被告违约,双倍返还定金,即返还给原告40000元;2、请求判令被告自行承担网签及解除网签的所有经济及法律责任;3、请求判令被告在10个工作日内向退还原告全部预付款项并按银行同期贷款利率(暂定6.12%)支付给原告利息,该项合计185063.42元;4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告陈丰撤回第二项诉讼请求:请求判令被告自行承担网签及解除网签的所有经济及法律责任。原告陈丰变更第三项诉讼请求为:请求判令被告立即返还预付款项129579.75元及利息(以129579.75元为基数,从2011年6月29日起计算至付清之日为止)。事实和理由:2011年6月25日,原告与被告签订了《信协.城立方认购协议书》,约定原告购买被告开发的坐落于重庆市沙坪坝区*号*幢*号房屋,总房款431225元,付款方式为“公积金按揭付款”。原告按协议书约定于签订协议当日支付给被告定金20000元,并于协议书约定的签约时间前的2011年6月29日赴被告的签约中心与被告相关人员洽商办理《重庆市商品房买卖合同》(含附件),原告向被告缴纳了房屋部分首付款111225元、契税、大修基金、权证转移登记费及印花税等合计18354.75元,后因被告未按协议书约定的“公积金按揭付款”方式修正《重庆市商品房买卖合同》的付款方式且合同部分内容违背物权法,导致双方未能签订《重庆市商品房买卖合同》(含附件)。原告为此多次联系被告,被告一致不予解决,导致商品房买卖合同无法按协议约定签订。2013年2月24日,在原告的催促下,被告现场售楼部职业顾问李亚娜通知原告,要求原告放弃购房,并承诺可退还定金及预交所有费用给原告,要求原告填写“退房申请单”,原告遂填写“退房申请单”并递交给李亚娜。2013年11月29日,被告向原告寄送接房通知,鉴于双方并未签订商品房买卖合同,原告遂于2013年11月30日赴被告的售楼部,并现场书写《关于督请解决退款事宜的函》交予被告的销售部经理谢书鸿。原告后又多次联系被告,双方也与2015年在被告的住所地进行协商,但协商未果。2016年,被告向原告发函要求按协议书签订商品房买卖合同,原告告知被告不会再签约,在此期间,被告向原告发送短信,内容为:“定金2万元不退,退首付并支付同期贷款利率”,双方就此未能达成一致意见,为了维护原告的合法权益,故提起本案诉讼,望判如所请。

被告辩称

                  被告信协公司辩称,原、被告双方于2011年6月25日签订《信协.城立方认购协议书》属实,但原告并未在该认购协议约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》,根据该认购协议第四条的规定,原告要求被告双倍返还定金没有依据。虽然原告存在违约行为,但被告仍然将签订《商品房买卖合同》的期限延长至2011年9月,但原告仍然拒绝签约,因该房屋办理网签登记,造成被告对涉案房屋无法进行处理,原告应当配合被告办理涉案房屋的网签解除手续,另外,根据原告的陈述,其自2013年就已经要求被告退还款项,足以认定原告陈丰不再履行认购协议,此时被告继续占有原告的首付款项已经没有事实依据和法律依据,原告对此清楚明了,应当从此时起算诉讼时效,故原告请求退还首付房款等费用的诉讼时效已超过法定期限,被告有权拒绝向原告退还相应款项,综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

                本院经审理认定事实如下:2011年6月25日,卖方信协公司作为甲方、买方陈丰作为乙方签订《信协.城立方认购协议书》,该协议第一条约定:“乙方向甲方订购信协.城立方(报建名:信协.天骄名城一期)项目*号楼*号房;套内建筑面积为:52.68㎡(最终以政府职能部门实际测量面积为准),总价460026元”。第二条约定:“乙方享受的购房优惠:付款方式选择(公积金)按揭付款。1、优惠一:开盘优惠:当日成功选房,总房款享98折的优惠;2、优惠二:VIP团购优惠:额外优惠总房款2万元,折后单价为8186元/平米,折后总价为431225元,以上优惠乙方须在自签署本《认购协议书》之日5日内完成签约及按揭手续方得享受,否则甲方有权单方取消上述所有优惠。”第三条约定:“乙方在签署本《认购协议书》时向甲方支付定金20000元,并在签订本《认购协议书》之日起五日内(即2011年6月30日前)凭本《认购协议书》原价、身份证及定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》(含附件),乙方支付的定金将不计息全数转为该《重庆市商品房买卖合同》规定的购房款首期款。”第四条约定:“甲方已将《重庆市商品房买卖合同》(含附件)及《业主临时规约》的内容进行公示,乙方在签订本《认购协议书》已知晓《重庆市商品房买卖合同》(含附件)及《业主临时规约》的内容,并表示愿意签订前述合同等法律文件。若乙方未在本《认购协议书》第三条约定的时间内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》(含附件)及《业主临时规约》的,即视为乙方放弃此次购房,本《认购协议书》随即失效,所认购的物业单位甲方勿需通知乙方可自行决定处理,定金不予退还。双方确认,本物业沙盘内容、样本间的展示及甲方其他任何宣传资料等均仅为购房参考,不构成合同要约及内容,双方关于所购房屋的权利义务以《重庆市商品房买卖合同》(含附件)约定为准”。第五条约定:“因政策(包括但不限于金融机构房贷政策等)或法律法规变更或其他非甲方原因(包括但不限于乙方资信不佳、存在贷款受限条件等),导致乙方不能在约定的时间获得按揭贷款的,不构成乙方可以解除本认购书或者《重庆市商品房买卖合同》的理由。除非甲方书面认可乙方的其他付款方式,否则乙方应直接支付相应的款项。(本条不予同意,若无乙方原因造成公积金贷款办理时,定金应退回)”。信协公司在《信协.城立方认购协议书》甲方处加盖合同专用章,陈丰在《信协.城立方认购协议书》乙方处签名。

                同日,原告陈丰向被告信协公司交纳了购房定金20000元。2011年6月29日,原告陈丰前往被告信协公司指定的签约地点办理商品房买卖合同的签约事宜,原告陈丰向被告交纳了首期款111225元,按揭印花税15元,大修基金5238元,抵押登记费80元,预告登记费80元,契税12936.75元,权证印花税5元。原告要求将商品房买卖合同上载明的付款方式即“按揭付款”更改为认购协议书上约定的付款方式即“公积金按揭付款”,被告拒绝对此进行更改,双方未签订商品房买卖合同。2011年9月22日,被告信协公司办理了位于重庆市沙坪坝区*号*幢*号房屋的网签手续,并由网上签约系统自动生成编号为CQ-5047070的重庆市商品房买卖合同,但原告陈丰未在该合同上签字。2016年12月1日,被告信协公司向原告陈丰发出《办理公积金贷款的函》,内容为:“尊敬的陈丰先生:您于2011年6月5日同我司签订《信协.城立方认购协议书》(下称“认购协议”),购置我司开发的座落于重庆市沙坪坝区*号*幢*号房屋。签订认购协议的同时,你提出办理公积金贷款的要求,但认购协议签订至今,你仍未能获得个人住房公积金贷款。我司多次委派工作人员、律师与你联系,但你均置之不理。现我司再次通知你:请你在收到本函之日起3个工作日内前往我司签约中心(地址:重庆市渝北区*镇和睦路*号信协地产签约中心)按照国家及重庆市地方的规定办理个人住房公积金贷款。逾期不予办理的,我司将依照约定及法律规定追究您的违约责任。”2017年7月27日,被告信协公司的委托诉讼代理人向原告发送手机短信,内容为:“陈丰老师,我是信协的律师。公司现在能给出的方案就是:定金2万不退,退首付并支付同期贷款利率。您看您这边能否接受?如果不行,公司就要走诉讼解决了。毕竟这个事情这么多年了,不能一直僵着需要推动,望理解。”被告陈丰当天回复短信,内容为:“您好:非常感谢您的辛勤工作!关于信协城立方购房一事,我在签订购房协明确指出必须使用公积金贷款,否则我不会购买,信协方对此接受。但在待签订购房合同时,信协提供的购房合同附件要求必须签商业贷款,同时附件中还有多条与物权法相违背的条款,对此,我表示异议,故购房协议未签订,责任不在我!经多次协调,信协售楼处通知我在2013年要求写申请表明不再购房,我按其要求写了两次,在14、15年我与信协委托的律师就不再购房问题已达成协议待信协批准。但时至今日,问题仍未得到解决。我的诉求很简单:退回我所交所有的购房预付款及相关税费,并按……”。

               审理中,原告陈丰举示了申请时间为2013年2月24日的《退房申请单》复印件、落款时间为2013年11月30日的《关于督请解决退款事宜的函》复印件,拟证明原告与被告积极协商,要求被告妥善处理退房及退款事宜,被告收到上列证据且同意退房。被告信协公司质证后认为,原告举示的上列证据为复印件,被告未收到上列证据,对原告的证明目的不予认可。被告信协公司举示了《专项维修房屋信息》原件,拟证明被告已经代原告向相关部门缴纳大修基金5238元。原告陈丰质证后认为,该证据的真实性无法确认且其与被告并未签订商品房买卖合同,被告不应代原告缴纳大修基金。

本院认为

               上述事实,有原告提供的信协.城立方认购协议书、收据、手机短信摘要,被告提供的专项维修房屋信息以及《办理公积金贷款的函》、双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查,其证明力可以认定。

               原告陈丰与被告信协公司在2011年6月25日签订的《信协.城立方认购协议书》属商品房预约合同,系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力。在庭审中,原告陈丰自愿撤回第二项诉讼请求:请求判令被告自行承担网签及解除网签的所有经济及法律责任,原告放弃该项诉讼请求是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分,符合法律规定,本院予以准许。
一、关于原告要求解除《信协.城立方认购协议书》、确认被告违约及双倍返还定金40000元的问题。

               在本案中,原告陈丰认为被告信协公司拒绝将《重庆市商品房买卖合同》(含附件)中的付款方式更改为案涉《认购协议》约定的付款方式即“公积金按揭付款方式”,同时《重庆市商品房买卖合同》的附件中增加了违背物权法有关规定条款,导致双方未能在2011年6月30日前签订《重庆市商品房买卖合同》,故双方未能签订《重庆市商品房买卖合同》的原因在于被告信协公司违约。被告信协公司则认为双方未能签订商品房买卖合同的原因在于原告坚持要求被告将《重庆市商品房买卖合同》(含附件)中的付款方式更改为案涉《认购协议》约定的付款方式即“公积金按揭付款方式”并以此为由拒绝在2011年6月30日前与被告签订商品房买卖合同,《重庆市商品房买卖合同》的附件中的条款中并不含有违背物权法的条款且双方并非因《重庆市商品房买卖合同》的附件中增加了所谓的违背物权法有关规定条款导致未能签订商品房买卖合同,故双方未能签订商品房买卖合同的原因在于原告违约。对此,本院认为,本案中,虽然案涉《认购协议书》第二条约定的付款方式为公积金按揭付款,而被告提供的《重庆市商品房买卖合同》(含附件)上载明的付款方式为按揭贷款,但是结合《重庆市商品房买卖合同》(含附件)的相关内容,公积金按揭付款实质为按揭付款方式的一种且原告陈丰并无证据证明被告信协公司拒绝公积金按揭付款方式。

                换言之,依据《重庆市商品房买卖合同》(含附件)的相关约定,原告陈丰既可以选择公积金按揭付款方式,也可以选其他的按揭付款方式,故《重庆市商品房买卖合同》(含附件)中关于按揭付款方式的约定从内容理解并未违反案涉《认购协议书》的约定,也并未加重原告的负担且有利于合同目的实现。另外,案涉《认购协议书》第四条明确约定,被告已将《重庆市商品房买卖合同》(含附件)进行了公示,原告已知晓对《重庆市商品房买卖合同》(含附件)的内容,并表示愿意签订前述合同等文件,故对于原告陈丰提出的被告信协公司拒绝将《重庆市商品房买卖合同》(含附件)中的付款方式更改为案涉《认购协议书》约定的付款方式即“公积金按揭付款方式”,系被告信协公司违约且其有权拒不与被告签订商品房买卖合同的主张,本院不予支持。对于原告陈丰主张《重庆市商品房买卖合同》的附件中增加了违背物权法有关规定的条款,被告信协公司否认双方在签订商品房买卖合同时就此进行过磋商且根据原告陈丰的陈述,其在与被告协商签订商品房买卖合时也表示只要被告同意修改商品房买卖合同中的付款方式,其可以不要求被告修改附件中的有关条款,故对于原告陈丰提出的因《重庆市商品房买卖合同》的附件中增加了违背物权法有关规定条款导致双方未能签订商品房买卖合同的主张,本院不予采信。综上,原告陈丰在案涉《认购协议书》约定的期限内未与被告信协公司签订《重庆市商品房买卖合同》(含附件),双方最终未能签订商品房买卖合同系因原告陈丰违约,并非被告信协公司违约,故对原告陈丰要求确认被告违约的诉讼请求,本院不予支持。因双方未能签订商品房买卖合同的原因在于原告陈丰违约,原告陈丰为违约方,无权单方解除《认购协议书》,故对于原告陈丰要求解除案涉《认购协议书》及双倍返还定金40000元的诉讼请求,本院均不予支持。

                 二、关于被告提出的原告向被告主张返还首付款等预付款项已经超过诉讼时效的问题。

                 本案中,被告信协公司辩称原告陈丰在诉状以及当庭陈述中均称其自2013年起就已要求被告信协公司退款,应以此认定原告陈丰不再履行认购协议,并以此开始计算诉讼时效,故原告陈丰现起诉要求退款已超过诉讼时效。对此,本院认为,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告陈丰要求被告信协公司返还的129579.75元系其在双方在协商签订《商品房买卖合同》的情况下向被告预付的首期款等费用,返还该款的前提应是双方确定无法订立商品房买卖合同。质言之,当原、被告双方中有一方明确向对方作出不订立商品房买卖合同的意思表示,就应以此开始计算返还首付款等预付款项的诉讼时效,否则,应视为双方仍处于协商签订商品房买卖合同的阶段,诉讼时效不应开始计算,因此被告信协公司的该项辩称是否能得到支持的关键就在于原告陈丰在2013年起是否向被告信协公司表示不再履行认购协议或是不签订商品房买卖合同并据此计算是否超过诉讼时效。一方面,虽然原告陈丰自认其从2013年起就向被告信协公司主张过退款,并举示了落款时间为2013年的《退房申请单》、《关于督请解决退款事宜的函》等证据的复印件予以证明,但是因被告信协公司在庭审中对于原告举示的《退房申请单》、《关于督请解决退款事宜的函》的真实性不予认可,并在审理中否认原告向其提出过要求退款等权利主张,故本院对《退房申请单》、《关于督请解决退款事宜的函》的证明力不予确认,同时,本案也无其他证据证明原告陈丰在2016年前向被告信协公司提出过退款等权利主张。综上,即时原告陈丰自认其于2013年起就要求被告退款,但是因无证据对此予以证明,自然本案也就无法认定原告陈丰在2013年至2016年间向被告信协公司作出过不签订商品房买卖合同的意思表示。另一方面,被告信协公司在审理中明确表示该公司在原告陈丰违反认购协议的约定后仍自愿将签订《商品房买卖合同》的期限延长至2011年9月且被告信协公司也作出了于2011年9月22日办理涉案房屋网签手续及于2016年12月1日向原告陈丰发出《办理公积金贷款的函》等行为,由此可见,直至2016年12月1日,被告信协公司仍希望与原告陈丰协商签订商品房买卖合同,被告信协公司在此之前也并未作出不签订《商品房买卖合同》的意思表示。总而言之,本案并无证据证明原、被告双方有任一方在2013年至2016年间向对方作出不签订商品房买卖合同的意思表示,应视为双方仍在该阶段协商是否订立商品房买卖合同,故诉讼时效也无法在该期间起算,因原告陈丰在2017年7月27日向被告信协公司的委托代理人发送手机短信,要求被告信协公司退还预付款项等费用,故原告陈丰于2017年8月15日起诉要求返还已付首付款等预付费用129579.75元并未超过诉讼时效,被告的该项辩称不成立,本院不予支持。

               三、关于原告要求被告返还预付款项及利息等费用的问题。

               本案中,原告陈丰在签订《认购协议书》后,基于双方协商签订《商品房买卖合同》的情况下向被告信协公司支付房款首期款、按揭印花、大修基金、抵押登记费、契税、权证印花税等预付款项共计129579.75元,本案中,原告陈丰于2017年7月27日向被告信协公司的委托代理人发送手机短信,要求被告信协公司退还预付款项等费用,双方确定无法签订商品房买卖合同,原告给付被告首期款等预付款项的给付目的不达,被告信协公司继续保有诉争款项无合法根据,被告应将原告预交的129579.75元返还原告并支付利息,因原告陈丰于2017年7月27日要求被告信协公司返还预付款项及支付利息,故利息从2017年7月27日开始计算为宜,以129579.75元为基数,按
中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止。关于被告辩称其代原告交纳的大修基金5238元应予扣除的问题,因案涉房屋的商品房买卖合同并未成立且被告也并无证据证明原告同意其代交大修基金,故被告信协公司的该项辩解不成立,本院不予支持。

               综上所述,原告陈丰的部分诉讼请求,于法有据,本院予以支持,据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

裁判结果
 
              一、被告重庆信协远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告陈丰返还首期款111225元、按揭印花税15元、大修基金5238元、抵押登记费80元、预告登记费80元、契税12936.75元、权证印花税5元,合计129579.75元;

              二、被告重庆信协远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告陈丰支付自2017年7月27日起,以129579.75元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止的利息。

              三、驳回原告陈丰的其他诉讼请求。

              如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

              案件受理费7768元,减半交纳3884元(原告陈丰已预交),由原告陈丰负担1964元,被告重庆信协远浩房地产开发有限公司负担1920元,被告重庆信协远浩房地产开发有限公司负担部分于本判决发生法律效力后立即迳付原告陈丰。

               如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。

               双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决生效后,权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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