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购房时,如果出现个人购房借款合同有问题时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-02-09 19:09

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                    上诉人王字不服原审判决,向本院提起上诉请求:1、请求法院维持原审第一项判决:2、请求法院撤销原审第二、三项判决;3、请求法院判决驳回吴平的全部反诉请求;4、由吴平承担本案所有一、二审案件受理费及保全费。事实与理由:一、原审法院认定事实不清。原审判决第4页第4段认定"2008年5月9日,被告和中国……某某号房的房屋转按揭,并于当日偿还了购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56"与事实不付。"购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56元"并不是由吴平自己偿还的,而是由王字与吴平一起偿还的。从吴平递交并经王字确认的2007年11月7日《委托书》中可以证明,王字与吴平于2007年10月7日一起委托深圳市某某房地产企业发展有限公司及其员工办理赎楼手续,后来某某公司赎楼成功,为王字与吴平向原借款银行建设银行偿还了他们"购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56元"。由此可见,王字与吴平两人"购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56元"是由他们两人共同偿还的。后来吴平于2008年5月9日向工商银行借款32万元,是用于偿还某某公司的赎楼款,并不是用于偿还两人"购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56元"。

                   以上事实,从吴平与工商银行之间的借款合同中可以证实--合同第三页明确约定借款划入某某公司的账户,另外,吴平亦在其反诉状中承认:"2008年5月9日,反诉人向工行申请贷款32万元归还了担保公司的赎楼款319150.56元"。二、正是由于原审法院对两次不同还款事实的认定错误,导致其对本案的法律关系认定错误,才在原审中将吴平的反诉请求与本诉一起审理,实际上吴平的反诉请求与王字的本诉请求并不是基于同一法律关系,两者没有关联,不应该合并审理。在认定"吴平向工行借款32万元是用于偿还某某公司的赎楼款,而不是用于偿还两人购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56元"的事实基础上,可以看出吴平的反诉请求与王字的本诉请求并不是基于同一法律关系产生的。因为王字的本诉请求是基于王字与吴平之间的房屋买卖合同关系产生的,吴平未按照合同约定履行付款义务,王字有权请求其按照合同约定履行义务;而吴平的反诉请求是基于王字、吴平与某某公司之间的借款合同关系产生的,王字与吴平一起委托某某公司赎楼,某某公司赎楼成功后,吴平自行借款将赎楼款偿还给某某公司,吴平据此认为王字未尽到"共同承担共同债务"的义务,遂要求王字承担相应的按份债务。从以上可知,吴平的反诉请求与双方之间房屋买卖合同关系并无关联,若吴平认为王字在履行其双方与某某公司的借款合同过程中存在违约行为,吴平也应另案起诉王字。三、从实体上说,原审法院判决王字承担所谓"共同债务319150.56元"的一半违反民法的公平原则及诚实信用原则。王字与吴平在签订的房屋转让合同中即包含了由吴平承担所有银行债务的真实意思表示。王字与吴平在购买房屋时价格为48万元,在转让之前房屋价值约为80万元,增值32万元,而当时所欠银行债务也约为32万元,故王字与吴平约定王字房屋份额以购买时的价格约24万转让给吴平,所有银行债务由吴平承担。王字之所以以如此低的价格转让房屋,即是由于房屋增值的部分刚好与银行债务相抵,若认为王字以24万的低价转让房屋,同时其还需承担近16万的银行债务,那此份房屋转让合同明显是显示公平的,明显不符合常理。原审法院无视此事实,且在王字提出应对涉案房屋在2008年5月20日时间点的价值进行评估的申请时,原审法院也未予理睬,所以导致了错误判决。综上所述,王字与吴平房屋买卖合同关系真实有效,吴平未按照合同约定支付购房款,应承担支付购房款的责任及违约责任,吴平原审所提起反诉与王字本诉不属于同一法律关系,也没有关联,不应与本诉合并审理,且反诉请求没有依据。请贵院依法支持王字的上诉请求,以维护王字的合法权益。

被上诉人辩称

                   吴平辩称:王字的上诉没有事实和法律依据,前后矛盾,请求法庭驳回其上诉请求。1.本诉与反诉的合并审理符合法律规定,审理方式正确。2.对方提出的吴平偿还担保公司的赎楼款与其无关的说法,纯属狡辩,因为双方约定的涉案房产银行贷款是由担保公司担保赎楼,这笔共同债务应当由双方承担,但赎楼后王字并未承担其应有的债务,而是吴平从银行贷款32万元,归还了这笔款项,所以债务应当由双方共同承担。3.对方对涉案房产银行贷款的清偿事宜方面,在上诉状中作出了前后矛盾的陈述,反证其没有支付银行贷款的事实。综上,请求二审法院驳回上诉人王字的全部请求,支持我方上诉请求。

                  上诉人吴平亦不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1.撤销(2010)深宝法民三初字第154号民事判决书第一项及第三项内容;维持第二项判决内容;2.驳回王字购房款的请求;3、减少吴平迟延支付购房款的过高违约金;4.判决王字支付吴平从2007年11月7日之后的银行按揭贷款14744.76元(以2007年11月7日至2008年4月12日反诉人支付的贷款本息为基数除以2即:29489.52÷2=14744.76元)及其银行同期贷款利息;5.由王字承担一、二审诉讼费、反诉费及保全费。上诉理由:一、根据发票具有公信证明力的作用,吴平已于2008年6月19日已足额一次性付清了购房款并取得发票,王字无权重复要求吴平支付。一审判决对购房款的事实在未查清的情况下作出的判决是错误的。首先,该购房发票是一份合法证据,足以证明吴平已足额支付了购房款。该发票系政府行政部门出具,它不仅能确认二手房交易的成交价,更能证明买方已实际付款的事实。根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》第三条第(五)款"个人对外销售住房,应持依法取得的房屋权属证书,并到地方税务部门申请开具发票。"的规定,吴平所持有的发票是王字到相关部门申请开具后将原件给吴平的,吴平然后凭王字提供的发票到税务部门缴纳相关税费。若吴平未付款,王字会主动申请相关部门向其出具发票吗?若吴平未付款,王字会将发票交给吴平吗?更何况王字的公证授权人还是一位精通房产交易的中介业务员,这种最起码的交易常识其代理人是非常清楚的。其次,一审法院对同一部门出具的前后两张发票作出截然相反的认定。一审法院对一手房交易的发票认定已付款,对二手房交易的发票认定未付款。这种认定违背事实真相。本案中,吴平向法院提供的二手房交易发票与一手房交易的数额为38万元的发票格式完全相同。现一审法院认定一手房交易的数额为38万元的发票所确认的款项已付,而否认吴平提供的二手房交易发票的付款事实。对同一部门出具的相同格式发票的证明力作出如此前后截然相反的认定,明显与事实不符。根据发票具有公信证明力的作用这一基本原理,吴平提供的二手房发票已足以证明吴平已足额支付了购房款。第三、作为收款凭证的发票与收据在本案中不可能由吴平同时持有。众所周知:任何单位或者个人不可能让对方同时持有具有收款证明力的发票和收据。这两者非此即彼,要么是付款人以收据到收款人处换取发票并持有发票,要么付款人只持有收款人出具的收据。若同时持有,既不合乎常理,也会形成王字重复收取购房款的事实。同时,根据税法规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证,否则无法办理营业额减除手续。

                  由于个人没有权利开发票,也不可能开发票。因此二手房的发票是出售人申请由房管局的房产交易中心开的。本案中王字在收到付款后将发票交给吴平,吴平即便有王字的收据也会被对方收回,吴平怎么可能同时持有对方出具的收据和发票呢?二、一审判决中判令的迟延付款的违约金过高,请求二审法院予以酌情减少。依据双方签订的二手房买卖合同的约定,吴平应与2008年5月20日一次性支付除押金1000元之外的购房款。由于王字交付给吴平二手房发票上的支付时间是2008年6月19日,与合同约定的付款时间存在时间差。吴平对这个时间差的违约金愿意依法支付。但吴平认为,合同中约定的违约金明显高于王字所造成的损失,这里可从王字提供的银行还款明细证明;银行对32万的贷款每月收取的利息为1752元,相应得知24万元的贷款每月利息即1310元,而二手房交易合同中约定的24万元的违约金每月竟高达2880元,超过了王字造成的损失100%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定:"当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少",现涉案买卖合同中约定的违约金的确太高,应依法减少。吴平请求二审法院对约定过高的违约金酌情减少。三、吴平于2007年11月7日至2008年4月12日独自承担银行的按揭贷款29489.52元,作为按份债务,王字应支付给吴平从2007年11月7日之后其应承担的按份债务计¥14744.76元及其银行同期贷款利息;王字在2007年11月7日作了授权转让的公证书后,对银行的按揭款就再没过问。王字提交的个人住房借款合同中明确约定双方的按揭款通过王字的帐账支付,因此,在房产未过户前吴平不得不将钱存入王字的还款账户中用于支付按揭款。这里的借款合同并没有约定贷款按揭必须由还款账号的户主支付。因此吴平认为,吴平通过王字支付按揭款无须以其他证据证明,一份借款合同,两份公证足以证明。王字应对吴平偿还的上述期间的按揭款承担按份清偿责任,并对其按份部分支付银行同期贷款利息。吴平在庭审过程中补充如下理由:一审判决要求我方支付购房款的理由不存在。虽然双方在合同中约定一方逾期付款,合同要继续履行,退一万步说,王字的代理人为了继续履行合同,顺利将房产过户到吴平名下,在本案中王字的代理人是精通房产交易的中介业务员,其知道将购房发票交给吴平后的法律后果是什么,如果当时没有付清房款,其应当在将发票交给吴平的时候,向吴平索取欠条,达到日后收取房款的目的,这才符合正常的交易。但房产从2008年过户到吴平名下,长达两年时间王字一直未要求吴平支付购房款,而两年之后王字忽然提出没有收到购房款,明显与事实不符,这是无中生有的行为,请求法庭对发票的认可方面予以慎重。

                   王字书面答辩称:一、有多份证据及多项事实可以证明,被答辩人在签订了买卖合同后,并未按照合同的约定支付购房款,主要证据和事实有:1、根据双方签订的《买卖合同》第六条、第八条的约定,被答辩人应将定金及剩余购房款存入"买卖双方约定的银行第三方监管账户"。若被答辩人已经履行完毕付款义务,被答辩人理应能提供其转账入双方资金监管账户的转账凭证,而事实上被答辩人并没有支付相关款项,根本就不肯与答辩人去办理资金监管,所以被答辩人提供不了转账记录。被答辩人在一审中辩称购房款通过现金支付给答辩人不是事实,首先,如此大的一笔款项,按照常理不可能通过现金去交易;其次,假若被答辩人通过现金支付,按照一般的交易常识,其不可能不要求答辩人出具相关收条,但被答辩人却不能递交任何一张收条,只能证明一个事实,即被答辩人根本就没有支付购房款。2、关于国土局出具的购房发票问题。答辩人认为该购房发票不是付款凭证,不能证明被答辩人已经支付购房款。首先,根据二手房交易的习惯可知,国土局出具购房发票只是确认双方的交易价款,并以此作为缴纳相关税费的依据,在双方向国土局申请开具购房发票时,国土局也并不会对买方是否己支付购房款进行审查,故购房发票并不属于支付凭证。其次,从该购房发票票面上可以看出,该发票"收款人"列明为"王字、吴平",这可以证明该发票不具有付款凭证的性质,因为若该发票属于付款凭证,可以证明支付行为,那么就应该严格地列明付款人是买方"吴平",收款人是卖方"王字"。3、关于本案房产纠纷,在本案诉讼之前,答辩人曾于2009年9月17日向深圳市宝安区人民法院提起诉讼(案号为(2009)深宝法民三初字第2078号),要求被答辩人赔偿答辩人因该房产转让遭受的损失,但因局限于答辩人证据的不足,答辩人无奈撤回了诉讼。而在2078号案件开庭之时,针对涉案房产过户的原因,被答辩人陈述称是答辩人将房产份额赠与给了被答辩人,且递交了多份证据欲证明其主张。答辩人认为,针对涉案房产份额的转移原因,被答辩人前有赠与一说,现在本案中又陈述是转让并且已经付清购房款,针对同一事实被答辩人前后矛盾的说法证明了被答辩人在陈述案件事实时有违诚信原则。关于以上事实,答辩人已经向深圳市宝安区人民法院申请查阅(2009)深宝法民三初字第2078号案件开庭笔录作为证据,以证明以上事实。4、关于被答辩人未付款为何答辩人未其办理过户事宜,答辩人作出如下说明:由于答辩人与被答辩人原来是男女朋友关系,在房屋转让之时,答辩人与被答辩人正在闹分手,碍于之前两人的特殊关系及男人的面子,答辩人就答应可先帮被答辩人过户,被答辩人后付款,可就是在过户之后,被答辩人一直拒绝付款。二、一审按照双方在合同中的约定判决违约金合理合法,应予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定,"本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。"可见该司法解释并不适用于二手房的买卖。三、2007年U月7日至2008年4月12日的银行按揭由答辩人偿还,一审对该部分按揭款的判决合理合法。综上所述,被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据,请求法院依法全部驳回。庭审过程中补充答辩称:2008年6月双方完成交易后,至2009年我方提起诉讼,这一年多时间内,我方一直与吴平沟通,要求其支付购房款,但鉴于双方原是恋人关系,所以当时没有采取诉讼这种方式主张权利。

本院查明

                 经审理查明,原审查明事实清楚,本院予以确认。

本院认为

                本院认为:王字委托黄某芳和吴平签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,依法应认定有效,双方当事人均应依约全面适当地履行合同。

               合同签订后,王字依合同约定将涉案房产50%的权利转移登记至吴平名下后,吴平没有按合同约定支付购房款,已经构成违约,故吴平应当向王字支付购房款人民币240740元,并且应当向王字支付违约金。吴平上诉主张其已经全额支付了购房款,支持其主张的主要依据是深圳市国土资源和房产管理局于2008年6月19日出具的发票。由于该发票的顾客名称为吴平,收款人为王字、吴平,仅凭该发票不能证明吴平已经向王字支付了购房款,吴平亦不能提供其他证据证明其已向王字支付购房款,故吴平应当承担举证不能的法律后果,因此吴平该上诉理由证据不足,本院不予采信。合同约定,吴平逾期付款的,王字有权要求吴平以未付款项为基数,按日万分之四支付违约金,该约定系双方当事人的真实意思表示,吴平上诉主张该约定的违约金明显高于王字所造成的损失,理由不充分,本院不予采纳。

               2008年5月9日,吴平和中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》,贷款人民币32万元用于办理涉案房屋的转按揭,并于当日偿还了购买涉案房产时的贷款余额人民币319150.56元,王字上诉主张该贷款余额人民币319150.56元并不是由吴平自己偿还的,而是由王字与吴平一起偿还的,与事实不符,本院不予采信。吴平在原审反诉王字按份承担其偿还的该银行贷款系因购买涉案房屋所产生,王字上诉主张吴平在原审的反诉与其本诉没有关联,吴平应另案起诉王字,理由不成立,本院不予采纳。至于王字上诉主张其与吴平在签订的房屋转让合同中即包含了由吴平承担所有银行债务的真实意思表示,但没有提供证据证明该事实,应当承担举证不能的法律后果,因此王字该上诉理由证据不足,本院亦不予采信。

               综上,二上诉人的上诉请求理由均不能成立,本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理得当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

              驳回上诉,维持原判。

             本案二审案件受理费7821元,由王字负担1926元、吴平负担5895元。

             本判决为终审判决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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