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当销售方不及时交付房产且不赔付违约金时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-11 16:24

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

一审原告诉称

                魏宇龙不服原审判决,向本院上诉称:原审判决认定的事实错误,适用法律错误。元龙房地产公司逾期交付房屋的行为给魏宇龙造成严重损失,判决认定赔偿数额过低。l、原审已经查明并认定元龙房地产公司逾期交房,元龙房地产公司就应当承担逾期交房期间给魏宇龙造成的预期利益损失。涉案房屋面积较大,魏宇龙购买房屋的目的是为己方办公、居住使用或出租取得租金收益,双方虽在合同有约定,但约定明显过低,远远无法弥补魏宇龙的损失。2、涉案的房屋买卖合同系元龙房地产公司单方提供、制作,合同中关于该项违约责任的约定系格式条款,双方对违约责任的约定不能弥补魏宇龙的实际损失,应当予以调整。请求撤销原审判决,查清事实后依法改判。本案诉讼费用由元龙房地产公司承担。

一审被告辩称

               元龙公司答辩称:业主上诉理由不存在实际损失或预期损失,由于房屋没有实际交付就没有实际损失,签合同时开发商无法预见到业主房屋出租,合同约定是办公使用,不存在损失。涉案合同有河南省工商局河南建设厅制作的文本,并不是开发商提供的格式,而且在合同的关键事项上均是双方协商确定的,不应认定为格式条款。

上诉人诉称

              元龙房地产公司不服原审判决,向本院上诉称:原审认定事实及适用法律错误。首先,魏宇龙的诉讼请求为要求元龙房地产公司赔偿其损失,但原审判决却是判令元龙房地产公司支付违约金,超出了魏宇龙的诉讼请求。魏宇龙在未收到房屋之前并不存在实际损失,并且根据其所述购房是用于出租,其用途和收益不存在所谓的预期利益损失。应当驳回其诉讼请求,而非超出诉讼请求进行判决。其次,关于交付房屋的时间问题,因涉案房屋所在小区已经在之前统一进行了交付,元龙房地产公司在收到魏宇龙交付的购房尾款后已经尽最大努力组织相应部门对该房屋进行交付,并于2017年1月6日前完成了交付的准备工作,因元龙房地产公司急于向魏宇龙交付该房屋,导致未能完整办理房屋交付的书面手续,仅以口头通知的方式告知魏宇龙,唯一能够证明房屋交付的凭证,房屋交接表也已于2017年1月6日当日交给了魏宇龙,因此应当由魏宇龙承担相应的举证责任。请求将案件发回重审或改判元龙房地产公司不承担违约责任。

被上诉人辩称

              魏宇龙答辩称:合同约定违约金比实际损失明显过低,根据合同法规定我们有权要求按实际损失进行赔偿。对于之前的逾期交款我们也支付的有违约金。

              魏宇龙一审的诉讼请求为:判令元龙房地产公司向魏宇龙赔偿损失(自2016年6月13日起至实际交付房屋之日止)暂定至起诉之日为15400元。

              原审法院经审理查明:2015年9月12日,魏宇龙作为买受人与作为出卖人的元龙房地产公司签订《商品房买卖合同》一份,约定:买受人购买元龙房地产公司出售的位于中原区××、××、文化宫路西××号房屋,房款总金额为1116877元;买受人应当在2016年3月12日前付清全部房款,如未按约定时间付款,逾期超过60日后,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金;出卖人应当在2016年6月12日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用,但若因其他非出卖人的原因造成房屋不能交付的,出卖人可据实予以延期;除合同约定的特殊情况外,出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用的,逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金;买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时,出卖人有权不予交房其不视为逾期交房,买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关款项后30日内,并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。

              合同签订后,魏宇龙于2015年9月21日支付房款558439元、于2016年9月26日支付房款558438元、于2016年9月26日支付逾期付款违约金1089元(按照逾期应付款558438元每日万分之0.1计算)。关于交房时间,元龙房地产公司称已于2017年1月6日书面通知魏宇龙交房,魏宇龙对此不予认可并称交房日期为2017年2月7日,交付房屋是元龙房地产公司的义务,元龙房地产公司负有举证责任,但是元龙房地产公司提交的证据系复印件且内容不能证明其已经履行交房义务,故该院对魏宇龙所称的交房时间即2017年2月7日予以认定。上述事实有《商品房买卖合同》、购房发票、收据、工作联系单及当事人陈述等证据在案佐证。

              原审法院认为:魏宇龙、元龙房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》,是双方真实意思表示,且不违背有关法律和行政法规的强制性规定,为有效合同。2016年9月26日魏宇龙付清全部房款,按照合同约定,元龙房地产公司应当于2016年10月25日前向魏宇龙交付房屋,元龙房地产公司于2017年2月7日履行交房义务构成违约。魏宇龙主张的因元龙房地产公司逾期交房产生的租金损失,因证据不足,该院不予支持。元龙房地产公司应当按照已交付房价款每日万分之0.1的标准向魏宇龙支付自2016年10月26日起至2017年2月7日止的违约金,共计105天,计款1173元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、元龙房地产公司自判决生效之日起十日内向魏宇龙支付款项1173元;二、驳回魏宇龙的其他诉讼请求。如果元龙房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元,由魏宇龙负担86元,元龙房地产公司负担7元。

本院查明

              本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

              本院认为:魏宇龙与元龙房地产公司签订的商品房买卖合同,应是双方的真实意思表示,其内容不违反相关法律和行政法规的强制性规定,原审认定合法有效是正确的。元龙房地产公司实际向魏宇龙交房的日期为2017年2月7日,违反了合同约定的交付期限,原审依据双方的合同约定,认定元龙房地产公司构成违约并无不当,元龙房地产公司以此为由的上诉请求,本院不予支持。因双方在合同中约定了逾期付款和逾期交房的违约金为万分之0.1,且魏宇龙因逾期付款行为已按该标准支付了违约金,原审根据合同双方权利义务应一致、对等的原则,认定元龙房地产公司按照该标准向魏宇龙承担违约责任亦应是正确的。魏宇龙上诉要求元龙房地产公司赔偿其预期利益损失的理由证据不力。本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚,程序合法,实体处理适当,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

             驳回上诉,维持原判。

             二审案件魏宇龙预交的受理费186元,由魏宇龙负担;二审案件郑州元龙房地产开发有限公司预交的受理费186元,由郑州元龙房地产开发有限公司负担。

             本判决为终审判决。
         
            审判人员
            审判长刘超
            审判员崔凤如
            审判员陈赞
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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