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当双方在房屋买卖合同存在不同意见时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-08 17:08

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

               原告蔡道水向本院提出诉讼请求:1、判令被告将重庆市江北区XX小区X号X号房屋实际交付给原告;2、判令被告支付原告延迟交房违约金(从2017年7月18日起至实际交付房屋之日止,每日按总房款的0.3‰计算);3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2017年6月25日签订《房屋买卖合同》,主要约定被告将位于重庆市江北区XX小区X号X号房屋出售给原告,该房屋转让价格为57万元。合同签订后,原告采用全款方式付款,并完成过户登记取得产权证,但被告未按照合同约定将房屋实际交付给原告,原告故起诉来院。

被告辩称

             被告郑静辩称,1、本案原告诉讼主体有误,之前虽是原告与被告签订买卖合同,但到房产交易所后与被告签订合同的是原告妻子郭英,且已经将房产过户给郭英,所以我方认为诉讼主体有误;2、被告已经在2017年7月18日将案涉房屋交付给原告,且原告也将该房屋门锁更换,在交付完成后,如有他人侵权行为,原告应当找实际侵权人承担侵权责任,而非房屋买卖合同纠纷进行起诉。综上,请求驳回原告全部诉请。

             当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对房屋买卖合同、智慧柜员机业务回执2张、个人贷款还款凭证、建行个人活期账户交易明细、工行转账凭证、收条5张、房地产权证书、原告与郭英结婚档案查询结果、案(事)接报回执、通话录音4段,因双方当事人对其真实性无异议,本院对上述证据予以采纳。

本院查明

              根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

             2017年6月25日,被告郑静作为卖方(甲方)、原告蔡道水作为买方(乙方)、重庆聚缘居渝房置业顾问有限公司作为丙方签订了一份《房屋买卖合同》,主要约定乙方购买甲方位于重庆市江北区XX小区X号X号房屋,建筑面积77.54平方米,该房屋处于抵押给银行状态,转让价格为57万元,乙方采用全款方式付款。合同第四条房屋交接中约定:甲方同意乙方取到过户完成的新产权证之日交付该房屋予乙方使用。第七条第5项约定:因甲方原因造成本合同第四条约定的交房时间延期,甲方须按照合同约定交房日期第二日起每天按总房款的0.3‰计算违约金支付给乙方。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部甲方郑静签名,乙方原告蔡道水签名。

               上述合同签订当日,被告郑静出具收条一张,主要载明收到原告蔡道水房屋定金1万元。2017年6月28日,原告蔡道水代被告郑静向案涉房屋的按揭贷款银行还清按揭贷款本息289050.01元,被告郑静对此出具收条。

                2017年7月14日,原告向被告郑静账户转账汇款200000元,当日,被告郑静出具收条,载明收到郭英(即原告蔡道水妻子)购买案涉房屋购房款200950元。2017年7月18日,原告蔡道水向被告郑静转账6万元,被告郑静对此出具收条。2017年陶某某出具收条,载明收到郭英购买案涉房屋尾款10000元。庭审中,原、被告均认可陶某某系被告郑静朋友,系代其收款。以上五张收条款项合计57万元。

               2017年7月17日,案涉房屋产权证登记至原告蔡道水妻子郭英名下。

               2017年8月25日,重庆市公安局出具的案(事)接报回执上简要报警信息载明:2017年7月19日18时20分许,报警人蔡道水称在XXX小区X幢X,自己已将此房屋买下,并将房屋的门锁换掉,但是在截访时,前房主郑静的继母不愿意配合,还将该房屋的房锁撬了,由此发生纠纷。民警到场,双方正在协商处理中。

             关于房屋交接,庭审中,原、被告双方认可,因案涉房屋过户前被告继母将该房屋出租给案外人开麻将馆,2017年7月18日当日取回房屋产权证后,为避免打扰承租人使用房屋,双方约定在麻将馆关闭时进行房屋交付,故被告在2017年7月19日凌晨时将房屋钥匙交付给原告,并告知原告第二天换锁即可。交接时,双方当场结清了水、电、气、物管费等费用。在交接时,被告告知原告,换锁后其会告知其继母和麻将馆的经营者不再经营,如其继母还需要取回物品,配合开门让其继母取回物品。原告蔡道水称,房屋交接后,其在2017年7月19日上午更换门锁,但下午4、5点时中介告知原告方,被告继母和开麻将馆的人仍在使用案涉房屋,现案涉房屋由被告继母和麻将馆经营者在占有使用,租金也一直未交付给原告。

               原告蔡道水认为,合同约定,被告应在办理交易过户手续前将有关该房屋的产权纠纷、债务、租赁等事项处理完毕,并保证交易过户完成时原告无需对上述事项负责。根据上述约定,被告有义务将房屋有关的产权纠纷和租赁纠纷处理完毕,保障买受人能够合法、实际控制并支配房屋,故交付钥匙并不能视为被告已完成房屋交付义务,根据合同约定被告有义务解决该房屋的有关债务,将房屋实际交由原告占有使用,现案涉房屋仍是被告的继母在占用,故被告并未将房屋实际交付给原告。被告郑静陈述,被告已实际将房屋钥匙交付给原告,交付时也已经将房屋水、电、气等费用结清,且原告也实际更换门锁,占有了案涉房屋,故被告已按合同约定完成房屋交付,他人占有原告房屋是侵权行为,被告应当以侵权纠纷起诉案外人。

本院认为

                 本院认为:原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行义务。

                 本案争议的焦点为被告是否按合同约定将房屋交付给原告。合同约定,被告同意原告取到过户完成的新产权证之日交付该房屋予原告使用。根据原告的陈述及重庆市公安局出具的案(事)接报回执上载明的报警信息,在原告取到新产权的当日,双方即协商房屋交付问题,被告在2017年7月19日凌晨时将房屋钥匙交付给原告,双方当场结清了案涉房屋的水、电、气、物管费等,被告亦在2017年7月19日上午更换了案涉房屋的门锁,实际占有、控制了案涉房屋,故此时起应认定被告已按合同约定向原告交付了房屋。因被告已将案涉房屋交付给原告,原告再次要求被告将案涉房屋实际交付无事实依据和法律依据,本院不予支持。同样,因被告已按合同约定将房屋交付给原告,原告要求被告支付迟延交房违约金无事实依据和法律依据,本院不予支持。被告辩称其已将房屋实际交付给原告的意见,本院予以采纳。

                据此,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

裁判结果

                驳回原告蔡道水的诉讼请求。

                案件受理费9500元,依法减半收取4750元,由原告蔡道水负担。

               如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。

              审判人员
             审判员雷元亮
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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