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在二手交易时,交付房产时收取公共维修基金、燃气入网等费用上有纠纷时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-08 16:26

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                李月伟上诉请求:1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院(2017)晋1102民初96号民事判决,改判上诉人山西晋隆建设发展有限公司向上诉人支付交付房款的利息(自交付房款之日起至返还房款之日止按银行同期贷款利率计算的利息);2、诉讼费由山西晋隆建设发展有限公司承担。事实和理由:双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定,因出卖人原因,造成商品房不能办理产权登记的,由出卖人承担全部责任。本案合同解除后,上诉人山西晋隆建设发展有限公司理应赔偿上诉人李月伟支付的利息损失。

               山西晋隆建设发展有限公司上诉请求:1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院(2017)晋1102民初96号民事判决,改判驳回上诉人李月伟的一审诉讼请求;2、诉讼费用由上诉人李月伟承担。事实和理由:1、一审判令解除双方签订《商品房买卖合同》显属错误。首先,办理产权登记并非合同的主要义务,上诉人山西晋隆建设发展有限公司未按规定期限办理产权登记手续并未构成根本违约;其次,根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定,解除权应当在一年内行使,上诉人李月伟于2017年1月10日向原审法院起诉解除合同明显超过了一年的期限。2、上诉人李月伟交纳的公共维修资金、燃气入网费、档案证明费用已经转交物业公司管理局,不应当由上诉人山西晋隆建设发展有限公司返还。

                李月伟向一审法院起诉请求:1、解除原、被告于2012年7月12日签订的商品房买卖合同,判令被告返还原告支付的全部购房款464362元;2、判令被告返还原告支付的公共维修基金、燃气入网费、档案证明费、登记费、交易费、测绘费、他项权登记费、产权代办费等共计14426元;3、判令被告向原告支付自交付房款之日起至返还房款之日止银行同期同类贷款利息;4、诉讼费用被告承担。事实与理由:2012年7月12日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定:原告向被告购买其开发预售的位于吕梁市桥头街西侧袁家庄村泛华盛世6号楼1单元803号住宅1套,建筑面积为104.71m2,价款为464362元。合同订立后,原告按约定向被告交付房款,被告于2014年6月3日向原告交付了住宅房屋。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定,被告应当在交付房屋后360日内,将办理权属登记需要的相关材料报登记机关备案,同时被告还在交付房屋时向原告收取了产权代办费用,故被告有义务在交付房屋360日内为原告办理房屋产权登记,但合同约定期过后,被告仍不能将办理权属登记需要的材料报登记机关备案,致原告无法取得房屋的权属证明,多次交涉,被告多番推诿,拒不说明原因,原告与其他业主采取多种手段了解情况,得知由于被告私自改变建设规划,将规划修建的八栋住宅改建为十栋住宅,将本应修建为地上十六层地下二层的六号楼超建3层,致违法建筑,该楼根本无法取得产权登记。根据《商品房买卖合同》第十二条,“因出卖人原因,造成商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任”及第十五条“出卖人不能在规定期限内办房地产权属证书的,买受人要求退房,出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人,并按照已付房款的1%赔偿买受人损失”之规定,原告要求与被告解除基于房屋买卖签订的《商品房买卖合同》,原告退房,被告返还房款。原告认为,被告私自改变规划,对6号楼进行超建,致原告在合同约定的期限内无法取得产权证,且由于6号楼属违建,今后也不可能取得房产证;同时因超建,将原为50多米的楼距缩短为40多米,致该住宅每日光照不到1小时;且该楼墙体裂缝严重,出现安全隐患,严重影响使用。合同的解除系被告过错所致,故被告应当向原告支付从交付房款之日至返还房款之日止银行同期同类贷款利息,返还交付房产时收取公共维修基金、燃气入网等费用。

               一审法院认定事实:2012年7月12日,原告为买受人,被告为出卖人,原、被告签订商品房买卖合同,合同约定:1、项目建设依据,出卖人以出让方式取得位于吕梁市桥头街西侧袁家庄村,编号为2010-10的地块的土地使用权,土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拔土地使用权批准文件,号为1423002101014,规划用途为商住,土地使用年限从2010年11月25日至2080年11月24日,现定名为泛华盛世,建设规划许可证号为建字第1411002011LJ008,施工许可证为142331201107260101;2、买受人购买的为预售商品房,预售商品房批准机关为吕梁市房地局,许可证号为(2011)晋商房预售吕字第008号;3、买受人购买的商品房为第6幢1单元803号房,用途为住宅,属框架剪力墙,层高为3米,建筑层数地上18层,地下2层,面积为104.71m2;4、按建筑面积计算,每m24434.74元,总金额为464362元;5、面积确认及差异处理,依据产权面积据实结算,多退少补;6、付款方式为买受人签订合同之日付首期购房款144362元,首付款比例为30%,剩余32万元办理银行按揭贷款;7、交付期限为2014年5月1日;8、产权登记为出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的,买受人退房,出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价的1%赔偿买受人损失,买受人不退房的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金;合同同时还约定买受人逾期付款的违约责任,出卖人逾期交房的违约责任,规划、设计变更的约定,交接,出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任,出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺,保修责任等等权利义务。2012年3月12日原告将首付款144362元交付被告吕梁分公司;2012年5月15日,原告向建设银行吕梁分行办理个人住房借款合同,建行当天将320000元付给被告。2014年5月20日,被告向原告发出通知,内容为:原告认购的房屋于2014年5月经验收合格,准予入住,办接房的同时,应准备如下款项:公共维修基金9287元、燃气入网费3500元、档案证明费300元、登记费80元、交易费628元、测绘费105元、他项权登记费26元、产权代办费500元,合计14426元。2014年6月3日,原告向被告吕梁分公司交纳通知要求的全部费用,被告将房屋交付原告。目前,该商品房仍为被告交付时的状态。因房屋权属未登记,原告多次找被告,同时通过信访渠道要求解决,2015年10月21日,吕梁市城市管理服务中心答复过泛华盛世小区6号楼业主。2016年5月16日,吕梁市城建管理综合执法支队向吕梁市城市管理服务中心就泛华盛世6号楼存在超规划修建等问题的回复,称6号楼,规划地上16层,地下2层,经吕梁市勘查测绘所实地测绘实际修建19层,超建3层,已立案,依法进行行政处罚。2016年5月30日,吕梁市城市管理服务中心回复泛华盛世6号楼住户,处理情况为泛华盛世6号楼超规划建设的违法行为,城建执法支队已经立案,案件调查已基本结束,将尽快拿出处罚意见,依法依规进行处理。一审法院认为,原、被告签订的商品房买卖合同,是在被告取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证的情形下订立的,该合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的效力性强制性规定,为有效合同。双方均应按合同约定全面履行自己的义务,原告不仅按合同约定履行交付房款的义务,而且在被告交付房屋时,履行了被告通知书通知交纳的其他费用义务;但被告在2014年6月3日将房屋交付原告后,并未在交付房屋后的360日内将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机关备案,且因其超规划修建,目前城建部门正在立案处理中,是否可以办理,何时办理,尚不明确,被告的行为,违反合同第十五条的约定;双方订立的合同第十五条已明确约定违约的处理方法,原告既可选择退房,也可选择不退房,原告选择退房,既符合合同约定,也不违反该法律规定,故对原告解除合同的请求,予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失;合同解除后,双方应当恢复原状,故被告应当承担返还原告房款及其他费用的义务,原告应当承担返还被告已交付的房屋;合同中已明确约定损失的计算办法,故被告应按合同约定的方式赔偿原告损失。合同第十二条约定的违约责任承担方式是出卖人保证标的物为其所有、第三人对该房屋不得主张权利和该房屋无其他债权债务纠纷,该纠纷适用的责任承担方式,双方合同已明确约定,应适用第十五条的约定处理。原告已付首付款和其他款项收取人为被告吕梁分公司,按照公司法的规定,分公司对外承担责任的主体为被告。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,判决:一、解除原告李月伟与被告山西晋隆建设发展有限公司于2012年7月12日订立的商品房买卖合同。二、被告山西晋隆建设发展有限公司返还原告李月伟房款464362元;公共维修基金、燃气入网费、档案证明费、登记费、交易费、测绘费、他项权登记费、产权代办费共计14426元;并按房款1%赔偿损失为4643.62元,共计483431.62元。三、被告山西晋隆建设发展有限公司履行本判决第二条义务的当日,原告李月伟将房屋交付被告山西晋隆建设发展有限公司。四、上述义务在本判决生效后30日内履行。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8482元减半收取,由被告山西晋隆建设发展有限公司负担。

                  本院二审期间,双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

                二审查明事实与一审一致,本院予以确认。

本院认为

                本院认为,本案的争议焦点为:1、原审判令解除上诉人李月伟与上诉人山西晋隆建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》是否正确;2、上诉人李月伟要求上诉人山西晋隆建设发展有限公司按照银行同期贷款利率支付利息损失的诉讼请求是否应予支持。

                关于第一个争议焦点:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。上诉人李月伟与上诉人山西晋隆建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的,双方同意按下列第1、2项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价的1%赔偿买受人损失;2、买受人不退房的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。案涉房屋于2014年6月3日交付使用后,因山西晋隆建设发展有限公司超规划修建等原因,致使上诉人李月伟经过三年之久至今仍无法办理房屋所有权登记,原审判令双方解除所签订的《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定,并无不当,本院予以确认。上诉人山西晋隆建设发展有限公司关于其并未构成根本违约,双方签订的合同不应解除的上诉理由于法无据,本院不予支持。上诉人山西晋隆建设发展有限公司称依照《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定,解除权应当在一年内行使,上诉人李月伟未在一年内行使解除权,解除权已经丧失。但《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的情形是合同双方可以履行义务但未履行,可以督促对方履行;而第十九条规定的情形则是指合同因出卖人违约,已经无法履行或者没有履行的必要。本案系因上诉人山西晋隆建设发展有限公司无法办理产权登记致使合同无法履行的情形,故不应适用《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除合同应在一年内行使的规定。上诉人的该项上诉理由于法无据,本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案合同解除后,原审判令上诉人山西晋隆建设发展有限公司返还上诉人李月伟交纳的房款及其他费用,并由上诉人李月伟返还上诉人山西晋隆建设发展有限公司已交付的房屋并无不当,本院予以确认。上诉人山西晋隆建设发展有限公司关于其不应返还公共维修资金、燃气入网费、档案证明费的主张于法无据,本院不予支持。

                关于第二个争议焦点:双方签订的《商品房买卖合同》明确约定:买受人退房,出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价的1%赔偿买受人损失。原审按照双方约定计算上诉人李月伟的损失并无不当,上诉人李月伟在原审按约定计算其损失后再行要求上诉人山西晋隆建设发展有限公司支付利息损失系重复主张,本院不予支持。

               综上所述,李月伟、山西晋隆建设发展有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

              驳回上诉,维持原判。

              二审案件受理费11993元,由上诉人李月伟负担3442元,由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担8551元。

             本判决为终审判决。

             审判人员
             审判长李艳丽
             审判员穆沛华
             审判员潘文
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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