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在购买房产时,在交付条件上有纠纷时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-07 16:16

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                 原告向本院提出以下诉讼请求:1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金(自2018年1月1日起至2018年4月27日止,按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金);2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告于2016年11月10日签订《武汉市商品房买卖合同》,购买被告开发的武汉当代北辰置业有限公司P(2014)57号地块二期商品房(北辰当代光谷优+社区)第6号楼[幢]×单元×层×号房,总房款为937895元。合同第9条约定:被告应当在2017年12月31日前,将符合下列条件的商品房交付给原告使用:(1)完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;(2)公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成,并满足使用功能要求;(3)供电、给水、排水等设施按设计要求建成,并经有关行业单位认可达到正常使用条件;(4)完成商品房项目竣工交付使用相关手续;(5)供电:房屋正式交付之日起,原告所购商品房所在楼宇达到使用条件……合同第11条约定:被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用,逾期超过60日的,原告有权解除合同或者要求继续履行合同。原告解除合同的,被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自2018年1月1日起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件六第7条第6项约定:被告在交付房屋时须达到主合同第9条约定的房屋交付条件,如原告发现交付房屋有瑕疵或任何非主体结构质量问题,应记录在交接文件中,且原告应在交接后15日内以书面方式向被告提出,逾期则视为验收合格,原告对商品房质量无异议。原告提出后,由被告按实情负责修补、保修或给予合理解决,但原告不得以此拒绝收房等条款。合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款。但直至2018年5月15日,涉案房屋的供电仍未经国网武汉供电公司验收通过,涉案房屋仅有临时用电,原告无法正常缴纳电费。随着装修和入住人数的增多,临时电电压负荷过大,经常出现电压不稳定的情况,导致电梯使用异常和出现故障,严重影响了原告的生活。为此起诉,请求判如所请。

                被告承认原告在本案中所主张的部分事实,即原告与被告签订购房合同及被告在向原告交付房屋时为临时用电,但认为:1、合同约定条件为“达到使用条件”,未限定为正式用电,临时用电可以满足业主的正常使用需求,因此临时用电符合《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。且原告在交房时已对房屋进行了验收,“通电”作为验收项目之一已为原告所确认,原告未在约定期限内对房屋供电提出异议;2、临时用电交房不属于逾期交房,不应承担违约责任;3、如果临时用电交房属于逾期交房,原告也未提供证据证明其存在实际损失。合同约定的违约金过高,应当予以调整。

本院查明

               被告承认与原告签订购房合同及向原告交付房屋时使用临时用电的事实,故对原告主张的该部份事实,本院予以确认。

               对当事人有争议的事实,经本院审理查明,原被告于2017年12月30日办理了房屋交接手续,原告已实际支付房款937895元。2018年4月27日,国网武汉供电公司对武汉当代北辰置业有限公司P(2014)57号地块二期住宅正式送电。在原告收房至供电公司正式供电期间,被告为原告缴纳了临时用电期间的电费。

本院认为

                本院认为:原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示,且合同内容未违反法律、法规的强制性规定,属有效合同,双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。被告未按合同约定将达到正式用电标准的房屋交付给原告,直至2018年4月27日才正式供电,此前均为临时用电,应认定涉案房屋在2018年4月27日之前未达到合同约定的交付条件,被告存在逾期交房的违约行为,应承担逾期交房的违约责任。

                根据合同约定,被告逾期交房超过60日,原告有权要求被告自2018年1月1日起至实际交付之日止,按已付购房款日万分之二的标准支付逾期交房的违约金。被告认为违约金过高,请求法院予以调整,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,基于原告未提供其存在实际损失数额的证据,且在原告使用临时用电期间,被告为原告缴纳了电费,以实际行动弥补了原告的部分损失,本院酌定由被告按原告已付购房款日万分之0.4的标准支付逾期交房违约金。据此,被告应向原告支付的逾期交房违约金为4352元(937895元×0.00004日×116日)。

               综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:

裁判结果

               一、被告武汉当代北辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王茂雳支付逾期交房违约金4352元;

               二、驳回原告王茂雳其他诉讼请求。

               如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

               本案案件受理费217元(已减半收取),由被告武汉当代北辰置业有限公司负担。

                如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定,预交上诉案件受理费,款汇武汉市中级人民法院,收款单位全称:湖北省武汉市中级人民法院;账号:17×××67;开户行:农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理。

              审判人员
             审判员郝虹
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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