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在签订商品房买卖合同后自动失效时,怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-09 22:29

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                金源公司不服一审判决,上诉称:一、一审认定金源公司的交房时间为2012年7月6日,属于事实认定错误。金源公司于2012年6月28日在《防城港日报》上发布公告,告知业主于2012年7月5日前办理交房手续,应当视为金源公司已经于2012年7月5日将房屋交付给买受人。一审判决金源公司多承担了1天的违约责任,应予纠正。二、天鹅湖小区整个施工过程中的中雨、台风、停水、停电天数均应当扣除。建设工程施工是一个完整的过程,无论是《商品房买卖合同》签订前还是签订后,中雨以上恶劣天气均对工程施工造成了影响,应当予以扣除。东兴市水厂出具的证明可以证实停水总时间为91小时,按照8小时每天计算,可扣减11天。整个施工过程可以扣减的停电天数为13天。台风属于不可抗力的范围,影响工期的时间应予以扣除。三、买受人逾期签订合同,逾期提交按揭材料,应当承担违约责任。金源公司已经向买受人告知办理按揭所需材料,按照双方在《住宅认购协议书》第3条第1款、《商品房买卖合同》第七条第2款第1项、《商品房买卖合同》附件五第2条第2款中的约定,被上诉人应当承担逾期签订合同违约金2万元和逾期提交按揭资料违约金16595元。四、一审按照房屋总价款每日万分之四的标准判决金源公司支付违约金,该项违约金过分高于房屋买受人的实际损失,二审法院应当适当调低。五、金源公司因客观原因无法调取自来水厂的停水天数证明,公司已向一审法院申请依职权调取。一审法院未调查取证,也未书面答复金源公司,属于程序违法。综上,一审认定事实不清,实体处理不当,程序违法,请求二审法院撤销东兴市人民法院(2013)东民初字第341号民事判决并驳回傅翠兰的诉讼请求,改判傅翠兰向金源公司支付违约金36595元,一、二审案件受理费由傅翠兰负担。

被上诉人辩称

               被上诉人傅翠兰辩称:一、金源公司主张在《防城港日报》上发布公告确认的收房日期为交房时间,但双方在商品房买卖合同中明确约定的交房方式是“书面通知”买受人,而不是在报纸上发布公告,因此不能以公告时间作为交房时间。双方在一审庭审时均一致确认天鹅湖小区6栋的交房时间为2012年7月6日,金源公司不能变更其已经承认的事实。一审认定交房时间为2012年7月6日,认定事实清楚,应予维持。二、金源公司主张整个施工过程中出现的中雨以上天气、台风天气、停水、停电等均属于免责事由,没有事实和法律依据。买受人与金源公司在签订合同之前出现的情况已经实际发生,金源公司在充分考虑后才确定交房的时间。合同签订前出现的中雨以上天气不应再次扣除。金源公司主张停电、停水应予扣除,但东兴自来水厂出具的证明只能证明水厂供水水压偏低,不能证明停水超过8小时的天数,故应驳回金源公司的此项上诉请求。台风天已经在中雨以上天气中扣除,不应另行计扣。三、买受人按时签订了合同并提交了相关材料,不应承担任何违约责任。双方签订的《住宅认购协议书》已经失效并被《商品房买卖合同》取代。金源公司以《住宅认购协议书》的约定为依据要求买受人承担违约责任没有依据。买受人已经向金源公司提交了办理按揭所需资料,还交纳了手续费,授权金源公司代为办理按揭贷款事宜。买受人不存在逾期交付办理按揭所需资料的违约行为,不应承担违约责任。四、金源公司主张违约金过高,要求二审法院予以调整没有依据。双方约定每日按照房屋总价款的万分之四计付违约金,折算成年利率略高于银行规定同期同类贷款逾期利率,但买受人的实际损失远远大于约定的违约金数额,二审法院不应对违约金进行调整。综上所述,一审认定事实清楚,适用法律准确,程序合法,请求二审驳回上诉,维持一审判决。

               上诉人金源公司在二审举证期限内向本院提交以下证据:1、交房公告一份,证明金源公司已经于2012年6月28日在《防城港日报》上刊登公告,要求业主于2012年7月5日前收房,因此,业主收房时间应为2012年7月5日;2、东兴市气象局出具的《气象证明》一份,证明整个施工期间中雨以上天气153天,还存在7次台风,均属于金源公司的免责事由,应当予以扣除。

本院查明

               经质证,被上诉人傅翠兰对证据1的合法性和关联性提出异议,认为该份证据不属二审新证据,且双方在合同中约定的收房通知方式是书面通知,而不是在报纸上刊登公告,因此该份证据不应采信;对于证据2的合法性、关联性提出异议,认为该份证据不属于二审新证据,且该证据统计了近3年间的中雨以上天数和台风次数,而双方签订的购房合同约定的交房时间仅为6个月,且台风天与中雨以上天气重复,被上诉人只认可约定的6个月内中雨以上天数可以扣除,因此证据2不应采信。

             本院对上述证据分析认证如下:金源公司提交的证据均不属于二审新证据,且不能证明其主张的事实,本院不予采信。

              一审查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为:

               一、关于第一个争议焦点。双方签订的《商品房买卖合同》是真实的意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,为合法有效的合同。双方均应当按照合同的约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。双方在合同中约定的交房时间是2011年12月31日,金源公司未在约定的时间内将房屋交付给买受人傅翠兰,金源公司存在逾期交房的违约行为,应当承担违约责任。

                关于金源公司交房的时间即其承担违约责任的截止时间问题。金源公司主张其已经通过发布公告的形式于2012年7月5日将房屋交付给傅翠兰。双方在《商品房买卖合同》第十一条约定,商品房达到交付使用条件后,金源公司应当书面通知买受人办理交付手续。金源公司在《防城港日报》上发布公告仅是其单方交房的意思表示,不能证明其已经履行了书面通知义务。在一审庭审中,双方当事人均确认天鹅湖小区6栋的交房时间为2012年7月6日,金源公司不能变更其已经认可的事实。本院亦认定金源公司将房屋交付给傅翠兰的时间为2012年7月6日。金源公司主张其交房时间为2012年7月5日,与事实不符,对其此项上诉主张,本院不予支持。

                关于施工过程中的中雨以上天气、台风天气、停水、停电等是否构成金源公司免责事由的问题。金源公司主张整个施工中出现的中雨以上天气、台风天气、停水、停电等均构成其免责事由。本院认为,傅翠兰与金源公司在《商品房买卖合同》中对免责事由的约定应是对将来可能发生法律事实的约定,故2011年6月30日前发生的事实不构成金源公司的免责事由。合同约定的交房时间内出现的中雨以上天气、台风天气、停水、停电等原因导致工程工期顺延的,构成金源公司的免责事由,金源公司可以据实顺延。关于可以顺延的中雨以上天气的天数问题。一审认定中雨以上天气为32天,认定事实清楚,本院予以维持。关于可以顺延的停水、停电天数问题。双方在合同第八条约定,非金源公司原因一周内停水、停电累计超过8小时的,构成金源公司的免责事由。但是,金源公司提供的证据不能证实一周内连续停水、停电超过了8小时,一审认定可以顺延的停电天数为1天,未认定可以顺延的停水时间,认定事实清楚,本院予以维持。关于台风天数是否可以顺延交房时间的问题。因台风天与中雨及以上天气一致,在中雨以上天气中已经予以扣减,故不另行计算扣减时间。

               关于逾期交房违约金是否过高的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定,出卖人逾期交房的,应按日以房款总价万分之四的标准向买受人支付违约金。金源公司认为,该违约金过分高于买受人的实际损失,请求二审法院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,金源公司没有提供证据证实其应当赔偿的违约金明显高于买受人的实际损失,故金源公司主张违约金过高,证据不足,其要求调整违约金的请求,本院不予支持。

              双方于2011年6月30日签订合同,约定的交房时间为2011年12月31日,实际交房时间为2012年7月6日。金源公司可以顺延交房时间的事由包括停电1天,中雨及中雨以上天气32天。一审法院认定金源公司实际逾期交房153天,应向买受人支付违约金23623元,认定事实清楚,适用法律准确,本院予以维持。

             二、关于第二个争议焦点,傅翠兰是否存在逾期签订购房合同,逾期提交办理按揭所需资料的违约行为,违约责任应如何承担。金源公司主张傅翠兰逾期签订《商品房买卖合同》,应当支付违约金2万元。本院认为,按照《住宅认购协议书》,签订正式购房合同是双方的义务,双方只有在协商一致的基础上才能签订正式的购房合同。金源公司提供的证据不能证明傅翠兰存在故意延迟签订正式合同的行为。双方在《商品房买卖合同》中明确约定签订正式合同后《住宅认购协议书》自动失效,双方的权利义务由《商品房买卖合同》取代。金源公司主张傅翠兰存在逾期签订合同的违约行为,并以已经失效的《住宅认购协议书》为依据,要求其支付违约金2万元,没有事实和法律依据,一审不予支持正确,本院予以维持。

               关于傅翠兰是否存在逾期向金源公司提交办理按揭所需材料的违约行为。双方在《商品房买卖合同》附件五第二条第2款约定:“在买受人付清购房首付款3日内,买受人必须将出卖人已经明示的办理按揭所需要的资料全部提供给出卖人。上述资料逾期不提供的,视同买受人违约。逾期累计不超过7日,每逾期一日,买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。逾期累计超过7日,出卖人有权解除合同,买受人按已付房款的百分之一向出卖人支付违约金。”根据已经查明的事实,傅翠兰已经委托金源公司代为办理按揭贷款,所有办理流程均由金源公司掌握。金源公司认为傅翠兰逾期提交办理按揭贷款所需材料,但未能提供证据予以证明,故对金源公司要求傅翠兰支付相应违约金的该项诉请,一审不予支持正确,本院予以维持。此外,金源公司认为其在一审时申请法院调取水厂的停水数据,一审法院未予调取属于程序违法,本院认为,金源公司可自行调取水厂停水的相关数据,该证据不属于法院必须依职权调查取证的事项,一审法院未予调取不属于程序违法。

               综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,实体处理恰当,应予维持。金源公司的上诉理由没有事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

             驳回上诉,维持原判。

             二审案件受理费876元(上诉人防城港市金源时代房地产开发有限公司已预交1233元),由上诉人防城港市金源时代房地产开发有限公司负担。本院多收的357元,由本院退还给上诉人防城港市金源时代房地产开发有限公司。

              本判决为终审判决。

             审判人员
             审判长宋丞致
             审判员张小明
             代理审判员何丽敏
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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