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当购买到有夫妻共同财产的房时,怎么解决纠纷?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-09 22:41

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

                王沛仁上诉请求:1.撤销一审判决,发回重审或依法改判驳回余实磬的全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由余实磬承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清,王沛仁将案涉房产全权委托公证给第三人夏萌并且出售给余实磬均非王沛仁真实意思表示,系余实磬与夏萌相互串通侵害王沛仁房产。依据如下:1.本案发生背景:王沛仁与案外人彭润源系朋友关系,王沛仁因投资厦门大云房车旅游服务有限公司而拖欠彭润源300万元借款未还,为了要回款项,彭润源于2016年5月以患“门脉高压”(即肝硬化)中期,来日无多且膝下无子女为由向王沛仁提出将王沛仁名下的案涉房产全权公证给彭润源指定的人,一旦彭润源有生命意外时,其与王沛仁之间的债权债务关系将有所保障。同时保证办理公证后不对案涉房产进行出租、转让或过户,且王沛仁一家人可以继续居住在内。出于对朋友的信任和对病情的同情,王沛仁瞒着妻子程惠钦与彭润源、彭润源指定人夏萌于2016年5月18日第一次去厦门市公证处办理公证,因王沛仁妻子程惠钦未到场,公证处不予办理;5月21日,彭润源、王沛仁、夏萌三人再次到公证处,仍因王沛仁妻子程惠钦未到场而无法办理,彭润源与之协商未果;5月23日,彭润源电话通知已打点好公证处,可以办理公证,要求王沛仁24日上午前往办理公证,当天王沛仁与夏萌办妥案涉房产的全权委托公证手续。2.案外人彭润源在得知王沛仁将要出售房产给案外人之时,紧急与余实磬(与彭润源是多年的球友关系)合谋商量由余实磬出面与第三人夏萌签署了两份标的额分别为人民币600万元与1200万元的《存量房买卖合同》,并于当天以交易价款为600万元的合同文本申请过户登记,且两份合同编号一致,均为“00564606”,且使用的均是房管部门的格式文本。该行为不符合房产交易的通行做法。且签约一事夏萌并未告知王沛仁,在收到余实磬汇入的购房款(实际由彭润源提供)后仍未告知王沛仁。3.余实磬从未实地查看案涉房产包括屋内居住情况,亦未与王沛仁商谈任何交易细节包括房屋内家具、电器等的处理,即与第三人紧急签订合同并直接过户,合同约定卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将案涉房产交付给买方,这些情况均与房产交易习惯严重不符。4.余实磬在未签订《存量房买卖合同》之前,即在未签订任何关于案涉房产买卖的相关协议的情况下,就于2016年6月7日向夏萌汇款人民币400万元,严重不合常理。5.余实磬在未征得王沛仁同意,亦未有任何其他书面约定情形之下即采取“转按”代被告偿还贷款6,132,091.78元的支付方式;同时案涉房产在登记至余实磬名下后,案涉房产买卖存在争议的情形下,余实磬即贷款800万元人民币委托银行直接支付给夏萌,亦不符合交易习惯和常理。6.余实磬作为案涉房产交易的买方,夏萌作为案涉房产交易的卖方代理人,夏萌有义务协助余实磬办理交房事宜,故余实磬在原审起诉之时,为查明案件事实,理应将夏萌列为共同被告或第三人,但余实磬未予追加,而是由王沛仁在案件审理过程中申请追加的。7.余实磬与夏萌属于案涉房产交易的利益冲突方,但是在原审诉讼中双方却聘请同一代理人,在案件审理中均以同一口径参与原审诉讼。余实磬与夏萌上述种种与房产买卖交易习惯、常理严重不符的交易行为,均有王沛仁与余实磬在原审中提供的证据佐证,原审法院均不予采纳,甚至视而不见。而上述余实磬与夏萌之间有别于交易习惯的交易行为只能以余实磬与夏萌相互串通,合谋侵害王沛仁房产来解释。二、余实磬非善意购房人,其从未向王沛仁支付任何购房款,亦无证据证明余实磬已依约支付购房款。且第三人夏萌未征得王沛仁同意私自将所谓的卖房款汇给案外人彭润源,彭润源在收到款项后至今也未与王沛仁就此前的债权债务关系办理结算。余实磬与夏萌签订的关于案涉房产交易的相关协议未明确约定购房款的支付方式、付款时间、收付款账户,而余实磬却诉称其前后两次分别向夏萌转账人民币400万元、800万元,及代王沛仁偿还6,132,091.78元的按揭款。且在案涉房产交易过程中,余实磬与夏萌对于款项性质、转账时间、收付款的银行账户均未明确约定,转账凭证亦未有相关备注,且余实磬与夏萌存在种种与交易习惯严重不符的交易行为,无法证明余实磬已履约支付购房款,且王沛仁至今未收到任何售房款项。即使案涉《存量房买卖合同》合法有效,按照合同约定,余实磬作为卖方应先履行支付购房款的义务,后由王沛仁交付案涉房屋。余实磬无证据证明其已支付购房款,且王沛仁亦未收到任何出售案涉房屋的款项,在余实磬存在严重违约情形下,王沛仁具有先履行抗辩权,即有拒绝履行交付案涉房屋的权利。第三人夏萌未征得王沛仁同意私自将所谓的卖房款汇给案外人彭润源,彭润源在收到款项后至今也未与王沛仁就此前的债权债务关系办理结算。事实上,余实磬支付给夏萌的购房款是由案外人彭润源提供的,余实磬非善意的真正购房人。三、王沛仁前妻程惠钦是本案有独立请求权的第三人,一审法院遗漏追加,本案应当发回重审。王沛仁与前妻程惠钦于2015年12月18日结婚,于2016年11月3日离婚,《离婚协议书》约定离婚后案涉房产属双方共同拥有,如有交易,交易后所得款项按各50%分给双方。同时自2015年12月18日结婚后至2016年11月3日离婚期间,王沛仁与前妻共同偿还案涉房产贷款。2016厦证内字第14486号《公证书》的委托人只有王沛仁一人,而案涉房产的权利人为王沛仁和程慧钦,因此2016厦证内字第14486号《公证书》及其内的《委托书》是无效的,夏萌无权以王沛仁一人的受托人身份将案涉房产出售给余实磬。因此程慧钦在一审中已向法院提交作为有独立请求权的第三人的申请书申请诉讼,但法院并未给予书面回复,亦未依法将程惠钦追加为本案第三人参加诉讼。因此一审法院遗漏追加程惠钦参加诉讼,应当发回重审。

被上诉人辩称

                  余实磬答辩称,一、委托公证合法有效。王沛仁在签订案涉的《授权委托书》时,属于完全民事行为能力人,对于委托内容及相应后果应该有充分认知。该委托公证为其真实意思表示,合法有效。受托人夏萌有权出售该房产,签订买卖合同,收受房款。二、房屋买卖合同合法有效,王沛仁欲一房二卖。2016年6月13日,夏萌以王沛仁的名义与余实磬在厦门市住房置业担保公司(下称“住房置业”)处签订《存量房买卖合同》;但在同日,王沛仁的配偶又与案外人签订《房屋买卖合同》,售出案涉房产。当时要求进行公证委托是为了交易安全,防止王沛仁弄虚作假或出现违约情形。王沛仁在本案中表明卖房不是其真实意思同时也不想搬离现有的房屋,但是他配偶却在同日以代理人身份与案外人签订《房屋买卖合同》,这与其所表明的意图相反。三、《存量房买卖合同》中已对屋内附属设施、设备等物品作出约定。两份《存量房买卖合同》第四条均约定房产成交价包括该房产的附属设施、设备等物品。四、400万元为定金和首期款。《存量房买卖合同》第五条约定买方应向卖方支付交易定金200万元。第六条第三款约定“卖方需在2016年6月13日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币200万元整”。故,余实磬2016年6月7日汇给夏萌的400万元为定金和剩余房款首期款。五、房屋交易总价为18,132,091.78元,有相应的转账记录为证据,一审法院也已查明。2016年6月7日,余实磬转款250万元和150万元给夏萌。2016年6月14日,余实磬向住房置业分别缴纳保证金615万元及税费250,360元。2016年6月20日,案涉房产所有权的登记至余实磬名下。2016年6月21日,余实磬通过住房置业办理“转按”付款业务,用前述保证金偿还王沛仁房产贷款余额6,132,091.78元。2016年6月30日,王沛仁以案设房产贷款800万元转给夏萌。合同总价款18,132,091.78元,余实磬已经全额支付。六、该房款虽未交付王沛仁,但都是按王沛仁的意思处置。王沛仁称第三人夏萌未征得王沛仁同意私自将卖房款汇给案外人。但王沛仁在2016年5月24日,又签署一份《授权委托书》对原公证授权内容进行补充,补充条款如下“受托人有权将所卖房款,用于偿还委托人彭润源债务。”由此可知王沛仁对于房屋的买卖事实都是知情的,从而才能对房产款项作出处置意思。同时2016年6月28日,王沛仁签署《承诺书》承诺在案涉房屋办理产权过户后三个月内搬离房屋,也可以表明王沛仁对该房产买卖知情,且是其真实的意思表示才会答应在过户完成后交付房屋。

                  夏萌未作陈述。

                  余实磬向一审法院提出诉讼请求:1.王沛仁依照合同约定将厦门市思明区湖滨中路513号2302室房产交付余实磬;2。王沛仁以18132091.78元为基数,自2016年6月30号起按照每日万分之三标准支付逾期交房违约金至实际交房日止;3.王沛仁承担余实磬发生的律师费116500元。

               一审法院认定事实如下:厦门市思明区湖滨中路513号2302室房屋下称案涉房产产权原登记在王沛仁名下。2016年5月21日,王沛仁与夏萌签订一份后经公证的《授权委托书》,载明受托人夏萌有权代表委托人王沛仁行使委托人对福建省厦门市思明区湖滨中路513号2302室房产所拥有的权利,行使的权限包括有权出售案涉房产,包括代为与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同、有权收取售房款,委托期限从即日起至2036年5月20日止。

               2016年6月13日,夏萌以王沛仁的名义与余实磬在厦门市住房置业担保公司处签订两份《存量房买卖合同》,一份《存量房买卖合同》载明双方商定上述房产成交价为1200万元,另一份《存量房买卖合同》载明双方商定上述房产成交价为600万元;此外两份《存量房买卖合同》均约定:卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将案涉房产交付给买方。自违约行为发生之日起,违约方按成交价款每日万分之三向守约方支付违约金;自违约行为发生之日起超过7日,守约方即向违约方发出函件促其履约,发函即日起超过7日扔未回复并履约的,守约方可解除合同;若卖方违约,则卖方除应将扣除定金金额的买方已付房款退还给买方外,还应向买方双倍返还定金;同时守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的律师费等。2016年6月20日,案涉房产所有权登记至余实磬名下。庭审中,余实磬称前述成交价为1200万元的《存量房买卖合同》目的是为了贷款,前述成交价为600万元的《存量房买卖合同》是为了办理办理过户手续。

                2016年6月7日,余实磬向夏萌分别转款250万元及150万元。2016年6月14日,余实磬向厦门市住房置业担保有限公司(下称住房置业公司)分别交纳保证金615万元及税费250360元。2016年6月21日余实磬通过住房置业公司办理“转按”付款业务,用余实磬的前述保证金偿还王沛仁案涉房产贷款余额6132091.78元。2016年6月30日,余实磬以案涉房产贷款800万元转给夏萌。
 
                2016年6月28日,王沛仁出具一份《承诺书》,承诺在该房产办理产权过户后最迟于三个月内(即2016年9月28日)搬离该房屋。2017年4月19日,余实磬以王沛仁未交付案涉房产为由诉至本院。2017年5月23日,余实磬支付律师费116500元。诉讼过程中,夏萌称王沛仁是在2016年4、5月份的时候找夏萌去做公证委托书,在做公证之前,夏萌没有参与王沛仁、余实磬之间的房屋买卖事宜。

                一审法院认为,王沛仁在签订案涉的《授权委托书》时,属于完全民事行为能力人,对于委托内容额及相应后果应该有充分认知。王沛仁辩称案涉争议房产出售给余实磬非王沛仁真实意思的主张,不予采信。夏萌依据该份《授权委托书》,以王沛仁代理人名义于2016年6月13日签订《存量房买卖合同》时,仍在委托期限内,夏萌代为收取余实磬支付的款项亦在王沛仁的授权范围内。王沛仁辩称案涉合同系余实磬与夏萌串通签订的主张,但未提供充分证据佐证,故亦不予采信。至于夏萌收取案涉房款后有无转交给委托方,王沛仁可另行处理。王沛仁在余实磬取得案涉房产所有权后,拒不搬出案涉房产,余实磬诉求其交付房屋合法,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定,判决:王沛仁自判决生效之日起十五日内将厦门市思明区湖滨中路513号2302室房屋交付给余实磬。一审案件受理费100元,由王沛仁负担。”

本院查明

                  二审审理期间,王沛仁对一审判决查明之事实存在如下异议:1.讼争房产系王沛仁与程惠钦共有,一审判决遗漏程惠钦;2.王沛仁对2016年5月21日出具的公证授权委托书不予认可,认为非其意思表示;3.夏萌系以远低于市场的价格与余实磬进行交易。4.对于余实磬向夏萌转款不清楚;5.余实磬支付的律师费系案外人彭润源提供的;6.王沛仁本不认识夏萌。此外,各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议,本院予以确认。

                  审理中,王沛仁提交如下证据:1.结婚证、离婚证、离婚协议书和还贷记录,拟证明王沛仁前妻程惠钦是案涉房产的共有人,本案应将程惠钦列为第三人参加诉讼;2.申请书,拟证明一审法院遗漏追加有独立请求权的第三人程慧钦参加诉讼;3.厦门市思明区人民法院作出的(2018)闽0203民初2267号民事判决,拟证明彭润源自认夏萌向其转账的1200万元系代王沛仁偿还的借款,由此起诉的本金为500万元,而王沛仁表示从未授权夏萌向彭润源还款。故该判决书认定夏萌向彭润源支付的1200万元不属于对讼争借款本息的还款。

                 余实磬质证认为,对所有证据的真实性予以确认。结婚证、离婚证、离婚协议书和还贷记录恰表明程惠钦不是共有权人,讼争房屋是王沛仁婚前购买个人财产。离婚协议虽约定,但讼争房产在离婚协议签订前已过户,王沛仁对其配偶对过户事实清楚。申请书真实性予以认可,后程惠钦自行撤回了。对厦门市思明区人民法院作出的(2018)闽0203民初2267号民事判决真实性予以认可,该判决实际体现是王沛仁与案外人的债务纠纷,现已明确夏萌收到余实磬支付全部购房款,该判决对本案而言只有收款事实有关。

                另,王沛仁之前妻程惠钦以讼争房产为夫妻共有财产为由,申请参加本案的诉讼。

本院认为

                本院对上述证据经分析认为,本案系余实磬与王沛仁之间的房屋买卖合同纠纷,系规制合同相对方之间的法律关系,而程惠钦并非合同相对方。且根据王沛仁提交的离婚协议书,讼争房产本就为王沛仁的婚前财产,亦未禁止王沛仁进行买卖,而是程惠钦对购房款具有分配购房款的权利,故王沛仁提交的第1、2组证据不予采纳。至于王沛仁与案外人的借贷纠纷,与本案缺乏关联性,故不予评判。

                王沛仁还提交了如下证据:1.微信聊天记录,拟证明2016年房屋的市场价格;2.微信聊天记录,拟证明彭润源与余实磬相识;3.录音,拟证明彭润源与夏萌相识。彭润源提出身患绝症,让王沛仁给其妻子出具公证手续,并一再明确该委托不实质进行;3.录音,拟证明彭润源在讼争房产同一小区,购买车位。余实磬质证认为,对聊天记录中房产价格并非市场真实价格,根据王沛仁提交的与案外人签订的合同,价格基本一致。对另一微信聊天记录的真实性无法确认,二人相识与否,与本案无关。对录音等真实性无法确认,因余实磬未予以参与。

                 本院对上述证据经分析认为,对于微信聊天记录,仅是单方陈述,不足以证明夏萌作为代理人出售价格过低,且根据王沛仁在一审中提交的出售给第三方的合同,成交价为1830万元,与本案的出售价格基本一致。对于另一微信聊天记录,二人相识与否,与本案合同效力与否并不存在关联性。对于录音,因系与案外人之间的通话,与本案缺乏关联性,本院不予评判。
王沛仁另申请本院调取余实磬在2015年6月至2017年9月之间的银行明细。本院认为,王沛仁主张系案外人的资金系其猜测,并无其他证据予以佐证,且仅以余实磬购房资金之来源并无法影响合同之效力,故对其调查申请予以驳回。

               综上,王沛仁的上诉主张缺乏事实和法律依据,应予以驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

               驳回上诉,维持原判。

               二审案件受理费200元,由上诉人王沛仁负担。

               本判决为终审判决。
 
              审判人员
              审判长曾聆
              审判员章毅
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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