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签订房产交易合同后,对方要解除合同时怎么样处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-10 15:05

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                 原告孙薇薇向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告《房产交易合同》;2、判令被告双倍返还原告购房定金400000元;3、判令被告赔偿原告损失240000元;4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求为:1、判令解除原、被告《房产交易合同》;2、判令被告双倍返还原告购房定金400000元;3、判令被告赔偿原告损失273600元;4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原、被告系房屋买卖合同关系。双方于2018年1月20日在第三人的居间介绍下签订了合同编号为0000081《房产交易合同》,约定被告将自己名下坐落于天津市和平区XXX房屋以3680000元的总价款出售给原告,原告在签订合同当日给付被告购房定金200000元。同时还约定2018年4月16日前原、被告去房管部门签订正式的房产买卖协议。在《房产交易合同》签订当日,原告如约向被告支付定金共计200000元,并向第三人交纳中介费40000元。后经原告及第三人多次催促被告去房产管理部门办理过户手续,被告均以各种理由予以推脱,直至今日被告均拒绝履行双方签订的《房产交易合同》,故原告要求被告承担包括因房屋价款上涨导致其再买房造成的溢价损失及中介费损失。

被告辩称

                被告曹甄辩称,原告诉请缺乏法律依据,应依法驳回。事实和理由:1、原告诉请缺乏事实依据,被告无任何违约行为,自合同签订直至6月11日得知被起诉,一直积极履行合同且以信息反馈的形式对原告告知合同履行的程序和时间,原告是知晓并同意的。2、本案交易的房屋存在1000000元的抵押贷款,抵押权人为国美小额贷款有限公司,需办理抵押注销手续,被告积极办理相关手续。被告于4月13日已向第三方借款1000000元偿还给抵押权利人,5月9日取得抵押物,并一直积极催办相关事情。3、被告一直积极推动原告与第三人履行义务,期间多次主动与其沟通直至6月11日得知被起诉,上述事实有微信沟通记录,银行流水等进行佐证。4、原告对诉请一缺乏法律依据,原告不享有约定和法定的解除权,原告的诉请不符合三方合同的解除条件。另外,根据《合同法》第94条规定,原告诉请的理由为被告拒绝履行合同,拒绝履行的要件有三,一为合法债务,二为明确拒绝的意思表示,三为拒绝履行违反合同义务缺少正当理由。本案中被告没有任何不履行合同的意思表示,因此原告不享有解除权。原告对诉请二缺乏法律依据,本案合同中约定的定金性质上属于违约金,根据《合同法》第115条规定,定金的法则只适用于根本违约的情形及原告合同目的不能实现的情况下才能运用,显然本案缺乏相应的事实依据。原告对诉请三的主张缺乏法律依据,本案涉案房屋并无任何增值,从2017年4月1日限购至今不具备升值的环境因素,根据我们查询的涉案房屋小区实际交易的价格未曾上涨,与2017年1月基本一致,上述提到的定金因为定金等同于违约金,因此与损害赔偿不能并用,否则原告因解除合同而获利;5、原告起诉合同的性质根据《合同法》第7条规定,本案履行障碍是原告在无法凑足首付款的情况下回避协商,回避网签,该行为本身已经构成违约行为;6、本案原告起诉解除合同将会给被告造成大量的损失,根据被告的核实,损失数额大约为250000元。

                  第三人天津恒鑫房地产信息咨询有限公司述称,原、被告及第三人于2018年1月20日签署了房产交易合同,成交价格是3680000元,当时原告交付被告定金200000元。合同约定:原告在2018年4月1日前凑齐首付款,被告于2018年4月15日前还清房屋贷款并注销抵押权,双方约定并于4月16日签订房产买卖协议,并将钱存入天津市房管局指定机构的监管账户;办理贷款所发生的费用及买卖房屋的所有费用由原告承担;原告向第三人支付中介费73600元;在去银行面签交首付款担任,卖方需将200000元返还给买方;在6月30日前办理完过户手续,并腾空房屋给原告。上述是合同大致内容,签署合同时间的确是晚了一些。

本院查明

                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的《房产交易合同》、定金收条、借记卡明细、居间服务费发票、微信截图、借款合同、网银转账记录、银行流水(转账凭证)、不动产登记受理凭证、房本,本院予以确认并在卷佐证。被告对原告公有住房使用权(公房出售)委托代理转让合同提出异议,认为该证据没有任何原告的信息,与本案无关。经审查,该证据中委托人为梁继业,受托人为天津市津房置换有限责任公司,原告未能提供其他证据予以证明,本院无法确认该证据与本案存在关联性。

               根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据,本院认定事实如下:

               2018年1月20日,原告(买方)、被告(卖方)及第三人(经纪方)共同签署《房产交易合同》约定:本合同项下房产坐落于天津市和平区XXX,建筑面积为66.48平方米;房产设立抵押的,卖方确定在2018年4月15日前还清贷款并注销该抵押权;房产成交价格3680000元;买方应在本合同签订之日,向卖方交付定金200000元;买方须在2018年4月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款,买卖双方须在2018年4月16日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构,办理银行贷款所发生的费用概由买方自理,买方须在2018年4月20日前办理贷款申请手续;如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的,则买方首付款金额必须相应增加,同时买方应在三日内补足差额部分房款作为首付款存入房管局指定的资金监管机构,否则视为买方违约;在银行审批贷款手续完毕三日内,买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更手续及抵押登记手续;买卖双方均清楚该房产在抵押状态下签署本合同,自觉遵守并认可其法律效力;如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成,本合同终止或解除的,则已付之定金卖方不予退还,卖方有权将该物业卖予任何人,若支付定金不足弥补卖方损失的,买方还应负责赔偿;如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成,本合同终止或解除的,则卖方须返还双倍定金予买方,若支付定金不足弥补买方损失的,卖方还应负责赔偿;买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明,并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续,各自及时支付各项应付税费,因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致税费无法办理均视为违约,每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金,逾期超过三十日,则守约方有权解除本合同;基于经纪方已促成买卖双方为签订本合同提供服务,买方须向经纪方支付73600元作为服务费,该笔服务费须于签署本合同当日付清;如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的,买卖双方已支付的服务费均不予退还,守约方支付的服务费作为其损失,由违约方予以赔偿;如一方或双方未交纳或未全额交纳服务费,违约方或合同过错方应以本次交易中经纪方应收服务费总和为标准承担经纪方损失。另外,在补充条款中约定:①买卖双方协商在去银行面签交首付款当日,卖方需将200000元定金返还买方做首付款;②如2018年6月30日前办完全部过户手续,则2018年6月30日腾房。同日,原告向被告交付定金200000元。2018年5月7日至2018年5月9日间,原、被告间通过微信方式对定金20000元是否返还作为原告首付款及原告办理贷款问题进行了协商,但未能达成一致意见。2018年5月9日,被告向房管部门递交了抵押权注销申请。2018年5月14日,第三人的工作人员通知被告于2018年5月15日早上9点到房管部门“把买卖协议打了”,被告予以拒绝。2018年6月24日,第三人向原告开具居间服务费发票,金额共计73600元。

本院认为

               本院认为,原、被告及第三人签订的《房产交易合同》,是双方当事人真实意思表示,未不违反法律、法规禁止性规定,本院依法确认合法有效。当事人均应按照《房产交易合同》的约定全面履行自己的义务。虽然原、被告间对定金20000元是否返还作为首付款及原告办理贷款问题进行了协商,但未能达成一致意见,即未能变更合同,双方仍应按照《房产交易合同》的约定履行。被告未能在2018年4月15日前注销抵押权,不同意返还定金作为首付款及拒绝到房产管理部门签署《天津市房产买卖协议》的行为,违反了《房产交易合同》的约定,显系违约。根据《房产交易合同》中“逾期超过三十日,守约方有权解除本合同”的约定,原告有权行使解除权。原告主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。在原告向本院递交的起诉书中要求解除《房产交易合同》,起诉状应视为解除合同通知。被告于2018年6月12日收到本案起诉状,故本院依法确认原、被告及第三人签订的《房产交易合同》于2018年6月2日解除。

              《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。本案中,被告未能按约履行相关义务,致使合同解除,故原告要求双倍返还定金的诉讼请求,本院予以照准。

             《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中,原告未能提供证据证明因房屋价款上涨导致原告再买房造成的溢价损失数额,本院仅认定由于被告违约给其造成损失的数额为73600元,即居间服务费损失。该损失数额未超过定金数额,故对原告要求赔偿损失273600元的诉讼请求,本院不予支持。

               综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条规定,判决如下:

裁判结果

               一、确认原告孙薇薇、被告曹甄及第三人天津恒鑫房地产信息咨询有限公司于2018年1月20日共同签订的《房产交易合同》,于2018年6月12日解除;

               二、被告曹甄于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙薇薇定金共计400000元;

              三、驳回原告孙薇薇其他的诉讼请求。

              如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

             案件受理费10536元,减半收取5268元,诉讼保全费3720元,合计8988元。原告孙薇薇承担1618元,被告曹甄承担7370元(被告曹甄承担部分,于本判决生效后十日内直接给付原告孙薇薇)。

              如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。

              审判人员
              代理审判员李庆华
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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