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当房屋涉嫌与行政法有纠纷时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-10 15:13

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

                原告罗文武诉称,被告行政服务科科长兼盐都区房产登记交易中心主任沈芹违法行使行政职权,其行为已构成滥用职权罪,被江苏省盐城市中级人民法院判处有期徒刑二年六个月,沈芹利用职务的违法犯罪行为导致原告242.36万元的损失无法追回。原告于2015年7月9日向被告提出行政赔偿请求,被告于2015年9月1日作出不予行政赔偿决定,该决定违反了《中华人民共和国国家赔偿法》(以下简称国家赔偿法)第四条、第七条、第三十二条、第三十六条等规定。原告请求法院依法撤销被告于2015年9月1日作出的《不予行政赔偿决定书》,判决被告赔偿原告经济损失人民币242.36万元。

               原告罗文武向本院提交了以下证据:

              1、行政赔偿申请书、EMS邮政特快专递、《不予行政赔偿决定书》各1份。拟证明原告于2015年7月向被告提出赔偿申请,被告作出不予赔偿决定。

              2、江苏省盐城市中级人民法院(2014)盐刑二终字第0103号刑事判决书1份。拟证明被告工作人员沈芹的行为构成滥用职权,被告应当赔偿原告的经济损失242.36万元。

              原告罗文武未向本院提交依据。

              被告盐都区住建局辩称,1、原告是到盐都区行政服务中心住建局窗口查询相关证照真伪,而非到盐都区房产交易登记中心设立的档案室查询。根据被告的职责及分工,沈芹所在的盐都区行政服务中心住建局窗口,不具有对外登记信息资料查询的职能。沈芹将原告等人推托至档案室查询,本身是符合档案利用、查询规定和岗位设置及职责分工的,后因其受他人的请托,而实施了岗位职责以外的违法行为。需要特别说明的是,收缴假证照,属于一项行政措施,应当依照法定的程序实施,否则构成违法行政。因此,沈芹的行为并非行使行政职权的行为,而是主体身份引起的渎职行为;2、他人的诈骗行为是导致原告财产损失的直接原因,与沈芹的部分个人违法行为是一种间接关系,而原告未按照《城市房地产抵押管理办法》及《房地产登记技术规程》的规定进行共同申请和查询,原告的过错是造成被他人诈骗的主要原因之一。综上所述,原告的损失并非沈芹的行为直接侵权所致,不属于国家赔偿法第四条所规定的情形,被告不应承担赔偿责任。原告的诉称无事实根据和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

              被告盐都区住建局向本院提交了以下证据:

              1、盐城市盐都区人民政府办公室《关于印发盐都区住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》(都政办发〔2010〕95号)1份。拟证明沈芹所在的工作岗位无房产档案对外查询职能,沈芹犯罪行为系其个人行为。

              2、盐城市盐都区住房和城乡建设局《关于印发盐都区住房和城乡建设局事业单位工作职责的通知》(都住建〔2010〕44号)1份。拟证明各类房屋权属登记查询服务的职能在区房产和城建档案馆,房产信息查询和档案利用管理和监督工作职能在房产交易登记中心。

             3、(2012)亭刑初字第0358号刑事判决书1份。拟证明涉案赃款应继续向许伟、韩学祥追缴,原告不应当通过行政赔偿途径予以解决。

             4、盐城市机构编制委员会会议纪要([2014]第1期)1份。拟证明被告是受原盐城市房产管理局(现更名盐城市住房保障和房产管理局)的委托,进行房屋登记和发证工作,被告本身不具备房屋登记的主体资格。

             被告盐都区住建局向本院提交了以下依据:

            1、国家赔偿法(节录)。

            2、原建设部《城市房地产抵押管理办法》(节录)。

            3、《房地产登记技术规程》(节录)。

            本院依法调取了以下证据:

           1、2012年2月28日罗文武被骗案刑事侦查卷宗中2012年3月7日对韩学祥的讯问笔录1份。

           2、2012年3月27日盐城市公安局城南新区分局对罗文武的询问笔录1份。

           上述证据1、2,拟证明罗文武被骗案相关情况。

             经庭审质证,被告对原告提交的证据1无异议。被告对证据2无异议,但认为该证据不能证明被告存在违法行为。对被告提交的证据1,原告认为与本案不具有关联性。原告对证据2的合法性、真实性无异议,认为该证据证明房产登记交易中心具有房产信息查询职能。原告对证据3的合法性、真实性无异议,对关联性有异议,认为该证据证实沈芹行为属于滥用职权。对证据4,原告认为与本案不具有关联性。原告对本院依职权调取的证据1、2的合法性、真实性无异议,对关联性有异议,认为原告被骗是被告工作人员违法行使行政职权所致。被告对本院依职权调取的证据1、2无异议。

               本院对上述证据认证如下:原告提交的证据1的真实性本院予以确认。原告提交的证据2的关联性、合法性、真实性本院予以确认。被告提交的证据1、2、4的真实性本院予以确认。被告提交的证据3的关联性、合法性、真实性本院予以确认。本院依职权调取的证据1、2的关联性、合法性、真实性本院予以确认。

本院查明

               经审理查明,许伟、韩学祥为偿还债务,合谋利用假房产证作抵押向他人骗取借款。后通过他人伪造房屋所有权人为韩学祥的盐城市盐都新区盐渎名城A11幢别墅的房屋所有权证、国有土地使用权证。2012年2月,许伟、韩学祥通过他人介绍认识杭州的罗文武,并于同月25日,由韩学祥与罗文武在杭州签订以上述房产作为抵押物的贷款金额为400万元的抵押贷款协议。

                同月27日上午,韩学祥先带罗文武等人看房,罗文武并未进入房屋内查看,后依罗文武的提议到盐城市房产交易中心查验产权证的真伪,工作人员告知罗文武证书有问题,看上去像假的,因为产权证是盐都区所发,需到盐都区房产中心查证。罗文武等人遂至盐城市盐都区行政服务中心住建局窗口查询上述产权证的真伪。为防止造假证一事败露,在罗文武等人到达之前,许伟电话联系以前同事,时任盐都区行政服务中心住建局窗口负责人(兼房产交易登记中心副主任)沈芹,称自己与他人合作开公司,合作方要调查其资产情况,其做了个假房产证,请沈芹告知来查询的罗文武证件均系真的,沈芹拒绝。不久许伟又再次电话要求沈芹以电脑系统出故障无法查询为由,将罗文武等人推托至后台的档案室查询,沈芹答应。罗文武等人至盐都区住建局窗口向房产交易登记中心工作人员刘亚要求查询产权证真伪时,沈芹主动要求帮其查询,后其持假房产证进入办公室假装查询后答复电脑系统不稳定,肉眼亦无法识别真假,查询真伪要到档案室。许伟、韩学祥即在中午找出以前曾用过的假“盐城市住房保障和房产管理局信息查询专用章”,并购买了蓝色印泥。当日下午,韩学祥带罗文武到档案室查询,许伟用手机拍了一份他人填写的查询单存根,韩学祥借口回家拿户口本与许伟离开后打印了一份假的查询单,用事先准备好的假章盖上后又回到档案室。在此期间,许伟得知罗文武再次去盐都区住建局窗口查询,即电话告知沈芹,沈芹表示还按照上午的方式搪塞。罗文武到盐都区住建局窗口查询产权证真伪时,沈芹又主动要求帮其查询,并仍假装至办公室查询后答复称系统不稳定,让其到档案室查询,并称档案室查询结果最权威。罗文武回到档案室后,韩学祥将事先准备好的假查询单拿给罗文武,罗文武看后表示相信。双方于当日下午办理了房屋出售委托书并予以公证,约定于次日上午办理他项权证。当晚,许伟让人办了一本假的房屋他项权证。

                28日上午,罗文武持委托书、公证书以及假房产证、土地使用权证至盐都区行政服务中心住建局窗口,向沈芹咨询委托书、公证书是否有效,沈芹查看后明知房产证是假的仍答复罗文武公证书和委托书有效。随后双方签订了房屋抵押贷款合同和借款合同。许伟将借款合同、抵押合同、房产证、土地证放在档案袋内让其公司人员孙威冒充行政服务大厅工作人员送给沈芹,同时电话请沈芹将办理抵押的材料收下,好让人相信房产是真的,沈芹答应。沈芹问及档案怎么办理时许伟告知伪造了假查询单。一段时间后,许伟电话联系沈芹,称办理了假的他项权证,但对方要看到该证从窗口拿回才相信,他让人去拿,沈芹答应。许伟让孙威从窗口将假材料取回,并将事先准备好的假他项权证装作从窗口取出后交给罗文武。罗文武让驾驶员王通持假房产证、土地使用权证、他项权证至盐都区行政服务中心住建局窗口查询真伪,该窗口当班人员严小娟通过电脑查证后明确告知电脑里查不到相关房屋的信息,三个证均系假证。沈芹接到许伟电话后赶至柜面,在严小娟告诉其电脑系统中无法查询上述证的信息,该证红印有问题,应该是假证时仍对王通说“你不放心的话还是到档案室去查吧”。王通随即告知罗文武工作人员说证都是假的,罗文武问许伟怎么回事,许伟称“可能是后台弄的,还没有上网,下午就查到了”,并于当日中午伪造了假的他项权证信息查询单。

               28日下午,许伟、韩学祥至档案室,采取假装填查询单、安排人员假装排队办理查询业务等手段,乘乱将提前放置于柜台上的假信息查询单取出后交给站在门口等候的王通,王通拿给楼下等候的罗文武,最终骗取了罗文武的信任。当日,罗文武分两次向韩学祥的卡里转入400万元,后转出84万元(84万元作为利息提前扣除)。本案至庭审辩论终结前,罗文武仍有人民币242.36万元的损失没有追回。

               另查明,盐都区房产交易登记中心是盐都区住建局下设的事业单位,业务工作分前台窗口工作和后台工作。前台窗口设在盐都新区行政服务中心,有3个窗口,沈芹是负责人,工作包括房屋交易受理、手续的办理、材料的初步审查、已办妥证件的发放等。后台工作(含档案室)在世纪大道629号,工作内容包括对前台受理的权属材料进行复核、审批、缮证并登记权属等。前台与后台实行信息联网,只要相关内容录入信息库,均能同步查询。
盐城市亭湖区人民法院于2013年5月10日作出(2012)亭刑二初字第0358号刑事判决,判决:许伟犯合同诈骗罪,判处有期徒刑十年十个月,并处罚金人民币一百万元。韩学祥犯合同诈骗罪,判处有期徒刑十一年,并处罚金人民币一百万元。未退赃款合计人民币281.86万元,继续追缴。沈芹犯滥用职权罪,于2014年12月5日被江苏省盐城市中级人民法院判处有期徒刑二年六个月。

                2015年7月9日,罗文武向盐都区住建局提出国家赔偿申请,要求盐都区住建局赔偿其损失242.36万元。盐都区住建局于2015年9月1日作出《不予行政赔偿决定书》,认为沈芹的行为虽然构成了违法犯罪,但罗文武所产生的财产损失系他人的诈骗犯罪行为直接所致,罗文武的赔偿理由不符合国家赔偿法第四条的规定,决定不予赔偿。罗文武不服,诉至法院。罗文武请求法院依法撤销盐都区住建局于2015年9月1日作出的《不予行政赔偿决定书》,判决盐都区住建局赔偿罗文武经济损失人民币242.36万元。

本院认为

                本院认为,《中华人民共和国物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。《房屋登记办法》第九十一条规定,非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明,或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的,由房屋登记机构予以收缴。《房地产登记技术规程》第6.1.1条规定,房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、复制利用服务。《盐都区房产交易登记中心主要工作职责》在主要职能第6项中规定,“规范各类房产市场行为,调查处理各类房产产权交易纠纷,查处房产产权产籍和房产交易管理过程中的违法违规行为”。《盐都区住房和城乡建设局事业单位工作职责》中明确了房产交易登记中心的工作职责,包含“负责全区房屋登记簿管理、房屋图文系统的建设维护、房产信息查询和档案利用管理和监督工作”。据此,盐都区房产交易登记中心具有明确的房产信息查询职责,在接受查询过程中发现违法违规行为的,应当履行收缴、查处等行政管理职责。本案中,时任盐都区行政服务中心住建局窗口负责人兼房产交易登记中心副主任的沈芹故意不履行查询和收缴假证等行为,违反了上述规定。盐都区房产交易登记中心是受盐都区住建局委托行使行政管理职能的事业单位。根据国家赔偿法第七条第四款“受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,委托的行政机关为赔偿义务机关”之规定,对盐都区房产交易登记中心不履行查询和收缴假证等违法行为应由盐都区住建局承担行政赔偿责任。

                本案中,沈芹明知许伟等人伪造房产证、土地使用权证、他项权证,基于许伟是其以前同事,便根据许伟的要求多次向罗文武等人谎称系统不稳定、灌输档案室查询结果更权威等虚假信息。在罗文武持委托书、公证书以及假房产证、土地使用权证至盐都区住建局窗口,向沈芹咨询委托书、公证书是否有效,沈芹查看后明知房产证是假的仍答复罗文武公证书和委托书有效。甚而在明知许伟等人通过伪造档案室查询单的方式欺骗罗文武的情况下,沈芹仍故意不告知真相,不对伪造产权证行为进行查处,继续将罗文武推至档案室,向罗文武提供虚假信息,而罗文武正是基于对国家房产登记机构的窗口工作人员接受公民的查询后,提供准确的查询结果是其当然职责之信赖,最终被许伟、韩学祥所骗。虽然许伟、韩学祥是造成罗文武财产损失的直接责任人,但是沈芹故意不履行查询和收缴假证等行为为许伟、韩学祥实施诈骗提供了机会和条件,沈芹的该行为与罗文武财产损失之间具有法律上的因果关系。沈芹违法履行职务行为,应当由盐都区住建局承担相应的赔偿责任。盐都区住建局承担赔偿责任后,有权就其承担的数额向许伟、韩学祥行使追偿权。尽管罗文武多次向盐都区房产交易登记中心查询相关证的真伪,尽到了基本注意义务,但韩学祥带罗文武等人看房时,罗文武并未进入房屋内查看,而且当罗文武的驾驶员王通告知住建局窗口当班人员严小娟明确告知电脑里查不到相关房屋的信息,房产证、土地使用权证、他项权证均系假证时,罗文武并未立即亲自去严小娟所在的窗口处进行查询,而是询问许伟怎么回事,并于当日下午仍让王通去查询上述证的真伪,致使许伟有机会和时间伪造了假的他项权证信息查询单,最终诈骗成功,故罗文武就其财产损害结果的发生也负有一定的过错,可以相应地减轻盐都区住建局的赔偿责任。鉴于盐都区住建局及罗文武自身过错程度,在对许伟、韩学祥未退赃款经人民法院合理期限的追缴程序以后,由盐都区住建局就罗文武最终实际损失承担70%的赔偿责任。盐都区住建局作出的《不予行政赔偿决定书》主要证据不足,适用法律错误,依法应予撤销。

               综上,经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第(四)项、第七条第四款、第三十六条第(八)项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条的规定,判决如下:

裁判结果

              一、撤销被告盐城市盐都区住房和城乡建设局于2015年9月1日作出的《不予行政赔偿决定书》;

              二、对许伟、韩学祥未退赃款经人民法院合理期限的追缴程序以后,由被告盐城市盐都区住房和城乡建设局在30日内就原告罗文武最终实际损失承担70%的赔偿责任;

              三、驳回原告罗文武的其他诉讼请求。

             如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。

            审判人员
            审判长苏学广
            代理审判员姚芳
            人民陪审员施选祥
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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