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当签订的房产交易合同因延期付款期限届满,致合同解除时怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-04 13:54

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称
原告郭宽喜向本院提出诉讼请求:1.依法解除原、被告双方于2017年4月2日签订的《房产交易合同》(合同编号:ZHDL0111268ZY);2.依法判令被告退还原告支付的购房定金100000元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年4月2日原告作为买方与被告作为卖方签订《房产交易合同》一份,约定原告购买被告名下坐落河北区正义道18号楼5门501号房屋,合同签订当日原告支付购房定金40000元并取得定金收条。2017年5月28日,双方签订《关于房款延期的补充协议》一份,约定双方将房款延期至2017年8月31日,原告于当日追加支付购房定金60000元。因2017年4月1日本市出台限购政策,对在本市拥有两套以上合法住房的本市户籍居民家庭暂停再次购买新建商品房或二手住房。该政策的出台,使原、被告无法实现合同目的且原告不具有违约行为。为维护合法权益,故原告提起诉讼,望判如所请。
被告辩称
被告刘志勇辩称,不同意原告的诉讼请求。理由如下:原、被告于2017年4月2日在中介方我爱我家公司的居间下签订《房产交易合同》,约定原告以1805000元价格购买被告所有的涉案房屋,定金为40000元,余款于2017年5月30日前一次性付清,同时合同还约定了解除条款,即如买方未能履行合同,本合同终止或解除的,定金不予退还。当日双方还签订了《补充协议》,约定追加定金60000元,定金共100000元。合同签订后,被告多次催促原告一次性支付购房余款,但原告未依约支付。被告通过中介方询问,原告表示因未收到出售他处房屋的售房款,请求延期支付本案房屋的剩余房款,为此双方于2017年5月28日签订《延期付款协议》,约定涉案房屋的付款时间变更为2017年8月31日。被告认为,在签订房产交易合同时,中介方已经告知原、被告天津市出台了限购政策,这也是中介方的应尽义务。该限购政策颁布于2017年3月31日,从2017年4月1日开始实施,而原、被告签订房产交易合同是在4月2日,属于限购政策出台在前,签订合同时间在后。在签订合同时,原告明知自身不符合购房政策,仍与被告签订合同,原告具有重大过错。此外,2017年5月28日双方签订《延期付款协议》时,距离限购政策出台已有两个月,原告仍以自身原因请求迟延付款,并未告知其不具备购房资格或因其不符合购房资格而要求解除合同,直至2017年8月31日延期付款期限届满后,原告仍然没有告知被告其受限购政策的制约而要求解除合同。上述事实表明,原告在明知其不符合购房政策的情况下,违反诚实信用原则,故意隐瞒事实,具有重大过错,应当承担全部违约责任。此外,双方签订的房产交易合同系附解除条件合同,根据合同法规定,附解除条件的合同自条件成就时合同解除。2017年8月31日付款期限届满后,由于原告违约,被告也通过中介方告知了原告合同已解除,故我方认为双方签订的房产交易合同在延期付款期限届满后已经解除。被告于2018年3月30日才将涉案房屋另行出售他人,价格为1390000元,与本案交易合同约定的售房款数额差价高达415000元,被告的损失完全是原告违反诚实信用原则,故意隐瞒事实及其违约行为导致,如判令被告返还定金,则会让违约方因不诚信而获利,让守约方受损,这也违反公平原则,因此我方保留向原告主张赔偿损失的权利。
本院查明
本院经审理认定事实如下:2017年4月2日,原、被告在中介方天津市我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)居间下签订《房产交易合同》一份,约定原告郭宽喜(买方)购买被告刘志勇(卖方)名下坐落河北区正义道18#楼5-501房屋,该房屋建筑面积62.57平方米,总房款1805000元,合同签订当日买方应支付购房定金40000元,剩余房款1765000元于2017年5月30日前筹齐一次性支付,2017年5月31日前到房管部门签署《天津市房产买卖协议》,2017年6月2日前办理产权变更登记手续。合同中权利义务部分约定:“…如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成,本合同终止或解除的,则已付之定金卖方不予退还,卖方有权将该物业卖予任何人,若支付的定金不足弥补卖方损失的,买方还应负责赔偿…”该合同签订当日,原、被告还签订《关于追加定金的补充协议书》一份,约定在《房产交易合同》约定的定金数额外,买方再增加支付定金60000元,该定金在本协议签订后15日内支付给卖方;本协议约定的定金与《房产交易合同》约定的定金具有同等性质和法律效力;买卖双方确认,房屋转让成交价金额不发生变化,在卖方收到本协议约定的定金后,剩余合同价款应将追加支付的定金予以扣除;除本约定增加支付的定金外,《房产交易合同》内容保持不变,买卖双方应继续履行《房产交易合同》。原、被告签订上述《房产交易合同》及《关于追加定金的补充协议书》的当日,原告向被告支付购房定金40000元,并由被告为原告出具该40000元《定金收据》一份。因原告的配偶刘英出售其家庭成员名下他处房屋的售房款未收到,故原告(乙方)、被告(甲方)再次在中介方我爱我家公司的居间下,于2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》一份,对双方此前订立的《房产交易合同》予以补充,约定:“乙方因卖其他房产房款未收到原因,无法按主合同的约定时间交付房款,通过与甲方的友好协商,甲乙双方同意将房款延期到2017年8月31日,如乙方再次未按期缴纳房款,不能使合同正常履行,承担合同中的违约责任。”同日,双方再次签订《关于追加定金的补充协议书》,约定买卖双方在《房产交易合同》约定的定金数额外,买方再增加支付定金60000元,该定金在本协议签订后15日内支付给卖方;本协议约定的定金与《房产交易合同》约定的定金具有同等性质和法律效力;买卖双方确认,房屋转让成交价金额不发生变化,在卖方收到本协议约定的定金后,剩余合同价款应将追加支付的定金予以扣除;除本约定增加支付的定金外,《房产交易合同》内容保持不变,买卖双方应继续履行《房产交易合同》。2017年5月28日当日原告向被告追加支付购房定金60000元,并由被告为原告出具该60000元定金《收条》一份。此后双方未再订立相关协议,至2017年8月31日原告亦未向被告支付剩余购房款。2018年3月20日,被告经中介方天津市岚海房地产信息咨询有限公司居间,与案外人郭媛媛就涉案房屋签订《房屋居间合同》,同年4月9日被告与案外人郭媛媛签订《天津市存量房屋买卖协议》,约定以1390000元将涉案房屋出售,2018年5月18日涉案房屋变更所有权登记至案外人郭媛媛名下。
另查,2017年3月26日原告的配偶刘英(卖方)与案外人王景文(买方)经天津链家宝业房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)居间签订《房产交易合同》,约定刘英将其名下坐落天津市北辰区姚江路东侧、汾河道南侧宸欣家园23-1-501房屋出售给王景文,房屋价款为1930000元,王景文于签订合同当日支付购房定金100000元。2017年3月31日,天津市人民政府办公厅下发《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房,该意见于2017年4月1日起实施。2017年4月30日王景文与刘英签订《补充协议》约定追加支付该房屋购房定金200000元,同时约定将剩余购房款于2017年7月31日前予以交付并到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。因王景文受房屋限购政策的影响,该房屋买卖合同无法继续履行,故王景文于2018年6月27日向本院提起诉讼,要求解除与刘英签订的《房产交易合同》并要求刘英退还购房定金300000元。该案诉讼过程中,刘英在答辩意见中表示:2017年4月1日限购政策出台,其于当日与中介方链家公司询问合同能否继续履行,链家公司与王景文确认后告知其可以继续履行,但需要更换购房人,2017年4月2日其在得到王景文的肯定答复后,认为其在出售该房屋后具备购房资格且售房款可以用于另行购房,其配偶郭宽喜即本案原告与本案被告刘志勇订立了一份房屋买卖合同,约定购买本案涉案房屋并已支付购房定金100000元及中介费。同时,刘英在该案庭审中亦表示,因其还需再买一处房屋,故于2017年4月2日到本案中介方我爱我家公司去购买房屋,因其家庭已有两套房屋,其中一处为该案涉诉房屋,故经我爱我家中介公司与该案中介方链家公司沟通确认王景文是否可以购房,如果王景文不能确定购房,其也不会再购买其他房屋。2018年8月27日,本院就该案作出(2018)津0105民初4686号民事判决,对该案涉诉房屋订立的《房屋买卖协议》及《补充协议》予以解除,同时就2017年3月26日限购政策实施前王景文支付的定金100000元予以返还,但因限购政策实施后买卖双方均已明知,在此情形下于2017年4月30日追加支付的定金200000元属双方放任损失的扩大,均存在过错,故由双方各半负担。该判决现已发生法律效力。
现原告以其受房屋限购政策的影响,无法实现本案涉诉房屋买卖的合同目的且不存在违约为由起诉来院,要求依法解除双方签订的《房产交易合同》并退还购房定金100000元。被告则认为在延期付款期限届满后,双方的《房产交易合同》因所附合同解除条件成就而已经解除,同时以辩称意见不同意原告的诉讼请求。
上述事实,有双方提交、本院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证,本院予以确认。
本院认为
本院认为,本案争议焦点为:一、原、被告签订的《房产交易合同》是否因约定的延期付款期限届满,致合同解除条件成就而已经解除;二、原告是否系因受房屋限购政策制约而不存在违约行为,得退还购房定金。
对于争议焦点一,原、被告签订的《房产交易合同》及相关《关于追加定金的补充协议书》、《关于房款延期的补充协议》均系双方真实意思表示且已实际履行,应依法确认有效,双方均应依照合同的约定享受权利、承担义务。双方于2017年4月2日签订的《房产交易合同》中约定:“…如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成,本合同终止或解除的,则已付之定金卖方不予退还,卖方有权将该物业卖予任何人,若支付的定金不足以弥补卖方损失的,买方还应负责赔偿…”2017年5月28日因原告未能按期付款而与被告补充签订的《关于房款延期的补充协议》约定:“乙方因卖其他房产房款未收到原因,无法按主合同的约定时间交付房款,甲乙双方同意将房款延期到2017年8月31日,如乙方再次未按期缴纳房款,不能使合同正常履行,承担合同中的违约责任。”原告已在《关于房款延期的补充协议》明确承诺“如乙方再次未按期缴纳房款,不能使合同正常履行,承担合同中的违约责任。”原告在明知其要出售的他处房屋在与买方王景文约定的2017年7月31日付款期限届满时未能实际履行,但未再通过本案房屋中介方我爱我家公司与被告进行沟通、协商,截止到2017年8月31日与本案原告约定的延期付款期限届满时,原告亦未支付剩余购房款或提起诉讼解除本案的交易合同,至2018年6月27日王景文提起另案诉讼时才被动的作为该案被告应诉,此时距离与本案被告约定的延期付款期限届满已长达近一年时间且直至原告于2019年3月27日提起本案诉讼前,仍未通过中介方向被告作出过本案交易合同是否继续履行的意思表示,被告依据双方合同及相关延期付款补充协议的约定,有理由认为双方交易合同已经因原告在延期付款届满时未履行支付剩余购房款的义务而解除,因此应认定原、被告签订的《房产交易合同》因原告在延期付款期限届满时未履行付款义务,致合同约定的解除条件成就,该房产交易合同于2017年9月1日解除。
对于争议焦点二,在原告的配偶刘英此前作为卖方出售其家庭他处房屋的诉讼中,已明确表示在2017年4月2日与本案被告签订房屋交易合同并支付首笔定金40000元之前,即2017年4月1日已明确知悉本市实施了房屋限购政策,但并未将其受限购政策制约的情形告知被告,而后订立合同、交付定金,直至2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》并追加支付定金60000元时亦未证实被告此时对原告受限购政策制约的情形已经知情,因此在上述交易过程中被告作为房屋出售方并不存在任何过错,原告应承担全部违约责任,现要求被告退还购房定金100000元的诉讼请求,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十五条规定,判决如下:
裁判结果
一、确认原告郭宽喜与被告刘志勇于2017年4月2日就坐落河北区正义道18#楼5-501房屋签订的《房产交易合同》于2017年9月1日解除;
二、原告郭宽喜的其他诉讼请求予以驳回。
案件受理费1150元,由原告郭宽喜负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判人员
审判员苑治臣
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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