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当签订的合同约定超过过户期限时,需要怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-04 13:41

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
被告辩称
彭东霞辩称,1.案涉房产属于被告及被告前夫李某共同所有,被告本人无权处分。在李某对案涉房产出售情况不知情的情况下,没有取得李某的同意及授权,被告私自委托友联公司出售案涉房产,并与原告签订案涉房产的买卖合同。事后,被告出售房屋的行为亦没有得到李某的追认,被告属于无权处分案涉房产。2.原告要求继续履行合同,要求过户没有法律依据。原告如果主张继续履行合同,必然侵害李某物权,其效力不及于李某的所有权。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告对其陈述事实在诉讼中提供的主要证据有:珠海市友联物业代理有限公司房地产买卖合同1份;收据1张;同意购买抵押贷款意向书1份;证人证言2份;借记卡历史交易明细清单1份;中山市土地房产产权档案资料证明表1份。
被告对其陈述事实在诉讼中提交的主要证据有:1.结婚证复印件、人口登记卡各1份;2.中山市商品房买卖合同1份;3.房地产权证1份;4.离婚证复印件1份;5.离婚协议书1份;6.中介服务协议、房地产买卖合同各1份;7、证人证言1份。
诉讼中,被告撤回追加友联公司为本案第三人参加本案诉讼的申请。
庭审中,原告申请张某、黄某出庭作证,被告申请李某出庭作证。原告、被告的证人出庭作证申请,符合法律规定,本院予以准许。
张某系友联公司客服经理,证言如下:原告经过友联公司介绍与被告之间进行买卖房屋的事宜,房屋买卖合同签字时彭东霞与李某一起过来签订合同,在友联公司促成双方的房屋买卖交易。原告与被告的房产交易由本人跟进。签订合同时被告与李某拿了离婚证、土地证到友联公司处,是两个人一起来的。签订合同,李某也在场并没有提出异议。张某没有问过李某是否愿意出售案涉房产,认为当时签订合同时李某也在场且所有关联事项已经谈妥。对于彭东霞、李某离婚证的时间记不清楚。
黄某系友联公司营业经理,证言如下:2015年11月13日大约上午9:30分左右,彭东霞与李某开车到友联公司,当时有提供离婚证、土地证等资料,友联公司核查相关资料后,黄某作为友联公司代表与彭东霞、李某到农业银行坦洲支行由彭东霞进行申请提前还款的业务,黄某、彭东霞、李某在当天中午11:55左右到达农业银行,办理好了提前还款业务。办好之后,三人便开车前往珠海市中国银行横琴支行配合原告申请银行按揭,之后在中国银行横琴支行签订了合同。签订案涉买卖合同、申请提前还贷、配合原告申请银行按揭贷款三个项目黄某都由跟进,该三项业务办理时,李某都在场,去银行均由李某开车前往,整个过程李某均没有提出过异议。
李某证言如下:案涉房产是我与彭东霞婚姻存续期间的共同财产,案涉房产交易在没有我签名同意的情况下进行出售,对该买卖我不同意。案涉房产买卖合同签订时一开始我在场,但对于价格我不同意,所以我走出去了,合同签名时我不在场。我说过价格太低,而且我认为由彭东霞一个人签字同意,没有我授权,买卖不能成立。双方签字后说要走,我充当司机开车送他们去了两个银行,到了目的地银行后,我猜到他们是要办理银行贷款,因为我不同意,所以我一直没有进银行。本院向证人询问,去了银行猜到对方到银行是要干什么,所以证人没有进银行,既然不同意案涉交易,为何去下一个银行时证人还要做司机开车送他们去下一个银行。李某回答“我什么都不知情,只是按照他们的要求带他们去银行,他们也没有告诉我去干什么,而且去银行我也没进去,没有参与过”。在原告向证人发问环节,原告询问证人开车带黄某及彭东霞去了哪里;在开车去坦洲银行有无跟彭东霞明确表示不同意案涉买卖。证人回答先去了珠海银行,之后去了坦洲银行,具体地址不清楚;根据物权法、婚姻法规定,作为夫妻共同财产,只要我不同意没有签名,这个买卖就不成立。在被告向证人发问环节,被告询问证人签订合同后,开车时是否知道去银行。证人回答“一出来就说开车走,一开始没有告诉我是去银行,导航地点是彭东霞输入,我不知道是去银行”。
本院查明
依据上述证据及当事人的陈述,本院查明:2015年11月13日,田甜、彭东霞与友联公司签订房地产买卖合同1份(合同编号:NO.0000581),约定田甜以1280000元向彭东霞购买位于中山市××镇长××海××房,田甜于签订合同后1个工作日内向彭东霞支付100000元定金,第二部分楼款1180000元由田甜办理银行按揭贷款付款,田甜需在签订本合同之日起15个工作日内申请办理按揭手续,在银行同意按揭贷款之金额通知后30个工作日内,买卖双方须办理该物业房地产登记过户手续;案涉房屋房地产权证在银行抵押中。合同还约定其他条款。合同签订当天,彭东霞出具收据1张,载明收到田甜定金100000元,手写备注资金以实际到账为准,定金到账此据生效。2016年1月20日,中国银行珠海市分行出具同意购房抵押贷款意向书,载明同意田甜申请按揭贷款880000元。2016年3月7日,田甜以彭东霞拒不履行合同义务为由,诉至本院,提出前述请求。
另查明:案涉房屋所涉按揭贷款已经于2015年12月11日办理注销抵押登记手续。
本院认为
本院认为:本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉、辩双方的庭审意见及提交证据分析,本案的争议焦点有:1.案涉房地产买卖合同是否合法有效、能否继续履行;2.若有效,田甜诉请继续履行案涉房地产买卖合同及要求彭东霞承担违约责任的请求是否应当得到支持。对上述争议焦点,本院分析论述如下:
对于争议焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2012]8号)第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”因此,田甜与彭东霞签订的房地产买卖合同,合法有效。但是案涉交易的标的物为房产,房产作为不动产享有不动产物权的特质。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产座重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”本案中,田甜能否有权取得案涉房产的所有权,需要取得房屋产权所有人的同意。李某主张案涉房产为夫妻共同财产,其作为房产的共有人,未经其同意,彭东霞无权擅自处理案涉房产,主张案涉房产交易无效。
首先,案涉房产只登记在彭东霞名下,但购买于彭东霞与李某的夫妻关系存续期间,因此案涉房产是否属于夫妻共同财产,是有争议的,但此属于另一层法律关系,本院不在本案中展开分析或论证。本案中,李某、彭东霞均主张案涉房产是属于夫妻双方共同财产,且一致主张李某对案涉房产交易一事不知情,主张案涉房产交易无效。根据田甜的陈述、证人张某、黄某、李某的陈述,可认定以下事实:在案涉房地产买卖合同签订后,李某随同彭东霞、友联公司员工黄某一同先后前往农业银行坦洲支行办理提前还贷业务、中国银行珠海分行办理按揭贷款业务,由李某驾车前往。李某主张其没有进入银行内,也没有办理相关业务。从上述交易细节分析,李某作为一个具有完全民事行为能力人,在李某不同意案涉房产交易的情况下,在彭东霞与田甜已签订案涉买卖合同的情况下,其继续做出驾车接送彭东霞、黄某先后前往两个银行完成案涉房产交易流程的行为,不合常理。根据李某陈述“到了目的地银行后,我猜到他们是要办理银行贷款,因为我不同意,所以我一直没有进银行”,在李某驾车送彭东霞、黄某到达第一个目的地农业银行坦洲支行时,李某已经猜到他们要办理银行贷款,按正常逻辑推断,李某已经知道案涉房产交易相关手续正在进行,此时,李某非但没有做出拒绝交易的行为表示,还充当司机继续驾车前往下一个银行中国银行珠海分行,以其行动配合案涉房产交易的进行。由李某的上述行为表现,再结合田甜、房产中介友联公司工作人员的陈述,本院有充分理由相信李某对于案涉房产交易情况时知情并同意的。李某抗辩称不同意案涉房产交易,与其作出的行为意思表示相互矛盾,对其主张,本院不予采信。因此,即便本案房产属于彭东霞、李某的夫妻共同财产,本案房产交易也已经取得房屋所有权人彭东霞、李某的同意,房产交易合法有效。在田甜取得银行出具的同意贷款通知书后,彭东霞应在合同约定期限内办理相应的房产交易手续。由于案涉房产名下按揭抵押已注销,且该房产名下目前无其他抵押或查封,合同约定之过户义务可以通过强制执行实现,因此,合同具备继续履行的条件。
关于争议焦点二。
根据案涉房地产买卖合同约定,田甜已按约向彭东霞支付100000元定金并向银行申请按揭贷款,银行已于2016年1月20日开具同意购房抵押贷款意向书(以下简称为同贷书)。案涉合同约定,田甜需在办理该房产产权登记过户手续前支付首期款,该首期款的数额为非由银行以贷款行使支付之金额(即1280000元880000元=400000元),如田甜已付首期款金额少于第二部分楼款总额减去银行贷款的金额,则首期款相应增加,田甜须于银行同意按揭贷款之金额通知后10个工作日内补足差额部分,即300000元。但根据彭东霞的抗辩意见,其主张案涉房屋是夫妻共同财产,其无权单独处分,可见彭东霞对于案涉合同的继续履行是持消极反对态度。因此,虽然合同约定田甜应在取得同贷书后10个工作日内补足房款差额,但在彭东霞主张案涉房产交易无效并不同意继续履行案涉合同的情况下,田甜的相应付款义务有权暂缓履行。田甜作为守约方请求继续履行案涉合同,理据充分,符合法律规定,本院予以支持。由于银行出具的同贷书有效期到2016年4月19日止,而田甜庭审中明确无法一次性付款,需要申请银行按揭贷款。故田甜申请继续履行本案合同,必须再向银行申请同贷书,后附随产生的相关合同义务履行时间相应顺延。
关于彭东霞是否应向田甜支付违约金的问题。根据合同约定,彭东霞应在同意按揭贷款金额通知后30个工作日内(即2016年3月10日前)办理房产登记过户手续,因彭东霞以无权处分房产为由拒绝履行案涉合同,导致双方未能按照合同约定的期限履行义务,故田甜有权要求彭东霞支付违约金并继续履行合同,但双方约定的违约金计算标准过高,结合公平原则及诚实信用原则,本院将上述违约金金额酌定为10000元。
另,彭东霞于2016年8月26日向本院提交中止诉讼申请书,理由为李某已另案起诉彭东霞,主张案涉房产属于夫妻共同财产,要求分割案涉房产,认为该案的判决结果会影响本案判决。本院认为,案涉合同交易已获得彭东霞、李某同意,该房产是否属于彭东霞、李某共有,若属共有双方占有的份额如何,上述争议均不影响本案的判决,涉案房产交易后的相应房款如何分割,亦不在本院的处理范围内。因此,彭东霞申请中止本案诉讼,本院不予准许,本案将依法判决。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下:
裁判结果
一、原告田甜与被告彭东霞继续履行双方于2015年11月13日签订的房地产买卖合同(合同编号:NO.0000581);
二、原告田甜应于本判决发生法律效力之日起五日内向银行递交材料申请办理银行按揭贷款,被告彭东霞应予以配合;
三、原告田甜在通过银行按揭贷款申请,取得银行同意申请按揭贷款的批复后,原告田甜与被告彭东霞按房地产买卖合同(编号:NO.0000581)约定的履行期限履行各自合同义务;
四、被告彭东霞于本判决发生法律效力起七日内向原告田甜支付违约金10000元。
如果被告彭东霞未按本判决指定的期间履行上述债务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16320元(该款原告已预付),由被告彭东霞负担(该款被告彭东霞应在判决生效之日起七日内径付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五天内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判人员
审判长陆招胜
审判员杨颖
人民陪审员陈宇玲
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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