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当房产处于抵押状态怎么做交易?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-03 17:52

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称
上诉人吕xx不服原审判决,向本院提起上诉,请求判令,1、撤销原审判决第一项确认尹xx与吕xx签订的《协议书》于2015年9月7日解除;2、吕xx支付尹xx违约金50000元;3、由尹xx承担上诉费。
上诉事实与理由:一、原审认定事实错误。1、原审曲解《协议书》签订的背景和《协议书》内容的含义。吕xx为了履行《买卖及居间合同》于2015年6月16日向上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行龙华支行结清深圳市宝安区xx街道xx房屋的全部贷款本息,吕xx的行为并未怠于履行合同,因案外人于2015年6月23日诉讼及保全而查封所涉房产,吕xx因无其他财产提供担保和履行案外人债务,遂与尹xx协商解除《买卖及居间合同》及支付违约金。原审认定2015年7月18日尹xx与吕xx签订一份《协议书》,约定双方协商一致,因卖方吕xx名下的xx房屋无法履行卖方一切事宜,导致房产不能继续交易买卖,同意赔偿买方尹xx违约金120000元包括购房定金。上述事实证明双方签订《协议书》的背景是双方之间的《买卖及居间合同》因情势变更已经无法履行,双方都很清楚明白这一情势变更事实,所以双方才协商如何支付违约金,双方协商一致同意由吕xx支付尹xx违约金120000元包括购房定金。该协商结果对尹xx仅支付40000元定金而言相当公平,且该协商结果是对违约金条款协商后的变更,是双方真实意思的表示,合法有效,故一审认定《协议书》不是对违约条款进行修改属于认定事实错误。2、原审认定“被告未如期支付赔偿款,原《深圳市二手房买卖及居间服务合同》继续有效,原告有权依据该合同请求赔偿”错误。《协议书》并非补充协议,属对违约金变更的协议,违约金本身与赔偿款是两个不同的法律概念,违约金条款是针对违约的惩罚性质的约定,赔偿款的主张只能针对其它损失,而不能包含违约金,特别是已经约定了违约金的情形。二、原审适用法律错误。1、《协议书》是双方真实意思表示,合法有效,在无违反法律、法规禁止情形和双方约定条件下,当事人无权请求解除,原审法院无法律判决解除。2、双方针对违约金达成了新的一致意见,并形成《协议书》,原审法院理应依据新的协议判决违约金,而不是采信变更前的约定。
被上诉人辩称
被上诉人尹xx当庭答辩称,一、原审判决查明事实清楚、准确,适用法律正确,判决结果公正正确,请求驳回上诉,维持原判。二、吕xx的上诉事实和理由不成立,所述与事实完全相反。吕xx称没有提供的财产可提供担保和履行案外人的债务,但实际上是吕xx很快返还了案外人的债务,并解封,并没有经过法院的拍卖。由此可见,吕xx是因为房价上涨过快,不想履行与尹xx的合同。吕xx于2015年11月6日将诉争房产转让给熊x,并不是法院拍卖,而是其自己转让的。三、关于协议书是附条件的,所附条件为吕xx必须在2015年7月27日前一次性支付12万元给买方,但是吕xx没有如期支付,按协议书履行所附的条件已经成就,应予以解除。
原审第三人家xx公司未应诉亦未答辩。
原审判决查明的事实清楚,本院予以确认。
本院认为
本院认为,尹xx、吕xx、家xx公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》在履行过程中因涉案房产被案外人查封而无法履行。吕xx对于其应向尹xx承担相应的违约责任并无异议,双方争议的焦点是吕xx承担违约责任的依据是《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的约定还是双方2015年7月18日签订的《协议书》。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中对于卖方吕xx违约作出了明确的约定,而根据《协议书》的内容,双方实际对吕xx不能履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的违约责任在《协议书》中作出了新的约定,则吕xx应承担的违约责任应以《协议书》约定内容为准。《协议书》约定,双方同意吕xx赔偿尹xx违约金120000元包括购房定金,于2015年7月27日前支付给买方,逾期买方有权追加赔偿款,与买房合同共起法律效应。根据上述约定,虽然双方同意将吕xx的违约责任确定为包括购房定金在内共120000元,但同时也约定了新的违约条款,即若不能按《协议书》约定的2015年7月27日前支付,“逾期买方有权追加赔偿款,与买房合同共起法律效应”。本案已查明的事实,吕xx分别于2015年7月28日、8月22日向尹xx支付了60000元、10000元款项,即吕xx并未按照《协议书》约定的期限支付足额的违约金,因此,根据约定,尹xx有权依据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》向吕xx主张违约责任。现吕xx未能举证证明《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中约定的违约责任过高,其请求仍按照《协议书》约定支付违约金50000元的请求无相应依据,本院不予支持。原审判决吕xx向尹xx支付违约金289200元符合双方合同约定及法律规定,本院予以维持。
综上所述,吕xx的上诉请求不成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
二审裁判结果
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费4888元,由吕xx负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长马龙
代理审判员许莹姣
代理审判员周敏
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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