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当签订房产交易合同被拒绝履行时怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-03 17:22

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称
上诉人邓萍萍上诉请求:1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初912号民事判决书第2项判决。2、判决被上诉人违约金172000元给上诉人。3、判决被上诉人承担诉讼费。事实与理由:一、邓萍萍全面履行了合同义务,没有违约。邓萍萍与柏振军在2017年2月13日签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》,当日就向涉案的房屋按揭银行申请提前还贷业务316981.70元,建设银行出具《提前还款预约受理通知书》,预约结束日为2017年4月13日,提前还款变更类型:提前结清。邓萍萍第2次与柏振军见面是为了去兴业银行办理银行业务,即2017年2月17日。在这次见面,柏振军和邓萍萍在柜台办理银行业务,银行柜台工作人员要求邓萍萍要开设兴业银行账户,用于转入放二手房按揭款,邓萍萍这个开设兴业银行账户就是《惠州市二手房买卖及居间服务合同》买卖双方约定的银行监管账户。2017年4月2日邓萍萍通过电话与柏振军谈提前还款结清(即平常说的赎楼)约定柏振军约定支付房款给邓萍萍。2017年4月24日,邓萍萍与柏振军前往办理兴业银行,但柏振军突然变卦,提前需要先办理公证,导致当天没有去兴业银行。二、双方约定银行监管账户是具体哪个账户,对本案很重要。双方约定银行监管账户确定必须同时满足以下条件:第一双方约定,第二银行进行监管,目的保障二手房买卖交易安全。双方交易成功,银行保证卖方能够取得房款,不成功买方也取回房款。柏振军兴业银行自己个人账户是不是双方约定银行监管账户,显然不是,邓萍萍没有与柏振军约定,二银行没在进行监管。三、柏振军没有柏振军支付放款给邓萍萍,导致邓萍萍2017年4月25日提出解除合同,柏振军二话不谈立马起诉邓萍萍违约,从柏振军向法院起诉提供的材料可以看出柏振军在2017年5月8日已经准备好所有诉讼材料,于2017年5月10日向法院起诉,从柏振军得知解除合同到起诉时间不到十天,这就充分说明了柏振军根本没有买房的诚意,实际上就是借买房来社合同陷阱达到非法目的,具体理由如下:按照《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定,明确约定柏振军二手房按揭之前要向邓萍萍在一定要先支付三笔房款合计36万元:其中第一笔10万(即2017年2月13日签订合同时的定金),第二笔16万元(2017年2月28日付到双方约定的银行监管账户即是邓萍萍与柏振军一起到兴业银行开设的邓萍萍兴业银行账户),第三笔10万元(即是《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第16条备注中:按揭下来之后,用首期款赎楼,业主如不卖,首付款算入定金双倍赔偿定金给10万元,2017年4月中旬客户再支付10万元赎楼)。对于柏振军说已存入16万元柏振军兴业银行自己个人账户,认为已按合同约定履行2017年2月28日前付16万元到双方约定银行监管账户,这不符合事实。首先从柏振军提供的兴业银行流水,没有在2017年2月28日前存入16万元的流水,其次柏振军兴业银行个人账户不是双方约定监管账户。具体理由如下:2017年2月17日,邓萍萍在兴业银行开设个人银行账户,该个人银行账户就是双方约定银行监管账户,兴业银行接受柏振军购买邓萍萍二手房按揭的要求。兴业银行如果在接受柏振军二手房按揭材料后会冻结邓萍萍的兴业银行账户,保证邓萍萍将房子卖掉不会收不到房款,也保证柏振军支付了房款不会收不到房屋。所以说2017年2月17日,柏振军和邓萍萍在柜台办理银行业务,柜台工作人员要求邓萍萍要开兴业银行账户,用于接收存放二手房按揭款,邓萍萍这个开设兴业银行账户就是《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的买卖双方约定的银行监管账户。在2017年4月24日去赎楼,柏振军根本不打算支付房款,突然提出去办公证。柏振军所提交诉讼材料和法庭调查可以明确柏振军没有支付房款给邓萍萍。三、柏振军没有支付房款给邓萍萍,是根本性违约,应支付违约金给邓萍萍。虽然合同约定按揭支付房款,据我所知,如果柏振军办不了二手房按揭,柏振军仍然要支付全额房款给邓萍萍。如果柏振军是首套房,又符合惠州市外地人的二手房按揭所需全部材料,最多也是按揭合同房款的7成(即860000×70%=602000元),柏振军必须支付二手房房款的3成(即860000×30%=258000元)258000元给邓萍萍,才符合首套房的按揭条件,而柏振军没有支付258000元给邓萍萍,根本不符合首套房按揭条件。如果柏振军是第2套房,那么兴业银行最多按揭贷款3成(860000×30%=258000元),即按揭款为258000元,在法庭上柏振军称首付50多万元,也就是说柏振军是第二套房按揭,则二手房首期款602000元必须支付给邓萍萍,才能够取得二手房按揭银行所需的首付凭证,即邓萍萍收到柏振军房款的602000元的收据,必须原件。柏振军说他已经办好了按揭银行二手房按揭手续,这是不可能的,因为邓萍萍根本没有收到柏振军的房款,二手房按揭兴业银行必须审查柏振军按揭材料,在申请按揭材料缺少邓萍萍收到房款的收条的情况下兴业银行不会同意预约按揭。从这个事实来看,柏振军没有支付房款602000元给邓萍萍才是柏振军办不成二手房按揭的根本原因。还有一点就是首期房款602000元什么时候支付给邓萍萍?除了合同有约定三笔(签订合同日2017年2月13日支付定金10万元,2017年2月28日支付16万元,2017年4月中旬支付定金10万元)有明确时间之外,首期剩余房款242000元在办理申请按揭之前柏振军要将全部支付给邓萍萍,这才是柏振军按合同全面履行支付首期款602000元的义务。这602000元支付给谁?毫无争议是支付到邓萍萍的,除了有2017年2月28日约定16万元存入双方约定监管的账户人即邓萍萍在兴业银行的银行账户。柏振军说柏振军个人兴业银行账户是买卖双方约定银行监管账户是十分错误的,如果是这样的话,就不需要2017年2月17日邓萍萍与柏振军一起去兴业银行办理业务,邓萍萍也不需要在兴业银行柜台工作人员要求下开设兴业银行账户。这个银行监管账户的目的是保障买卖双方的权利而设的,保证柏振军收到房子,保证邓萍萍收到房款,这个账户的钱是需要冻结的,如果钱存进了柏振军的银行账户则会导致邓萍萍卖房后,房子没有了,钱也没有了,那么柏振军认为自己个人兴业银行账户是这个监管账户就没有任何意义了。综上所述,邓萍萍积极履行卖方的义务,柏振军没有支付房款给邓萍萍是根本性违约,柏振军应依法支付违约金172000元给邓萍萍。上诉人请求你院支持上诉请求,撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初912号民事判决书第2项判决,改判被上诉人违约金172000给上诉人,
被上诉人辩称
被上诉人柏振军辩称:第一,一审判决事实清楚证据充足,适用法律正确,请求二审驳回上诉,针对上诉人的上诉主张回应如下,第一,上诉人主张其出具的提前还款预约受理通知书结束日为2017年4月13日,提前还款为提前结清,事实是,在4月13日前上诉人没有办理该项业务,这也正是上诉人违约的事实表现,并且提前还款预约受理通知书上诉人一二审均无提交,第二,对于上诉人主张第二次与被上诉人去兴业银行办理银行业务,那是因为银行要求上诉人在兴业银行开具一个账户,同时与被上诉人的兴业银行账户作为银行监管账户,按照双方签订的二手房买卖及居间合同的要求,由被上诉人将首付款16万存入被上诉人在兴业银行的账户并冻结,等双方交易后银行直接从被上诉人在兴业银行的账户并冻结,等双方交易后银行直接从被上诉人的账户中将购房首付款发出上诉人的兴业银行账户,因此不存在上诉人所说未支付房款给上诉人的事实,支付房款应按照双方合同约定进行的,没有说直接将房款首期支付给上诉人。第三,关于公证,并不是被上诉人突然变卦需要办理公证,是第三方要求上诉人办理公证委托给第三方办理过户手续事项,至于其他上诉人主张是上诉人推测的没有事实依据和证明。第四,被上诉人提交的兴业银行流水已经很清楚在2017年2月17日存入16万元,第五,根据兴业银行按揭的手续中明确放款给被上诉人,放款金额为48万元,因此,被上诉人的首付款只需要38万元,不存在上诉人所主张的60多万元,且要根据被上诉人提供的兴业银行的交易明细在2017年4月14日已经存入28万元,再将之前预付的10万定金已经足额满足首付款,因此上诉人的上诉理由没有事实依据,恳请二审驳回。
一审原告柏振军法院起诉请求:1、请求被告返还定金人民币100000元;2、请求被告支付违约金人民币l72000元;3、请求被告承担本案诉讼费和保全费。
一审法院认定事实:一、2017年2月14日,原告柏振军作为买方与被告邓萍萍作为卖方及第三人拓朋公司作为居间方签订一份编号为0000057的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》,合同主要约定:1、关于房产信息约定,被告邓萍萍将位于惠州市大亚湾区XX花园XX栋XXX号房(房产证号:33××70)出售给原告柏振军,该房屋建筑面积为88.4平方米,房款总价为86万元整。2、关于定金方式约定,该房产交易定金共计10万元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定10万元,买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管,监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定,卖方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后,即视为卖方本人已收讫;卖方应向买方开具定金收据,卖方拒绝向买方出具定金收据的,不影响定金生效。买卖双方协商一致约定买方按照按揭方式付款。3、关于付款方式约定:买卖双方同意买方需在2017年2月28日之前将除定金以外的首期款16万元支付至买卖双方约定的银行监管账号,并向银行提交按揭贷款申请的相关资料,配合银行办理按揭贷款审批手续,按揭贷款金额以银行承诺的为准。4、该房产处于抵押状态,卖方承诺于本合同签订之日起60日内自行筹资还清银行贷款,办妥注销抵押登记手续并将房地产原件交予居间方。5、关于违约责任约定,如卖方未按照合同约定履行义务,买方有权要求卖方以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过15个工作日的,则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金;如买方未按照合同约定履行义务,卖方有权要求卖方以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如买方逾期履行超过15个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。6、鉴于居间方就本次交易提供了居间服务,促成买卖双方交易,买卖双方同意以该房产转让总价款3%向居间方支付佣金,买方应支付佣金25800元。备注(备注条款与前述条款不一致的,以备注条款为准):按揭下来之后,用首期款赎楼,业主如不卖,首期款算入定金,双倍赔偿,定金给10万元,2017年4月中旬客户再支付10万元赎楼。合同还就其他内容进行了约定。二、陈丽君代原告柏振军向第三人拓朋公司支付了定金10万元,第三人拓朋公司向被告邓萍萍转账支付了8万元,剩余2万作为保证金没有支付。2017年2月13日,被告邓萍萍出具一份的收款收据,表明“今收到陈丽君购买惠州市大亚湾区XX花园XX栋XXXX号房定金10万元,以到账为准。”经本院向陈丽君(柏振军与陈丽君在2017年8月14日办理了结婚登记手续)询问,陈丽君表示该10万元是代柏振军向邓萍萍支付的购房定金5万元,另5万元是柏振军向邓萍萍支付,其本人没有单独向邓萍萍购买房屋。三、此后,原被告双方在中介公司人员带领下,到兴业银行惠州分行办理资金监管及按揭贷款审查手续,原告柏振军在2017年2月17日将款项160000元存入其在兴业银行的监管账号(卡号:62×××08)。兴业银行审查后于2017年3月17日拟同意向柏振军、陈丽君贷款48万元用以购买涉案房屋。2017年4月份,第三人通知并协助原被告按揭贷款手续,在办理手续过程中,原告要求第三人及被告到公证处办理公证,以便房屋买卖交易进行,被告邓萍萍也同意,后因公证处已经下班没有办理公证,也没有办理赎楼手续。被告邓萍萍认为,原告柏振军没有支付房款给被告,于2017年4月25日表示不卖涉案房产。为此,原告柏振军遂向本院起诉,主张上述诉讼请求。四、本院依据原告柏振军的申请,依法作出(2017)粤1391民初912号民事裁定书,裁定:查封被告邓萍萍名下位于惠州市大亚湾××花园××房的产权,查封价值以160000元为限,查封期限为三年;冻结原告柏振军在兴业银行股份有限公司惠州分行的银行存款16万元(账户号码:39×××37)。
一审法院认为:原告柏振军、被告邓萍萍及第三人拓朋公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》,系当事人的真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,为合法有效合同。当事人应恪守履行各自义务。原告柏振军在本诉中请求解除合同,被告邓萍萍在反诉中也请求解除合同,可见原被告双方对合同的继续履行持消极态度,均要求解除合同,为此,涉案的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》予以解除。原告柏振军通过陈丽君向被告邓萍萍支付购房定金10万元,有第三人及陈丽君的陈述,以及被告邓萍萍出具的收据予以为证,事实清楚,本院予以采信。被告邓萍萍认为被告没有支付购房款定金的主张,证据不足,与事实不符,本院不予采信。合同解除后,原告柏振军支付的定金应予以退还。合同签订后,原告柏振军按照合同约定支付了定金10万元,也在2017年2月28日前将16万元款项支付至银行监管账号,且已经取得按揭银行拟同意贷款。因此,原告柏振军已经按照合同约定履行自身义务。被告邓萍萍在合同履行过程中,没有按照合同约定办理赎楼,并单方向第三人表示要求解除合同,为此,被告邓萍萍应当承担违约责任。法律规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。合同关于违约责任约定,任何一方不履行合同约定义务,致合同目的不能实现,守约方有权解除合同并要求违约方支付该套房总价款的20%的违约金。因此,原告柏振军请求被告邓萍萍支付违约金172000元(86万元×20%),没有违反合同约定及法律规定,本院予以支持。反诉原告邓萍萍认为柏振军存在逾期付款的违约行为,证据不足,本院不予采信,反诉原告邓萍萍据此请求柏振军支付违约金172000元的反诉请求,没有事实依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定,判决如下:一、解除原告柏振军与被告邓萍萍及第三人惠州市拓朋房地产经纪有限公司于2017年2月14日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》(编号为0000057);二、被告邓萍萍在本判决书生效之日起10日内退还原告柏振军款项100000元,并向原告柏振军支付违约金172000元;三、驳回反诉原告邓萍萍的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7250元(本诉5380元+反诉1870元)及保全费1320元,由被告邓萍萍负担。
本院查明
二审中,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院认定事实属实,本院依法予以确认。本院补充查明,二审庭审时,上诉人表示其不卖房的原因是因为没有收到16万元的首期款及4月中旬的10万元赎楼款。
本院认为
本院认为:二审庭审时,上诉人表示其不卖房的原因是因为没有收到16万元的首期款及4月中旬的10万元赎楼款,对于上诉人该理由是否有事实和法律依据,本院作如下审查:
对于上诉人与被上诉人在兴业银行分别开设的账户中谁的账户才是监管账户问题,本院认为,被上诉人柏振军开设的账户属于监管账户,理由如下:一、从本院审理的大量二手房交易案件中可见,二手房交易习惯是购房一方需要向银行贷款的,都必须在贷款银行开设账户,并存入首期款,接受银行审查其支付首期款的付款能力,再审查是否放贷。换言之,贷款人能否支付首期款是银行放贷的前提条件。本案中,被上诉人需要向兴业银行贷款购房,按交易习惯,首期款应当存入其在该行开设的本人账户待银行审查,而非他人账户。二、被上诉人在兴业银行账户中存入16万元后,该行在2017年3月17日已经拟同意向被上诉人贷款48万元用于购买涉案房屋,由此可反推,被上诉人将16万元首期款存入其账户是正确的,已经通过了银行审查。综上两点,原审认定被上诉人已经将16万元首期款存入监管账户是正确的,上诉人认为16万元应当存入其在兴业银行账户的主张无事实和法律依据,本院不予支持。
对于上诉人认为4月中旬的10万元赎楼款没有向其支付的问题,本院认为,双方签订的合同备注一栏约定:(备注条款与前述条款不一致的,以备注条款为准):“按揭下来之后,用首期款赎楼,业主如不卖,首期款算入定金,双倍赔偿,定金给10万元,2017年4月中旬客户再支付10万元赎楼。”从该约定可见,支付10万元赎楼款的前提条件是按揭已完成,但本案的按揭并未完成,从而上诉人并不具备收取该款的条件。
综上理由,首期款16万元应当是存放于被上诉人的账户中,由银行审查,待按揭完成后再由被上诉人支付给上诉人用于赎楼,此外,被上诉人还应当增加10万元赎楼款给上诉人。上述26万元支付给上诉人的前提条件是按揭完成,但在按揭未完成之前,上诉人以没有收到26万元为由单方拒绝履行合同的理由是不能成立的,违反了双方的约定,已构成违约,原审认定其应当承担相应的违约金正确,本院予以维持。
综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
二审裁判结果
驳回上诉,维持原判。
本案件二审受理费7250元由上诉人邓萍萍负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长陈晓文
审判员刘天贞
审判员张佳誉
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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