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商品房销售合同有纠纷时怎么解决?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-01 20:44

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称
张碧春上诉请求:1.维持惠阳区人民法院(2017)粤1303民初3564、4123号判决第一、四项;2.维持惠阳区人民法院(2017)粤1303民初3564、4123号判决第二项之“惠州市获多利海岸物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张碧春返还已收取的购房款785570元、维修基金3998元,办理银行按揭费用、工本费3920元;3.判令被上诉人返还上诉人律师费1200元;4.改判惠阳区人民法院(2017)粤1303民初3564、4123号判决第二项之“利息计算:以793488元为基数,从2016年11月7日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计至款项付清之日止”为“利息计算:以794688元(购房款785570元、维修基金3998元,办理银行按揭费用、工本费3920元,律师费用1200元之和)为基数,自2016年10月31日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计至款项付清之日止);5.撤销惠阳区人民法院(2017)粤1303民初3564、4123号判决第三项;6.判令被上诉人向上诉人支付赔偿金785570元。本案一审、二审诉讼费,财产保全费全部由被上诉人承担。
事实与理由:上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案,惠州市惠阳区人民法院于2018年8月20日作出(2017)粤1303民初3564、4123号民事判决。认定被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》存在隐瞒、欺诈情形,但被上诉人不存在恶意或不想履行合同的本意。因此判决本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第九条的惩罚性赔偿条款。对此,上诉人认为一审法院认定部分事实不清,适用法律错误。一审第三项判决应予以撤销并依法改判,第二项利息计算部分应依法改判。具体事实与理由如下:一、一审判决认定被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》存在隐瞒、欺诈的情形,并适用《合同法》的相关规定撤销《商品房买卖合同》以及返还已付款项是正确的。理由是:(一)上诉人与被上诉人在2016年11月6日签订的《商品房买卖合同》中明确约定:该商品房没有产权纠纷以及债权债务纠纷。上诉人误认为涉案房屋产权清晰、无权利瑕疵、可办理按揭贷款和产权登记,陷入错误认识而与被上诉人签署了购房合同。(二)2017年11月,上诉人发现,在与被上诉人签署《商品房买卖合同》当时,涉案房屋上存在“预购商品房预告登记”和“抵押权预告登记”,涉案房屋已在双方签署合同之前销售给了案外人潘武强和抵押给银行。(三)被上诉人确未告知也没有证据证明其在签订合同时已告知上诉人涉案商品房已销售给他人并抵押给银行的情况。二、本案应适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的惩罚性条款。一审判决以被上诉人不存在恶意或不想履行合同的意思为由,认为不适用惩罚性赔偿条款错误。(一)“有无合同履行的意思”,并非适用一倍赔偿款的考量因素。1.《商品房买卖合同司法解释》第九条的立法目的是为了惩罚房地产开发企业的“欺诈”行为,规定只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖、抵押的事实导致合同被撤销,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,否则仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的。至于出卖人是否存在“恶意或不想履行合同”并非该条惩罚性赔偿适用的前提条件。2.“欺诈”与“有履行合同意思”是相互矛盾,不能并存的。如果被上诉人有履行合同的本意,就根本没必要实施欺诈行为。(二)如果对出卖人恶意欺诈的合同被撤销而不适用惩罚性赔偿,从法的体系上分析,将与不存在欺诈等恶意行为的合同终止后的后果并无二致且甚至更轻,也与合同法公平原则相悖。(三)一审认定被上诉人“不存在恶意或不想履行合同的意思”是错误的。1.被上诉人是否“想履行合同”属于主观判断范畴,从双方提供的证据和一审查明的事实,根本无法得出被上诉人“不存在恶意或不想履行合同”的结论。2.即使被上诉人在与上诉人签署商品房买卖合同3个月之后的2017年2月解除了与案外人潘武强的网签、注销备案和预告登记、抵押登记,也不能抹去和掩盖其在2016年11月6日与上诉人签署买卖合同时隐瞒、欺诈上诉人的行为以及事实,不影响被上诉人恶意的认定。3.与上诉人签署合同之后的涂销登记行为也不能证明被上诉人有为涉案合同履行扫清障碍或想履行涉案合同的意思。一是上述相关涉及解除与潘武强的网签、注销备案和预告登记、抵押登记的基础诉讼(仲裁)涉嫌虚假诉讼(仲裁),上诉人已连同相关涉嫌虚假诉讼的案件一并向惠阳区人民法院反映,要求调查处理。二是如果上诉人“不存在恶意或不想履行合同”,“一直在为履行合同扫障碍”,那么,作为专业的房地产公司,就应该在签订合同时明确告知上诉人涉案房屋现状,就如何清除房屋上的履行障碍与上诉人进行明确约定,而不是持续隐瞒,甚至在上诉人因被上诉人整批房产一房两卖问题银行拒绝为涉案房产办理按揭的情况下,都不将实情告知上诉人。在上诉人万般无奈起诉之后,仍抵赖是上诉人提交资料不符合要求的原因无法办理按揭,以推拖责任。三是被上诉人与上诉人约定合同签定之日起30日内为上诉人办理备案,却在合同签定后3个多月才解除与案外人的相关登记,至今仍然未代理上诉人办理网签、预告登记以及向银行申请按揭贷款。可见,其根本没有为涉案合同履行扫清障碍和没有履行与上诉人合同的意图。被上诉人与上诉人签署合同,是为了无偿套取占用上诉人的资金。如果被上诉人有履行合同的意图,就应当及时与案外人履行相关解除权利登记的手续,而非等到3个多月之后,且应当及时为上诉人办理办理网签、预告登记以及向银行申请按揭贷款,直至上诉人多次交涉和诉讼过程中仍隐瞒实情,推拖责任,怎能说无恶意?四是在合同履行过程中,作为专业房地产公司,在未为上诉人办得按揭贷款的情况下,竟然不要求上诉人按时支付剩余购房款,放任合同非正常履行的现状,足见其并非想真正履行与上诉人的合同。如果不是上诉人起诉,被上诉人将一直欺诈拖延,放任合同非正常履行的现状,这分明是早有预谋,恶意欺诈,根本没有履行合同的本意。(四)一审既然已认定被上诉人存在欺诈行为导致合同撤销,又认为被上诉人“不存在恶意”本身逻辑不通,自相矛盾。欺诈是告知对方虚假情况或隐瞒真实情况,诱使对方作出错误的意思表示。可见,欺诈的主观方面只能是故意、恶意,法律上根本不存在非恶意的欺诈。现实生活中,的确有为了维护别人的利益的“善意谎言”,但本案中,根本不存在被上诉人维护上诉人利益之“善意”欺骗的情况。(五)本案完全符合《商品房司法解释》第九条规定,被上诉人应赔偿上诉人一倍购房款。一审仅判决被上诉人返还购房款,未判令一倍赔偿,与法无据,对上诉人来说显失公平。1.《商品房司法解释》第九条将一倍赔偿作为与利息和赔偿损失相并列赋予受欺诈方救济措施。因被上诉人故意隐瞒所售房屋已经售与他人或抵押的事实,致使合同被上诉人撤销,上诉人可以请求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。一审仅判决被上诉人返还购房款,未判令一倍赔偿,不符合上述司法解释。2.《商品房司法解释》之所以做出惩罚性赔偿的规定,旨在制裁和遏制开发商的欺诈、恶意毁约等严重违背诚实信用原则、严重损害房地产市场交易安全的行为,以及保护购房者合法权益。一审认定被上诉人构成欺诈却不判赔,有悖立法精神,也系对开发商此类恶劣行为的纵容,使相关法条形同虚设。3.被上诉人欺骗上诉人,将已售与他人、抵押给银行的房屋以几百万元再售与上诉人,骗取上诉人几百万元购房款。在上诉人发现问题后,仍拒绝承认继续隐瞒,占用上诉人巨额资金两年多,由于被上诉人的恶意欺诈行为,已经给上诉人造成了巨大的经济和精神上的损失,判决只返还本金而不赔偿是显失公平的。4.只有对被上诉人欺诈行为适用惩罚性赔偿,才能真正发挥惩罚性赔偿制度的应有功能,才能有效地制裁和遏制被上诉人欺诈等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护上诉人的合法权益,进而促进社会诚信制度的确立。四、一审法院不支持上诉人要求被上诉人返还1200元的律师费是错误的。该1200元律师费系被上诉人在与上诉人签署商品房买卖合同时要求上诉人交付,上诉人直接支付给了被上诉人而非律师事务所。此款项由被上诉人直接收取并占有、支配,律师费收据也是由被上诉人直接交付上诉人。至于被上诉人如何使用或该笔费用的去向上诉人不得而知。双方合同履行期间,未曾有相关律师事务所为上诉人提供过任何法律服务,上诉人有理由怀疑被上诉人杜撰了相关用途以达到多收取上诉人费用的目的。被上诉人也未提交任何证据证明已将相关费用转交律师事务所或律师事务所为本案合同提供过法律服务。退而言之,即使如被上诉人所称1200元系法律服务费用,因本案合同被撤销,被上诉人直接收取的费用也应当返还上诉人。五、一审法院将利息定性为损失而非法定孳息以及利息的起算时间错误。1.利息为法定孳息,而非购房人的损失,应予返还。从物权法理论对物的分类看,购房人向出卖人实际支付的购房款、维修基金、按揭费用、工本费等本金应为原物,利息为依据法律直接规定所得的法定孳息。以此得知,上诉人支付原物即购房款等款项之时,法定孳息随原物转移给被上诉人,买卖合同被撤销被上诉人自始无权占有法定孳息,孳息自应随原物返还给上诉人。因此,利息属于合同撤销后恢复原状的内容,不属于损失的范畴。另,《商品房买卖合同司法解释》也明确规定“返还购房款本金及利息,赔偿损失”,可见利息并非损失范畴,可与损失同时主张。2.一审判决利息起算时间错误。上诉人自2016年10月31日起向被上诉人支付定金等费用。如前所述,利息系已付款的法定慈息,自费用支付之日起,各类已付款项的法定孳息转归被上诉人所有。故相关款项的利息应自2016年10月31日起计算,而非相关款项付清次日2016年11月7日起计算。否则,将使被上诉人无偿多占用各笔款项,各类款项的法定孳息被被上诉人凭空掠夺,出现被上诉人从恶意欺诈行为中获利,而使上诉人无故遭受损失的结果,对上诉人不公平,也与法律原则和法治精神相悖。3.一审利息计算基数漏计律师费1200元,利息计算基数应为794688元而非793488元。如前所述,1200元律师费应当由被上诉人返还上诉人,该费用的法定孳息也应当返还上诉人,故此1200元也应计入利息计算基数。利息计算基数应为794688元而非793488元。综上所述,上诉人认为,原审判决部分事实认定不清,适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定,上诉人请求贵院依法改判,支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称
惠州市获多利海岸物业发展有限公司答辩称:第一、“《民事上诉状》二、本案应适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的惩罚性条款。一审判决以被上诉人不存在恶意或不想履行合同的意思为由,认为不适用惩罚性赔偿条款错误。”被答辩人该上诉理由没有事实及法律依据,事实理由如下:1.涉案商品房涉案外人潘武强办理“预购商品房抵押权预告登记”,依据《物权法》第二十条规定,“抵押权预告登记”与“抵押登记”是两个完全不同的法律概念,具有完全不同的法律性质和法律效力。“抵押权预告登记”仅表明权利人享有了请求办理抵押登记的权利,抵押权预告登记并不产生物权登记效力,涉案商品房抵押至始至终并未依法设立。在涉案合同签订时,不存在答辩人获多利公司“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的法定情形。本案中,涉案房屋上所设定的抵押权预告登记,与抵押权设立登记具有完全不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记仅仅表明了权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利,但抵押权毕竟并未设立,仅办理“预购商品房抵押预告登记”,不能就此认定房屋抵押权已设立,在缺乏抵押登记这一抵押权生效要件的情形下,抵押权预告登记并不产生物权登记效力。故在签订合同时,涉案房屋并未设立法律上所称的抵押权。(1)登记是不动产物权设立的法定要件。抵押权属于不动产担保物权,抵押权的物权性决定了抵押权的创设遵循物权法定主义原则和物权公示原则。抵押权的设定无须转移抵押财产的占有,因此,其公示方法为登记。我国物权法对不动产物权亦是采取了登记设立主义,物权法第一百八十七条对此专门规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时成立”。第二十条第二款规定“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。可见,抵押权预告登记仅表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利,但抵押权毕竟并未当然设立,仅办理预购商品房抵押预告登记,不能得出抵押权已设立的结论,在缺乏抵押登记这一抵押权生效要件的情形下,认为预告登记即可以产生物权登记效力欠缺法律依据。(2)抵押权预告登记的本质属性仍为债权性质。预告登记的实质性作用在于通过限制对标的物的处分达到债权保全的效果,即保全未来发生不动产物权变动的请求权,具有排斥后来的其他物权变动的效力。但无论如何,预告登记仍是相对于本登记而言的登记,是属于保障将来物权实现的登记,其本身并不能发生物权登记效力。将办理了预购商品房抵押权预告登记视为抵押权登记,并认为抵押权已设立的观点,既混淆了预告登记与本登记之间的界限,也混淆了债权与物权之间的界限。(3)最高人民法院公报及最高人民法院民一庭指导案例均明确表达了抵押权预告登记并非抵押权登记的裁判要旨。案例一、《最高人民法院公报》(2014年第9期):在中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案中,裁判摘要:“预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押权预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权”。案例二、《民事审判指导与参考》(2016年总第65辑)在最高人民法院民一庭的指导性案例即“预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押效力”中,裁判要旨:“预告商品房抵押的预告登记不产生抵押效力。理由是:预告登记是与本登记相对应的概念,预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记,本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案中的预购商品房抵押预告登记,主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现,并非直接导致抵押权的设立。《担保法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条中关于抵押物登记,均指本登记,非预告登记,故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前,抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足,不予支持”。2.2016年12月28日,涉案商品房通过工程竣工验收及备案。依据《物权法》第二十条的规定,“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”,涉案商品房“抵押权预告登记”理应在2017年3月28日就失效。换言之,被答辩人无论是2017年11月6日起诉要求解除合同,抑或是2017年12月18日变更诉讼请求撤销合同,上述时间节点涉案“预购商品房抵押权预告登记”及“预购商品房预告登记”均已失效,自然就不存在“出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。3.本案中,涉案“预购商品房抵押权预告登记”及“预购商品房预告登记”的权利人是案外人潘武强,并非涉案商品房开发商——获多利公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第九条明确适用惩罚性赔偿主体是自身开发商品房又将该商品房抵押而故意隐瞒的开发商。事实上,答辩人获多利公司一直在为涉案合同的履行采取各种措施,且在一审法庭辩论终结前完善所有涉案房屋的预告登记解除手续,不存在涉案合同不能履行,购房目的无法实现的情形。预售商品房按揭贷款中,购房人向银行贷款,由开发商提供阶段性保证担保(保证期间至抵押权设立之时),购房人将其所购买的期房抵押给银行,并办理了抵押权的预告登记。答辩人对涉案合同的履行采取了各种积极的措施。(1)2017年2月,答辩人获多利公司解除与案外人潘武强的预告登记、预告抵押权登记等手续。(2)2016年12月28日,涉案房屋通过了工程竣工验收并完成竣工备案。按照物权法第二十条第二款的规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。因此,涉案房屋的“预购商品房预告登记”、“预购商品房抵押权预告登记”自2017年3月28日失效。(3)2016年11月6日获多利公司与张碧春签署了《广东省商品房买卖合同》及《诚杰国际商业中心A幢
之补充协议》。商品房买卖合同第三条、第四条、第六条约定:由张碧春购买获多利公司诚杰国际商业中心号房,建筑面积为66.62平方米;按套销售,总价为156.5570万元;付款方式及期限为双方签订合同当日付清所有房款50%即78.5570万元(含定金),剩余房款人民币78万元以银行按揭方式支付。上述合同及协议签订后,张碧春支付了合同首付款78.5570万元,及维修基金3998元和办理银行按揭费用3920元等。但是,张碧春因银行查到其存在诉讼、不予批准贷款,其迄今未依约办妥按揭贷款手续,也未按合同约定付清购房合同余款。(4)2017年4月17日,答辩人获多利公司及时依法办理并取得涉案房屋的《不动产权证书》。(5)2018年1月30日、2018年3月13日,惠阳区人民法院依法公开开庭审理本案,在庭审中,答辩人获多利公司反诉请求继续履行涉案商品房买卖合同。4.只有在出卖人存在恶意欺诈、恶意违约等不诚信行为导致买受人无法取得房屋产权时,才可以考虑适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》惩罚性赔偿的规定。本案中,涉案的合同完全可以履行,购房目的可以实现,依法可以取得不动产权证书,因此,原审法院对于案件事实认定清楚,证据确凿,依法应予以维持原判决。(1)在2003年5月7日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布实施时,最高人民法院副院长就该解释答记者问时对该解释八条、九条规定的惩罚性赔偿责任从立法意图作了解答:“我们根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则,结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况,在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情况导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定有利于有效遏制和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,促进社会诚信制度的确立”。(2)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中对该解释九条规定的惩罚性赔偿责任的立法意图理解为:“社会实际生活中,有不少房地产企业为解决资金短缺问题,将其自行开发建设的房屋抵押给银行获得贷款后,在既不通知抵押权人,不告知买受人的情况下,甚至是故意隐瞒该房屋已经登记抵押的事实,又将设定抵押的房屋出卖给买受人的情况…严重损害了广大人民群众的根本利益…”、“…将故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致合同被撤销的行为,明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。当然,若出卖人能采取相应的补救措施,如另行为抵押权人的债权提供担保,涂销所售房屋上所设定的抵押权,而使买受人能够取得完全所有权的房屋的,行使撤销权的阻却事由发生,买卖合同应该继续履行,买受人请求撤销合同的不予支持”。(3)参与上述司法解释起草工作的、最高人民法院民一庭韩延斌法官对该解释八条、九条规定的惩罚性赔偿责任从立法意图进行的剖析:“…对商品房买卖行为中,出卖人利用其优势地位,为追求最大经济利益,采取欺诈手段与买受人签订合同,或签订合同后又恶意违约的行为,应给予制裁”。(4)在2015年12月4日《最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例》之第7个案例即“胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”中,山东省费县人民法院认为,原告与被告沂兴公司于2013年8月23日签订的购房合同内容不违反有关法律规定,为有效合同。被告本应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,履行其交付房产的义务。但因合同约定的标的物,已被他人以合法的方式取得所有权,原告与被告沂兴公司签订的购房合同已不能履行,原告请求解除该合同符合有关法律规定,本院予以支持。该案例确立的裁判规则是:适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的前提是“合同标的物的所有权不能被买受人取得、合同不能继续履行”。(5)肖丕国、祁圣友:“商品房买卖中的惩罚性赔偿研究”(2006.1《人民司法》)中明确指出,“商品房买卖中适用惩罚性赔偿的三个条件:第三,必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,买受人无法取得房屋。”(6)千九玲:“商品房买卖中惩罚性赔偿的适用”(2015年《中财法律评论第七卷》)中特别强调,“商品房买卖领域适用惩罚性赔偿的条件:(3)买卖合同已经成立,但合同的目的不能实现,买卖合同被撤销、解除或者被宣告无效,买受人无法取得房屋的所有权。”本案中,在签署涉案合同时,涉案房屋并不存在抵押权这个他项物权,只是存在“预购商品房预告登记”及“预购商品房抵押权预告登记”,这是案外人潘武强签订预售合同后产生的预告登记。可见,在签署涉案合同时,涉案房屋根本未设立抵押权,更谈不上“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。5.党的十九大确立“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的调控政策,按照合法同及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定,原审法院不予支持被答辩人要求惩罚性赔偿是适用法律正确,程序合法。原审判决避免对合同效力性强制性规定作出随意扩大性解释,充分尊重客观事实及全省裁判指引的统一尺度。事实上,在政府房地产市场调控政策实施下,涉案的炒房团无法办理银行贷款导致涉案合同无法履行,被答辩人不仅不尊重事实及调控政策,反而企图通过诉讼获取暴利,严重地破坏了社会的诚信制度及扰乱了当地的房地产正常的交易秩序。2017年10月11日,广东省高级人民法院印发的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中也有相关的裁判指引:“二十九、房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。”按照上述广东省统一裁判指引,原审法院判决不支持被答辩人请求的惩罚性赔偿合法有据。此外,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的惩罚性赔偿责任的立法意图为:“社会实际生活中,有不少房地产企业为解决资金短缺问题,将其自行开发建设的房屋抵押给银行获得贷款后,在既不通知抵押权人,不告知买受人的情况下,甚至是故意隐瞒该房屋已经登记抵押的事实,又将设定抵押的房屋出卖给买受人的情况…严重损害了广大人民群众的根本利益…”。本案中,涉及的是案外人预告商品房抵押权预告登记,涉案房屋至始至终就没有产生抵押权登记,因此,涉案房屋根本不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的情形,原审法院依法不予适用惩罚性赔偿条款而适用合同法属于正确适用法律,程序合法,依法应予以维持。第二、“《民事上诉状》五、一审法院将利息定性为损失而非法定孳息以及利息的起算时间错误。”被答辩人的上述意见没有法律依据。答辩人认为,非借贷合同纠纷案件中的利息给付取决于民事法律责任的承担。此时利息给付并非合同给付的本来目的,而是合同非正常履行的法律后果。利息给付作为救济法律关系,旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益。因此,利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任。民事法律责任的性质决定了利息给付的性质。在合同无效或被撤销的情况下,有过错的一方应承担缔约过失责任,赔偿对方因此所受到的损失。可见,在非借贷合同法律关系中,利息给付反映的是损害赔偿责任的内容。因此,当事人请求对方支付“利息”的,可将该“利息”视为当事人因对方存在缔约过失行为所受到的利息损失。答辩人认为,缔约过失责任的损害赔偿与当事人是否存在过错相关,因此该部分利息损失应由过错一方承担。原审判决中,一审法院由此认定该部分利息属于损失是符合法理及常规的。此外,原判决适用的是《合同法》第58条的规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”由于上述规定中并没有明确赔偿范围、计算方法等问题,因此,答辩人认为原审判决符合审判实践的习惯做法,并无不当。第三、按照已经发生法律效力的法律文书——惠州市中级人民法院(2018)粤13民终5758号、5771号、5772号《民事判决书》:“被上诉人(获多利公司)对涉案房产是享有处分权,被上诉人向上诉人(万利强、王常美、王诗灵)售房不构成一房二卖。且一审诉讼期间,合同已具备继续履行条件。因此,一审仅以被上诉人诉前未及时办理相应的解除预告登记手续这一瑕疵即认定被上诉人在签订合同时构成欺诈并撤销合同属于适用法律错误。综上所述,签订涉案合同前后,答辩人一直在积极地履行合同,合同履行不存在任何障碍,且在一审法庭辩论终结前完成案外人预告登记解除手续的;涉案商品房没有依法设立抵押;涉案合同完全可以继续履行,被答辩人购房目的可以实现。被答辩人上诉请求目的明显违背诚实信用及公平原则,有悖于政府房地产调控政策的实施,滥用诉讼权利,浪费诉讼资源。为了维护房地产市场的正常交易秩序及促进社会诚信制度的确立,尊重合同约定及维护交易安全,请求贵院依法驳回上诉,维持原判决。
张碧春向一审法院起诉请求:一、判令撤销原告与被告于2016年11月6日签署的关于诚杰国际商业中心《商品房买卖合同》及附件、《诚杰国际商业中心A幢商品房买卖合同之补充协议》;二、判令被告退还原告已付购房款人民币785570元、维修基金3998元、按揭费用3700元、其他费用1420元;三、判令被告向原告支付利息(暂计金额人民币37747.68元,以诉第二项讼请求金额794688为基数,自2016年10月31日起,按同期银行贷款利率暂计至2017年10月30日,应付至上述款项还清之日止);四、判令被告向原告支付赔偿金人民币785570元。以上共计人民币1618005.68元。本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:张碧春、获多利公司于2016年11月6日签署《商品房买卖合同》(含附件)以及《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》,约定张碧春以总价款1565570元购买获多利公司开发的位于惠州市惠阳区淡水东华大道和白云路交汇处诚杰国际商业中心号房,付款方式及期限为双方签订合同当日付清首付款785570元(含定金),剩余房款人民币780000元以银行按揭方式支付,其中第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任”、《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》第一条约定“若买受人签署《商品房买卖合同》后其银行按揭申请不为银行接受,应当按期全额付款;买受人拒不支付的,则出卖人有权对买受人作违约处理,出卖人可单方面解除合同并有权没收购房定金,其它已交的税费不予退还”;第七条约定“买受人应当按照合同约定及时支付房价款,如买受人未按约定支付房价款的(或未按约定办妥按揭手续的),买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金,如出卖人要求解除合同的,买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用”;第十五条约定“如买受人按揭付款的,应由出卖人代理。买受人保证按照出卖人和按揭银行的要求及时签署、提供相关文件,如买受人原因导致未能办妥按揭付款的,买受人应更改付款方式于2017年1月31日前将剩余楼款一次性支付至预售款监控账户。否则,买受人应按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任”。补充协议附件《按揭资料承诺书》中约定:买受人承诺愿于合同签订之日起7天内向出卖人提供身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水资料,由出卖人统一向银行办理贷款手续。上述合同及协议签订后,张碧春已支付购房款785570元,另支付维修基金3998元和办理银行按揭费用、工本费3920元、律师费1200元。在合同履行过程中,张碧春经向银行了解涉案商品房无法办理按揭贷款手续,因此双方发生纠纷,涉案商品房未交付,未办理过户登记,双方经协商未能达成协议,故张碧春向本院起诉【案号为(2017)粤1303民初3564号】,在审理过程中,获多利公司亦起诉至本院【案号为(2017)粤1303民初4123号】,经本院主持调解未果。另查明,另查明,获多利公司曾将涉案房产出售给案外人潘某强,2017年2月14日注销与案外人潘某强的网签、备案并注销预告登记、预告抵押。
一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定,本案中张碧春、获多利公司双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。合同签订后,涉案商品房存在“预购商品房预告登记”、“预购商品房抵押权预告登记”情况,与合同约定该商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷的情况明显不相符,从而可以证明获多利公司在与张碧春签订《商品房买卖合同》时未将涉案商品房的权利状况如实告知张碧春,致使张碧春在违背真实意思的情况下订立《商品房买卖合同》,因此,应当认定涉案《商品房买卖合同》及附件、《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》符合法定撤销情形。张碧春请求撤销涉案《商品房买卖合同》及附件、《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》有事实与法律依据,本院予以支持。获多利公司辩称签订合同时已告知张碧春涉案商品房已销售给他人和抵押给银行故不存在欺诈应继续履行合同,因获多利公司未提供证据证明其主张的事实,其抗辩主张缺乏证据,本院不予支持。因涉案《商品房买卖合同》及附件、《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》被撤销后,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,获多利公司依据《商品房买卖合同》收取购房款及相关费用应当返还给张碧春。现张碧春请求退还已付购房款785570元、维修基金3998元和办理银行按揭费用、工本费3920元合计793488元,本院予以支持。鉴于张碧春提供的收款收据显示张碧春已交的律师费1200元是某律所收取,并非是获多利公司收取,因此张碧春诉请返还该笔费用无事实依据,本院不予支持。因履行《商品房买卖合同》造成张碧春损失,获多利公司存在过错,张碧春请求支付利息,本院予以支持,利息应从2016年11月7日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。张碧春主张支付赔偿金,其理由是获多利公司在签订涉案《商品房买卖合同》时存在故意隐瞒涉案房产已售案外人、预告登记在案外人并抵押登记给银行从而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定请求获多利承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为,本案中,获多利公司在与张碧春签订《商品房买卖合同》前虽然将涉案商品房出卖给案外人潘某强,并办理了“预购商品房预告登记”、“预购商品房抵押权预告登记”,但是2017年2月14日已解除与案外人潘某强的网签、注销备案并注销预告登记、预告抵押,说明获多利公司一直在为履行本案合同扫清障碍,其主观上不存在恶意或不想履行本案涉案合同的意思,因此,本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性条款。张碧春主张赔偿一倍已付购房款理由不充分,缺乏事实依据,本院不予支持。关于获多利公司诉请张碧春继续履行涉案《商品房买卖合同》、支付剩余房款及支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定,获多利公司诉请继续履行《商品房买卖合同》、支付剩余房款和违约金,其前提必须是《商品房买卖合同》及附件、《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》合法有效,根据上述所析,涉案《商品房买卖合同》及附件、《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》已被撤销,该合同自始没有法律约束力,故获多利公司诉请张碧春继续履行《商品房买卖合同》、支付剩余房款和违约金没有事实和法律依据,本院不予支持,应予驳回该诉请。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:一、撤销张碧春与惠州市获多利海岸物业发展有限公司于2016年11月6日签署的预售诚杰国际商业中心号房的《商品房买卖合同》及附件、《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》。二、惠州市获多利海岸物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张碧春返还已收取的购房款785570元、维修基金3998元和办理银行按揭费用、工本费3920元合计793488元,并支付相应的利息(利息计算:以793488元为基数,从2016年11月7日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计至款项付清之日止)。三、驳回张碧春的其他诉讼请求。四、驳回惠州市获多利海岸物业发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。3564号案件受理费19326元、财产保全费5000元、4123号案件受理费13054元,由惠州市获多利海岸物业发展有限公司承担(张碧春已预交3564号案件受理费19326元、财产保全费5000元、惠州市获多利海岸物业发展有限公司已预交4123号案件受理费13054元)。
本院查明
本院二审期间,双方当事人未向本院提交新证据,一审法院认定的事实基本属实,本院予以确认。
本院认为
本院认为,本案为商品房销售合同纠纷,经查,双方于2016年9月10日签订《商品房买卖合同》,因被上诉人曾将涉案房屋出售给案外人潘某强,但在2017年2月14日即解除了其与案外人潘某强的网签手续,注销备案并注销预告登记、预告抵押登记,合同已具备履行条件,此后,上诉人亦未就涉案房屋办理按揭及付款问题履行合同。被上诉人的售房行为不能认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形,上诉人请求被上诉人双倍赔偿购房款不应支持。对于上诉人提出利息起算点应从支付购房定金之日起开始计算,因原审判令被上诉人支付利息系基于被上诉人在履行合同过程中存在过错的一种补偿,以购房款为基数计算利息,原审判令自购房款付清之日支付利息适当,本院予以确认。
综上所述,上诉人张碧春的上诉意见不成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
二审裁判结果
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理11675元,由上诉人张碧春负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长郭志文
审判员于海砚
审判员胡江
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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