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购买完房产,销售方不让将房产转让怎么处理?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-01-01 20:41

​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称
宣判后,休博园公司不服,向本院提起上诉称:一、原审判决对于部分证据及事实的认定不符合本案事实和法律规定。1、原审判决对于上诉人提交的证据18-26,认为与本案并无直接关联,不予认定。上诉人认为,原审认定的上诉人提交的证据5、证据16以及被上诉人提供的证据7中的萧政纪(2006)10号、萧政办抄(2008)60号、萧政办(2009)75号、萧政抄(2008)15号抄告单均表明,休博园商铺房产给予办理土地及房产分证,在完成办理房产、土地分证后,再按二手房政策办理其转让手续。上诉人提供的证据18-26,正是证明了用地、开发、代建、转让等情况与本案完全一致的休博园湖畔区(原荷兰水街)商铺已以二手房转让形式完成分割转让的事实,这组证据正是上述文件的实施范例,对于诠释本案房屋能否转让的问题,具有直接的关联性。证据16建设局存档的《项目明细表》中既有湖畔区,也有奥兰多,在同一份明细表中。原审判决对该组证据不予认定,显属不当。2、原审判决对于上诉人提交的证据28,认为系复印件、其证据效力不予认定。事实上,该证据有银行盖章的复印件可资证明,其真实性应当依法予以认定。被上诉人在受让上诉人转让的综合用地后,即将该综合用地使用权抵押给中国银行萧山支行取得了巨额贷款,而抵押物的法律特性之一即可转让性。被上诉人一边将该土地使用权用作抵押,一边又抗辩称该土地使用权没有价值,不得抵押、转让,前后自相矛盾。3、原审判决没有完整地认定萧政发(75)号批复的内容。萧政发(2009)75号明确“上述商铺在完成办理房产、土地分证后,再按二手房政策办理其转让手续”,可见本案商铺可以分割转让,原审判决对此内容未做完整认定。二、原审判决对于案涉房屋整体转让的合法性问题,适用法律严重错误。1、本案所涉综合用地上的商铺整体转让,并没有受到任何法律、行政法规的效力性强制条款的限制。法无禁止即自由,既然法律、行政法规对于综合用地上已建成房屋没有限制,那么任何“红头文件”不能凌驾于法律之上。2、本案所涉综合用地上的商铺整体转让,并没有政策限制。虽然萧政办纪(2002)45号会议纪要有“商贸用房只能用于经营或者出租,不能出售”的规定,但上诉人并未参加此次会议,这一内容也不是上诉人与萧山区人民政府所订立合同中的内容。同时这一会议纪要的内容,已经被萧政纪(2006)10号、萧政办抄(2008)60号、萧政抄(2008)15号抄告单、萧政办(2009)75号作出调整,多次明确了休博园区域内的商铺给予办理土地和房产分证,并在完成办理房产、土地分证后,再按二手房政策办理其转让手续。2009年10月28日关于复核验收中土地分摊面积备忘录载明:一、住宅下面的商铺用地面积从综合用地中分摊,住宅用地面积按投影面积分摊;二、综合用地上的绿地和道路等公用部分不得抵押、转让。可见,国土资源部门在土地复核验收时,只是要求综合用地上的绿地和道路等公用部分不得抵押、转让,而对于商铺专属部分及其分摊的综合用地使用权并没有限制抵押、转让。原审判决只盯着2002年的会议纪要不放,而对于2006、2008、2009年多份政府文件及国土资源部门依法定程序实施的土地复核验收中的意见视而不见。3、本案所涉综合用地上的商铺转让,已有实例可资证明。(1)结合上诉人提交的证据17,该综合用地上所建的本案部分商铺已于2008年3月18日竣工验收备案。可见,本案所涉综合用地使用权连同地上建筑物可以毫无障碍地由上诉人转让给被上诉人。(2)被上诉人受让上诉人转让的综合用地后,即将该土地使用权作为抵押物向银行取得了抵押贷款,且国土资源部门给予办理了抵押登记手续。可见,抵押物具有可转让的法律特性,既然国土资源部门同意办理抵押登记,就说明该综合用地可以转让。(3)上诉人提交的证据18-26,证明用地、开发、代建、转让情况与本案完全一致的休博园湖畔区(原荷兰水街)商铺以二手房转让形式已经完成分割转让的事实,也证明休博园范围内的房屋及其综合用地使用权,完全可以办理分割转让登记。三、原审判决认为案涉商业用房整体转让是否属于变更土地使用条件、是否需要萧山区政府批准并补缴土地出让金,上诉人并未提供相应证据加以证明。这一认定也不符合事实和法律。因为:1、本案不存在改变用地性质的情形。本案所涉土地用地性质为综合用地,规划建设项目为商铺,本案合同约定的用途也是商铺,且容积率等用地指标并没有变化,因而不存在变更土地性质及使用条件的问题。2、萧政办纪(2002)45号会议纪要中“商贸用房只能用于经营或者出租,不能出售”的规定,并不是法定形式确定的用地条件,也非合同当事人双方的合意,对于上诉人不具有法律拘束力和合同约束力。在应政府统一奥兰多小镇住宅及综合用地项目建设主体的要求、而将上诉人享有的综合用地使用权转让给被上诉人后,上诉人向被上诉人购回综合用地上的商铺,形式上是商铺转让,实质上是上诉人取回代建商铺后统一经营,这实际上更符合萧政办纪(2002)45号会议纪要的精神。3、萧政纪(2006)10号、萧政办抄(2008)60号、萧政抄(2008)15号抄告单、萧政办(2009)75号以及2009年10月28日关于复核验收中土地分摊面积备忘录,均明确了休博园的商铺可以分割转让,同时,该综合用地及地上建筑物已于2008年由上诉人转让给被上诉人,休博园部分商铺已完成分割转让,相关当事人并没有因此而被要求经过批准或者补缴出让金,可见证明土地使用条件没有变更事实的证据是充分的。如果原审法院认为相关事实及证据不够充分,应当由法院依职权进行调查,而不应当加大当事人的讼累,草率驳回上诉人的诉讼请求。4、本案即使存在改变用地条件的情形,仍然不影响合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规并没有规定在改变土地性质和用地条件的情形下转让房地产的,转让合同须经批准才生效。因而根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第九条的规定,本案合同即使应经批准而未经批准,其效力仍然不受影响。如果需要批准或者补缴出让金的,应当是由合同当事人在履行生效合同的过程中,办理批准或者补缴出让金手续。综上,本案上诉人与被上诉人之间的一系列合同系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的规定,合法有效,当事人应当依约履行;众多文件及转让登记完成的事实,证明合同的订立及履行符合政策的要求,不存在转让的限制或者改变用地条件需要获得批准并补缴出让金的问题;原审判决所称的“要求奥兰多公司履行涉案商品房买卖合同的条件尚不成熟”,没有事实和法律依据。请求撤销原审判决,改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人辩称
被上诉人奥兰多公司答辩称:一、根据本案所涉商贸用房的性质,案涉商贸用房不能转让,休博园公司诉请应予驳回。1、2002年6月26日萧山区人民政府办公室萧政办纪(2002)45号《关于杭州乐园二期建设的协调会议纪要》规定:本案所涉商贸用房用途系只能用于经营和出租,不能出售;2、2007年11月10日,宋城集团向奥兰多公司出具《承诺函》,承诺“鉴于本案项目特殊性,奥兰多开发的景观房地产落地面积以外土地使用权均为宋城集团所有的旅游商贸用地,因此宋城集团承诺:本案房产项目所涉相应道路、绿化、车库等公共设施占用的187957.87平方米(约282亩)土地使用权无偿归业主使用”;3、2008年4月10日杭州市萧山区人民政府办公室萧政抄(2008)15号抄告单规定,宋城集团和奥兰多公司作出不改变旅游综合用地性质和用途,奥兰多公司全部履行原宋城集团应承担的责任和义务的承诺后,宋城集团将奥兰多区块内综合用地转让给了奥兰多公司;4、宋城集团、奥兰多公司于2008年3月15日、2008年6月24日分别向萧山区建设局和萧山国土局出具的《承诺书》中,均承诺综合用地的转让不能改变原有土地性质与用途,并由奥兰多公司全部履行宋城集团承担的责任和义务。这也表明奥兰多公司在取得综合用地使用权后必须承担不得改变原有土地规划、不得转让商贸用房的义务;5、2009年10月28日,宋城集团与奥兰多公司在萧山国土局的鉴证下签订备忘录,明确,本案所涉商贸用房用地面积从综合用地中分摊,并再次重申本案所涉综合用地不得抵押、转让。以上一系列证据表明,本案所涉商业用房不得转让,无论是案涉综合用地转让前,还是转让后,政府均明文禁止上述商贸用房转让。奥兰多公司承担了案涉商贸用房不得转让的义务,并奥兰多公司、宋城集团向相关政府部门多次作出承诺。综上,案涉商贸用房只能用于经营和出租,不能出售,因此案涉商贸用房为自建自用房,属禁止流通物。休博园公司本案诉请违背了案涉商贸用房的性质,应予驳回。二、本案双方所签订的《商品房买卖合同》系无效合同,休博园公司诉请应予驳回。1、休博园公司与奥兰多公司就本案商贸用房签订的系《商品房买卖合同》,休博园公司选择的案由及一审、二审、重审法院确定的案由均为商品房买卖合同纠纷。其次,本案所涉《商品房买卖合同》签订的时间是在2008年12月,而此时商贸用房所涉综合用地土地使用权尚在宋城集团名下,建设主体也仍然是宋城集团,本案所涉商贸用房根本未取得验收备案证明书。根据《商品房销售管理办法》之相关规定,上述《商品房买卖合同》不属于现售合同,而是属于预售合同。另鉴于在签订上述《商品房买卖合同》时,奥兰多公司尚未取得商贸用房所涉综合用地土地使用权,因此根本无法取得商品房预售许可证明。另基于本案商贸用房性质,本案商贸用房也根本无法取得商品房预售许可证明。再次,根据上述《商品房买卖合同》对预售商品房批准机关、预售登记备案机关等的相关约定,本案所涉《商品房买卖合同》属预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”综上,根据上述司法解释规定结合本案事实,本案《商品房买卖合同》系无效合同,休博园公司诉请应予驳回。2、本案所涉标的物属禁止流通物,本案所涉商贸用房用途只能用于经营和出租,不能出售,宋城集团、奥兰多公司对此也向政府作出了承诺,因此本案所涉商贸用房属禁止流通物。故本案《商品房买卖合同》系无效合同,休博园公司诉请应予驳回。3、本案所涉《商品房买卖合同》系改变商贸用房用途,损害国家利益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”《杭州市土地管理规定》第二十条第(二)款规定:“以协议出让方式取得使用权的土地,确需改变用途或提高容积率的,由市、县(市)计划、规划、土地行政主管部门提出意见后,报经同级人民政府批准。市、县(市)土地行政主管部门应当补充签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。调整土地使用权出让金的具体办法,由市人民政府依法作出规定。”根据上述法律和规章之规定,鉴于本案所涉商贸用房土地使用权系协议取得,土地性质为旅游综合用地,商贸用房用途为只能用于经营和出租,不能出售。因此本案所涉《商品房买卖合同》系改变商贸用房用途,违反法律强制性规定。如在未经政府批准,补缴土地出让金的前提下认定本案《商品房买卖合同》有效,将导致损害国家利益。综上,本案所涉《商品房买卖合同》系改变商贸用房用途,损害国家利益且违反法律强制性规定。故《商品房买卖合同》系无效合同,休博园公司诉请应予驳回。三、奥兰多公司与休博园公司签订的包括《商品房买卖合同》在内的一系列合同并非系奥兰多公司真实意思表示,而是奥兰多公司在走投无路,没有任何其他办法的情况下,受宋城集团胁迫而签订。奥兰多公司签订上述合同的原因是考虑到上述《商品房买卖合同》本身属于无效合同,无法实际履行。另上述合同约定的休博园公司和奥兰多公司之间的利益严重失衡,严重违反公平原则。1、2008年2月21日、2008年6月6日双方签订本案所涉《关于奥兰多小镇项目有关问题的补充协议》、《备忘录》、《协议书》的原因是奥兰多公司开发的本案所涉房产第一批交房时间是在2007年12月31日,但由于宋城集团将上述两宗综合用地抵押给银行,未解除抵押,导致土地复核、交房备案无法通过,奥兰多公司无法交房。为此,奥兰多公司通过各种方式要求宋城集团解除抵押,但宋城集团置之不理。数百名业主为此向萧山区人民法院对奥兰多公司提起诉讼及向政府投诉,奥兰多公司在走投无路,没有任何其他办法的情况下被迫签订。2、2008年12月,双方签订案涉《商品房买卖合同》的原因是第二期交房之际(2008年12月31日前交房),宋城集团又故伎重演,不予配合办理本案所涉两宗综合用地土地转让手续,导致奥兰多公司土地复核、交房备案无法通过,奥兰多公司通过各种方式(包括于2008年11月25日向宋城集团发函)要求宋城集团配合办理土地转让手续,但宋城集团提出要求签署本案所涉《商品房买卖合同》,奥兰多公司考虑到上述《商品房买卖合同》本身属于无效合同,无法实际履行,另交房在际,被迫在2008年12月,违心签订了本案所涉的《商品房买卖合同》,为宋城集团代垫了土地转让的有关税费,宋城集团这才配合办理了土地使用权转让登记手续。3、奥兰多公司在休博园公司就本案起诉前,就已多次通过各种方式告知宋城集团和休博园公司,本案所涉《商品房买卖合同》系奥兰多公司迫于无奈签订,《商品房买卖合同》系无效合同。4、根据奥兰多公司被迫与休博园公司签订的上述合同,其约定的权利、义务是奥兰多公司支付休博园公司5600万土地款,休博园公司以2000多万向奥兰多公司购买上述综合用地上唯一具有使用价值的商贸用房,另奥兰多公司就上述商贸用房建造成本超过一亿元,因此休博园公司和奥兰多公司利益严重失衡,严重违反公平这一法律原则。四、对休博园公司上诉状中其他理由的辩驳:1、休博园公司在其上诉状中就《关于杭州乐园二期建设的协调会议纪要》辩称完全是混淆视听。2002年6月26日萧山区人民政府办公室萧政办纪(2002)45号《关于杭州乐园二期建设的协调会议纪要》对宋城集团、奥兰多公司具有约束力,并宋城集团、奥兰多公司据此在此后又多次向相关行政管理部门作出了承诺。首先萧山区政府与宋城集团于2001年4月28日签署的《杭州乐园二期项目总合同书》并未同意宋城集团可建造案涉商贸用房;其次根据《关于杭州乐园二期建设的协调会议纪要》的规定,“此纪要下发后,宋城集团应支付所有土地转让款的80%,湘湖管委会应在15个工作日内按法定程序向上报办土地证”,因此宋城集团接受和履行上述商贸用房不得转让是其取得案涉土地使用权的前提;另,宋城集团就此在此后又多次向相关行政管理部门作出承诺。2、萧政纪(2006)10号、萧政办抄(2008)60号与休博园公司在其上诉状中陈述的证明对象不具有关联性,上述文件只是明确可以办理产权证,并未否定萧政办纪(2002)45号文件规定的本案所涉商贸用房用途只能用于经营和出租,不能出售的规定。因此与休博园公司欲证明的证明目的之间无关联性。另值得注意的是,上述文件重申了“项目建设必须确保用地性质不变”。3、休博园公司所举证据16、证据18-26与本案根本无关联性,不能证明本案所涉商贸用房可出售。奥兰多公司就此已发表了详尽的质证意见,一审法院对此也进行了认真、仔细的审查,就此在一审判决书中已有详尽陈述、论证和阐述。特别指出的是,《休博园办理房分证公建项目明细表》系由休博园公司自行制作,休博园公司在制作《休博园办理房分证公建项目明细表》时欺上瞒下,在2009年8月就将本案商贸用房的所有权人写成休博园公司。休博园公司在其上诉状上的立论依据实质是以一个损害国家利益的行为暂时未被行政机关发现,据此来推导出另一个同样损害国家利益的行为在法院就应得到支持。4、休博园公司将案涉两宗综合用地转让给奥兰多公司并非基于平等主体之间的意思自治,而是基于本案房产项目的特殊性,导致严重侵害业主权益,大批业主向政府投诉,政府为维护社会稳定要求宋城集团将其转让给奥兰多公司,因此上述转让系基于政府要求而转让,不能以此推导出本案所涉商贸用房可转让,另,政府相关部门在转让时明确上述综合用地不得抵押、转让。案涉商贸用房的土地使用权系在上述综合用地项下分摊。而本案所涉两宗综合用地的用途虽仅为奥兰多公司开发的房产配套所用,但所有权人为宋城集团;基于房产用地的土地使用权和上述两宗综合用地的土地使用权所有者不统一,严重侵害业主权益,业主意见极大,多次、多人向相关政府部门上访。为维护社会稳定,萧山区相关政府部门要求宋城集团将本案所涉两宗综合用地转让给奥兰多公司。2008年4月10日,《杭州市萧山区人民政府办公室抄告单》(萧政办抄(2008)15号)规定:“鉴于休博园项目整体规划布局的特殊性,奥兰多项目区块内部分综合用地转让事宜,在征得项目主管部门同意和土地抵押登记注销后,可参照萧政(2007)100号文件精神,在宋城集团和奥兰多公司作出不改变旅游综合用地性质和用途,奥兰多公司作出全部履行原宋城集团应承担的责任和义务的承诺后,将奥兰多区块内综合用地转让给奥兰多公司。”基于案涉商贸用房土地使用权系在综合用地上分摊,2008年3月6日、2009年1月12日,萧山区发展和改革局分别作出文号为(2008)95号、(2009)35号《关于调整休博园奥兰多小镇部分旅游公建用房项目建设主体的批复》,文件强调“为理顺产权关系,保障业主合法权益,将本案所涉商贸用房的建设主体由宋城集团调整为奥兰多公司”;另,为维护业主权益,宋城集团、奥兰多公司又多次向相关行政管理部门就综合用地的性质和用途作出承诺和保证,包括承诺不改变综合用地性质及用途,全部履行原用地单位承担的责任和义务;本案所涉综合用地不得抵押、转让等。综上,奥兰多公司与休博园公司签订本案《商品房买卖合同》系迫于无奈,上述《商品房买卖合同》违反法律强制性规定,损害国家利益,系无效合同。休博园公司本案诉请没有事实和法律依据,本案商贸用房系自建自用房,属禁止流通物。宋城集团及休博园公司提起本案诉讼的目的是想通过法院判决规避政府的相关规定,以达到获取非法利益的目的。综上,休博园公司的上诉理由没有事实和法律依据。请求查明事实,依法驳回休博园公司上诉请求。
二审中,在本院指定的举证期限内,上诉人休博园公司向本院提交了如下证据材料:1、购买商铺、别墅、车位付款清单及凭证一组,拟证明休博园公司依约支付案涉房屋购房款的事实。2、中国银行抵押合同一份,拟证明奥兰多公司在受让宋城集团转让的综合用地后,即将该土地使用权抵押给中国银行萧山支行,并取得了贷款,因而奥兰多公司主张综合用地没有价值、不得抵押、不得转让的观点不能成立。3、杭休博(2013)1号信访函及萧土资函(2013)35号答复,拟证明本案所涉房产22350平方米及其他休博园公建建筑可以办理土地分证。4、杭州市萧山区人民政府萧政抄(2005)2号抄告单,拟证明本案所涉房产可以办理土地分证、并办理转让手续。在本院指定的举证期限届满后,休博园公司向本院提交了如下证据材料:5、固定资产借款合同、估价协议、他项权证(国有土地查档件)一组,证明对象跟第二组证据一致,说明(2009)0100070号综合用地估价9200万元。6、休博园公司给萧山区政府的报告,拟证明休博园公司要求政府明确哪些问题,政府给了答复。
被上诉人奥兰多公司在本院指定的举证期限内未提交新的证据,在本院指定的举证期限届满后,向本院提交了如下证据材料:1、回函一份,拟证明:(1)被休博园公司一审中否认的奥兰多公司提交的证据5《2007年11月23日奥兰多(2007)008号函》是真实的,并且宋城集团已收悉;(2)宋城集团将其承诺无偿提供的土地使用权设定抵押,且一直未解押,导致商品房无法通过相关政府部门验收,影响房屋交付,为此,奥兰多公司发函,要求宋城集团尽快解押;(3)宋城集团以签订补充协议——即奥兰多公司提交的证据6中的《2008年2月21日关于奥兰多小镇项目有关问题的补充协议》为解除上述土地使用权的抵押的条件,要挟奥兰多公司签订补充协议;(4)《2008年2月21日关于奥兰多小镇项目有关问题的补充协议》系奥兰多公司被迫签订。2、证明一份,拟证明为维护业主权益,国土部门要求奥兰多公司将本案所述综合用地土地使用权证交回并由国土部门保管,这证明根据本案所涉综合用地性质和用途,本案综合用地不得转让、抵押等。
对于休博园公司提交的上述证据,奥兰多公司认为,对证据1,首先不属于新证据;其次,该证据与本案无关联性,本案是无效合同,标的也是禁止流通物,故付款凭证与本案不具有关联性;商铺等所涉价款明显不合理,权利义务不对等,付款清单只能证明休博园公司想以3000余万元的价格获得单成本就超过1.5亿元的商铺。对证据2,与休博园公司的证明目的无关联性,可以抵押不代表可以转让;根据案涉综合用地性质不能转让,土地性质仅是供业主无偿使用的;抵押做出是因为宋城集体先抵押,奥兰多公司拿到后也进行了抵押,但仅抵押了一次,抵押登记系萧山国土局的工作失误;此后萧山国土局已经纠正并收回了本案所涉土地使用权证原件。对证据3,首先,不属于新证据;其次,与证明目的无关联性。休博园公司信访函的要求是政府明确商铺不仅可以分证还可以转让,但是答复仅仅是可以办理土地分证,可以证明萧山国土局就休博园公司要求明确的可以转让事宜未予批准同意;再次,可以办理土地分证并不代表可以转让。对证据4,与本案无关联性,不能证明本案所涉商铺可转让。第一,作为行政文书,主体是给宋城集团,但是案涉房屋的所有人是奥兰多公司,如果该文对奥兰多公司有约束力,收文主体应当是奥兰多公司而非案外人;其次,(2009)75号上写的很明确是按照二手房政策进行转让,本案中宋城公司或休博园公司与奥兰多公司间没有二手房的合意,也没有经过政府批准,不能转让;再次,萧政办抄(2005)2号抄告单中,政府对宋城集团要求明确的事项未予明确,反而证明政府就宋城集团要求明确的事项是不予批准及同意的。对证据5,不属于新证据,与本案不具有关联性,其与质证意见同证据2的质证意见。对证据6,对形式真实性认可,但认为超过举证期限,其余质证意见同证据3的质证意见。
对奥兰多公司提交的上述证据,休博园公司认为,对证据1的真实性无异议,但与本案无关,仅仅是双方各自主张;且,回函的内容与本案商铺买卖无关联性。对证据2,是否超过举证期限由法院认定,对真实性无异议,但是不能反映本案所涉土地目前的情况,证明中的土地编号与我方提交的证据二中抵押的土地是两块不同土地。
本院认为
本院认为,对于休博园公司提交的上述证据,奥兰多公司的意见部分成立,休博园公司的证据1虽然奥兰多公司对关联性提出异议,但二审中双方一致确认各自应当支付的5600万元已经分别付清,故本院对休博园公司的待证事实予以确认;证据2、5均形成于本案一审庭审之前,休博园公司无正当理由未在一审举证期限内提交,且该两组证据均不能证明休博园公司所要证明的案涉房屋可以转让的事实,故对其证明对象不予采信;证据3只是萧山区国土局针对宋城集团的信访所作答复,并非具体行政决定,且属于对萧山区人民政府(2009)75号批复所作解释,是否经过萧山区人民政府授权并不清楚,故对该证据的证明对象不予确认;证据4因奥兰多公司未对真实性提出异议,本院予以确认,但该证据并不能证明休博园公司所要证明的案涉房屋可以转让的事实;证据6因休博园公司无正当理由未在本院指定的举证期限内提交,且系其单方主张,故不予采纳。对于奥兰多公司提交的上述证据,休博园公司的意见部分成立,奥兰多公司无正当理由未在本院指定的举证期限内提交上述证据,且该两份证据不能证明奥兰多公司所要证明的对象,故对该两份证据不予采纳。
本院二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明,奥兰多公司即为宋城集团与合作相对方根据2002年6月6日协议、2002年6月8日协议成立的项目公司;奥兰多小镇即美国小镇。案涉项目的住宅用地系由奥兰多公司与萧山国土局签订土地使用权出让合同,出让面积34040平方米,出让金591.63万元由宋城集团通过湘湖管委会支付给萧山国土局。案涉商品房买卖合同约定的22350平方米房屋不在奥兰多公司已申领预售许可证的商品房范围内。2008年6月24日,宋城集团、奥兰多公司、杭州南都置业有限公司(以下简称南都公司)共同向萧山区国土局承诺,宋城集团在杭萧国用(2002)字第0100051号土地证中分割出52216.07平方米转让给奥兰多公司。2009年5月18日,萧山区人民政府下发的萧政发(2009)75号《关于解决休博园公建建筑办理土地分证问题的批复》内容为:1、同意威尼斯水城商铺20875.82平方米、苏黎士小镇商铺4896.40平方米、休博园其他公建建筑219976.44平方米按套办理土地分证;2、上述商铺在完成办理房产、土地分证后,再按二手房政策办理其转让手续。2013年1月28日,萧山国土局向休博园公司出具萧土资函(2013)35号信访答复函。该答复函是针对休博园公司2013年1月10日向萧山国土局发出的《关于奥兰多小镇土地使用权问题的信访函》所作,称:“经查奥兰多小镇……因该项目住宅部分存在‘雕花供地’这一历史遗留问题,考虑项目整体规划布局的特殊性,为解决项目住宅和综合主体不一的问题,根据萧政办抄(2008)15号抄告单精神,2008年宋城公司将杭萧国用(2002)字第0100051号综合用地中分割出52216.07平方米、杭萧国用(2002)自第0100052号综合用地中分割出135741.8平方米土地使用权转让给杭州奥兰多置业有限公司。后为解决休博园公建建筑办理土地分证问题,根据萧政发(2009)75号杭州市萧山区人民政府关于解决休博园公建建筑办理土地分证问题的批复,明确同意威尼斯水城商铺20875.82平方米、苏黎士小镇商铺4896.4平方米、休博园其他公建建筑219976.44平方米按套办理土地分证(其中奥兰多商业22350平方米)。因此你公司提出的奥兰多小镇商铺、书画院及门楼等建筑物要求办理土地分证应该由杭州奥兰多置业有限公司在办理房产相关手续的基础上出面办理。”2015年2月6日,萧山区政府办公室向宋城集团出具萧政办抄(2015)2号抄告单,称:你公司《关于要求明确休博园含奥兰多小镇商铺及其土地使用权转让问题的报告(杭宋控(2014)18号)》收悉,经研究,现将有关意见抄告如下:你公司所涉及的相关问题请按照《杭州市萧山区人民政府关于解决休博园公建建筑办理土地分证问题的批复(萧政发(2009)75号)》办理。
二审中,休博园公司与奥兰多公司一致陈述,2008年2月21日补充协议与备忘录约定的相互抵冲的5600万元,奥兰多公司应付款项已于2008年12月4日支付给宋城集团,休博园公司应付款项已于同日支付给奥兰多公司。
本院认为,(一)关于休博园公司针对一审法院证据认定提出的上诉理由。上诉人在一审中提交的证据18-26,是关于休博园湖畔区(原荷兰水街)项目的土地性质、建设主体变化、房屋转让、权属变更等事实的证据,与本案并无关联性,原审法院对该组证据未予采纳并无不当。上诉人一审中提交的证据28,因一审中上诉人仅提交了复印件,且未经银行盖章确认;上诉人称有银行盖章的复印件可证明,但其一审中并未提交银行盖章的复印件,原审法院对该证据未予采纳亦无不当。虽然二审中休博园公司对此进行了补强,但该证据仍不能证明其主张的案涉房屋可以转让的事实。综上,休博园公司就此提出的上诉理由不能成立。
(二)关于双方当事人法律关系的性质。休博园公司主张双方之间系委托代建合同关系,商品房买卖合同只是为了履行委托代建合同,故合法有效;奥兰多公司则认为双方之间是商品房买卖合同纠纷,因奥兰多公司未取得商品房预售许可证、标的物属禁止流通物、改变商贸用房用途并损害国家利益而无效,且商品房买卖合同系受宋城集团胁迫签订。本院认为,首先,从项目开发办证经过来看,根据宋城集团与奥兰多公司于2003年4月1日签订的项目合作协议书,326.94亩综合用地使用权归宋城集团享有,由宋城集团开发;51.06亩景观房产用地使用权归奥兰多公司享有,由奥兰多公司开发;51.06亩景观房产用地上所建第一层商贸用房22350平方米归宋城集团所有,宋城集团委托奥兰多公司代建,按照1100元/平方米支付代建费用。根据这一协议,双方之间就22350平方米商贸用房确实可以认定为是委托代建关系。其次,根据宋城集团与奥兰多公司2003年4月1日协议第四条第10项的约定,除景观房产落地面积以外的其他土地均为宋城集团享有的使用权为50年的旅游商贸用地,政府不进行住宅小区的配套建设;同时该协议第六条约定,该项目所涉物管配套建设(包括物业管理用房、物业经营用房和道路、绿化)除依法应归业主共有之外均归宋城集团所有。而根据宋城集团与奥兰多公司于2008年2月21日签订的补充协议及备忘录,宋城集团将282亩综合用地有偿提供给奥兰多公司用于花园、景观、道路等配套设施,补偿价格为5600万元。虽然双方在该补充协议中并未约定282亩综合用地使用权转让给奥兰多公司,但是结合2008年4月10日萧山区政府办公室萧政办抄(2008)15号抄告单的内容,可以认定宋城集团就该部分综合用地与奥兰多公司达成的有偿使用实际上是通过转移土地使用权的方式实现。从萧山区发展和改革局萧发改投资(2008)95号批复、萧发改投资(2009)35号批复、宋城集团与奥兰多于2008年6月6日签订的两份协议书、宋城集团、奥兰多公司以及南都公司于2008年6月24日出具的承诺书来看,也印证了宋城集团与奥兰多公司就282亩综合用地形成的是土地使用权转让合同关系。且根据上述两份批复,综合用地上的建设主体也由宋城集团调整为了奥兰多公司。再次,在2008年2月21日补充协议及备忘录中,虽然就案涉22350平方米商贸用房约定的仍是代建关系,但是,在此后该部分商贸用房所占综合土地使用权已经全部转让给奥兰多公司、282亩综合用地上的建设主体调整为奥兰多公司的情况下,应当认定商贸用房的所有权也应当变更为奥兰多公司所有。双方的委托代建关系因房屋、土地权属的变化客观上已经无法履行。这也是双方签署商品房买卖合同的原因。最后,在宋城集团与奥兰多公司于2008年12月签订商品房买卖合同之后,双方就案涉22350平方米商贸用房形成的是房屋买卖合同关系。上述合同虽名为商品房买卖合同,但其土地性质为旅游综合用地,显然不属于一般意义上的商品房,即使进行转让也应当属于普通的房屋买卖,不属于商品房预售或商品房销售。因此,本院认为,该合同性质应属于房屋买卖合同,原审法院确定本案案由为商品房买卖合同纠纷错误,本院予以纠正。休博园公司关于本案法律关系性质属于委托代建合同的上诉理由不能成立;奥兰多公司关于该合同属于商品房买卖合同因其未取得商品房预售许可证而无效的抗辩理由也不能成立。
(三)关于休博园公司的各项诉讼请求。休博园公司要求奥兰多公司交付22350平方米(实测面积22129.84平方米)商贸用房,办理房屋所有权初始登记并协助办理房屋土地权属证书过户登记,开具并交付发票并支付违约金。休博园公司的上述诉讼请求,实质是要求奥兰多公司继续履行买卖合同并承担逾期履行的违约责任,核心在于对该买卖合同能否继续履行的认定。对此,本院认为,案涉商贸用房虽建在住宅用地上,但其土地使用权分摊在综合用地中,根据萧山区政府萧政办纪(2002)45号会议纪要和萧山区政府办公室萧政办抄(2008)15号抄告单的内容,该部分商贸用房只能用于经营或出租,不能出售。而且,从萧山区政府萧政发(2009)75号批复内容来看,该批复第二条明确可以按照二手房政策转让的是第一条列明的商铺,并未明确休博园其他公建建筑均可按二手房政策转让。因此,在休博园公司未能举证证明萧山区政府就案涉房屋、土地使用权转让有明确同意意见的前提下,休博园公司提出的交付房屋、办理房屋所有权初始登记和变更登记并承担逾期交房违约责任的诉讼请求,依据不足。关于开具发票的诉讼请求,因本案合同名为商品房买卖合同实质上是一般的房屋买卖合同,故对休博园公司要求奥兰多公司开具销售不动产统一发票的诉讼请求,本院亦不予支持。
综上,原审判决认定事实基本清楚,虽确定本案案由有误,但实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
二审裁判结果
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费197601元,由上诉人杭州世界休闲博览园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长余文玲
审判员金瑞芳
代理审判员毕克来
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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